z****i
发帖数: 1174 | 1 刚收到银行那边发过来的贷款资料。买了一个十来万的小房子，一local小银行给的利
率是30年fixed 3.75%, closing cost: 2451.15。 我比较不明白的是怎么除了这些
closing costs, 还有一个$2521.05的 prepaid items??? 这是什么啊，怎么从来没听
大家说过！ 我把具体的charge给发上来，请大家帮忙瞧瞧
Estimated Closing Costs:
Processing fee: $50
Underwriting Fee: $450
Appraisal Fee: $450
Credit Report Fee: $35
Tax service Fee: $80
Flood Certification: $12
Title Examination: $250
Final Abstracting: $275
Settlement Fee-Borrower: $125
Owner’s title Insurance: $100
Title Insurance: $380
Recording fee-Deed: $15
Recording fee-Mortgage: $37
City/County Mortgage Tax/Stamp fee: $87.15
Assignment Fee: $15
Mortgage cert.: $5
Pest Inspection: $85
TOTAL Estimated closing costs: $2451.15
Estimated Prepaid Items:
Interest for 15 days @ 7.67: $115.05
Hazard Insurance Premium: $1200
VA funding fee/HUD MIP: 0
Hazard Insurance 3 Months: $300
Property Taxes 10 Months: $1406
Aggregate Account Adj.: ($500)
TOTAL Estimated Prepaid Items: $2521.05
具体到各项prepaid item, 第一个就非常不理解，咋回事啊15天付7.67的高利贷，另外
怎么hazard insurance2个重复付钱？ 另外房子还没住为啥要先让我交10个月的房税？
请大家帮忙看看，多谢了！ |
b*****1
发帖数: 21 | 2 15天因为你close date是15号左右，所以半个月的利息你要交。
房子tax看你们那里什么时候交，我close date正好是交税的那天，所以tax prepaid是
1年的。
各种prepaid，早晚都是要交的。不过不明白为什么你要叫1年3个月的insurance，这个
估计是弄错了。 |
z****i
发帖数: 1174 | 3 多谢！那看来这要求prepaid items charge是合理的了。 但是哪怕要先交15天的利息
，为什么这15天利息要按7.67来算？closing cost一般来说是和房子成交价格有关系吗
，还是不管买多少钱的房子都是这些closing cost?
另外tax return在房贷上怎么退税法？
【在 b*****1 的大作中提到】
: 15天因为你close date是15号左右，所以半个月的利息你要交。
: 房子tax看你们那里什么时候交，我close date正好是交税的那天，所以tax prepaid是
: 1年的。
: 各种prepaid，早晚都是要交的。不过不明白为什么你要叫1年3个月的insurance，这个
: 估计是弄错了。
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b*d
发帖数: 9308 | 4 这个是类似于GFE上面的数字,很多都是estimate, 不是最终的数字.
【在 z****i 的大作中提到】
: 刚收到银行那边发过来的贷款资料。买了一个十来万的小房子，一local小银行给的利
: 率是30年fixed 3.75%, closing cost: 2451.15。 我比较不明白的是怎么除了这些
: closing costs, 还有一个$2521.05的 prepaid items??? 这是什么啊，怎么从来没听
: 大家说过！ 我把具体的charge给发上来，请大家帮忙瞧瞧
: Estimated Closing Costs:
: Processing fee: $50
: Underwriting Fee: $450
: Appraisal Fee: $450
: Credit Report Fee: $35
: Tax service Fee: $80
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k******o
发帖数: 3328 | 5 If your total number in schedule A (including your property tax and mortgage
) > standard deduction, you cuold get benefit to save tax.
【在 z****i 的大作中提到】
: 多谢！那看来这要求prepaid items charge是合理的了。 但是哪怕要先交15天的利息
: ，为什么这15天利息要按7.67来算？closing cost一般来说是和房子成交价格有关系吗
: ，还是不管买多少钱的房子都是这些closing cost?
