G******d
发帖数: 731 | 1 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
也就是说15年的话，每个月多付560。
如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
算了下好像没有什么可以beat的。
或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
活方式的选择。
这儿只说投资或把钱压床底的。 |
c****o
发帖数: 32446 | |
f*********s
发帖数: 1881 | 3 贷30年而不贷15年的人有好几类，其中第一类是付了1617就没钱吃饭了，第二类是工作
不稳定，也许过两年失业了也就付不起1617了，第三类是工作很稳定，但是不愿意负那
么多钱，更愿意多留些钱享受生活，第四类是考虑通货膨胀的影响，觉得欠银行钱越多
越好，反正过15年1057可能就不算个钱了。我想对于这些人来说，思考问题的角度和你
不一样，所以不存在beat不beat的问题。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
|
K******S
发帖数: 10109 | 4 inflation, like one ID said, if there's 50/100 yr loan, I would go for it.
hehe
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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K******S
发帖数: 10109 | 5 re, and mortgage interest is tax deductible, at least for now. So each one's
situation is different.
【在 f*********s 的大作中提到】
: 贷30年而不贷15年的人有好几类，其中第一类是付了1617就没钱吃饭了，第二类是工作
: 不稳定，也许过两年失业了也就付不起1617了，第三类是工作很稳定，但是不愿意负那
: 么多钱，更愿意多留些钱享受生活，第四类是考虑通货膨胀的影响，觉得欠银行钱越多
: 越好，反正过15年1057可能就不算个钱了。我想对于这些人来说，思考问题的角度和你
: 不一样，所以不存在beat不beat的问题。
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L**P
发帖数: 3792 | 6 the time value of money. money's value is more than the money's face value.
That's why everybody likes cash with their instincts.
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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w******t
发帖数: 16937 | 7 没错，15年就是比30年好。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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p******y
发帖数: 3523 | 8 没有什么绝对的好与不好，个人情况不同，不过是选择适合自己的贷款形式而已。 |
x*******0
发帖数: 2439 | 9 inflation呢，不要考虑了?
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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l******c
发帖数: 2555 | 10 insurance
one thing you did not mention:
Cash in your hand is real money.
Once you pay it to the bank, that is not your money. Who knows what's your
house price or value? Nobody knows. Loan itself is one kind of insurance.
Bank takes the risk.
In some areas, earth quake is very possible in the next 30 years, if your
house is totally destroyed by the earth quake, price will be reduces by 60%,
all the money you paid is gone.
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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G******d
发帖数: 731 | 11 听起来不难，可是怎么赚，每月给你560，15年后你赚5万怎么赚？
【在 c****o 的大作中提到】
: 15年赚5万很难吗？
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b**k
发帖数: 11850 | 12 哎，8年前$56买的一条14k金项链如今要价$300+。。。
%,
【在 l******c 的大作中提到】
: insurance
: one thing you did not mention:
: Cash in your hand is real money.
: Once you pay it to the bank, that is not your money. Who knows what's your
: house price or value? Nobody knows. Loan itself is one kind of insurance.
: Bank takes the risk.
: In some areas, earth quake is very possible in the next 30 years, if your
: house is totally destroyed by the earth quake, price will be reduces by 60%,
: all the money you paid is gone.
|
s*i
发帖数: 5025 | 13 Exactly. Adding money of vastly spanned time together is stupid to me.
【在 L**P 的大作中提到】
: the time value of money. money's value is more than the money's face value.
: That's why everybody likes cash with their instincts.
|
g*q
发帖数: 26623 | 14 15年贷款跟30年的区别,就是头15年每月多付560,后15年每月少付1057.这560的年收益
率是4.3%.
自从有数据以来,10年期国债收益率只有02-03年和08年以后低于这个数,过两年也会到4
%以上.其它有一定风险的投资收益高更多.
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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g*q
发帖数: 26623 | 15 24万贷款,3.375%的利率,抵个鸟税啊
's
【在 K******S 的大作中提到】
: re, and mortgage interest is tax deductible, at least for now. So each one's
: situation is different.
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G******d
发帖数: 731 | 16 废话，50年100年不到人就死了，谁不愿意。1000年更好，我不用上班每天玩到死。
【在 K******S 的大作中提到】
: inflation, like one ID said, if there's 50/100 yr loan, I would go for it.
: hehe
|
s*i
发帖数: 5025 | 17 我也问一个愿意15年的人一个问题：
假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
你选择哪个？
在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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G******d
发帖数: 731 | 18 国债收益要不要交税？而且现在没4.0%.你说个确切的收益大于4.3%的吧。
到4
【在 g*q 的大作中提到】
: 15年贷款跟30年的区别,就是头15年每月多付560,后15年每月少付1057.这560的年收益
: 率是4.3%.
: 自从有数据以来,10年期国债收益率只有02-03年和08年以后低于这个数,过两年也会到4
: %以上.其它有一定风险的投资收益高更多.
|
f*********s
发帖数: 1881 | 19 果然是圈圈，这个逻辑，我看了3遍，没看懂。
【在 s*i 的大作中提到】
: 我也问一个愿意15年的人一个问题：
: 假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
: 给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
: 给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
: 具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
: 你选择哪个？
: 在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
|
G******d
发帖数: 731 | 20 $2等于十五年前1$好不好。而且你是说花掉。我现在花的钱不缺这560。我说的是投资。
【在 s*i 的大作中提到】
: 我也问一个愿意15年的人一个问题：
: 假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
: 给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
: 给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
: 具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
: 你选择哪个？
: 在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
|
|
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g*q
发帖数: 26623 | 21 看现在管个鸟用.你最需要关心的是5-10年后的国债收益率
【在 G******d 的大作中提到】
: 国债收益要不要交税？而且现在没4.0%.你说个确切的收益大于4.3%的吧。
:
: 到4
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s*i
发帖数: 5025 | 22 再看看？
【在 f*********s 的大作中提到】
: 果然是圈圈，这个逻辑，我看了3遍，没看懂。
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s*i
发帖数: 5025 | 23 总算有明白人啦。即便不是国债，就是15年这种long term，stock market也轻松beat
4%啊。
【在 g*q 的大作中提到】
: 看现在管个鸟用.你最需要关心的是5-10年后的国债收益率
|
G******d
发帖数: 731 | 24 5-10年后是多少呢？我没买过国债，不懂。
【在 g*q 的大作中提到】
: 看现在管个鸟用.你最需要关心的是5-10年后的国债收益率
|
f*********s
发帖数: 1881 | 25 想了好半天，终于大致理解了你的思路。
也就是说要根据通货膨胀率来计算接下来30年内1057还值多少钱。
按照3%的平均通货膨胀率来计算，接下来30年内1057的价值是：
1 1026.213592
2 996.323876
3 967.3047339
4 939.1308096
5 911.7774851
6 885.2208593
7 859.4377275
8 834.4055607
9 810.1024861
10 786.507268
11 763.5992894
12 741.3585334
13 719.7655664
14 698.8015208
15 678.4480784
16 658.6874548
17 639.5023833
18 620.8761003
19 602.7923303
20 585.2352722
21 568.1895846
22 551.6403734
23 535.5731781
24 519.9739593
25 504.8290867
26 490.1253269
27 475.8498319
28 461.9901281
29 448.534105
30 435.4700048
这样算下来30年总共实际付出248612的现货币价值。
用同样的方法算15年的贷款，实际付出231636，还是省了1.7w，不过相对来说就没那么
impressive了。所以归根结底还是30年比较保险，压力也小很多。
不知道我理解的对不对。
我也问一个愿意15年的人一个问题：
假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
你选择哪个？
在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
【在 s*i 的大作中提到】
: 我也问一个愿意15年的人一个问题：
: 假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
: 给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
: 给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
: 具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
: 你选择哪个？
: 在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
|
G******d
发帖数: 731 | 26 求推荐stock，是每个月放560放15年，不是一下子给你10万哦。还要扣税。
beat
【在 s*i 的大作中提到】
: 总算有明白人啦。即便不是国债，就是15年这种long term，stock market也轻松beat
: 4%啊。
|
f*********s
发帖数: 1881 | 27 按照Graymood的理解，我刚算了一下，通货膨胀率是4%以上，根据我的计算价值差大概
在4000左右，应该分30年付清还是15年付清就更加一目了然了。
资。
【在 G******d 的大作中提到】
: $2等于十五年前1$好不好。而且你是说花掉。我现在花的钱不缺这560。我说的是投资。
|
g*q
发帖数: 26623 | 28 stock market还真不一定...
97年12月31号dow是7908.3,12年12月31号是13104.14,道指已经把红利收益算进去了,这
么算15年收益率才3.4%.
当然2000年以来股市不好,要是按80-99年的数据算,就是15%的收益率.今后20年是什么
水平呢?不好说.但是如果国债不超过5%的话,股市应该很容易超过10%.
beat
【在 s*i 的大作中提到】
: 总算有明白人啦。即便不是国债，就是15年这种long term，stock market也轻松beat
: 4%啊。
|
g*q
发帖数: 26623 | 29 81年的时候,10年期国债收益率到过16%.
【在 G******d 的大作中提到】
: 5-10年后是多少呢？我没买过国债，不懂。
|
b******s
发帖数: 5329 | 30 stock能稳赚不赔吗?如果那样,你买什么房子?不但不买,你还该借钱进stock.基数大了,
你很可能一年的stock收益就cash掉了30万房子.可惜大家不是巴非特.
beat
【在 s*i 的大作中提到】
: 总算有明白人啦。即便不是国债，就是15年这种long term，stock market也轻松beat
: 4%啊。
|
|
|
s*i
发帖数: 5025 | 31 不是说国债了吗？
再不行，就是代表市场的SPY也可以啊。
30年前SPY = $30.38；
今天 SPY = $148；
5%总是有的
【在 G******d 的大作中提到】
: 求推荐stock，是每个月放560放15年，不是一下子给你10万哦。还要扣税。
:
: beat
|
G******d
发帖数: 731 | 32 你要买东西才会感觉到4%的通货膨胀。那我这570美金不买东西呢？怎么能增值税后的4
%？
【在 f*********s 的大作中提到】
: 按照Graymood的理解，我刚算了一下，通货膨胀率是4%以上，根据我的计算价值差大概
: 在4000左右，应该分30年付清还是15年付清就更加一目了然了。
:
: 资。
|
s*i
发帖数: 5025 | 33 我只是举例子。国债是个好对比。
30年这种long term，你去看看美国的股市，有没有30年后比30年前赔的情况？？
了,
【在 b******s 的大作中提到】
: stock能稳赚不赔吗?如果那样,你买什么房子?不但不买,你还该借钱进stock.基数大了,
: 你很可能一年的stock收益就cash掉了30万房子.可惜大家不是巴非特.
:
: beat
|
G******d
发帖数: 731 | 34 那是81年。你总不能让我把钱压床下再等10年等到10%的那天。
【在 g*q 的大作中提到】
: 81年的时候,10年期国债收益率到过16%.
|
g*q
发帖数: 26623 | 35 过去50年里,10年期国债利率低于5%的时间加起来不到6年.
【在 G******d 的大作中提到】
: 那是81年。你总不能让我把钱压床下再等10年等到10%的那天。
|
G******d
发帖数: 731 | 36 你买了吗？高点买进有点怕。
【在 s*i 的大作中提到】
: 不是说国债了吗？
: 再不行，就是代表市场的SPY也可以啊。
: 30年前SPY = $30.38；
: 今天 SPY = $148；
: 5%总是有的
|
s*i
发帖数: 5025 | 37 我？10%以下回报率的不入法眼呵呵。
我们这里，投资出租房，随便就8%以上了不包括房子增值部分。
【在 G******d 的大作中提到】
: 你买了吗？高点买进有点怕。
|
f*********s
发帖数: 1881 | 38 哥们，他们给你算的是怎么增值，我给你算的是货币的贬值问题，我的主要观点是多年
以后钱就没这么值钱了。
举一个极端的例子，15年前中国已经有了初步的房地产，居民平均月收入大概在50左右
，房价大概在5W到10W一套商品房，当时如果贷款的话，算20%，30年月供，大概每月在
200到500之间，对于当时的人来说是天价了，但是到了5年之后，随着万元户的普及，
这个就很简单了，再到现在，低保都能买得起房了。这是一个很简单的通货膨胀对货币
的影响。虽然美国已经很成熟了，但是通货膨胀还是不可避免。尽管情况没这么极端，
从这个角度来考虑问题还是没有错的。所以前面我才有那么长的计算，核心部分就是现
在的钱和将来的钱的价值关系。
的4
【在 G******d 的大作中提到】
: 你要买东西才会感觉到4%的通货膨胀。那我这570美金不买东西呢？怎么能增值税后的4
: %？
|
c****e
发帖数: 749 | 39 如果是贷三十年的，人家可以每月除了1057外再多还560，这样16年可以还清了。 如果
中间生活有了变动，经济上有一定的灵活性。可15年的话就被绑定了。就看你怎么想了
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
|
s**********a
发帖数: 3273 | 40 我都不用拿中国举例子，省得你说发展中国家不算数。就说美国。
十五年前在美国年薪十万是少有的高薪，现在年薪十万遍地都是了。
十五年前曼哈顿的房价是现在的三分之一。
十五年前SP500是现在的一半。
十年前鸡蛋一块钱一盒，油九毛钱一加仑。现在自己看。
十年前黄金250/oz，现在1600/oz.
所以不考虑通货膨胀的计算都是没有意义的。
simple sum over time is meaningless at the best.
而且按照Fed这三年印钱的速度，未来十五年的通货膨胀只会更加糟糕。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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|
g*q
发帖数: 26623 | 41 这个倒是次要的.不行还可以refinance.
关键还是对未来的预期.
如果你觉得目前的低利率还会持续>3年的话,最好的办法是先贷30年,过1-2年LTV<75%的
时候refinance成15年.如果你觉得利率3年内就会开始上涨,那么就咬死30年好了.
【在 c****e 的大作中提到】
: 如果是贷三十年的，人家可以每月除了1057外再多还560，这样16年可以还清了。 如果
: 中间生活有了变动，经济上有一定的灵活性。可15年的话就被绑定了。就看你怎么想了
|
l*****o
发帖数: 26631 | 42 如果确定持有房子三十年的， 考虑到inflation, 我会贷三十年。
问题是多少人能在一个房子里住三十年啊？ 十年内就搬家的很多吧。 如果异地的话出
租也不好打理。 卖房子的话就发现之前付的大部分都是利息。 这个时候贷十五年的就
划算多了。 |
s**********a
发帖数: 3273 | 43 It makes no difference.
只是心理上觉得本金没还多少好像亏了，其实仔细算算一点都不亏。
十年内要卖房子应该考虑7yr ARM，而不是 15yr fixed.
【在 l*****o 的大作中提到】
: 如果确定持有房子三十年的， 考虑到inflation, 我会贷三十年。
: 问题是多少人能在一个房子里住三十年啊？ 十年内就搬家的很多吧。 如果异地的话出
: 租也不好打理。 卖房子的话就发现之前付的大部分都是利息。 这个时候贷十五年的就
: 划算多了。
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f*********s
发帖数: 1881 | 44 这个说的好，我就是7yr arm的贷款。
【在 s**********a 的大作中提到】
: It makes no difference.
: 只是心理上觉得本金没还多少好像亏了，其实仔细算算一点都不亏。
: 十年内要卖房子应该考虑7yr ARM，而不是 15yr fixed.
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v********e
发帖数: 1985 | 45 假如有两个投资，都是三十年，第一个每月付１６１７，付１５年，然后等１５年，你
拿出所有本金和利息，第二个每月付１０５７，３０年后一起拿出本金和利息。问题是
哪个更多。假设第x年的利率是R（x）。你可以把过去３０年的利率代入。 |
g*q
发帖数: 26623 | 46 5年换房的话,一般是先买了再卖吧,要是15年贷款,5年内攒出下一个房的下付对于多数
人不是那么容易吧.
10年换房,按贷款24万,15年期2.625,30年3.375算,月供差$553.42,10年后的贷款余额差
$94304.53,这多出来的$553月供的年收益率为6.58%,比4.3%多一点有限.
【在 l*****o 的大作中提到】
: 如果确定持有房子三十年的， 考虑到inflation, 我会贷三十年。
: 问题是多少人能在一个房子里住三十年啊？ 十年内就搬家的很多吧。 如果异地的话出
: 租也不好打理。 卖房子的话就发现之前付的大部分都是利息。 这个时候贷十五年的就
: 划算多了。
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l******c
发帖数: 2555 | 47 risk , risk and risk
if you have enough money, 1 year ARM is ok, because you have enough money to
cover any rate rise.
if your budget is tight and do not want to take risk, 30 years fixed.
the difference between 15 years and 30 years: you need pay much more for
each month for 15 years term.
