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发帖数: 848 | 1 【 以下文字转载自 Detroit_AA_Realestate_Mortgage 俱乐部 】
发信人: MortgageMI (frankofpfc@gmail), 信区: Detroit_AA_Realestate_Mortgage
标 题: 要不要签买方代理协议
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Jun 2 23:39:45 2012, 美东)
大家经常看到的问题中有买房要不要代理，要不要签买方代理协议等。
要回答这些问题，首先我们要明白什么是代理。在不是很久的以前，这个市场上是没有
“buyer agent” 一说的。帮卖主把房子放到市场上的代理叫“listing agent”，带
买主看房并促成交易的代理叫“selling agent”。怎么理解这个概念呢。我来打个比
方：这个房屋交易市场是一个商店，listing agent 把商品（房屋）上架并标价出售。
售货员（selling agent）把在商店闲逛的顾客拉到商品前，把这个商品卖给这个顾客
，然后listing agent 和selling agent从卖主那里拿佣金。
这里，你应该看到两个代理只有一个目的，就是把房子卖给你。至于你买了这个房子是
不是对你有好处，不是他们考虑到问题。换一个角度，两个代理都是为卖主服务的，这
也是为什么佣金都是卖主出。
在这种情况下，你要是问带你看房的代理，这个房子你该出多少钱， 一个合格的
selling agent就会告诉你，你应该出listing price。如果你告诉这个代理，你最高愿
意给25万，但先出个20万的offer，一个合格的selling agent有义务告诉listing
agent 和卖主，这个买家出价20万，但是他愿意出到25万。所以，如果你没有签买方代
理协议，带你看房的是selling agent， 不是buyer agent。所有买房的主意，你的意
向，都不应该告诉selling agent。
由于绝大多数的买家对房子市场的了解不足，希望有人帮助参谋如何确定合理的房价。
有些selling agent发现如果他们把服务对象从卖主变成买主，从买主的利益出发，帮
买主争取更多的权益，那么他们可以得到推荐，从而更容易找到买主让他们做代理。于
是一些selling agent转换角色，专作buyer agent。而买主不用自己出钱，就有人帮忙
出主意，帮跑腿，也愿意找个买方代理。
当这种情况发展到一定程度，就出现了一些管理规定，来确定大家都权利和义务。买方
和代理签订买方代理协议，就是其中之一。具体协议内容双方是可以协商的，比如协议
有效期，代理的区域等。协议的主要目的是确认这个代理是为买方服务的。他的行为应
该以买方的利益为出发点。买方要肯定这个代理，确保房屋买卖成交，这个代理能拿到
佣金。
如果签了这样的协议，这个代理如果告诉卖方你给了20万的出价，但是你愿意出价到25
万，你可以告这个代理，要回因为他透露的信息造成你买房多付出的部分。
是不是签了一个代理就只能用他了呢。这个你要在协议里说明白。你可以用一个代理看
所有的房子。一般人都是这样的。但是你也可以同时和多个代理签协议，比如签一个代
理只看rochester 的房子，再签一个看troy的，再签一个看novi的。这样最后你在哪个
城市买房，那个代理拿佣金。
所以，只有你签了买方代理协议，这个代理才正式成为buyer agent，否则这个代理还
是selling agent。那么，什么时候签这个协议呢。
如果你刚开始和一个代理谈，他就要求你签这个协议，大概有三种情况：
1） 这个代理很aggressive。（概率不大）
2） 这个代理是个新手（概率最大）
3） 这个代理试图遵守法律（这个概率。。。）
一般都是在你正式出offer时，代理要你签这个协议。最主要的原因是没有这个协议，
他没法递offer。 ：）其次，在这之前，如果他没有完全以你的利益为出发的，你没法
告他，因为他还不是buyer agent。
在实际的生活中，有专门的buyer agent，即使你没签协议，也以你的利益为出发的，
帮你确认出价，指出房子可能的不足等， 帮你找到最适合你的房子。有的代理即使签
了协议，行为上还是selling agent， 还有些代理自己可能都搞不清什么是selling
agent， 什么是buyer agent。反正就是带你看房，做paper work，拿佣金。 |
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