: 另外tax return在房贷上怎么退税法？
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a**r
发帖数: 661 | 6 贷款利息是按天算的，借一天钱付一天利息。比如你6月15日close，你的第一个月供是
8月1日交，月供都是按月收利息的。8月1日收7月1日到31日的利息，所以你要先付
6月15到30日的利息。7.67是根据你的贷款额以及利率决定的。你贷了75000左右
closing cost中有些是固定的，比如政府的收费，有些可能与房屋的价格有关。具体看
HUD-1文件。
退税需要在1040 选择itemized deduction，如果你付的贷款利息以及地税加上你付的
州税（还有其他零碎）超过standard deduction 才有可能比正常的standard
deduction多退税。不过看你的利息和地税(一年5000都不到)，基本上没有什么可能用
到itemized deduction
【在 z****i 的大作中提到】
: 多谢！那看来这要求prepaid items charge是合理的了。 但是哪怕要先交15天的利息
: ，为什么这15天利息要按7.67来算？closing cost一般来说是和房子成交价格有关系吗
: ，还是不管买多少钱的房子都是这些closing cost?
: 另外tax return在房贷上怎么退税法？
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g******7
发帖数: 1532 | 7 $7.67 obviously.Not 7.67%.
看rate多了成惊弓之鸟.
【在 z****i 的大作中提到】
: 多谢！那看来这要求prepaid items charge是合理的了。 但是哪怕要先交15天的利息
: ，为什么这15天利息要按7.67来算？closing cost一般来说是和房子成交价格有关系吗
: ，还是不管买多少钱的房子都是这些closing cost?
: 另外tax return在房贷上怎么退税法？
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p******y
发帖数: 3523 | 8 Estimated Prepaid Items:
Interest for 15 days @ 7.67: $115.05
@@@一般initial的时候都是按15天的利息估的，到closing之前会按照closing date修
改的。一般原则是从closing当天收到下月1日。主要原因是之后一个月不用还钱，第一
个payment due在再下一个月的1日，而所还的钱是closing之后那个月，就是payment
due之前的那个月的月供。
Hazard Insurance Premium: $1200
@@@估计10万的房子不需要这么高的homeowner insurance。第一年的premium会被要求
在closing之前paid in full的，除非LZ那里的closing agent负责去pay，否则应该不
会在closing的时候才收。
Hazard Insurance 3 Months: $300
@@@一般在escrow账户里都会被要求房deposit，但一般来说应该是2个月的，尤其是买
房的case。而且，金额是实际发生的premium/12。
Property Taxes 10 Months: $1406
@@@ 这个比较跩，可能LZ那里一年交一次property tax，所以他们要先escrow 10个月
的property tax，其中应该也包括2-3个月的deposit，一般deposit应该是1-2个月。 |
z****i
发帖数: 1174 | 9 多谢楼上所有热心人的解答：））
你们懂得可真多！那我就再问问，啥是hazard Insurance, 保什么的？另外就是这个
1200刀insurance premium 和 $300 for 3 months hazard insurance到底charge重复
了吗？ 实在不好意思，你说的太专业化一点了，看的不太明白。
另外你们看看这个利率还行吗？另外是不是让她给换成15年的比较好，利率低点至少？
【在 p******y 的大作中提到】
: Estimated Prepaid Items:
: Interest for 15 days @ 7.67: $115.05
: @@@一般initial的时候都是按15天的利息估的，到closing之前会按照closing date修
: 改的。一般原则是从closing当天收到下月1日。主要原因是之后一个月不用还钱，第一
: 个payment due在再下一个月的1日，而所还的钱是closing之后那个月，就是payment
: due之前的那个月的月供。
: Hazard Insurance Premium: $1200
: @@@估计10万的房子不需要这么高的homeowner insurance。第一年的premium会被要求
: 在closing之前paid in full的，除非LZ那里的closing agent负责去pay，否则应该不