Repeat: once you paid, there is no guarantee you can get it back. Your house
may reduce its value by 90%. all your paid money is gone.
【在 l*****o 的大作中提到】
: 如果确定持有房子三十年的， 考虑到inflation, 我会贷三十年。
: 问题是多少人能在一个房子里住三十年啊？ 十年内就搬家的很多吧。 如果异地的话出
: 租也不好打理。 卖房子的话就发现之前付的大部分都是利息。 这个时候贷十五年的就
: 划算多了。
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l*****o
发帖数: 26631 | 48 假设贷十万块， 三十年， 利率3.5%, 七年后突然需要搬家卖房子, 假设原价卖掉，
不考虑手续费。 之前利息一共支出19742,
假设贷贷15年， 利率2.8%， 同样情况， 利息就是15715。
差了四千多块钱， 为什么没有亏？ 当然你如果觉得现在提前花钱享受就值得的话，那
当我没说。
只是说可能性很大而已， 又不是说十年内一定会卖。 如果工作稳定的话当然就不会卖
了。 正因为以后不好预测， 所以15 fixed介于30 fix和7yr arm之间， 对于工作还
算稳定但同时也有风险的人来说就挺好的。
【在 s**********a 的大作中提到】
: It makes no difference.
: 只是心理上觉得本金没还多少好像亏了，其实仔细算算一点都不亏。
: 十年内要卖房子应该考虑7yr ARM，而不是 15yr fixed.
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G******d
发帖数: 731 | 49 你8%不用交税啊？还有你花的管理时间精力都得算钱。
【在 s*i 的大作中提到】
: 我？10%以下回报率的不入法眼呵呵。
: 我们这里，投资出租房，随便就8%以上了不包括房子增值部分。
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l*****o
发帖数: 26631 | 50 这不是在考虑怎么样划算嘛
要是负担不起15年的当然就只能选30年了， 这有啥疑问的。。。
我觉得房子价值突降90%的概率远小于几年内需要搬家的概率
to
house
【在 l******c 的大作中提到】
: risk , risk and risk
: if you have enough money, 1 year ARM is ok, because you have enough money to
: cover any rate rise.
: if your budget is tight and do not want to take risk, 30 years fixed.
: the difference between 15 years and 30 years: you need pay much more for
: each month for 15 years term.
: Repeat: once you paid, there is no guarantee you can get it back. Your house
: may reduce its value by 90%. all your paid money is gone.
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s*i
发帖数: 5025 | 51 那就国债吧。
【在 G******d 的大作中提到】
: 你8%不用交税啊？还有你花的管理时间精力都得算钱。
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l*****o
发帖数: 26631 | 52 总结就是很穷的， 很富的， 喜欢享受生活的贷三十年。。。
【在 f*********s 的大作中提到】
: 贷30年而不贷15年的人有好几类，其中第一类是付了1617就没钱吃饭了，第二类是工作
: 不稳定，也许过两年失业了也就付不起1617了，第三类是工作很稳定，但是不愿意负那
: 么多钱，更愿意多留些钱享受生活，第四类是考虑通货膨胀的影响，觉得欠银行钱越多
: 越好，反正过15年1057可能就不算个钱了。我想对于这些人来说，思考问题的角度和你
: 不一样，所以不存在beat不beat的问题。
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r****t
发帖数: 10904 | 53 30 yrs ago, my parents paid for everything, room/milk/food, and I barely
recognize cash. I would choice 15-yr ago without a doubt.
【在 s*i 的大作中提到】
: 我也问一个愿意15年的人一个问题：
: 假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
: 给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
: 给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
: 具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
: 你选择哪个？
: 在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
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r****t
发帖数: 10904 | 54 The story is different for the recent 4 years.
【在 s**********a 的大作中提到】
: 我都不用拿中国举例子，省得你说发展中国家不算数。就说美国。
: 十五年前在美国年薪十万是少有的高薪，现在年薪十万遍地都是了。
: 十五年前曼哈顿的房价是现在的三分之一。
: 十五年前SP500是现在的一半。
: 十年前鸡蛋一块钱一盒，油九毛钱一加仑。现在自己看。
: 十年前黄金250/oz，现在1600/oz.
: 所以不考虑通货膨胀的计算都是没有意义的。
: simple sum over time is meaningless at the best.
: 而且按照Fed这三年印钱的速度，未来十五年的通货膨胀只会更加糟糕。
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b******s
发帖数: 5329 | 55 15 yrs fixed rate < 7/1 ARM rate now.
【在 s**********a 的大作中提到】
: It makes no difference.
: 只是心理上觉得本金没还多少好像亏了，其实仔细算算一点都不亏。
: 十年内要卖房子应该考虑7yr ARM，而不是 15yr fixed.
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c*********a
发帖数: 2265 | 56 7arm还是30年贷款，月供少很多，相差的rate不大，如果十年内要卖房，多交不了多少
的利息。
【在 b******s 的大作中提到】
: 15 yrs fixed rate < 7/1 ARM rate now.
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b******s
发帖数: 5329 | 57 一般房子买在不错的区,下跌的90%可能远远比你投资保证10%的可能小多了,房子本身也
是投资,也有抗通货膨胀的功能.
to
house
【在 l******c 的大作中提到】
: risk , risk and risk
: if you have enough money, 1 year ARM is ok, because you have enough money to
: cover any rate rise.
: if your budget is tight and do not want to take risk, 30 years fixed.
: the difference between 15 years and 30 years: you need pay much more for
: each month for 15 years term.
: Repeat: once you paid, there is no guarantee you can get it back. Your house
: may reduce its value by 90%. all your paid money is gone.
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b******s
发帖数: 5329 | 58 但你交的基本全是利息,卖房子时你能拿回来的本金也有限,这就要看你觉得是把钱放房
子上还是投资别的市场合算了.
【在 c*********a 的大作中提到】
: 7arm还是30年贷款，月供少很多，相差的rate不大，如果十年内要卖房，多交不了多少
: 的利息。
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s*i
发帖数: 5025 | 59 哈哈。
【在 r****t 的大作中提到】
: 30 yrs ago, my parents paid for everything, room/milk/food, and I barely
: recognize cash. I would choice 15-yr ago without a doubt.
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t******k
发帖数: 187 | 60 各人的情况不同。说几个你的错误吧。
如果买房投资，税要减去房子折旧，税要少好多。15年内的房租可以涨。而你的贷款是
固定的。你的利润会更大。
反过来，没有投资途径，15年当然是首选。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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t***g
发帖数: 387 | |
n***6
发帖数: 53 | 62 Even if that is the case, you still can not walk away, right? The bank will
still ask for your money.
to
house
【在 l******c 的大作中提到】
: risk , risk and risk
: if you have enough money, 1 year ARM is ok, because you have enough money to
: cover any rate rise.
: if your budget is tight and do not want to take risk, 30 years fixed.
: the difference between 15 years and 30 years: you need pay much more for
: each month for 15 years term.
: Repeat: once you paid, there is no guarantee you can get it back. Your house
: may reduce its value by 90%. all your paid money is gone.
|
l******c
发帖数: 2555 | 63 you can walk away
will
【在 n***6 的大作中提到】
: Even if that is the case, you still can not walk away, right? The bank will
: still ask for your money.
:
: to
: house
|
l*******n
发帖数: 340 | 64 先说计算：
1.计算：15年贷款你要付$291,113，30年贷款15年还清你要付$340,135。面值你省了$
49,021。
2. 为了这个$49,021，你15年的贷款要付$100,844（每月$560)。
3. 如果你用30年贷款，每月省下来年底（$6,720)投资，年回报是很保守的6%的话（15
年），风险低的mutual fund都可以做到这个回报率。到15年底，这每年的投资最后净
值是$156，415。如果你买30万房子的话，我不认为你的capital gain税率是30%，long
term capital rate最多也就15%。后面的你自己算吧。
*另外中国现在的一年期存款利率都3.25%，6%的投资回报是很好搞的。
*年回报率是10%的话，每年$6,720的投资在15年底的净值是$213,511。
==================================================================
Asset Liquidity
即使你抛开简单的数字，单从家庭和个人15年的计划来讲，一般都需要有emergency
fund以备突发事件或者很好的投资机会。如果你贷款选15年，你的$100,844都在房子
equity里面，在你把房子卖掉之前，这部分资金不能由你随便支取（当然你可以选
equity loan)。 这就是所谓的 asset liquidity。
如果你选30年贷款，你随时可以使用这部分资金。
==================================================================
几点你可能要考虑的：
1. 很多人都提到了，你确定你会在这个房子住15年吗？
2. 如果你注重通过省下的钱的数目的话，你可以把每月的剩余资金都付房贷(在$1,617
额外）additional payment。这样，即使你用15年，你也可以在10年的时候就把所有贷
款还清了。如果这样极端的做法下，15年底，你的银行账户里是没有任何存款的。如果
你在这15年里不搞对象，不结婚，不生孩子，不上学，不生大病，不回国探亲，不旅游
的话，我想这个应该没问题。
3.房子投资回报率:假设你的房子5年后增值10万，变40万了，你把房子卖了，如果你15
年的贷款，你的equity是$209,209，你的回报率是47%。同样情况，如果你是30年贷款,
你的equity在$115,209。你的回报率是86%。这更炒股票的leverage是一个道理。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
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k*******i
发帖数: 5067 | 65 收入15万以上的， 就无法再用投资房亏损来抵税了。
【在 t******k 的大作中提到】
: 各人的情况不同。说几个你的错误吧。
: 如果买房投资，税要减去房子折旧，税要少好多。15年内的房租可以涨。而你的贷款是
: 固定的。你的利润会更大。
: 反过来，没有投资途径，15年当然是首选。
|
y*******g
发帖数: 3677 | 66 赞！这个解释的逻辑清楚明白，很好理解。
15
long
【在 l*******n 的大作中提到】
: 先说计算：
: 1.计算：15年贷款你要付$291,113，30年贷款15年还清你要付$340,135。面值你省了$
: 49,021。
: 2. 为了这个$49,021，你15年的贷款要付$100,844（每月$560)。
: 3. 如果你用30年贷款，每月省下来年底（$6,720)投资，年回报是很保守的6%的话（15
: 年），风险低的mutual fund都可以做到这个回报率。到15年底，这每年的投资最后净
: 值是$156，415。如果你买30万房子的话，我不认为你的capital gain税率是30%，long
: term capital rate最多也就15%。后面的你自己算吧。
: *另外中国现在的一年期存款利率都3.25%，6%的投资回报是很好搞的。
: *年回报率是10%的话，每年$6,720的投资在15年底的净值是$213,511。
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G******d
发帖数: 731 | 67 错。15年贷款和30年贷款的差价是9万。你得打回去重算。别忘了利率不一样。
2.为了这9万我15年的贷款要付100844，我十五年以后的15年一分钱都不用付。
3。每年省6720，6%的话，15年后怎么会有9万收益呢？怎么算的。是每个月存560存30
年。不是一下子贷
给你10万让你存15年拿利息。而且这6%是要加税的。
另外longterm capitalbgain 马上就不止15%了。
15
long
【在 l*******n 的大作中提到】
: 先说计算：
: 1.计算：15年贷款你要付$291,113，30年贷款15年还清你要付$340,135。面值你省了$
: 49,021。
: 2. 为了这个$49,021，你15年的贷款要付$100,844（每月$560)。
: 3. 如果你用30年贷款，每月省下来年底（$6,720)投资，年回报是很保守的6%的话（15
: 年），风险低的mutual fund都可以做到这个回报率。到15年底，这每年的投资最后净
: 值是$156，415。如果你买30万房子的话，我不认为你的capital gain税率是30%，long
: term capital rate最多也就15%。后面的你自己算吧。
: *另外中国现在的一年期存款利率都3.25%，6%的投资回报是很好搞的。
: *年回报率是10%的话，每年$6,720的投资在15年底的净值是$213,511。
|
L****n
发帖数: 12932 | 68 这个实际很好算：
15yr 每个月多出560， x15年
30yr 15年后每个月多付1057， x15年
==============
实际就是前15年每个月的560在15年后通过投资要达到1057， 那就合算， 否则不合算。
==============
这个要求的年回报率是4.3%， 必须是零风险(因为对应的情况是零风险, ie you HAVE
TO PAY THE MORTGAGE), 扣除税率和投资费用的因素。 这个回报率并不容易达到。大
多数的人还是就付15年好了。
==============
如果要折腾， 比如本来就要准备投资的 (增加这560投资并不增加投资费用), 税率低
的，有很好很稳定的投资渠道的(考虑到风险因素固定长期回报要在7-8%以上)用30年的
好一些。
==============
假设中间要卖房子， 实际就是每个月560可以用来升值到1057的时间更少了， 30年的
相比15年的就更不合算.
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
|
s*****i
发帖数: 105 | 69
算。
HAVE
这个还是很好达到吧。买指数fund很容易就远超了。
【在 L****n 的大作中提到】
: 这个实际很好算：
: 15yr 每个月多出560， x15年
: 30yr 15年后每个月多付1057， x15年
: ==============
: 实际就是前15年每个月的560在15年后通过投资要达到1057， 那就合算， 否则不合算。
: ==============
: 这个要求的年回报率是4.3%， 必须是零风险(因为对应的情况是零风险, ie you HAVE
: TO PAY THE MORTGAGE), 扣除税率和投资费用的因素。 这个回报率并不容易达到。大
: 多数的人还是就付15年好了。
: ==============
|
f*********s
发帖数: 1881 | 70 这个话题从昨天进行到今天，楼主还是在回避通货膨胀这个问题。
其实我们的父辈因为不懂通货膨胀，15年前已经吃过亏了。为什么到了这一代，基础教
育，高等教育通通都经过了，还是不懂通货膨胀呢？
举一个我岳父的例子，15年前买商品房，当时手上没钱，5W的商品房，找单位借了3W，
自己借了2W，买了下来。然后的两年辗转反侧，奋发图强，节衣缩食把钱给还了。后来
手上有了点钱，又全款买了另一套10W的房子。现在回过头来再看当年的辗转反侧，和
全款买房的做法，每次说起来都很遗憾没有贷款买，就算是当年贷了30年，现在的月供
也不过是几百块而已，少买一次菜就出来了。
所以说，要全面考虑本帖的收益比，通货膨化是一个绝对不能排除的因素。
30
【在 G******d 的大作中提到】
: 错。15年贷款和30年贷款的差价是9万。你得打回去重算。别忘了利率不一样。
: 2.为了这9万我15年的贷款要付100844，我十五年以后的15年一分钱都不用付。
: 3。每年省6720，6%的话，15年后怎么会有9万收益呢？怎么算的。是每个月存560存30
: 年。不是一下子贷
: 给你10万让你存15年拿利息。而且这6%是要加税的。
: 另外longterm capitalbgain 马上就不止15%了。
:
: 15
: long
|
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|
b*******c
发帖数: 20683 | 71 不是所有人都行或都会
【在 l******c 的大作中提到】
: you can walk away
:
: will
|
L****n
发帖数: 12932 | 72 仔细再想想？
如果那么容易远超， 银行为嘛自己不买， 要借给你买房子呢？ 银行也想利益最大化
的话呀。
【在 s*****i 的大作中提到】
:
: 算。
: HAVE
: 这个还是很好达到吧。买指数fund很容易就远超了。
|
c****o
发帖数: 32446 | |
b*******c
发帖数: 20683 | 74 啥意思，你回哪个贴？
【在 c****o 的大作中提到】
: 透支很容易的啊
|
c****o
发帖数: 32446 | 75 都回。
好处是谁看了都对
【在 b*******c 的大作中提到】
: 啥意思，你回哪个贴？
|
w******t
发帖数: 16937 | 76 墙头草。
【在 c****o 的大作中提到】
: 都回。
: 好处是谁看了都对
|
L****n
发帖数: 12932 | 77 实际上和通胀没有半毛关系。 你手上每个月多的560并不会因为通胀自动增加， 还是
得投资
你岳父的例子只是后悔没有扩大投资， 在房产增值这个trend了没有用上拱杆。
【在 f*********s 的大作中提到】
: 这个话题从昨天进行到今天，楼主还是在回避通货膨胀这个问题。
: 其实我们的父辈因为不懂通货膨胀，15年前已经吃过亏了。为什么到了这一代，基础教
: 育，高等教育通通都经过了，还是不懂通货膨胀呢？
: 举一个我岳父的例子，15年前买商品房，当时手上没钱，5W的商品房，找单位借了3W，
: 自己借了2W，买了下来。然后的两年辗转反侧，奋发图强，节衣缩食把钱给还了。后来
: 手上有了点钱，又全款买了另一套10W的房子。现在回过头来再看当年的辗转反侧，和
: 全款买房的做法，每次说起来都很遗憾没有贷款买，就算是当年贷了30年，现在的月供
: 也不过是几百块而已，少买一次菜就出来了。
: 所以说，要全面考虑本帖的收益比，通货膨化是一个绝对不能排除的因素。
:
|
s*****i
发帖数: 105 | 78
不会贴图， 手打一份数据吧：S&P total return ： three year average 11.71,
five year average 4.62, ten year average 7.28..
