k****t
发帖数: 184 | 1 第一次买房，通过中介。很多事情不清楚的情况下签了loan contingency removal。当
时银行口头上说了贷款没问题，只是时间问题。但手续没最终批。后来拖到closing
date当天才批, 我们无法在closing date当天close。现在贷款已经批了，但屋主表示
不卖了。而且告诉escrow说我们违约，要求拿走押金。事实上closing date 前一天我
们已经向卖方请求宽限3天，也送到了addendum请他签字。他没有同意。一天也不宽限
，明确说不退我们10K押金。
我和seller agent表示过，说如果屋主不宽限，不卖房也可以，但希望退押金。我们愿
意拿出2k赔偿他时间上损失。但屋主拒绝，坚决不卖房也不退押金。
现在我了解的情况是：
我们现在好像只有找律师来打官司了。问了一个专业律师，说是可以全权代表，不需要
我亲自出庭，每帮发一封信$500-1000. 如果只需要发几次信，还可以。但如果旷日持
久的官司，钱就超过押金了。就失去意义了。
还有小额法庭，但最多只能退还$7500，这个我也可以接受，但需要出庭，我在外州，
这是个问题。不过屋主也有他的问题，他房子都搬空了，而且也时不时要去外州。耗下
去对他消耗也不小。
总之是个双输的结果。
请问大家有没有可以推荐的律师，或者更好的途径解决这个纠纷？
谢谢！ |
n*******9
发帖数: 3244 | 2 where's your agent? he/she should help you to fix this. it's not your
fault not to close the transaction. it's the seller's decision to cancel it.
you shouldn't give the seller anything if your contract has been correctly made.
talk to your agent and his/her boss and ask them to fix it. otherwise, find
a lawyer to sue them if they don't work this one out. |
c*****1
发帖数: 1826 | 3 bad agent. never happened for this issue.
sue agent and seller. let it can not sell. |
k****t
发帖数: 184 | 4 seller是在closing date前只是口头说不卖，但是在closing date当天晚上发了我们一
张表，addendum "CANCELLATION OF CONTRACT RELEASE OFDEPOSIT". |
i****y
发帖数: 5184 | 5 做合同法角度讲，虽然你们是可以说贷款问题使得你们没法按时close，但是这个问题
是早有预计并在合同里contingency来保护你们，你们已经正式remove了，所以合同没
有什么问题。你们清不清楚情况is irrelevant
最好的方式是和seller坐下来谈，与其你们都把钱给律师来打官司，不如大家都让一步
。但是seller估计也是知道自己有理，所以2k可能不能让他满意的。
另外，如果是因为agent疏忽让你们remove了contingency
【在 k****t 的大作中提到】
: 第一次买房，通过中介。很多事情不清楚的情况下签了loan contingency removal。当
: 时银行口头上说了贷款没问题，只是时间问题。但手续没最终批。后来拖到closing
: date当天才批, 我们无法在closing date当天close。现在贷款已经批了，但屋主表示
: 不卖了。而且告诉escrow说我们违约，要求拿走押金。事实上closing date 前一天我
: 们已经向卖方请求宽限3天，也送到了addendum请他签字。他没有同意。一天也不宽限
: ，明确说不退我们10K押金。
: 我和seller agent表示过，说如果屋主不宽限，不卖房也可以，但希望退押金。我们愿
: 意拿出2k赔偿他时间上损失。但屋主拒绝，坚决不卖房也不退押金。
: 现在我了解的情况是：
: 我们现在好像只有找律师来打官司了。问了一个专业律师，说是可以全权代表，不需要
|
v********e
发帖数: 1985 | 6 不管怎样，你们remove了contingency是你们的疏忽。现在只能看律师的好坏了。 |
b******r
发帖数: 1137 | 7 The truth is, if you ask any agent, that you can pretty much always withdraw
with full deposit. Just sue the seller. As long as the case is open, he
cannot sell his house. Most sellers don't want to see this happen. |
T*R
发帖数: 36302 | 8 这是一个BSO贴吧？
一般押金都是1%房价，买1M房子的人损失10K毛毛雨啦。 |
P**C
发帖数: 4333 | |
l*c
发帖数: 74 | 10 你到底是在买还是卖？
【在 k****t 的大作中提到】
: 第一次买房，通过中介。很多事情不清楚的情况下签了loan contingency removal。当
: 时银行口头上说了贷款没问题，只是时间问题。但手续没最终批。后来拖到closing
: date当天才批, 我们无法在closing date当天close。现在贷款已经批了，但屋主表示
: 不卖了。而且告诉escrow说我们违约，要求拿走押金。事实上closing date 前一天我
: 们已经向卖方请求宽限3天，也送到了addendum请他签字。他没有同意。一天也不宽限
: ，明确说不退我们10K押金。
: 我和seller agent表示过，说如果屋主不宽限，不卖房也可以，但希望退押金。我们愿
: 意拿出2k赔偿他时间上损失。但屋主拒绝，坚决不卖房也不退押金。
: 现在我了解的情况是：
: 我们现在好像只有找律师来打官司了。问了一个专业律师，说是可以全权代表，不需要
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t********r
发帖数: 492 | 11 上法庭, 传票一到, 我看屋主就得软. 你顶多10k, 他的房子一上庭, 有了记录, 他两
年也卖不出去了.