: 会在closing的时候才收。
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z****i
发帖数: 1174 | 10 我太崇拜你了，连贷多少钱都可以看出来！！
正常的standard deduction是退多少税呢？能退上一年所交利息的一半吗？
地税大概就是$1500左右，一年利息大概算一下75000*3.8%=2850。
按你说的加起来过5000就是过了standard deduction线了吗？那么如果我少付点down,
多贷点款的话，如果能到itemized deduction, 那么能多退回来多少税呢？
问题比较多，不好意思：）） 因为我想搞清楚怎么最合适，银行现在给的这些数字是
按我付40% down, 借60%。 按照你们的说法，如果这样退税少很多，反而不划算了。还
有就是这钱是很快给还清好，还是每月付几百块？
【在 a**r 的大作中提到】
: 贷款利息是按天算的，借一天钱付一天利息。比如你6月15日close，你的第一个月供是
: 8月1日交，月供都是按月收利息的。8月1日收7月1日到31日的利息，所以你要先付
: 6月15到30日的利息。7.67是根据你的贷款额以及利率决定的。你贷了75000左右
: closing cost中有些是固定的，比如政府的收费，有些可能与房屋的价格有关。具体看
: HUD-1文件。
: 退税需要在1040 选择itemized deduction，如果你付的贷款利息以及地税加上你付的
: 州税（还有其他零碎）超过standard deduction 才有可能比正常的standard
: deduction多退税。不过看你的利息和地税(一年5000都不到)，基本上没有什么可能用
: 到itemized deduction
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o*******5
发帖数: 3197 | 11 若没有escrow的话,有些prepaid的就不需要交了 |
z****i
发帖数: 1174 | 12 "若没有escrow的话"这是什么意思？听说过escrow,但不知具体啥意思，汗
【在 o*******5 的大作中提到】
: 若没有escrow的话,有些prepaid的就不需要交了
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a**r
发帖数: 661 | 13 2012年standard deduction的限额是 单身5950, 夫妻 11900.
你可以根据自己的情况算一算. 只有超过standard deduction的部分乘上
你的税率算多省下来的税. 比如你单身, AGI70000, 以前用
standard deduction, 实际收税按70000-5950=64050. 假设州税5%
3500加上你的利息还有地税就是7850 比5950 多2900, 如果你的税率是
25% bracket. 你可以多退税2900*25% = $725
如果你是夫妻联合报税,还是上面的数字,你不会有任何多的退税,因为
itemized deduction 比standard deduction 还少.
这只是最简单的例子,其他的例子更复杂些
【在 z****i 的大作中提到】
: 我太崇拜你了，连贷多少钱都可以看出来！！
: 正常的standard deduction是退多少税呢？能退上一年所交利息的一半吗？
: 地税大概就是$1500左右，一年利息大概算一下75000*3.8%=2850。
: 按你说的加起来过5000就是过了standard deduction线了吗？那么如果我少付点down,
: 多贷点款的话，如果能到itemized deduction, 那么能多退回来多少税呢？
: 问题比较多，不好意思：）） 因为我想搞清楚怎么最合适，银行现在给的这些数字是
: 按我付40% down, 借60%。 按照你们的说法，如果这样退税少很多，反而不划算了。还
: 有就是这钱是很快给还清好，还是每月付几百块？
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g*8
发帖数: 145 | 14 真是有明白人，那就搭车问一下，那是不是意味着夫妻联合报税不划算啊，分开报，一
个能多退725，另一个人用标准的deduction，否则联合报就是两个人都是标准的
duduction了。可以这样理解吗？ |
a**r
发帖数: 661 | 15 退税很复杂, 贷款利息只是一个因素. 联合报税有很多其他的单身享受不到的tax
deduction and tax credit, 而且tax bracket也不一样. 那个划算要具体问题具体分
析,不过就一般情况, 夫妻联合报税还是划算的.
【在 g*8 的大作中提到】
: 真是有明白人，那就搭车问一下，那是不是意味着夫妻联合报税不划算啊，分开报，一
: 个能多退725，另一个人用标准的deduction，否则联合报就是两个人都是标准的
: duduction了。可以这样理解吗？
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