银行怎么不买？银行都有搞自己的投资基金股票，只是他们更懂得鸡蛋不要都放在一个
篮子里的道理，毕竟风险与利益既存。所以我们要买房，要投资，也要留一些现金在手
里当emergency fund。
，所以贷三十年比十五年划算 是对能接受投资炒股的人来说的。如果你求的是零风险
，看中的就是那个省下来的4万多，那还是贷十五年吧。
【在 L****n 的大作中提到】
: 仔细再想想？
: 如果那么容易远超， 银行为嘛自己不买， 要借给你买房子呢？ 银行也想利益最大化
: 的话呀。
|
A******D
发帖数: 1075 | 79 钱的时间机会很重要。现在每个月多$560，可以给小孩多上个兴趣班。15年后，小孩也
长大了，有钱也上不了兴趣班了。
现在每个月多$560，每月可以多打个几炮。15年后你已经不举了，有1000也打不动炮。 |
b*******c
发帖数: 20683 | 80 其实有啥好吵的，手头宽松，贷15年还是有余钱投资的，贷15年省利息，其它钱投别的
地方，也算鸡蛋放几个篮子了。一贷15年手头就紧的本来也不该考虑15年，风险太大。 |
|
|
c****o
发帖数: 32446 | 81 一炮几百？
【在 A******D 的大作中提到】
: 钱的时间机会很重要。现在每个月多$560，可以给小孩多上个兴趣班。15年后，小孩也
: 长大了，有钱也上不了兴趣班了。
: 现在每个月多$560，每月可以多打个几炮。15年后你已经不举了，有1000也打不动炮。
|
y****i
发帖数: 778 | 82 正解，但是贷款利息抵税对高收入特别是hit AMT的家庭来说，可以抵扣高达33-35%的
利息，所以投资税后回报率大于3%即可。收入低或是只有一人工作，很多时候只能选30
年因为流动资金不足，如果失业可以撑得更久。15年对保守的投资者有心理安慰作用，
付清房贷对于他们来说可以睡得更好，所以结论是小马过河，各取所需。我们家最后是
收入高的人决定，虽然我很想贷30年，最后还是选的15年2.625%.
算。
HAVE
【在 L****n 的大作中提到】
: 这个实际很好算：
: 15yr 每个月多出560， x15年
: 30yr 15年后每个月多付1057， x15年
: ==============
: 实际就是前15年每个月的560在15年后通过投资要达到1057， 那就合算， 否则不合算。
: ==============
: 这个要求的年回报率是4.3%， 必须是零风险(因为对应的情况是零风险, ie you HAVE
: TO PAY THE MORTGAGE), 扣除税率和投资费用的因素。 这个回报率并不容易达到。大
: 多数的人还是就付15年好了。
: ==============
|
Q****r
发帖数: 7340 | 83 怎么样的才抵税?
【在 g*q 的大作中提到】
: 24万贷款,3.375%的利率,抵个鸟税啊
:
: 's
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c****o
发帖数: 32446 | 84 60万的
【在 Q****r 的大作中提到】
: 怎么样的才抵税?
|
r****f
发帖数: 672 | 85 算了一下，
如果把每年少付的钱外加因利息少付的税用来做其他投资（比如股票），投资的税后利
润在未来15年，超过⒋5%每年就更適合30年。（假设资本利得税是20%，那未来15年的
平均收益得⒌6%每年）。
换句话说，15年的付款计划等于你每月固定投入500多元，连投15年，得到⒌6%的固定
收益。这比15年的CD，或债券都高得多。还是很划得来的。注意，这是无风险的固定回
报。
从历史看，过去100年股市平均每年涨10%.但著名投资学家bill gross 说，未来数十年
，投资收益在5%以内，将是new normal.
总结：
15年相当于每年投资6000元，连投15年，固定年收益⒌6%.
所以如果你有闲钱，除了部分放股市，401k，
考虑到投资的分散性，我觉得拥有这个固定⒌6%收益是很不错的选择。
【在 c****o 的大作中提到】
: 60万的
|
e****7
发帖数: 4387 | 86 通胀，底利率，每月的钱省下来能有地方投，回报高，这些都是理由。如果你打算把省
下的钱放入银行，那就15年吧。
我相信2-3年后的利率会走高，现在趁利率底，还是多欠点儿吧。 |
u******x
发帖数: 100 | 87 我家也是，最后选了2.75 15 yr,拿了接近10 个点的cash back in front
除非现在有稳定的投资渠道，不然放到房子里也算是投资。
通货膨胀的问题，你做股票也一样。参考解放前金元圈，我们这些拿w2的手里的那点钱
除非都是真金白银，不然连个馒头都换不了
正解，但是贷款利息抵税对高收入特别是hit AMT的家庭来说，可以抵扣高达33-35%的
利息，所以投资税后回报率大于3%即可。收入低或是只有一人工作，很多时候只能选30
年因为流........
【在 y****i 的大作中提到】
: 正解，但是贷款利息抵税对高收入特别是hit AMT的家庭来说，可以抵扣高达33-35%的
: 利息，所以投资税后回报率大于3%即可。收入低或是只有一人工作，很多时候只能选30
: 年因为流动资金不足，如果失业可以撑得更久。15年对保守的投资者有心理安慰作用，
: 付清房贷对于他们来说可以睡得更好，所以结论是小马过河，各取所需。我们家最后是
: 收入高的人决定，虽然我很想贷30年，最后还是选的15年2.625%.
:
: 算。
: HAVE
|
k**n
发帖数: 482 | 88 what is 10 个点的cash back in front? lender's closing credit? |
R***s
发帖数: 302 | 89
Obama 2012 tax law limits some deduction for the rich people such as in CA.
I don't remember the details, but it maybe a factor too.
【在 l*****o 的大作中提到】
: 总结就是很穷的， 很富的， 喜欢享受生活的贷三十年。。。
|
y****i
发帖数: 778 | 90 It's PEP and Pease for single > $250k and couple >$300k. Pease limitation
reduces a household itemized limitation by 3% of the amount over the
threshold. For example, a couple make $400k exceed $300k by $100k, their
itemized deduction will be reduced by $3000, from average $50k to $47k. So
their income tax liability will be increased about $1k.
.
【在 R***s 的大作中提到】
:
: Obama 2012 tax law limits some deduction for the rich people such as in CA.
: I don't remember the details, but it maybe a factor too.
|
|
|
l*******n
发帖数: 340 | 91 我想你是一个数字控。
我的利率计算应该没有问题,15年和30年的不一样，30年每月省的钱在“每年底”投资
，每年一结。long term capital gain rate在30年内会有很多变华。如果你想别人说
服你选择30年贷款，无外乎是你需要一个投资人告诉你找到你个更好的投资方式和方法
。投资有风险，高风险，高回报。15年的贷款当然是比30年贷款加投资风险更低，投资
回报更有确定性。
其实我的重点并不是要和你计算数字，这里面有太多假设,假设的投资回报率，假设的
以外事情发生.........
生活中不仅仅是数字。如果你很在乎比较哪个贷款更“省钱”的话，有一个朋友说过你
应该付现金购房，即使经济条件不允许的话，也应该勒紧裤腰带来尽量把贷款提前还清。
没有想刺激你的意思，因为我也曾经苦恼过怎么才能更“划算”，可是并不是所有的东
西都能量化的，不是所有的东西能做得“最划算”。
30
【在 G******d 的大作中提到】
: 错。15年贷款和30年贷款的差价是9万。你得打回去重算。别忘了利率不一样。
: 2.为了这9万我15年的贷款要付100844，我十五年以后的15年一分钱都不用付。
: 3。每年省6720，6%的话，15年后怎么会有9万收益呢？怎么算的。是每个月存560存30
: 年。不是一下子贷
: 给你10万让你存15年拿利息。而且这6%是要加税的。
: 另外longterm capitalbgain 马上就不止15%了。
:
: 15
: long
|
V****h
发帖数: 148 | 92 还有一种可能性，就是买的房子太贵了，付不起15年的贷款，呵呵 |
h****u
发帖数: 480 | 93
Another reason is that some people don't think it's a good investment
strategy to put all money into one asset, similar thinking of "putting all
eggs into one basket", in case something disastrous happens, like earthquake
, fire, flood, financial bubble, etc. In addition, in case one wants to get
money out of any investment, getting it out of house is one of the slowest
【在 f*********s 的大作中提到】
: 贷30年而不贷15年的人有好几类，其中第一类是付了1617就没钱吃饭了，第二类是工作
: 不稳定，也许过两年失业了也就付不起1617了，第三类是工作很稳定，但是不愿意负那
: 么多钱，更愿意多留些钱享受生活，第四类是考虑通货膨胀的影响，觉得欠银行钱越多
: 越好，反正过15年1057可能就不算个钱了。我想对于这些人来说，思考问题的角度和你
: 不一样，所以不存在beat不beat的问题。
|
b*******c
发帖数: 20683 | 94 每家情况都不同，永远不会争出个大家都同意的方案。大家散了吧。 |
h**6
发帖数: 4160 | 95 贷款利息抵税不可忽略。30年比15年多付9万利息，按照28%税率，可以抵税2.5万。因
此，投资回报税后达到3%即可。 |
G******d
发帖数: 731 | 96 30年和15年贷款利息怎么可能就差五万呢？你算错的不是一点点。是5万和9万的差。你
连最基本的利率计算都不会，你还投什么资，你接下来说的怎么可能让别人相信。
清。
【在 l*******n 的大作中提到】
: 我想你是一个数字控。
: 我的利率计算应该没有问题,15年和30年的不一样，30年每月省的钱在“每年底”投资
: ，每年一结。long term capital gain rate在30年内会有很多变华。如果你想别人说
: 服你选择30年贷款，无外乎是你需要一个投资人告诉你找到你个更好的投资方式和方法
: 。投资有风险，高风险，高回报。15年的贷款当然是比30年贷款加投资风险更低，投资
: 回报更有确定性。
: 其实我的重点并不是要和你计算数字，这里面有太多假设,假设的投资回报率，假设的
: 以外事情发生.........
: 生活中不仅仅是数字。如果你很在乎比较哪个贷款更“省钱”的话，有一个朋友说过你
: 应该付现金购房，即使经济条件不允许的话，也应该勒紧裤腰带来尽量把贷款提前还清。
|
G******d
发帖数: 731 | 97 我们说的都是手上只有20%的现金。你说的当然不一样。如果有三十万现金，我可以买
房子住的同时用24万去投资。如果你付了6万后就没钱了，银行虽说也借了你24万。可
这24万不仅不能拿去买股票买投资房，还得付近4%的利息。头几年付的利息比本金还多
，万一过几年搬了，房子卖了，也拿不回来多少本金。
【在 t***g 的大作中提到】
: 照这逻辑，全现金买房比贷款强？
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L****n
发帖数: 12932 | 98 他是overlooked利率的不同， 不至于最基本的计算都不会。
【在 G******d 的大作中提到】
: 30年和15年贷款利息怎么可能就差五万呢？你算错的不是一点点。是5万和9万的差。你
: 连最基本的利率计算都不会，你还投什么资，你接下来说的怎么可能让别人相信。
:
: 清。
|
l*******n
发帖数: 340 | 99 我不是个人财务咨询师，只能帮你算数。
请不必激动，你可以不信我的数据，只是你要别人拿出数据来，这是我的数据。在和15
年贷款比较时时，你需要计算把30年贷款在15年的时候全部还清，这样比较，算下来你
在15年底的时候，两种贷款一共需要的资金。你的9万是$380k(30年本金和利息)和$
291k(15年的本金和利息)。我的5万是$340k(30年贷款在15年还清时需要的本金和利息
）和$291k的差别。
换个角度讲，如果你借钱给别人，你是想尽快收回的你投资，对吗？其实对于银行来讲
，15年的贷款对于他们的风险是小的。夜长梦多啊。
如果你们没什么好的投资机会的话，还是选15年好了。
你问两个贷款term，其实最终目的是最大化你的家庭净资产。单就算术的话，15年的肯
定省钱。
【在 G******d 的大作中提到】
: 30年和15年贷款利息怎么可能就差五万呢？你算错的不是一点点。是5万和9万的差。你
: 连最基本的利率计算都不会，你还投什么资，你接下来说的怎么可能让别人相信。
:
: 清。
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W**********r
发帖数: 8927 | 100 还有10年的，5年的，All Cash的
【在 w******t 的大作中提到】
: 没错，15年就是比30年好。
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f*****i
发帖数: 3558 | 101 还有dti
贷了15年的，到时候再买如果dti不够，就只好卖房，否则可以选择keep两个房子
【在 l*****o 的大作中提到】
: 假设贷十万块， 三十年， 利率3.5%, 七年后突然需要搬家卖房子, 假设原价卖掉，
: 不考虑手续费。 之前利息一共支出19742,
: 假设贷贷15年， 利率2.8%， 同样情况， 利息就是15715。
: 差了四千多块钱， 为什么没有亏？ 当然你如果觉得现在提前花钱享受就值得的话，那
: 当我没说。
: 只是说可能性很大而已， 又不是说十年内一定会卖。 如果工作稳定的话当然就不会卖
: 了。 正因为以后不好预测， 所以15 fixed介于30 fix和7yr arm之间， 对于工作还
: 算稳定但同时也有风险的人来说就挺好的。
|
b******s
发帖数: 5329 | 102 前几年投资STOCK基金,大把大把的人损失20-30%甚至是50%的,如果30年内你出一两次这
种状况,你就想想你自己的压力吧.而且大多数人估计买个房子连15年都住不到,所以,还
是5年-10年打算吧,30年?你肯定你那时候在哪里? |
G******d
发帖数: 731 | 103 你这大于税后3%或6.5万利息的投资，是按照贷款30年每月多存560投资15年，还是按照
银行一次借你十万现金让你随便投资15年。这是有区别的。
【在 h**6 的大作中提到】
: 贷款利息抵税不可忽略。30年比15年多付9万利息，按照28%税率，可以抵税2.5万。因
: 此，投资回报税后达到3%即可。
|
y****i
发帖数: 778 | 104 应该是前者。如果你有兴趣投资低风险市政债券，可以去债券俱乐部看看。举个例子，
1/3/2013 买入CUSIP 696716FE4, at $49.77, interest is tax free for both
federal and CA, return $100 at 12/1/2025, yield is 5.5%, double the
principal in less than 13 years. This is a single A rating muni bond but
still very low risk for munis. For double AA rating insured by AGM/FSA, 1/
16/2013 bought CUSIP 204712FG3 at $69.18, return $100 at 8/1/2019, yield is
5.75% for 6.5 year though only CA state tax exempt. Again, $300k is not a
lot of money and we already pay more principal than that to get the 417k
conforming loan. But don't be over conservative to let other investment
opportunity pass by.