应该都可以拿回来. 你上来就给人家2k,他当然看你好欺负, 要多炸一些. 其实你应该
要求损失才对. 明显上庭, 他损失巨大, 比你大多了.
你改成一分不给, 要求损失, 态度强硬, 你看吧, 屋主当时就软了. 这就是人. |
c***a
发帖数: 942 | 12 In New York, you have 30 days grace period after the closing date on the
contract to close the deal. If you get the commitment letter but can not
close 30 days after the close date, your deposit can be in danger. |
k****t
发帖数: 184 | 13 谢谢各位的热心建议。我打算先告知屋主，给他一个选择的机会。
如果不退就上法庭告他。如果他退了，对双方都是最好的结果。 |
g******r
发帖数: 292 | 14 你那么嫉妒人家干嘛？ 一万块不是钱啊？ 真有病。
【在 T*R 的大作中提到】
: 这是一个BSO贴吧？
: 一般押金都是1%房价，买1M房子的人损失10K毛毛雨啦。
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N*****t
发帖数: 209 | 15 where is your agent and attorney, how the deposit in the seller's hand? It
shall be your agent or your attorney.
【在 k****t 的大作中提到】
: 第一次买房，通过中介。很多事情不清楚的情况下签了loan contingency removal。当
: 时银行口头上说了贷款没问题，只是时间问题。但手续没最终批。后来拖到closing
: date当天才批, 我们无法在closing date当天close。现在贷款已经批了，但屋主表示
: 不卖了。而且告诉escrow说我们违约，要求拿走押金。事实上closing date 前一天我
: 们已经向卖方请求宽限3天，也送到了addendum请他签字。他没有同意。一天也不宽限
: ，明确说不退我们10K押金。
: 我和seller agent表示过，说如果屋主不宽限，不卖房也可以，但希望退押金。我们愿
: 意拿出2k赔偿他时间上损失。但屋主拒绝，坚决不卖房也不退押金。
: 现在我了解的情况是：
: 我们现在好像只有找律师来打官司了。问了一个专业律师，说是可以全权代表，不需要
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i******s
发帖数: 8734 | 16 俺这3% 的押金
【在 T*R 的大作中提到】
: 这是一个BSO贴吧？
: 一般押金都是1%房价，买1M房子的人损失10K毛毛雨啦。
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I**********m
发帖数: 33 | 17 楼主在哪个州？NJ的法律规定是原定close day14天内close都可以，不算违约。escrow
不会那么随便就把钱给seller的，不要自己先放软了。不管怎么说，大部分地方还是
buyer’s market，buyer占主动的。 |
t*****0
发帖数: 2162 | 18
白送1万上门，换我也不答应你啊
【在 k****t 的大作中提到】
: 第一次买房，通过中介。很多事情不清楚的情况下签了loan contingency removal。当
: 时银行口头上说了贷款没问题，只是时间问题。但手续没最终批。后来拖到closing
: date当天才批, 我们无法在closing date当天close。现在贷款已经批了，但屋主表示
: 不卖了。而且告诉escrow说我们违约，要求拿走押金。事实上closing date 前一天我
: 们已经向卖方请求宽限3天，也送到了addendum请他签字。他没有同意。一天也不宽限
: ，明确说不退我们10K押金。
: 我和seller agent表示过，说如果屋主不宽限，不卖房也可以，但希望退押金。我们愿
: 意拿出2k赔偿他时间上损失。但屋主拒绝，坚决不卖房也不退押金。
: 现在我了解的情况是：
: 我们现在好像只有找律师来打官司了。问了一个专业律师，说是可以全权代表，不需要
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M*******n
发帖数: 415 | 19 美国就是一个战场， 靠别人友善是不行的。我今天才把定金要回来， nnd， 都说美国
讲法制， 千万别轻信。 房检完了有问题， 不要了， 在规定的期限内， 多次要求取
消合同，我的代理居然跟我玩失踪， Email不回， 电话不接。终于找到他了， 说是卖
主忙， 还没签字，啥时签也不晓得。合同里明明白白写的房检不满意， 买方可取消合
同， 定金立马退还。凭什么要卖主同意？要是他不签， 我还拿不回来咋地？ 居然拖
了我一个多礼拜，在我发出采取行动的威胁后，王八蛋代理才说行了。这种代理马上踹
了。 |
a******o
发帖数: 7982 | 20 1. push 你的agent, 不知道你英文说的留不溜,不行的话,就事先把语言组织好.point就是他作为你的buyer agent,没有很好的保护你的权利,也没有给出专业的建议, 他需要fix这个问题. transaction close不了他拿不到commission,另外你一回一起告他,他的license是回有影响的．如果发email,要站在道德和专业至高点上来说，美国就这么虚伪．总之，如果是我有问题，我一定也不让这Y好受，一定回让他的license受到影响．然后回在各个review网站上去骂臭他．他靠reputation和license吃饭的人．他的损失比你大． 不就１万块钱吗，这气受不了．
2.找个lawyer 告房主先. 这个先高了在说, 口头说是没意思了.房子如果有case,也在再卖不了, 就是损失了1万,也不能让Y好过.律师信件通常在150-250左右,很好的优太律师很多也就400/Ｈ不知道这１０００那来的结论，感觉这个律师太不靠铺．如果偏离了industry的average charge,只能说明不专业．另外律师信可不是说要发几封，一封就够了，either close escrow,either 退钱．因为他不想close，需要在规定时间回复，不然就直接file case了．
