r***a
发帖数: 857 | 1 看中了一个房子，有inspection的contingency，inspection只有发现很多很多问题，
roof和窗（单层）的都要换，还有很多其他的问题，找seller要credit，seller只同意
给一点，我们就想退出了。但是我们（buyer）的agent说对方agent的manager说
inspection发现的问题都不是defects，我们不能退出。
请问房子inspection之后只有发现defects才能退出吗？我们是不是没法退出，要不回
来deposit了？我们是在wisconsin州，谢谢。 |
r***a
发帖数: 857 | 2 自己顶，谢谢了
【在 r***a 的大作中提到】
: 看中了一个房子，有inspection的contingency，inspection只有发现很多很多问题，
: roof和窗（单层）的都要换，还有很多其他的问题，找seller要credit，seller只同意
: 给一点，我们就想退出了。但是我们（buyer）的agent说对方agent的manager说
: inspection发现的问题都不是defects，我们不能退出。
: 请问房子inspection之后只有发现defects才能退出吗？我们是不是没法退出，要不回
: 来deposit了？我们是在wisconsin州，谢谢。
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m********s
发帖数: 55301 | 3 扒了你们agent的头皮挂在树上。
【在 r***a 的大作中提到】
: 看中了一个房子，有inspection的contingency，inspection只有发现很多很多问题，
: roof和窗（单层）的都要换，还有很多其他的问题，找seller要credit，seller只同意
: 给一点，我们就想退出了。但是我们（buyer）的agent说对方agent的manager说
: inspection发现的问题都不是defects，我们不能退出。
: 请问房子inspection之后只有发现defects才能退出吗？我们是不是没法退出，要不回
: 来deposit了？我们是在wisconsin州，谢谢。
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b*******c
发帖数: 20683 | 4 我理解是，买家对inspection结果不满意就可以退出。
【在 r***a 的大作中提到】
: 看中了一个房子，有inspection的contingency，inspection只有发现很多很多问题，
: roof和窗（单层）的都要换，还有很多其他的问题，找seller要credit，seller只同意
: 给一点，我们就想退出了。但是我们（buyer）的agent说对方agent的manager说
: inspection发现的问题都不是defects，我们不能退出。
: 请问房子inspection之后只有发现defects才能退出吗？我们是不是没法退出，要不回
: 来deposit了？我们是在wisconsin州，谢谢。
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b*******c
发帖数: 20683 | 5 开了这个agent就行了吧，和尚太残忍了
【在 m********s 的大作中提到】
: 扒了你们agent的头皮挂在树上。
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r***a
发帖数: 857 | 6 对方的manager说inspection中没有所谓的defects，不能退出，是对的吗？
考古看到一位NJ州的同学inspection之后不能退出的帖子，请问我们是不是也没法退出
了？
【在 m********s 的大作中提到】
: 扒了你们agent的头皮挂在树上。
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s******y
发帖数: 28562 | 7 你的agent 胡说八道。
【在 r***a 的大作中提到】
: 看中了一个房子，有inspection的contingency，inspection只有发现很多很多问题，
: roof和窗（单层）的都要换，还有很多其他的问题，找seller要credit，seller只同意
: 给一点，我们就想退出了。但是我们（buyer）的agent说对方agent的manager说
: inspection发现的问题都不是defects，我们不能退出。
: 请问房子inspection之后只有发现defects才能退出吗？我们是不是没法退出，要不回
: 来deposit了？我们是在wisconsin州，谢谢。
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o*****p
发帖数: 5952 | 8 在加州，只要有inspection contingency, 你基本不需理由，就能退出。 |
d********r
发帖数: 9331 | 9 不满意就可以退出。条款上可能会什么才是defect，还有一堆东西都不算defect，但是
这些都是忽悠你的，因为你不需要defect才能退出，不满意就可以退出，这是公平的，
因为卖家也可以拒绝你的要求而退出。
【在 r***a 的大作中提到】
: 对方的manager说inspection中没有所谓的defects，不能退出，是对的吗？
: 考古看到一位NJ州的同学inspection之后不能退出的帖子，请问我们是不是也没法退出
: 了？
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s*********e
发帖数: 4475 | 10 看合同吧。
【在 d********r 的大作中提到】
: 不满意就可以退出。条款上可能会什么才是defect，还有一堆东西都不算defect，但是
: 这些都是忽悠你的，因为你不需要defect才能退出，不满意就可以退出，这是公平的，
: 因为卖家也可以拒绝你的要求而退出。
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f*******e
发帖数: 1300 | 11 inspection contingency需要你自己remove，你当然可以中止合同
【在 r***a 的大作中提到】
: 看中了一个房子，有inspection的contingency，inspection只有发现很多很多问题，
: roof和窗（单层）的都要换，还有很多其他的问题，找seller要credit，seller只同意
: 给一点，我们就想退出了。但是我们（buyer）的agent说对方agent的manager说
: inspection发现的问题都不是defects，我们不能退出。
: 请问房子inspection之后只有发现defects才能退出吗？我们是不是没法退出，要不回
: 来deposit了？我们是在wisconsin州，谢谢。
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m*f
发帖数: 8162 | 12 roof和窗（单层）的如果只是因为旧了都要换的确都不是defects
还有其它神马问题？你要说清楚。
楼上几位，好好看清楚了再给建议。 |
m*f
发帖数: 8162 | 13 我的理解是这要根据合同怎么写的。
【在 o*****p 的大作中提到】
: 在加州，只要有inspection contingency, 你基本不需理由，就能退出。
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c****o
发帖数: 32446 | 14 多了个“头”？
【在 m********s 的大作中提到】
: 扒了你们agent的头皮挂在树上。