【在 G******d 的大作中提到】
: 你这大于税后3%或6.5万利息的投资，是按照贷款30年每月多存560投资15年，还是按照
: 银行一次借你十万现金让你随便投资15年。这是有区别的。
|
s*******d
发帖数: 2 | 105 如果三十年的贷款要在十五年还清。那每个月不会比十五年贷款十五年还的更多吗？那
哪里还有多出的500投资呢？那我贷款30年又为了啥？
不懂。求解惑
15
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7
【在 l*******n 的大作中提到】
: 我不是个人财务咨询师，只能帮你算数。
: 请不必激动，你可以不信我的数据，只是你要别人拿出数据来，这是我的数据。在和15
: 年贷款比较时时，你需要计算把30年贷款在15年的时候全部还清，这样比较，算下来你
: 在15年底的时候，两种贷款一共需要的资金。你的9万是$380k(30年本金和利息)和$
: 291k(15年的本金和利息)。我的5万是$340k(30年贷款在15年还清时需要的本金和利息
: ）和$291k的差别。
: 换个角度讲，如果你借钱给别人，你是想尽快收回的你投资，对吗？其实对于银行来讲
: ，15年的贷款对于他们的风险是小的。夜长梦多啊。
: 如果你们没什么好的投资机会的话，还是选15年好了。
: 你问两个贷款term，其实最终目的是最大化你的家庭净资产。单就算术的话，15年的肯
|
G******d
发帖数: 731 | 106 算了下，按照6%利息算,每年放6720，（560x12) 放15年，最后拿到的利息为156414-
100800=55614。还要扣掉税，拿到收才多少，还不如每月多还560，15年后省下5万利息。
is
【在 y****i 的大作中提到】
: 应该是前者。如果你有兴趣投资低风险市政债券，可以去债券俱乐部看看。举个例子，
: 1/3/2013 买入CUSIP 696716FE4, at $49.77, interest is tax free for both
: federal and CA, return $100 at 12/1/2025, yield is 5.5%, double the
: principal in less than 13 years. This is a single A rating muni bond but
: still very low risk for munis. For double AA rating insured by AGM/FSA, 1/
: 16/2013 bought CUSIP 204712FG3 at $69.18, return $100 at 8/1/2019, yield is
: 5.75% for 6.5 year though only CA state tax exempt. Again, $300k is not a
: lot of money and we already pay more principal than that to get the 417k
: conforming loan. But don't be over conservative to let other investment
: opportunity pass by.
|
y****i
发帖数: 778 | 107 我列的第一个是完全免税的，第二个已经超过了税前平衡点5.6%,不要忘了贷款利息也
可以抵税，而且六年半到期，可以转投利息更高的，如果联储升息的话。不过对于你这
样的投资者，15年一定是最好的选择，因为要零风险。但是投资还要考虑cash flow 流
动性。如果需要钱，我随时可以卖掉一部分债券或是股票。房子的流动性就没那么好，
如果不能cash out through refinance or the amount is not enough, you have to
sell the whole property to get the cash flow and pay the agent 6% commission.
息。
【在 G******d 的大作中提到】
: 算了下，按照6%利息算,每年放6720，（560x12) 放15年，最后拿到的利息为156414-
: 100800=55614。还要扣掉税，拿到收才多少，还不如每月多还560，15年后省下5万利息。
:
: is
|
L****n
发帖数: 12932 | 108 municipal bond也有default的风险。
房子也不是说就完全fix了。 有equity后开个HOLEC就行了。
to
commission.
【在 y****i 的大作中提到】
: 我列的第一个是完全免税的，第二个已经超过了税前平衡点5.6%,不要忘了贷款利息也
: 可以抵税，而且六年半到期，可以转投利息更高的，如果联储升息的话。不过对于你这
: 样的投资者，15年一定是最好的选择，因为要零风险。但是投资还要考虑cash flow 流
: 动性。如果需要钱，我随时可以卖掉一部分债券或是股票。房子的流动性就没那么好，
: 如果不能cash out through refinance or the amount is not enough, you have to
: sell the whole property to get the cash flow and pay the agent 6% commission.
:
: 息。
|
B********4
发帖数: 7156 | 109 主要是考虑通涨。
我听一个老人讲，他80年代退役在政府做事，工资才1.8万一年。现在同样职位至少是7
-8万了。
什么最保值？劳动力。所以投资什么都不如投资劳动力。中国古话养儿防老，非常有道
理。
【在 G******d 的大作中提到】
: 听起来不难，可是怎么赚，每月给你560，15年后你赚5万怎么赚？
|
d*****n
发帖数: 3033 | 110 最好是500年。
美元哪天贬值厉害了，一个月工资就30万了
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
: 另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
: 活方式的选择。
|
|
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t******k
发帖数: 187 | 111 那你该换个好的会计师了。
【在 k*******i 的大作中提到】
: 收入15万以上的， 就无法再用投资房亏损来抵税了。
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y****i
发帖数: 778 | 112 That's based on the real estate price is going up. For underwater homeowner,
even their 20% down payment is gone. US is not China, most housing market
is flat or the same as inflation rate for long term except CA, NYC, DC.
Builder can build new home easily in most states in USA because there's
empty land everywhere.
【在 L****n 的大作中提到】
: municipal bond也有default的风险。
: 房子也不是说就完全fix了。 有equity后开个HOLEC就行了。
:
: to
: commission.
|
L****n
发帖数: 12932 | 113 no, its based on the principle payment every month.
in LZ's example, you do build up equity much faster with a 15yr loan. even
if real estate price stay flat, you will have significant equity is a few
years. the pay off line is nearly straight, 240k loan/15yr, so nearly 80k in
5 years, that's on top of the 60k down pay. my point is the money you put
in the house is NOT locked up till you sell.
=================
if you want to use the 560/month to gain better return, it make sense to go
for higher return like fund or stock, while taking on bigger risk. municipal
bond just don't make much difference compare to pay if off directly.
=================
as to the real estate trend, i think the price still trend up over the long
term. yes, Land in america is abundant, but cost of labor, utility, and
building materials has gone up significantly now compare to before the RE
slump.
homeowner,
【在 y****i 的大作中提到】
: That's based on the real estate price is going up. For underwater homeowner,
: even their 20% down payment is gone. US is not China, most housing market
: is flat or the same as inflation rate for long term except CA, NYC, DC.
: Builder can build new home easily in most states in USA because there's
: empty land everywhere.
|
t*****e
发帖数: 15794 | 114 顶这个。
算。
HAVE
【在 L****n 的大作中提到】
: 这个实际很好算：
: 15yr 每个月多出560， x15年
: 30yr 15年后每个月多付1057， x15年
: ==============
: 实际就是前15年每个月的560在15年后通过投资要达到1057， 那就合算， 否则不合算。
: ==============
: 这个要求的年回报率是4.3%， 必须是零风险(因为对应的情况是零风险, ie you HAVE
: TO PAY THE MORTGAGE), 扣除税率和投资费用的因素。 这个回报率并不容易达到。大
: 多数的人还是就付15年好了。
: ==============
|
y****i
发帖数: 778 | 115 You did not consider the 6% commission of the agent, that's 6% of the total
selling price. You need at least 30% return of your 20% down payment just to
break even. For persons hit AMT, they know how precious the mortgage
interest is to reduce their tax by more than 40% of the interest payment if
you live in CA. Muni bond tax free 3.5-5.5% interest need 6-9% before tax
return to break even. Plus, only muni bonds have monoliner insurance. Plus,
you can still sell the muni before maturity if the market price going up.
The liquidity is not as good as corporate bond or stock, but definitely
better than real estate. Anyway, we chose 15 year too because LD has higher
income and more conservative. But in the world I think only US has 30 year
fixed mortgage for housing, please grab the opportunity if you can because
small investors can not find other loans have less interest rate than that.
0-2% for credit card balance transfer is coming back, but the amount is too
small.
in
go
municipal
【在 L****n 的大作中提到】
: no, its based on the principle payment every month.
: in LZ's example, you do build up equity much faster with a 15yr loan. even
: if real estate price stay flat, you will have significant equity is a few
: years. the pay off line is nearly straight, 240k loan/15yr, so nearly 80k in
: 5 years, that's on top of the 60k down pay. my point is the money you put
: in the house is NOT locked up till you sell.
: =================
: if you want to use the 560/month to gain better return, it make sense to go
: for higher return like fund or stock, while taking on bigger risk. municipal
: bond just don't make much difference compare to pay if off directly.
|
l*******n
发帖数: 340 | 116 谢谢你的回复，我想我前面的帖子里面已经说的很清楚了。 我想楼主没有注意到，而
且我想说楼主不是很熟悉基本的金融投资计算。
is
【在 y****i 的大作中提到】
: 应该是前者。如果你有兴趣投资低风险市政债券，可以去债券俱乐部看看。举个例子，
: 1/3/2013 买入CUSIP 696716FE4, at $49.77, interest is tax free for both
: federal and CA, return $100 at 12/1/2025, yield is 5.5%, double the
: principal in less than 13 years. This is a single A rating muni bond but
: still very low risk for munis. For double AA rating insured by AGM/FSA, 1/
: 16/2013 bought CUSIP 204712FG3 at $69.18, return $100 at 8/1/2019, yield is
: 5.75% for 6.5 year though only CA state tax exempt. Again, $300k is not a
: lot of money and we already pay more principal than that to get the 417k
: conforming loan. But don't be over conservative to let other investment
: opportunity pass by.
|
l*******n
发帖数: 340 | 117 你好，我的那个计算是：30年的贷款，每月按30年的贷款还，每月的500块在每年底运
来投资，在第15年底的时候把余款还请，而不是每个月把那个500块运来交贷款。
30年贷款主要目的是把资金留给你自己，用来应对各种以外事件。由于投资有风险，简
单的数字计算来讲，15年的贷款会更省钱。
【在 s*******d 的大作中提到】
: 如果三十年的贷款要在十五年还清。那每个月不会比十五年贷款十五年还的更多吗？那
: 哪里还有多出的500投资呢？那我贷款30年又为了啥？
: 不懂。求解惑
:
: 15
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7
|
k*******i
发帖数: 5067 | 118 我在加州， 确实如此。 你可以找到这样的文献。 而且， 用软件， 直接输入， 确实
也是无法抵亏损。 如果不是15万， 可以。
【在 t******k 的大作中提到】
: 那你该换个好的会计师了。
|
L***m
发帖数: 4594 | 119 也就是說，夫妻調整後年所得（AGI）10萬元以下，可百分之百抵減這項虧損，唯可抵
減的虧損上限是2萬5000元。假設虧損是5000元，意味著對年收入9萬5000元的人士，可
全數與收入抵減。
年所得若超過10萬元，則只能抵減部分虧損，收入達15萬元，就完全不能抵減虧損。也
就是不能用15萬元來減去xxx元。
【在 k*******i 的大作中提到】
: 我在加州， 确实如此。 你可以找到这样的文献。 而且， 用软件， 直接输入， 确实
: 也是无法抵亏损。 如果不是15万， 可以。
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k*******i
发帖数: 5067 | 120 确实如此。 上面有 一个人不同意我的说法。
【在 L***m 的大作中提到】
: 也就是說，夫妻調整後年所得（AGI）10萬元以下，可百分之百抵減這項虧損，唯可抵
: 減的虧損上限是2萬5000元。假設虧損是5000元，意味著對年收入9萬5000元的人士，可
: 全數與收入抵減。
: 年所得若超過10萬元，則只能抵減部分虧損，收入達15萬元，就完全不能抵減虧損。也
: 就是不能用15萬元來減去xxx元。
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j*********g
发帖数: 3179 | 121 我来现身说法，我就是这种情况。
工作原因要搬家到另外一个城市，原来的房子现在卖比较亏，而且房价也在上涨中，所
以打算hold几年，新地方又有买房需要。如果当初是15年的话，现在我不可能有充裕的
现金来付首付，也不可能贷款到理想的数额（15年monthly payment太高）。所以就算
你能非常comfortable的afford 15年，选择30年也为你应付未来生活的变化增加了很多
腾挪的空间。很多时候把握一个好的时机就能搞回来几万块。比我我这个例子，如果现
在不得不处理掉老房子，这一进一出就损失好几万。
【在 f*****i 的大作中提到】
: 还有dti
: 贷了15年的，到时候再买如果dti不够，就只好卖房，否则可以选择keep两个房子
|
j*********g
发帖数: 3179 | 122 说穿了30年贷款给你的是一个low montly payment的benefit，因为你可以在30年还清
贷款。没说你非要住30年才划算。
【在 b******s 的大作中提到】
: 前几年投资STOCK基金,大把大把的人损失20-30%甚至是50%的,如果30年内你出一两次这
: 种状况,你就想想你自己的压力吧.而且大多数人估计买个房子连15年都住不到,所以,还
: 是5年-10年打算吧,30年?你肯定你那时候在哪里?
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j*********g
发帖数: 3179 | 123 为了增加你的liquid asset，为了在你需要的时候灵活安排你的支出。
【在 s*******d 的大作中提到】
: 如果三十年的贷款要在十五年还清。那每个月不会比十五年贷款十五年还的更多吗？那
: 哪里还有多出的500投资呢？那我贷款30年又为了啥？
: 不懂。求解惑
:
: 15
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7
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j*********g
发帖数: 3179 | 124 房子也有损毁，掉价的风险。
【在 L****n 的大作中提到】
: municipal bond也有default的风险。
: 房子也不是说就完全fix了。 有equity后开个HOLEC就行了。
:
: to
: commission.
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j*********g
发帖数: 3179 | 125 就是。前两年那么多walk away的人一定希望自己付的本金越少越好。
homeowner,
【在 y****i 的大作中提到】
: That's based on the real estate price is going up. For underwater homeowner,
: even their 20% down payment is gone. US is not China, most housing market
: is flat or the same as inflation rate for long term except CA, NYC, DC.
: Builder can build new home easily in most states in USA because there's
: empty land everywhere.
|
l*****o
发帖数: 26631 | 126 多少中国人会walk away啊。。。 -.-
【在 j*********g 的大作中提到】
: 就是。前两年那么多walk away的人一定希望自己付的本金越少越好。
:
: homeowner,
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l*******n
发帖数: 340 | 127 您是明白人。
【在 j*********g 的大作中提到】
: 为了增加你的liquid asset，为了在你需要的时候灵活安排你的支出。
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f****i
发帖数: 20252 | 128 你这个例子当初如果是5arm更好
【在 j*********g 的大作中提到】
: 我来现身说法，我就是这种情况。
: 工作原因要搬家到另外一个城市，原来的房子现在卖比较亏，而且房价也在上涨中，所
: 以打算hold几年，新地方又有买房需要。如果当初是15年的话，现在我不可能有充裕的
: 现金来付首付，也不可能贷款到理想的数额（15年monthly payment太高）。所以就算
: 你能非常comfortable的afford 15年，选择30年也为你应付未来生活的变化增加了很多
: 腾挪的空间。很多时候把握一个好的时机就能搞回来几万块。比我我这个例子，如果现
: 在不得不处理掉老房子，这一进一出就损失好几万。
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d*****n
发帖数: 2132 | 129 赞一个,算得非常清楚.
搞不懂版上这么多老中都搞15年,到底有没有想想算算?
15
long
【在 l*******n 的大作中提到】
: 先说计算：
: 1.计算：15年贷款你要付$291,113，30年贷款15年还清你要付$340,135。面值你省了$
: 49,021。
: 2. 为了这个$49,021，你15年的贷款要付$100,844（每月$560)。
: 3. 如果你用30年贷款，每月省下来年底（$6,720)投资，年回报是很保守的6%的话（15
: 年），风险低的mutual fund都可以做到这个回报率。到15年底，这每年的投资最后净
: 值是$156，415。如果你买30万房子的话，我不认为你的capital gain税率是30%，long
: term capital rate最多也就15%。后面的你自己算吧。
: *另外中国现在的一年期存款利率都3.25%，6%的投资回报是很好搞的。
: *年回报率是10%的话，每年$6,720的投资在15年底的净值是$213,511。
|
t*****e
发帖数: 15794 | 130 先赞
，暂时脑缺血，
没看明白
【在 r****f 的大作中提到】
: 算了一下，
: 如果把每年少付的钱外加因利息少付的税用来做其他投资（比如股票），投资的税后利
: 润在未来15年，超过⒋5%每年就更適合30年。（假设资本利得税是20%，那未来15年的
: 平均收益得⒌6%每年）。
: 换句话说，15年的付款计划等于你每月固定投入500多元，连投15年，得到⒌6%的固定
: 收益。这比15年的CD，或债券都高得多。还是很划得来的。注意，这是无风险的固定回
: 报。
: 从历史看，过去100年股市平均每年涨10%.但著名投资学家bill gross 说，未来数十年
: ，投资收益在5%以内，将是new normal.
: 总结：
|
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|
j*********g
发帖数: 3179 | 131 why？5 arm我就面临refinance或者利率上调的问题。现在我的房子虽然不在水下，但
是由于是investment房子要达到75% LTV 才能refi。根本就refi不了。
【在 f****i 的大作中提到】
: 你这个例子当初如果是5arm更好
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G******d
发帖数: 731 | 132 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
也就是说15年的话，每个月多付560。
如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
算了下好像没有什么可以beat的。
假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
另外，在这儿说现在多花560，15年后少花1057的人，不要参与讨论。因为这是个人生
活方式的选择。
这儿只说投资或把钱压床底的。 |
c****o
发帖数: 32446 | |
f*********s
发帖数: 1881 | 134 贷30年而不贷15年的人有好几类，其中第一类是付了1617就没钱吃饭了，第二类是工作
不稳定，也许过两年失业了也就付不起1617了，第三类是工作很稳定，但是不愿意负那
么多钱，更愿意多留些钱享受生活，第四类是考虑通货膨胀的影响，觉得欠银行钱越多
越好，反正过15年1057可能就不算个钱了。我想对于这些人来说，思考问题的角度和你
不一样，所以不存在beat不beat的问题。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
|
K******S
发帖数: 10109 | 135 inflation, like one ID said, if there's 50/100 yr loan, I would go for it.
hehe
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
|
K******S
发帖数: 10109 | 136 re, and mortgage interest is tax deductible, at least for now. So each one's
situation is different.