3. 不知道你门那里的规矩,但是拖延了escrow并不是cancel transaction呀,只不过交点罚款而已.总之，我宁愿１万给律师，也不愿意给这个seller,美国就是这样，你不fight, 永远只有被欺负的分．你想想就１万块钱的事情，就是不要这钱了，也不能让他们好过，这事情就好解决了．
【在 k****t 的大作中提到】
: 第一次买房，通过中介。很多事情不清楚的情况下签了loan contingency removal。当
: 时银行口头上说了贷款没问题，只是时间问题。但手续没最终批。后来拖到closing
: date当天才批, 我们无法在closing date当天close。现在贷款已经批了，但屋主表示
: 不卖了。而且告诉escrow说我们违约，要求拿走押金。事实上closing date 前一天我
: 们已经向卖方请求宽限3天，也送到了addendum请他签字。他没有同意。一天也不宽限
: ，明确说不退我们10K押金。
: 我和seller agent表示过，说如果屋主不宽限，不卖房也可以，但希望退押金。我们愿
: 意拿出2k赔偿他时间上损失。但屋主拒绝，坚决不卖房也不退押金。
: 现在我了解的情况是：
: 我们现在好像只有找律师来打官司了。问了一个专业律师，说是可以全权代表，不需要
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f*********w
发帖数: 49 | 21 second this.
Threaten to sue the seller and the seller agent if the house is a
traditional sale. If the house is a short sale, the seller probably does not
even care whether he can sell his house. If it's a foreclosure, generally
the bank will not take your deposit. By the way, save all of the emails and
written communication records. If there are voice mails, also keep those.
Your deposit is with the escrow account. It's not easy for the seller to
have it quickly. So ask strongly for the deposit. And your buyer agent needs
to respond to your request. If he doesn't help, contact with the escrow
account officer directly.
【在 t********r 的大作中提到】
: 上法庭, 传票一到, 我看屋主就得软. 你顶多10k, 他的房子一上庭, 有了记录, 他两
: 年也卖不出去了.
: 应该都可以拿回来. 你上来就给人家2k,他当然看你好欺负, 要多炸一些. 其实你应该
: 要求损失才对. 明显上庭, 他损失巨大, 比你大多了.
: 你改成一分不给, 要求损失, 态度强硬, 你看吧, 屋主当时就软了. 这就是人.
|
m********o
发帖数: 25 | 22 My 2 cents
You should continue negotiating through your agent with the seller to close
the transaction.
If you want to sue the seller, I feel that you are most likely wasting your
time and money paid to the attorney. If you signed the contract claiming the
closing date to make the transaction and removed the contigency, you would
be fault if you can not close it on time. The seller has the right to take
away your deposit and refuse selling the property to you. The etscow company
will investigate the whole event and make a judgement to give the deposit
to the seller.
It seems to me that the seller is not really willing to sell the property
and want to take advantage of your fault to take away the deposit. The worst
scenario is that you paid this money as the tuition in searching of the
property. |
T*R
发帖数: 36302 | 23 你也比较有病。
我缉毒有钱人关你屁事？
【在 g******r 的大作中提到】
: 你那么嫉妒人家干嘛？ 一万块不是钱啊？ 真有病。
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k****t
发帖数: 184 | 24 我们不是什么有钱人，夫妻俩口都是打工的，工作多年第一次买房。
10k deposit 是 3%， 因为没经验，中介说都是交这么多押金，就交了。
【在 T*R 的大作中提到】
: 你也比较有病。
: 我缉毒有钱人关你屁事？
|
f*****b
发帖数: 1649 | 25 这种agent就该去死，去NAR投诉他。
看你们俩这么软弱，谈判也谈不出什么结果来。还是直接找法律援助吧。
现在买方市场，原来卖家还有这么牛x的。 |