【在 f*********s 的大作中提到】
: 贷30年而不贷15年的人有好几类，其中第一类是付了1617就没钱吃饭了，第二类是工作
: 不稳定，也许过两年失业了也就付不起1617了，第三类是工作很稳定，但是不愿意负那
: 么多钱，更愿意多留些钱享受生活，第四类是考虑通货膨胀的影响，觉得欠银行钱越多
: 越好，反正过15年1057可能就不算个钱了。我想对于这些人来说，思考问题的角度和你
: 不一样，所以不存在beat不beat的问题。
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L**P
发帖数: 3792 | 137 the time value of money. money's value is more than the money's face value.
That's why everybody likes cash with their instincts.
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
|
w******t
发帖数: 16937 | 138 没错，15年就是比30年好。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
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p******y
发帖数: 3523 | 139 没有什么绝对的好与不好，个人情况不同，不过是选择适合自己的贷款形式而已。 |
x*******0
发帖数: 2439 | 140 inflation呢，不要考虑了?
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
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l******c
发帖数: 2555 | 141 insurance
one thing you did not mention:
Cash in your hand is real money.
Once you pay it to the bank, that is not your money. Who knows what's your
house price or value? Nobody knows. Loan itself is one kind of insurance.
Bank takes the risk.
In some areas, earth quake is very possible in the next 30 years, if your
house is totally destroyed by the earth quake, price will be reduces by 60%,
all the money you paid is gone.
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
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G******d
发帖数: 731 | 142 听起来不难，可是怎么赚，每月给你560，15年后你赚5万怎么赚？
【在 c****o 的大作中提到】
: 15年赚5万很难吗？
|
b**k
发帖数: 11850 | 143 哎，8年前$56买的一条14k金项链如今要价$300+。。。
%,
【在 l******c 的大作中提到】
: insurance
: one thing you did not mention:
: Cash in your hand is real money.
: Once you pay it to the bank, that is not your money. Who knows what's your
: house price or value? Nobody knows. Loan itself is one kind of insurance.
: Bank takes the risk.
: In some areas, earth quake is very possible in the next 30 years, if your
: house is totally destroyed by the earth quake, price will be reduces by 60%,
: all the money you paid is gone.
|
s*i
发帖数: 5025 | 144 Exactly. Adding money of vastly spanned time together is stupid to me.
【在 L**P 的大作中提到】
: the time value of money. money's value is more than the money's face value.
: That's why everybody likes cash with their instincts.
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g*q
发帖数: 26623 | 145 15年贷款跟30年的区别,就是头15年每月多付560,后15年每月少付1057.这560的年收益
率是4.3%.
自从有数据以来,10年期国债收益率只有02-03年和08年以后低于这个数,过两年也会到4
%以上.其它有一定风险的投资收益高更多.
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
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g*q
发帖数: 26623 | 146 24万贷款,3.375%的利率,抵个鸟税啊
's
【在 K******S 的大作中提到】
: re, and mortgage interest is tax deductible, at least for now. So each one's
: situation is different.
|
G******d
发帖数: 731 | 147 废话，50年100年不到人就死了，谁不愿意。1000年更好，我不用上班每天玩到死。
【在 K******S 的大作中提到】
: inflation, like one ID said, if there's 50/100 yr loan, I would go for it.
: hehe
|
s*i
发帖数: 5025 | 148 我也问一个愿意15年的人一个问题：
假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
你选择哪个？
在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
|
G******d
发帖数: 731 | 149 国债收益要不要交税？而且现在没4.0%.你说个确切的收益大于4.3%的吧。
到4
【在 g*q 的大作中提到】
: 15年贷款跟30年的区别,就是头15年每月多付560,后15年每月少付1057.这560的年收益
: 率是4.3%.
: 自从有数据以来,10年期国债收益率只有02-03年和08年以后低于这个数,过两年也会到4
: %以上.其它有一定风险的投资收益高更多.
|
f*********s
发帖数: 1881 | 150 果然是圈圈，这个逻辑，我看了3遍，没看懂。
【在 s*i 的大作中提到】
: 我也问一个愿意15年的人一个问题：
: 假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
: 给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
: 给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
: 具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
: 你选择哪个？
: 在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
|
|
|
G******d
发帖数: 731 | 151 $2等于十五年前1$好不好。而且你是说花掉。我现在花的钱不缺这560。我说的是投资。
【在 s*i 的大作中提到】
: 我也问一个愿意15年的人一个问题：
: 假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
: 给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
: 给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
: 具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
: 你选择哪个？
: 在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
|
g*q
发帖数: 26623 | 152 看现在管个鸟用.你最需要关心的是5-10年后的国债收益率
【在 G******d 的大作中提到】
: 国债收益要不要交税？而且现在没4.0%.你说个确切的收益大于4.3%的吧。
:
: 到4
|
s*i
发帖数: 5025 | 153 再看看？
【在 f*********s 的大作中提到】
: 果然是圈圈，这个逻辑，我看了3遍，没看懂。
|
s*i
发帖数: 5025 | 154 总算有明白人啦。即便不是国债，就是15年这种long term，stock market也轻松beat
4%啊。
【在 g*q 的大作中提到】
: 看现在管个鸟用.你最需要关心的是5-10年后的国债收益率
|
G******d
发帖数: 731 | 155 5-10年后是多少呢？我没买过国债，不懂。
【在 g*q 的大作中提到】
: 看现在管个鸟用.你最需要关心的是5-10年后的国债收益率
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f*********s
发帖数: 1881 | 156 想了好半天，终于大致理解了你的思路。
也就是说要根据通货膨胀率来计算接下来30年内1057还值多少钱。
按照3%的平均通货膨胀率来计算，接下来30年内1057的价值是：
1 1026.213592
2 996.323876
3 967.3047339
4 939.1308096
5 911.7774851
6 885.2208593
7 859.4377275
8 834.4055607
9 810.1024861
10 786.507268
11 763.5992894
12 741.3585334
13 719.7655664
14 698.8015208
15 678.4480784
16 658.6874548
17 639.5023833
18 620.8761003
19 602.7923303
20 585.2352722
21 568.1895846
22 551.6403734
23 535.5731781
24 519.9739593
25 504.8290867
26 490.1253269
27 475.8498319
28 461.9901281
29 448.534105
30 435.4700048
这样算下来30年总共实际付出248612的现货币价值。
用同样的方法算15年的贷款，实际付出231636，还是省了1.7w，不过相对来说就没那么
impressive了。所以归根结底还是30年比较保险，压力也小很多。
不知道我理解的对不对。
我也问一个愿意15年的人一个问题：
假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
你选择哪个？
在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
【在 s*i 的大作中提到】
: 我也问一个愿意15年的人一个问题：
: 假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
: 给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
: 给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
: 具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
: 你选择哪个？
: 在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
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G******d
发帖数: 731 | 157 求推荐stock，是每个月放560放15年，不是一下子给你10万哦。还要扣税。
beat
【在 s*i 的大作中提到】
: 总算有明白人啦。即便不是国债，就是15年这种long term，stock market也轻松beat
: 4%啊。
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f*********s
发帖数: 1881 | 158 按照Graymood的理解，我刚算了一下，通货膨胀率是4%以上，根据我的计算价值差大概
在4000左右，应该分30年付清还是15年付清就更加一目了然了。
资。
【在 G******d 的大作中提到】
: $2等于十五年前1$好不好。而且你是说花掉。我现在花的钱不缺这560。我说的是投资。
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g*q
发帖数: 26623 | 159 stock market还真不一定...
97年12月31号dow是7908.3,12年12月31号是13104.14,道指已经把红利收益算进去了,这
么算15年收益率才3.4%.
当然2000年以来股市不好,要是按80-99年的数据算,就是15%的收益率.今后20年是什么
水平呢?不好说.但是如果国债不超过5%的话,股市应该很容易超过10%.
beat
【在 s*i 的大作中提到】
: 总算有明白人啦。即便不是国债，就是15年这种long term，stock market也轻松beat
: 4%啊。
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g*q
发帖数: 26623 | 160 81年的时候,10年期国债收益率到过16%.
【在 G******d 的大作中提到】
: 5-10年后是多少呢？我没买过国债，不懂。
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b******s
发帖数: 5329 | 161 stock能稳赚不赔吗?如果那样,你买什么房子?不但不买,你还该借钱进stock.基数大了,
你很可能一年的stock收益就cash掉了30万房子.可惜大家不是巴非特.
beat
【在 s*i 的大作中提到】
: 总算有明白人啦。即便不是国债，就是15年这种long term，stock market也轻松beat
: 4%啊。
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s*i
发帖数: 5025 | 162 不是说国债了吗？
再不行，就是代表市场的SPY也可以啊。
30年前SPY = $30.38；
今天 SPY = $148；
5%总是有的
【在 G******d 的大作中提到】
: 求推荐stock，是每个月放560放15年，不是一下子给你10万哦。还要扣税。
:
: beat
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G******d
发帖数: 731 | 163 你要买东西才会感觉到4%的通货膨胀。那我这570美金不买东西呢？怎么能增值税后的4
%？
【在 f*********s 的大作中提到】
: 按照Graymood的理解，我刚算了一下，通货膨胀率是4%以上，根据我的计算价值差大概
: 在4000左右，应该分30年付清还是15年付清就更加一目了然了。
:
: 资。
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s*i
发帖数: 5025 | 164 我只是举例子。国债是个好对比。
30年这种long term，你去看看美国的股市，有没有30年后比30年前赔的情况？？
了,
【在 b******s 的大作中提到】
: stock能稳赚不赔吗?如果那样,你买什么房子?不但不买,你还该借钱进stock.基数大了,
: 你很可能一年的stock收益就cash掉了30万房子.可惜大家不是巴非特.
:
: beat
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G******d
发帖数: 731 | 165 那是81年。你总不能让我把钱压床下再等10年等到10%的那天。
【在 g*q 的大作中提到】
: 81年的时候,10年期国债收益率到过16%.
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g*q
发帖数: 26623 | 166 过去50年里,10年期国债利率低于5%的时间加起来不到6年.
【在 G******d 的大作中提到】
: 那是81年。你总不能让我把钱压床下再等10年等到10%的那天。
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G******d
发帖数: 731 | 167 你买了吗？高点买进有点怕。
【在 s*i 的大作中提到】
: 不是说国债了吗？
: 再不行，就是代表市场的SPY也可以啊。
: 30年前SPY = $30.38；
: 今天 SPY = $148；
: 5%总是有的
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s*i
发帖数: 5025 | 168 我？10%以下回报率的不入法眼呵呵。
我们这里，投资出租房，随便就8%以上了不包括房子增值部分。
【在 G******d 的大作中提到】
: 你买了吗？高点买进有点怕。
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f*********s
发帖数: 1881 | 169 哥们，他们给你算的是怎么增值，我给你算的是货币的贬值问题，我的主要观点是多年
以后钱就没这么值钱了。
举一个极端的例子，15年前中国已经有了初步的房地产，居民平均月收入大概在50左右
，房价大概在5W到10W一套商品房，当时如果贷款的话，算20%，30年月供，大概每月在
200到500之间，对于当时的人来说是天价了，但是到了5年之后，随着万元户的普及，
这个就很简单了，再到现在，低保都能买得起房了。这是一个很简单的通货膨胀对货币
的影响。虽然美国已经很成熟了，但是通货膨胀还是不可避免。尽管情况没这么极端，
从这个角度来考虑问题还是没有错的。所以前面我才有那么长的计算，核心部分就是现
在的钱和将来的钱的价值关系。
的4
【在 G******d 的大作中提到】
: 你要买东西才会感觉到4%的通货膨胀。那我这570美金不买东西呢？怎么能增值税后的4
: %？
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c****e
发帖数: 749 | 170 如果是贷三十年的，人家可以每月除了1057外再多还560，这样16年可以还清了。 如果
中间生活有了变动，经济上有一定的灵活性。可15年的话就被绑定了。就看你怎么想了
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
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s**********a
发帖数: 3273 | 171 我都不用拿中国举例子，省得你说发展中国家不算数。就说美国。
十五年前在美国年薪十万是少有的高薪，现在年薪十万遍地都是了。
十五年前曼哈顿的房价是现在的三分之一。
十五年前SP500是现在的一半。
十年前鸡蛋一块钱一盒，油九毛钱一加仑。现在自己看。
十年前黄金250/oz，现在1600/oz.
所以不考虑通货膨胀的计算都是没有意义的。
simple sum over time is meaningless at the best.
而且按照Fed这三年印钱的速度，未来十五年的通货膨胀只会更加糟糕。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
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g*q
发帖数: 26623 | 172 这个倒是次要的.不行还可以refinance.
关键还是对未来的预期.
如果你觉得目前的低利率还会持续>3年的话,最好的办法是先贷30年,过1-2年LTV<75%的
时候refinance成15年.如果你觉得利率3年内就会开始上涨,那么就咬死30年好了.
【在 c****e 的大作中提到】
: 如果是贷三十年的，人家可以每月除了1057外再多还560，这样16年可以还清了。 如果
: 中间生活有了变动，经济上有一定的灵活性。可15年的话就被绑定了。就看你怎么想了
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l*****o
发帖数: 26631 | 173 如果确定持有房子三十年的， 考虑到inflation, 我会贷三十年。
问题是多少人能在一个房子里住三十年啊？ 十年内就搬家的很多吧。 如果异地的话出
租也不好打理。 卖房子的话就发现之前付的大部分都是利息。 这个时候贷十五年的就
划算多了。 |
s**********a
发帖数: 3273 | 174 It makes no difference.
只是心理上觉得本金没还多少好像亏了，其实仔细算算一点都不亏。
十年内要卖房子应该考虑7yr ARM，而不是 15yr fixed.
【在 l*****o 的大作中提到】
: 如果确定持有房子三十年的， 考虑到inflation, 我会贷三十年。
: 问题是多少人能在一个房子里住三十年啊？ 十年内就搬家的很多吧。 如果异地的话出
: 租也不好打理。 卖房子的话就发现之前付的大部分都是利息。 这个时候贷十五年的就
: 划算多了。
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f*********s
发帖数: 1881 | 175 这个说的好，我就是7yr arm的贷款。
【在 s**********a 的大作中提到】
: It makes no difference.
: 只是心理上觉得本金没还多少好像亏了，其实仔细算算一点都不亏。
: 十年内要卖房子应该考虑7yr ARM，而不是 15yr fixed.
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v********e
发帖数: 1985 | 176 假如有两个投资，都是三十年，第一个每月付１６１７，付１５年，然后等１５年，你
拿出所有本金和利息，第二个每月付１０５７，３０年后一起拿出本金和利息。问题是
哪个更多。假设第x年的利率是R（x）。你可以把过去３０年的利率代入。 |
g*q
发帖数: 26623 | 177 5年换房的话,一般是先买了再卖吧,要是15年贷款,5年内攒出下一个房的下付对于多数
人不是那么容易吧.
10年换房,按贷款24万,15年期2.625,30年3.375算,月供差$553.42,10年后的贷款余额差
$94304.53,这多出来的$553月供的年收益率为6.58%,比4.3%多一点有限.
【在 l*****o 的大作中提到】
: 如果确定持有房子三十年的， 考虑到inflation, 我会贷三十年。
: 问题是多少人能在一个房子里住三十年啊？ 十年内就搬家的很多吧。 如果异地的话出
: 租也不好打理。 卖房子的话就发现之前付的大部分都是利息。 这个时候贷十五年的就
: 划算多了。
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l******c
发帖数: 2555 | 178 risk , risk and risk
if you have enough money, 1 year ARM is ok, because you have enough money to
cover any rate rise.
if your budget is tight and do not want to take risk, 30 years fixed.
the difference between 15 years and 30 years: you need pay much more for
each month for 15 years term.
Repeat: once you paid, there is no guarantee you can get it back. Your house
may reduce its value by 90%. all your paid money is gone.
【在 l*****o 的大作中提到】
: 如果确定持有房子三十年的， 考虑到inflation, 我会贷三十年。
: 问题是多少人能在一个房子里住三十年啊？ 十年内就搬家的很多吧。 如果异地的话出
: 租也不好打理。 卖房子的话就发现之前付的大部分都是利息。 这个时候贷十五年的就
: 划算多了。
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l*****o
发帖数: 26631 | 179 假设贷十万块， 三十年， 利率3.5%, 七年后突然需要搬家卖房子, 假设原价卖掉，
不考虑手续费。 之前利息一共支出19742,
假设贷贷15年， 利率2.8%， 同样情况， 利息就是15715。
差了四千多块钱， 为什么没有亏？ 当然你如果觉得现在提前花钱享受就值得的话，那
当我没说。
只是说可能性很大而已， 又不是说十年内一定会卖。 如果工作稳定的话当然就不会卖
了。 正因为以后不好预测， 所以15 fixed介于30 fix和7yr arm之间， 对于工作还
算稳定但同时也有风险的人来说就挺好的。
【在 s**********a 的大作中提到】
: It makes no difference.
: 只是心理上觉得本金没还多少好像亏了，其实仔细算算一点都不亏。
: 十年内要卖房子应该考虑7yr ARM，而不是 15yr fixed.
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G******d
发帖数: 731 | 180 你8%不用交税啊？还有你花的管理时间精力都得算钱。
【在 s*i 的大作中提到】
: 我？10%以下回报率的不入法眼呵呵。
: 我们这里，投资出租房，随便就8%以上了不包括房子增值部分。
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l*****o
发帖数: 26631 | 181 这不是在考虑怎么样划算嘛
要是负担不起15年的当然就只能选30年了， 这有啥疑问的。。。
我觉得房子价值突降90%的概率远小于几年内需要搬家的概率
to
house
【在 l******c 的大作中提到】
: risk , risk and risk
: if you have enough money, 1 year ARM is ok, because you have enough money to
: cover any rate rise.
: if your budget is tight and do not want to take risk, 30 years fixed.
: the difference between 15 years and 30 years: you need pay much more for
: each month for 15 years term.
: Repeat: once you paid, there is no guarantee you can get it back. Your house
: may reduce its value by 90%. all your paid money is gone.
|
s*i
发帖数: 5025 | 182 那就国债吧。
【在 G******d 的大作中提到】
: 你8%不用交税啊？还有你花的管理时间精力都得算钱。
|
l*****o
发帖数: 26631 | 183 总结就是很穷的， 很富的， 喜欢享受生活的贷三十年。。。
【在 f*********s 的大作中提到】
: 贷30年而不贷15年的人有好几类，其中第一类是付了1617就没钱吃饭了，第二类是工作
: 不稳定，也许过两年失业了也就付不起1617了，第三类是工作很稳定，但是不愿意负那
: 么多钱，更愿意多留些钱享受生活，第四类是考虑通货膨胀的影响，觉得欠银行钱越多
: 越好，反正过15年1057可能就不算个钱了。我想对于这些人来说，思考问题的角度和你
: 不一样，所以不存在beat不beat的问题。
|
r****t
发帖数: 10904 | 184 30 yrs ago, my parents paid for everything, room/milk/food, and I barely
recognize cash. I would choice 15-yr ago without a doubt.
【在 s*i 的大作中提到】
: 我也问一个愿意15年的人一个问题：
: 假如有一种时间机器，现在的你可以给把现在的钱给以前的你花。
: 给30年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1；
: 给15年前的你的话，现在的$2变成那时候的$1.5；
: 具体是多少，基本这个思路。就是借的越年轻的你，到那里了就越少。
: 你选择哪个？
: 在目前这种利率的条件下，我会毫不犹豫选择30年。
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r****t
发帖数: 10904 | 185 The story is different for the recent 4 years.
【在 s**********a 的大作中提到】
: 我都不用拿中国举例子，省得你说发展中国家不算数。就说美国。
: 十五年前在美国年薪十万是少有的高薪，现在年薪十万遍地都是了。
: 十五年前曼哈顿的房价是现在的三分之一。
: 十五年前SP500是现在的一半。
: 十年前鸡蛋一块钱一盒，油九毛钱一加仑。现在自己看。
: 十年前黄金250/oz，现在1600/oz.
: 所以不考虑通货膨胀的计算都是没有意义的。
: simple sum over time is meaningless at the best.
: 而且按照Fed这三年印钱的速度，未来十五年的通货膨胀只会更加糟糕。
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b******s
发帖数: 5329 | 186 15 yrs fixed rate < 7/1 ARM rate now.
【在 s**********a 的大作中提到】
: It makes no difference.
: 只是心理上觉得本金没还多少好像亏了，其实仔细算算一点都不亏。
: 十年内要卖房子应该考虑7yr ARM，而不是 15yr fixed.
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c*********a
发帖数: 2265 | 187 7arm还是30年贷款，月供少很多，相差的rate不大，如果十年内要卖房，多交不了多少
的利息。
【在 b******s 的大作中提到】
: 15 yrs fixed rate < 7/1 ARM rate now.
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b******s
发帖数: 5329 | 188 一般房子买在不错的区,下跌的90%可能远远比你投资保证10%的可能小多了,房子本身也
是投资,也有抗通货膨胀的功能.
to
house
【在 l******c 的大作中提到】
: risk , risk and risk
: if you have enough money, 1 year ARM is ok, because you have enough money to
: cover any rate rise.
: if your budget is tight and do not want to take risk, 30 years fixed.
: the difference between 15 years and 30 years: you need pay much more for
: each month for 15 years term.
: Repeat: once you paid, there is no guarantee you can get it back. Your house
: may reduce its value by 90%. all your paid money is gone.
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b******s
发帖数: 5329 | 189 但你交的基本全是利息,卖房子时你能拿回来的本金也有限,这就要看你觉得是把钱放房
子上还是投资别的市场合算了.
【在 c*********a 的大作中提到】
: 7arm还是30年贷款，月供少很多，相差的rate不大，如果十年内要卖房，多交不了多少
: 的利息。
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s*i
发帖数: 5025 | 190 哈哈。
【在 r****t 的大作中提到】
: 30 yrs ago, my parents paid for everything, room/milk/food, and I barely
: recognize cash. I would choice 15-yr ago without a doubt.
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t******k
发帖数: 187 | 191 各人的情况不同。说几个你的错误吧。
如果买房投资，税要减去房子折旧，税要少好多。15年内的房租可以涨。而你的贷款是
固定的。你的利润会更大。
反过来，没有投资途径，15年当然是首选。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
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t***g
发帖数: 387 | |
n***6
发帖数: 53 | 193 Even if that is the case, you still can not walk away, right? The bank will
still ask for your money.
to
house
【在 l******c 的大作中提到】
: risk , risk and risk
: if you have enough money, 1 year ARM is ok, because you have enough money to
: cover any rate rise.
: if your budget is tight and do not want to take risk, 30 years fixed.
: the difference between 15 years and 30 years: you need pay much more for
: each month for 15 years term.
: Repeat: once you paid, there is no guarantee you can get it back. Your house
: may reduce its value by 90%. all your paid money is gone.
|
l******c
发帖数: 2555 | 194 you can walk away
will
【在 n***6 的大作中提到】
: Even if that is the case, you still can not walk away, right? The bank will
: still ask for your money.
:
: to
: house
|
l*******n
发帖数: 340 | 195 先说计算：
1.计算：15年贷款你要付$291,113，30年贷款15年还清你要付$340,135。面值你省了$
49,021。
2. 为了这个$49,021，你15年的贷款要付$100,844（每月$560)。
3. 如果你用30年贷款，每月省下来年底（$6,720)投资，年回报是很保守的6%的话（15
年），风险低的mutual fund都可以做到这个回报率。到15年底，这每年的投资最后净
值是$156，415。如果你买30万房子的话，我不认为你的capital gain税率是30%，long
term capital rate最多也就15%。后面的你自己算吧。
*另外中国现在的一年期存款利率都3.25%，6%的投资回报是很好搞的。
*年回报率是10%的话，每年$6,720的投资在15年底的净值是$213,511。
==================================================================
Asset Liquidity
即使你抛开简单的数字，单从家庭和个人15年的计划来讲，一般都需要有emergency
fund以备突发事件或者很好的投资机会。如果你贷款选15年，你的$100,844都在房子
equity里面，在你把房子卖掉之前，这部分资金不能由你随便支取（当然你可以选
equity loan)。 这就是所谓的 asset liquidity。
如果你选30年贷款，你随时可以使用这部分资金。
==================================================================
几点你可能要考虑的：
1. 很多人都提到了，你确定你会在这个房子住15年吗？
2. 如果你注重通过省下的钱的数目的话，你可以把每月的剩余资金都付房贷(在$1,617
额外）additional payment。这样，即使你用15年，你也可以在10年的时候就把所有贷
款还清了。如果这样极端的做法下，15年底，你的银行账户里是没有任何存款的。如果
你在这15年里不搞对象，不结婚，不生孩子，不上学，不生大病，不回国探亲，不旅游
的话，我想这个应该没问题。
3.房子投资回报率:假设你的房子5年后增值10万，变40万了，你把房子卖了，如果你15
年的贷款，你的equity是$209,209，你的回报率是47%。同样情况，如果你是30年贷款,
你的equity在$115,209。你的回报率是86%。这更炒股票的leverage是一个道理。
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
|
k*******i
发帖数: 5067 | 196 收入15万以上的， 就无法再用投资房亏损来抵税了。
【在 t******k 的大作中提到】
: 各人的情况不同。说几个你的错误吧。
: 如果买房投资，税要减去房子折旧，税要少好多。15年内的房租可以涨。而你的贷款是
: 固定的。你的利润会更大。
: 反过来，没有投资途径，15年当然是首选。
|
y*******g
发帖数: 3677 | 197 赞！这个解释的逻辑清楚明白，很好理解。
15
long
【在 l*******n 的大作中提到】
: 先说计算：
: 1.计算：15年贷款你要付$291,113，30年贷款15年还清你要付$340,135。面值你省了$
: 49,021。
: 2. 为了这个$49,021，你15年的贷款要付$100,844（每月$560)。
: 3. 如果你用30年贷款，每月省下来年底（$6,720)投资，年回报是很保守的6%的话（15
: 年），风险低的mutual fund都可以做到这个回报率。到15年底，这每年的投资最后净
: 值是$156，415。如果你买30万房子的话，我不认为你的capital gain税率是30%，long
: term capital rate最多也就15%。后面的你自己算吧。
: *另外中国现在的一年期存款利率都3.25%，6%的投资回报是很好搞的。
: *年回报率是10%的话，每年$6,720的投资在15年底的净值是$213,511。
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G******d
发帖数: 731 | 198 错。15年贷款和30年贷款的差价是9万。你得打回去重算。别忘了利率不一样。
2.为了这9万我15年的贷款要付100844，我十五年以后的15年一分钱都不用付。
3。每年省6720，6%的话，15年后怎么会有9万收益呢？怎么算的。是每个月存560存30
年。不是一下子贷
给你10万让你存15年拿利息。而且这6%是要加税的。
另外longterm capitalbgain 马上就不止15%了。
15
long
【在 l*******n 的大作中提到】
: 先说计算：
: 1.计算：15年贷款你要付$291,113，30年贷款15年还清你要付$340,135。面值你省了$
: 49,021。
: 2. 为了这个$49,021，你15年的贷款要付$100,844（每月$560)。
: 3. 如果你用30年贷款，每月省下来年底（$6,720)投资，年回报是很保守的6%的话（15
: 年），风险低的mutual fund都可以做到这个回报率。到15年底，这每年的投资最后净
: 值是$156，415。如果你买30万房子的话，我不认为你的capital gain税率是30%，long
: term capital rate最多也就15%。后面的你自己算吧。
: *另外中国现在的一年期存款利率都3.25%，6%的投资回报是很好搞的。
: *年回报率是10%的话，每年$6,720的投资在15年底的净值是$213,511。
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L****n
发帖数: 12932 | 199 这个实际很好算：
15yr 每个月多出560， x15年
30yr 15年后每个月多付1057， x15年
==============
实际就是前15年每个月的560在15年后通过投资要达到1057， 那就合算， 否则不合算。
==============
这个要求的年回报率是4.3%， 必须是零风险(因为对应的情况是零风险, ie you HAVE
TO PAY THE MORTGAGE), 扣除税率和投资费用的因素。 这个回报率并不容易达到。大
多数的人还是就付15年好了。
==============
如果要折腾， 比如本来就要准备投资的 (增加这560投资并不增加投资费用), 税率低
的，有很好很稳定的投资渠道的(考虑到风险因素固定长期回报要在7-8%以上)用30年的
好一些。
==============
假设中间要卖房子， 实际就是每个月560可以用来升值到1057的时间更少了， 30年的
相比15年的就更不合算.
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
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s*****i
发帖数: 105 | 200
算。
HAVE
这个还是很好达到吧。买指数fund很容易就远超了。
【在 L****n 的大作中提到】
: 这个实际很好算：
: 15yr 每个月多出560， x15年
: 30yr 15年后每个月多付1057， x15年
: ==============
: 实际就是前15年每个月的560在15年后通过投资要达到1057， 那就合算， 否则不合算。
: ==============
: 这个要求的年回报率是4.3%， 必须是零风险(因为对应的情况是零风险, ie you HAVE
: TO PAY THE MORTGAGE), 扣除税率和投资费用的因素。 这个回报率并不容易达到。大
: 多数的人还是就付15年好了。
: ==============
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f*********s
发帖数: 1881 | 201 这个话题从昨天进行到今天，楼主还是在回避通货膨胀这个问题。
其实我们的父辈因为不懂通货膨胀，15年前已经吃过亏了。为什么到了这一代，基础教
育，高等教育通通都经过了，还是不懂通货膨胀呢？
举一个我岳父的例子，15年前买商品房，当时手上没钱，5W的商品房，找单位借了3W，
自己借了2W，买了下来。然后的两年辗转反侧，奋发图强，节衣缩食把钱给还了。后来
手上有了点钱，又全款买了另一套10W的房子。现在回过头来再看当年的辗转反侧，和
全款买房的做法，每次说起来都很遗憾没有贷款买，就算是当年贷了30年，现在的月供
也不过是几百块而已，少买一次菜就出来了。
所以说，要全面考虑本帖的收益比，通货膨化是一个绝对不能排除的因素。
30
【在 G******d 的大作中提到】
: 错。15年贷款和30年贷款的差价是9万。你得打回去重算。别忘了利率不一样。
: 2.为了这9万我15年的贷款要付100844，我十五年以后的15年一分钱都不用付。
: 3。每年省6720，6%的话，15年后怎么会有9万收益呢？怎么算的。是每个月存560存30
: 年。不是一下子贷
: 给你10万让你存15年拿利息。而且这6%是要加税的。
: 另外longterm capitalbgain 马上就不止15%了。
:
: 15
: long
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b*******c
发帖数: 20683 | 202 不是所有人都行或都会
【在 l******c 的大作中提到】
: you can walk away
:
: will
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L****n
发帖数: 12932 | 203 仔细再想想？
如果那么容易远超， 银行为嘛自己不买， 要借给你买房子呢？ 银行也想利益最大化
的话呀。
【在 s*****i 的大作中提到】
:
: 算。
: HAVE
: 这个还是很好达到吧。买指数fund很容易就远超了。
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c****o
发帖数: 32446 | |
b*******c
发帖数: 20683 | 205 啥意思，你回哪个贴？
【在 c****o 的大作中提到】
: 透支很容易的啊
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c****o
发帖数: 32446 | 206 都回。
好处是谁看了都对
【在 b*******c 的大作中提到】
: 啥意思，你回哪个贴？
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w******t
发帖数: 16937 | 207 墙头草。
【在 c****o 的大作中提到】
: 都回。
: 好处是谁看了都对
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L****n
发帖数: 12932 | 208 实际上和通胀没有半毛关系。 你手上每个月多的560并不会因为通胀自动增加， 还是
得投资
你岳父的例子只是后悔没有扩大投资， 在房产增值这个trend了没有用上拱杆。
【在 f*********s 的大作中提到】
: 这个话题从昨天进行到今天，楼主还是在回避通货膨胀这个问题。
: 其实我们的父辈因为不懂通货膨胀，15年前已经吃过亏了。为什么到了这一代，基础教
: 育，高等教育通通都经过了，还是不懂通货膨胀呢？
: 举一个我岳父的例子，15年前买商品房，当时手上没钱，5W的商品房，找单位借了3W，
: 自己借了2W，买了下来。然后的两年辗转反侧，奋发图强，节衣缩食把钱给还了。后来
: 手上有了点钱，又全款买了另一套10W的房子。现在回过头来再看当年的辗转反侧，和
: 全款买房的做法，每次说起来都很遗憾没有贷款买，就算是当年贷了30年，现在的月供
: 也不过是几百块而已，少买一次菜就出来了。
: 所以说，要全面考虑本帖的收益比，通货膨化是一个绝对不能排除的因素。
:
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s*****i
发帖数: 105 | 209
不会贴图， 手打一份数据吧：S&P total return ： three year average 11.71,
five year average 4.62, ten year average 7.28..
银行怎么不买？银行都有搞自己的投资基金股票，只是他们更懂得鸡蛋不要都放在一个
篮子里的道理，毕竟风险与利益既存。所以我们要买房，要投资，也要留一些现金在手
里当emergency fund。
，所以贷三十年比十五年划算 是对能接受投资炒股的人来说的。如果你求的是零风险
，看中的就是那个省下来的4万多，那还是贷十五年吧。
【在 L****n 的大作中提到】
: 仔细再想想？
: 如果那么容易远超， 银行为嘛自己不买， 要借给你买房子呢？ 银行也想利益最大化
: 的话呀。
|
b*******c
发帖数: 20683 | 210 其实有啥好吵的，手头宽松，贷15年还是有余钱投资的，贷15年省利息，其它钱投别的
地方，也算鸡蛋放几个篮子了。一贷15年手头就紧的本来也不该考虑15年，风险太大。 |
|
|
c****o
发帖数: 32446 | 211 一炮几百？
【在 A******D 的大作中提到】
: 钱的时间机会很重要。现在每个月多$560，可以给小孩多上个兴趣班。15年后，小孩也
: 长大了，有钱也上不了兴趣班了。
: 现在每个月多$560，每月可以多打个几炮。15年后你已经不举了，有1000也打不动炮。
|
y****i
发帖数: 778 | 212 正解，但是贷款利息抵税对高收入特别是hit AMT的家庭来说，可以抵扣高达33-35%的
利息，所以投资税后回报率大于3%即可。收入低或是只有一人工作，很多时候只能选30
年因为流动资金不足，如果失业可以撑得更久。15年对保守的投资者有心理安慰作用，
付清房贷对于他们来说可以睡得更好，所以结论是小马过河，各取所需。我们家最后是
收入高的人决定，虽然我很想贷30年，最后还是选的15年2.625%.
算。
HAVE
【在 L****n 的大作中提到】
: 这个实际很好算：
: 15yr 每个月多出560， x15年
: 30yr 15年后每个月多付1057， x15年
: ==============
: 实际就是前15年每个月的560在15年后通过投资要达到1057， 那就合算， 否则不合算。
: ==============
: 这个要求的年回报率是4.3%， 必须是零风险(因为对应的情况是零风险, ie you HAVE
: TO PAY THE MORTGAGE), 扣除税率和投资费用的因素。 这个回报率并不容易达到。大
: 多数的人还是就付15年好了。
: ==============
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c****o
发帖数: 32446 | 213 60万的
【在 Q****r 的大作中提到】
: 怎么样的才抵税?
|
r****f
发帖数: 672 | 214 算了一下，
如果把每年少付的钱外加因利息少付的税用来做其他投资（比如股票），投资的税后利
润在未来15年，超过⒋5%每年就更適合30年。（假设资本利得税是20%，那未来15年的
平均收益得⒌6%每年）。
换句话说，15年的付款计划等于你每月固定投入500多元，连投15年，得到⒌6%的固定
收益。这比15年的CD，或债券都高得多。还是很划得来的。注意，这是无风险的固定回
报。
从历史看，过去100年股市平均每年涨10%.但著名投资学家bill gross 说，未来数十年
，投资收益在5%以内，将是new normal.
总结：
15年相当于每年投资6000元，连投15年，固定年收益⒌6%.
所以如果你有闲钱，除了部分放股市，401k，
考虑到投资的分散性，我觉得拥有这个固定⒌6%收益是很不错的选择。
【在 c****o 的大作中提到】
: 60万的
|
e****7
发帖数: 4387 | 215 通胀，底利率，每月的钱省下来能有地方投，回报高，这些都是理由。如果你打算把省
下的钱放入银行，那就15年吧。
我相信2-3年后的利率会走高，现在趁利率底，还是多欠点儿吧。 |
u******x
发帖数: 100 | 216 我家也是，最后选了2.75 15 yr,拿了接近10 个点的cash back in front
除非现在有稳定的投资渠道，不然放到房子里也算是投资。
通货膨胀的问题，你做股票也一样。参考解放前金元圈，我们这些拿w2的手里的那点钱
除非都是真金白银，不然连个馒头都换不了
正解，但是贷款利息抵税对高收入特别是hit AMT的家庭来说，可以抵扣高达33-35%的
利息，所以投资税后回报率大于3%即可。收入低或是只有一人工作，很多时候只能选30
年因为流........
【在 y****i 的大作中提到】
: 正解，但是贷款利息抵税对高收入特别是hit AMT的家庭来说，可以抵扣高达33-35%的
: 利息，所以投资税后回报率大于3%即可。收入低或是只有一人工作，很多时候只能选30
: 年因为流动资金不足，如果失业可以撑得更久。15年对保守的投资者有心理安慰作用，
: 付清房贷对于他们来说可以睡得更好，所以结论是小马过河，各取所需。我们家最后是
: 收入高的人决定，虽然我很想贷30年，最后还是选的15年2.625%.
:
: 算。
: HAVE
|
k**n
发帖数: 482 | 217 what is 10 个点的cash back in front? lender's closing credit? |
R***s
发帖数: 302 | 218
Obama 2012 tax law limits some deduction for the rich people such as in CA.
I don't remember the details, but it maybe a factor too.
【在 l*****o 的大作中提到】
: 总结就是很穷的， 很富的， 喜欢享受生活的贷三十年。。。
|
y****i
发帖数: 778 | 219 It's PEP and Pease for single > $250k and couple >$300k. Pease limitation
reduces a household itemized limitation by 3% of the amount over the
threshold. For example, a couple make $400k exceed $300k by $100k, their
itemized deduction will be reduced by $3000, from average $50k to $47k. So
their income tax liability will be increased about $1k.
.
【在 R***s 的大作中提到】
:
: Obama 2012 tax law limits some deduction for the rich people such as in CA.
: I don't remember the details, but it maybe a factor too.
|
l*******n
发帖数: 340 | 220 我想你是一个数字控。
我的利率计算应该没有问题,15年和30年的不一样，30年每月省的钱在“每年底”投资
，每年一结。long term capital gain rate在30年内会有很多变华。如果你想别人说
服你选择30年贷款，无外乎是你需要一个投资人告诉你找到你个更好的投资方式和方法
。投资有风险，高风险，高回报。15年的贷款当然是比30年贷款加投资风险更低，投资
回报更有确定性。
其实我的重点并不是要和你计算数字，这里面有太多假设,假设的投资回报率，假设的
以外事情发生.........
生活中不仅仅是数字。如果你很在乎比较哪个贷款更“省钱”的话，有一个朋友说过你
应该付现金购房，即使经济条件不允许的话，也应该勒紧裤腰带来尽量把贷款提前还清。
没有想刺激你的意思，因为我也曾经苦恼过怎么才能更“划算”，可是并不是所有的东
西都能量化的，不是所有的东西能做得“最划算”。
30
【在 G******d 的大作中提到】
: 错。15年贷款和30年贷款的差价是9万。你得打回去重算。别忘了利率不一样。
: 2.为了这9万我15年的贷款要付100844，我十五年以后的15年一分钱都不用付。
: 3。每年省6720，6%的话，15年后怎么会有9万收益呢？怎么算的。是每个月存560存30
: 年。不是一下子贷
: 给你10万让你存15年拿利息。而且这6%是要加税的。
: 另外longterm capitalbgain 马上就不止15%了。
:
: 15
: long
|
|
|
V****h
发帖数: 148 | 221 还有一种可能性，就是买的房子太贵了，付不起15年的贷款，呵呵 |
h****u
发帖数: 480 | 222
Another reason is that some people don't think it's a good investment
strategy to put all money into one asset, similar thinking of "putting all
eggs into one basket", in case something disastrous happens, like earthquake
, fire, flood, financial bubble, etc. In addition, in case one wants to get
money out of any investment, getting it out of house is one of the slowest
【在 f*********s 的大作中提到】
: 贷30年而不贷15年的人有好几类，其中第一类是付了1617就没钱吃饭了，第二类是工作
: 不稳定，也许过两年失业了也就付不起1617了，第三类是工作很稳定，但是不愿意负那
: 么多钱，更愿意多留些钱享受生活，第四类是考虑通货膨胀的影响，觉得欠银行钱越多
: 越好，反正过15年1057可能就不算个钱了。我想对于这些人来说，思考问题的角度和你
: 不一样，所以不存在beat不beat的问题。
|
b*******c
发帖数: 20683 | 223 每家情况都不同，永远不会争出个大家都同意的方案。大家散了吧。 |
h**6
发帖数: 4160 | 224 贷款利息抵税不可忽略。30年比15年多付9万利息，按照28%税率，可以抵税2.5万。因
此，投资回报税后达到3%即可。 |
G******d
发帖数: 731 | 225 30年和15年贷款利息怎么可能就差五万呢？你算错的不是一点点。是5万和9万的差。你
连最基本的利率计算都不会，你还投什么资，你接下来说的怎么可能让别人相信。
清。
【在 l*******n 的大作中提到】
: 我想你是一个数字控。
: 我的利率计算应该没有问题,15年和30年的不一样，30年每月省的钱在“每年底”投资
: ，每年一结。long term capital gain rate在30年内会有很多变华。如果你想别人说
: 服你选择30年贷款，无外乎是你需要一个投资人告诉你找到你个更好的投资方式和方法
: 。投资有风险，高风险，高回报。15年的贷款当然是比30年贷款加投资风险更低，投资
: 回报更有确定性。
: 其实我的重点并不是要和你计算数字，这里面有太多假设,假设的投资回报率，假设的
: 以外事情发生.........
: 生活中不仅仅是数字。如果你很在乎比较哪个贷款更“省钱”的话，有一个朋友说过你
: 应该付现金购房，即使经济条件不允许的话，也应该勒紧裤腰带来尽量把贷款提前还清。
|
G******d
发帖数: 731 | 226 我们说的都是手上只有20%的现金。你说的当然不一样。如果有三十万现金，我可以买
房子住的同时用24万去投资。如果你付了6万后就没钱了，银行虽说也借了你24万。可
这24万不仅不能拿去买股票买投资房，还得付近4%的利息。头几年付的利息比本金还多
，万一过几年搬了，房子卖了，也拿不回来多少本金。
【在 t***g 的大作中提到】
: 照这逻辑，全现金买房比贷款强？
|
L****n
发帖数: 12932 | 227 他是overlooked利率的不同， 不至于最基本的计算都不会。
【在 G******d 的大作中提到】
: 30年和15年贷款利息怎么可能就差五万呢？你算错的不是一点点。是5万和9万的差。你
: 连最基本的利率计算都不会，你还投什么资，你接下来说的怎么可能让别人相信。
:
: 清。
|
l*******n
发帖数: 340 | 228 我不是个人财务咨询师，只能帮你算数。
请不必激动，你可以不信我的数据，只是你要别人拿出数据来，这是我的数据。在和15
年贷款比较时时，你需要计算把30年贷款在15年的时候全部还清，这样比较，算下来你
在15年底的时候，两种贷款一共需要的资金。你的9万是$380k(30年本金和利息)和$
291k(15年的本金和利息)。我的5万是$340k(30年贷款在15年还清时需要的本金和利息
）和$291k的差别。
换个角度讲，如果你借钱给别人，你是想尽快收回的你投资，对吗？其实对于银行来讲
，15年的贷款对于他们的风险是小的。夜长梦多啊。
如果你们没什么好的投资机会的话，还是选15年好了。
你问两个贷款term，其实最终目的是最大化你的家庭净资产。单就算术的话，15年的肯
定省钱。
【在 G******d 的大作中提到】
: 30年和15年贷款利息怎么可能就差五万呢？你算错的不是一点点。是5万和9万的差。你
: 连最基本的利率计算都不会，你还投什么资，你接下来说的怎么可能让别人相信。
:
: 清。
|
W**********r
发帖数: 8927 | 229 还有10年的，5年的，All Cash的
【在 w******t 的大作中提到】
: 没错，15年就是比30年好。
|
f*****i
发帖数: 3558 | 230 还有dti
贷了15年的，到时候再买如果dti不够，就只好卖房，否则可以选择keep两个房子
【在 l*****o 的大作中提到】
: 假设贷十万块， 三十年， 利率3.5%, 七年后突然需要搬家卖房子, 假设原价卖掉，
: 不考虑手续费。 之前利息一共支出19742,
: 假设贷贷15年， 利率2.8%， 同样情况， 利息就是15715。
: 差了四千多块钱， 为什么没有亏？ 当然你如果觉得现在提前花钱享受就值得的话，那
: 当我没说。
: 只是说可能性很大而已， 又不是说十年内一定会卖。 如果工作稳定的话当然就不会卖
: 了。 正因为以后不好预测， 所以15 fixed介于30 fix和7yr arm之间， 对于工作还
: 算稳定但同时也有风险的人来说就挺好的。
|
|
|
b******s
发帖数: 5329 | 231 前几年投资STOCK基金,大把大把的人损失20-30%甚至是50%的,如果30年内你出一两次这
种状况,你就想想你自己的压力吧.而且大多数人估计买个房子连15年都住不到,所以,还
是5年-10年打算吧,30年?你肯定你那时候在哪里? |
G******d
发帖数: 731 | 232 你这大于税后3%或6.5万利息的投资，是按照贷款30年每月多存560投资15年，还是按照
银行一次借你十万现金让你随便投资15年。这是有区别的。
【在 h**6 的大作中提到】
: 贷款利息抵税不可忽略。30年比15年多付9万利息，按照28%税率，可以抵税2.5万。因
: 此，投资回报税后达到3%即可。
|
y****i
发帖数: 778 | 233 应该是前者。如果你有兴趣投资低风险市政债券，可以去债券俱乐部看看。举个例子，
1/3/2013 买入CUSIP 696716FE4, at $49.77, interest is tax free for both
federal and CA, return $100 at 12/1/2025, yield is 5.5%, double the
principal in less than 13 years. This is a single A rating muni bond but
still very low risk for munis. For double AA rating insured by AGM/FSA, 1/
16/2013 bought CUSIP 204712FG3 at $69.18, return $100 at 8/1/2019, yield is
5.75% for 6.5 year though only CA state tax exempt. Again, $300k is not a
lot of money and we already pay more principal than that to get the 417k
conforming loan. But don't be over conservative to let other investment
opportunity pass by.
【在 G******d 的大作中提到】
: 你这大于税后3%或6.5万利息的投资，是按照贷款30年每月多存560投资15年，还是按照
: 银行一次借你十万现金让你随便投资15年。这是有区别的。
|
s*******d
发帖数: 2 | 234 如果三十年的贷款要在十五年还清。那每个月不会比十五年贷款十五年还的更多吗？那
哪里还有多出的500投资呢？那我贷款30年又为了啥？
不懂。求解惑
15
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7
【在 l*******n 的大作中提到】
: 我不是个人财务咨询师，只能帮你算数。
: 请不必激动，你可以不信我的数据，只是你要别人拿出数据来，这是我的数据。在和15
: 年贷款比较时时，你需要计算把30年贷款在15年的时候全部还清，这样比较，算下来你
: 在15年底的时候，两种贷款一共需要的资金。你的9万是$380k(30年本金和利息)和$
: 291k(15年的本金和利息)。我的5万是$340k(30年贷款在15年还清时需要的本金和利息
: ）和$291k的差别。
: 换个角度讲，如果你借钱给别人，你是想尽快收回的你投资，对吗？其实对于银行来讲
: ，15年的贷款对于他们的风险是小的。夜长梦多啊。
: 如果你们没什么好的投资机会的话，还是选15年好了。
: 你问两个贷款term，其实最终目的是最大化你的家庭净资产。单就算术的话，15年的肯
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G******d
发帖数: 731 | 235 算了下，按照6%利息算,每年放6720，（560x12) 放15年，最后拿到的利息为156414-
100800=55614。还要扣掉税，拿到收才多少，还不如每月多还560，15年后省下5万利息。
is
【在 y****i 的大作中提到】
: 应该是前者。如果你有兴趣投资低风险市政债券，可以去债券俱乐部看看。举个例子，
: 1/3/2013 买入CUSIP 696716FE4, at $49.77, interest is tax free for both
: federal and CA, return $100 at 12/1/2025, yield is 5.5%, double the
: principal in less than 13 years. This is a single A rating muni bond but
: still very low risk for munis. For double AA rating insured by AGM/FSA, 1/
: 16/2013 bought CUSIP 204712FG3 at $69.18, return $100 at 8/1/2019, yield is
: 5.75% for 6.5 year though only CA state tax exempt. Again, $300k is not a
: lot of money and we already pay more principal than that to get the 417k
: conforming loan. But don't be over conservative to let other investment
: opportunity pass by.
|
y****i
发帖数: 778 | 236 我列的第一个是完全免税的，第二个已经超过了税前平衡点5.6%,不要忘了贷款利息也
可以抵税，而且六年半到期，可以转投利息更高的，如果联储升息的话。不过对于你这
样的投资者，15年一定是最好的选择，因为要零风险。但是投资还要考虑cash flow 流
动性。如果需要钱，我随时可以卖掉一部分债券或是股票。房子的流动性就没那么好，
如果不能cash out through refinance or the amount is not enough, you have to
sell the whole property to get the cash flow and pay the agent 6% commission.
息。
【在 G******d 的大作中提到】
: 算了下，按照6%利息算,每年放6720，（560x12) 放15年，最后拿到的利息为156414-
: 100800=55614。还要扣掉税，拿到收才多少，还不如每月多还560，15年后省下5万利息。
:
: is
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L****n
发帖数: 12932 | 237 municipal bond也有default的风险。
房子也不是说就完全fix了。 有equity后开个HOLEC就行了。
to
commission.
【在 y****i 的大作中提到】
: 我列的第一个是完全免税的，第二个已经超过了税前平衡点5.6%,不要忘了贷款利息也
: 可以抵税，而且六年半到期，可以转投利息更高的，如果联储升息的话。不过对于你这
: 样的投资者，15年一定是最好的选择，因为要零风险。但是投资还要考虑cash flow 流
: 动性。如果需要钱，我随时可以卖掉一部分债券或是股票。房子的流动性就没那么好，
: 如果不能cash out through refinance or the amount is not enough, you have to
: sell the whole property to get the cash flow and pay the agent 6% commission.
:
: 息。
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B********4
发帖数: 7156 | 238 主要是考虑通涨。
我听一个老人讲，他80年代退役在政府做事，工资才1.8万一年。现在同样职位至少是7
-8万了。
什么最保值？劳动力。所以投资什么都不如投资劳动力。中国古话养儿防老，非常有道
理。
【在 G******d 的大作中提到】
: 听起来不难，可是怎么赚，每月给你560，15年后你赚5万怎么赚？
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d*****n
发帖数: 3033 | 239 最好是500年。
美元哪天贬值厉害了，一个月工资就30万了
【在 G******d 的大作中提到】
: 按照30万房子，20%downpay，利率3.345%算。每个月付1057。15年后还剩贷款148809
: 如果同样情况，但15年付清，2.65%. 每月付1617。
: 也就是说15年的话，每个月多付560。
: 如果用30年贷款然后把少付的每个月560不停的去投资15年的话，除去30%税，管理费。
: 有什么投资可以大于（148809-560x12x15)=48009？
: 算了下好像没有什么可以beat的。
: 假设每年投资6720，投15年。回报率6%,最后到手也就156414。去掉本金，也就55614。
: 还得去税。何况6%不动脑子不花时间的投资也不太好找。
: 或者换个说法，是愿意现在15年每个月多付560呢，还是后十五年每个月付一倍的钱
: ？难道通涨有这么多吗？我15年后工资会不止翻倍吗？
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t******k
发帖数: 187 | 240 那你该换个好的会计师了。
【在 k*******i 的大作中提到】
: 收入15万以上的， 就无法再用投资房亏损来抵税了。
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y****i
发帖数: 778 | 241 That's based on the real estate price is going up. For underwater homeowner,
even their 20% down payment is gone. US is not China, most housing market
is flat or the same as inflation rate for long term except CA, NYC, DC.
Builder can build new home easily in most states in USA because there's
empty land everywhere.
【在 L****n 的大作中提到】
: municipal bond也有default的风险。
: 房子也不是说就完全fix了。 有equity后开个HOLEC就行了。
:
: to
: commission.
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L****n
发帖数: 12932 | 242 no, its based on the principle payment every month.
in LZ's example, you do build up equity much faster with a 15yr loan. even
if real estate price stay flat, you will have significant equity is a few
years. the pay off line is nearly straight, 240k loan/15yr, so nearly 80k in
5 years, that's on top of the 60k down pay. my point is the money you put
in the house is NOT locked up till you sell.
=================
if you want to use the 560/month to gain better return, it make sense to go
for higher return like fund or stock, while taking on bigger risk. municipal
bond just don't make much difference compare to pay if off directly.
=================
as to the real estate trend, i think the price still trend up over the long
term. yes, Land in america is abundant, but cost of labor, utility, and
building materials has gone up significantly now compare to before the RE
slump.
homeowner,
【在 y****i 的大作中提到】
: That's based on the real estate price is going up. For underwater homeowner,
: even their 20% down payment is gone. US is not China, most housing market
: is flat or the same as inflation rate for long term except CA, NYC, DC.
: Builder can build new home easily in most states in USA because there's
: empty land everywhere.
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t*****e
发帖数: 15794 | 243 顶这个。
算。
HAVE
【在 L****n 的大作中提到】
: 这个实际很好算：
: 15yr 每个月多出560， x15年
: 30yr 15年后每个月多付1057， x15年
: ==============
: 实际就是前15年每个月的560在15年后通过投资要达到1057， 那就合算， 否则不合算。
: ==============
: 这个要求的年回报率是4.3%， 必须是零风险(因为对应的情况是零风险, ie you HAVE
: TO PAY THE MORTGAGE), 扣除税率和投资费用的因素。 这个回报率并不容易达到。大
: 多数的人还是就付15年好了。
: ==============
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y****i
发帖数: 778 | 244 You did not consider the 6% commission of the agent, that's 6% of the total
selling price. You need at least 30% return of your 20% down payment just to
break even. For persons hit AMT, they know how precious the mortgage
interest is to reduce their tax by more than 40% of the interest payment if
you live in CA. Muni bond tax free 3.5-5.5% interest need 6-9% before tax
return to break even. Plus, only muni bonds have monoliner insurance. Plus,
you can still sell the muni before maturity if the market price going up.
The liquidity is not as good as corporate bond or stock, but definitely
better than real estate. Anyway, we chose 15 year too because LD has higher
income and more conservative. But in the world I think only US has 30 year
fixed mortgage for housing, please grab the opportunity if you can because
small investors can not find other loans have less interest rate than that.
0-2% for credit card balance transfer is coming back, but the amount is too
small.
in
go
municipal
【在 L****n 的大作中提到】
: no, its based on the principle payment every month.
: in LZ's example, you do build up equity much faster with a 15yr loan. even
: if real estate price stay flat, you will have significant equity is a few
: years. the pay off line is nearly straight, 240k loan/15yr, so nearly 80k in
: 5 years, that's on top of the 60k down pay. my point is the money you put
: in the house is NOT locked up till you sell.
: =================
: if you want to use the 560/month to gain better return, it make sense to go
: for higher return like fund or stock, while taking on bigger risk. municipal
: bond just don't make much difference compare to pay if off directly.
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l*******n
发帖数: 340 | 245 谢谢你的回复，我想我前面的帖子里面已经说的很清楚了。 我想楼主没有注意到，而
且我想说楼主不是很熟悉基本的金融投资计算。
is
【在 y****i 的大作中提到】
: 应该是前者。如果你有兴趣投资低风险市政债券，可以去债券俱乐部看看。举个例子，
: 1/3/2013 买入CUSIP 696716FE4, at $49.77, interest is tax free for both
: federal and CA, return $100 at 12/1/2025, yield is 5.5%, double the
: principal in less than 13 years. This is a single A rating muni bond but
: still very low risk for munis. For double AA rating insured by AGM/FSA, 1/
: 16/2013 bought CUSIP 204712FG3 at $69.18, return $100 at 8/1/2019, yield is
: 5.75% for 6.5 year though only CA state tax exempt. Again, $300k is not a
: lot of money and we already pay more principal than that to get the 417k
: conforming loan. But don't be over conservative to let other investment
: opportunity pass by.
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l*******n
发帖数: 340 | 246 你好，我的那个计算是：30年的贷款，每月按30年的贷款还，每月的500块在每年底运
来投资，在第15年底的时候把余款还请，而不是每个月把那个500块运来交贷款。
30年贷款主要目的是把资金留给你自己，用来应对各种以外事件。由于投资有风险，简
单的数字计算来讲，15年的贷款会更省钱。
【在 s*******d 的大作中提到】
: 如果三十年的贷款要在十五年还清。那每个月不会比十五年贷款十五年还的更多吗？那
: 哪里还有多出的500投资呢？那我贷款30年又为了啥？
: 不懂。求解惑
:
: 15
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7
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k*******i
发帖数: 5067 | 247 我在加州， 确实如此。 你可以找到这样的文献。 而且， 用软件， 直接输入， 确实
也是无法抵亏损。 如果不是15万， 可以。
【在 t******k 的大作中提到】
: 那你该换个好的会计师了。
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L***m
发帖数: 4594 | 248 也就是說，夫妻調整後年所得（AGI）10萬元以下，可百分之百抵減這項虧損，唯可抵
減的虧損上限是2萬5000元。假設虧損是5000元，意味著對年收入9萬5000元的人士，可
全數與收入抵減。
年所得若超過10萬元，則只能抵減部分虧損，收入達15萬元，就完全不能抵減虧損。也
就是不能用15萬元來減去xxx元。
【在 k*******i 的大作中提到】
: 我在加州， 确实如此。 你可以找到这样的文献。 而且， 用软件， 直接输入， 确实
: 也是无法抵亏损。 如果不是15万， 可以。
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k*******i
发帖数: 5067 | 249 确实如此。 上面有 一个人不同意我的说法。
【在 L***m 的大作中提到】
: 也就是說，夫妻調整後年所得（AGI）10萬元以下，可百分之百抵減這項虧損，唯可抵
: 減的虧損上限是2萬5000元。假設虧損是5000元，意味著對年收入9萬5000元的人士，可
: 全數與收入抵減。
: 年所得若超過10萬元，則只能抵減部分虧損，收入達15萬元，就完全不能抵減虧損。也
: 就是不能用15萬元來減去xxx元。
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j*********g
发帖数: 3179 | 250 我来现身说法，我就是这种情况。
工作原因要搬家到另外一个城市，原来的房子现在卖比较亏，而且房价也在上涨中，所
以打算hold几年，新地方又有买房需要。如果当初是15年的话，现在我不可能有充裕的
现金来付首付，也不可能贷款到理想的数额（15年monthly payment太高）。所以就算
你能非常comfortable的afford 15年，选择30年也为你应付未来生活的变化增加了很多
腾挪的空间。很多时候把握一个好的时机就能搞回来几万块。比我我这个例子，如果现
在不得不处理掉老房子，这一进一出就损失好几万。
【在 f*****i 的大作中提到】
: 还有dti
: 贷了15年的，到时候再买如果dti不够，就只好卖房，否则可以选择keep两个房子
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j*********g
发帖数: 3179 | 251 说穿了30年贷款给你的是一个low montly payment的benefit，因为你可以在30年还清
贷款。没说你非要住30年才划算。
【在 b******s 的大作中提到】
: 前几年投资STOCK基金,大把大把的人损失20-30%甚至是50%的,如果30年内你出一两次这
: 种状况,你就想想你自己的压力吧.而且大多数人估计买个房子连15年都住不到,所以,还
: 是5年-10年打算吧,30年?你肯定你那时候在哪里?
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j*********g
发帖数: 3179 | 252 为了增加你的liquid asset，为了在你需要的时候灵活安排你的支出。
【在 s*******d 的大作中提到】
: 如果三十年的贷款要在十五年还清。那每个月不会比十五年贷款十五年还的更多吗？那
: 哪里还有多出的500投资呢？那我贷款30年又为了啥？
: 不懂。求解惑
:
: 15
: ★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7
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j*********g
发帖数: 3179 | 253 房子也有损毁，掉价的风险。
【在 L****n 的大作中提到】
: municipal bond也有default的风险。
: 房子也不是说就完全fix了。 有equity后开个HOLEC就行了。
:
: to
: commission.
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j*********g
发帖数: 3179 | 254 就是。前两年那么多walk away的人一定希望自己付的本金越少越好。
homeowner,
【在 y****i 的大作中提到】
: That's based on the real estate price is going up. For underwater homeowner,
: even their 20% down payment is gone. US is not China, most housing market
: is flat or the same as inflation rate for long term except CA, NYC, DC.
: Builder can build new home easily in most states in USA because there's
: empty land everywhere.
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l*****o
发帖数: 26631 | 255 多少中国人会walk away啊。。。 -.-
【在 j*********g 的大作中提到】
: 就是。前两年那么多walk away的人一定希望自己付的本金越少越好。
:
: homeowner,
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l*******n
发帖数: 340 | 256 您是明白人。
【在 j*********g 的大作中提到】
: 为了增加你的liquid asset，为了在你需要的时候灵活安排你的支出。
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f****i
发帖数: 20252 | 257 你这个例子当初如果是5arm更好
【在 j*********g 的大作中提到】
: 我来现身说法，我就是这种情况。
: 工作原因要搬家到另外一个城市，原来的房子现在卖比较亏，而且房价也在上涨中，所
: 以打算hold几年，新地方又有买房需要。如果当初是15年的话，现在我不可能有充裕的
: 现金来付首付，也不可能贷款到理想的数额（15年monthly payment太高）。所以就算
: 你能非常comfortable的afford 15年，选择30年也为你应付未来生活的变化增加了很多
: 腾挪的空间。很多时候把握一个好的时机就能搞回来几万块。比我我这个例子，如果现
: 在不得不处理掉老房子，这一进一出就损失好几万。
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d*****n
发帖数: 2132 | 258 赞一个,算得非常清楚.
搞不懂版上这么多老中都搞15年,到底有没有想想算算?
15
long
【在 l*******n 的大作中提到】
: 先说计算：
: 1.计算：15年贷款你要付$291,113，30年贷款15年还清你要付$340,135。面值你省了$
: 49,021。
: 2. 为了这个$49,021，你15年的贷款要付$100,844（每月$560)。
: 3. 如果你用30年贷款，每月省下来年底（$6,720)投资，年回报是很保守的6%的话（15
: 年），风险低的mutual fund都可以做到这个回报率。到15年底，这每年的投资最后净
: 值是$156，415。如果你买30万房子的话，我不认为你的capital gain税率是30%，long
: term capital rate最多也就15%。后面的你自己算吧。
: *另外中国现在的一年期存款利率都3.25%，6%的投资回报是很好搞的。
: *年回报率是10%的话，每年$6,720的投资在15年底的净值是$213,511。
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t*****e
发帖数: 15794 | 259 先赞
，暂时脑缺血，
没看明白
【在 r****f 的大作中提到】
: 算了一下，
: 如果把每年少付的钱外加因利息少付的税用来做其他投资（比如股票），投资的税后利
: 润在未来15年，超过⒋5%每年就更適合30年。（假设资本利得税是20%，那未来15年的
: 平均收益得⒌6%每年）。
: 换句话说，15年的付款计划等于你每月固定投入500多元，连投15年，得到⒌6%的固定
: 收益。这比15年的CD，或债券都高得多。还是很划得来的。注意，这是无风险的固定回
: 报。
: 从历史看，过去100年股市平均每年涨10%.但著名投资学家bill gross 说，未来数十年
: ，投资收益在5%以内，将是new normal.
: 总结：
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j*********g
发帖数: 3179 | 260 why？5 arm我就面临refinance或者利率上调的问题。现在我的房子虽然不在水下，但
是由于是investment房子要达到75% LTV 才能refi。根本就refi不了。
【在 f****i 的大作中提到】
: 你这个例子当初如果是5arm更好
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k***n
发帖数: 1682 | 261 赞下这个。。
花出去的钱还是你的钱。
【在 A******D 的大作中提到】
: 钱的时间机会很重要。现在每个月多$560，可以给小孩多上个兴趣班。15年后，小孩也
: 长大了，有钱也上不了兴趣班了。
: 现在每个月多$560，每月可以多打个几炮。15年后你已经不举了，有1000也打不动炮。
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l********y
发帖数: 543 | 262 因为漫长的30年中，前15年的花销比较大。假如有reverse kid expense loan，我一定
会借了以后把房贷搞成15年的。 |