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r***a
发帖数: 857 | 15 Offer letter 上是这样写的：
Inspection contingency: This contingency only authorizes inspection, not
testing(see lines 395-409).This offer is contingent upon a Wisconsin
registered home inspector performing a home inspection of the property which
discloses no defects. (注解：这里确实提到了contingent upon no defects。)
This offer is further contingent upon a qualified
independent inspector or independent qualified third party performing an
inspection of RADON (list any properties components to be separately
inspected, e.go, swimming pool, roof, foundation, chimney, etc.) which
discloses no defects.
【在 m*f 的大作中提到】
: 我的理解是这要根据合同怎么写的。
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r***a
发帖数: 857 | 16 inspector在inspection report中几乎没有用到defects这个字眼(这可能也是对方
agent的manager重申这个房子没有defects的原因，但是他在report的前面提到如下（
我觉得就是说他检查到的很多问题都是defects，但是他没有用这个字眼而已）：
2. Use of the term “Defect”. I seldom use the term defect in the report
for several reasons. The purpose of this report is to determine condition of
the property. Most statements made in this report are in regards to items
as being in need of repair, replacement, or having safety concerns. A defect
is any condition that would have significant adverse effect on the value of
the property; that would significantly impair the health or safety of the
occupant, or if not repaired, removed, or replaced would significantly
shorten or adversely affect the expected normal life of the premises. By
this definition most items can be considered defective.(注解：这里说很多
items都可以认为是defective）
Items not to current code, or workmanship standards, are often considered
defective due to related safety concerns. Items not in working order or
noted in need of repair or maintenance can be
considered defective. I do not determine the significance of these defects
simply because even minor maintenance items can result in significant
defects given enough time. I do not determine risk in safety related
concerns. I do not determine associated costs with repairs. I recommend
additional evaluation by qualified contractors or specialist to determine
significance, safety risk, and associated costs of any condition problems or
concerns noted in this report. |
r***a
发帖数: 857 | 17 我再把inspection report的要点给大家贴一下:
1. EXTERIOR
1.1. The windows in the home were original single pane windows and in
poor overall condition. Because the windows needed repairs and had very low
efficiency I would recommend replacement rather than repair.
1.2. The doors and basement windows in the home were in similar condition
with lack of weather-stripping and low security.
1.3. 3 season porch needs a proper step and has decay in milk door
2. Landscape and site drainage:
2.1. The lot had poor general landscaping. Bare soil was noted in many
locations. Narrow and uneven sidewalks and stepping stones were noted.
2.2. The rear porch has no step or sidewalk.
2.3. The slope was very flat and the side lot to the north had reversed
slope.
2.4. Large trees overhang the home and garage and could damage the
property if damaged in storm.
2.5. Landscape should be finished to reduce chance of water entering the
basement.
2.6. The deteriorated fence will need significant repairs or replacement.
3. ROOF SYSTEM:
3.1. The roof was at or near the end of life expectancy. I would
anticipate need for replacement in the near future.
3.2. I noted some granule loss, curling of edges, brittleness, and
general deterioration of the shingles
3.3. The chimney will need at minimum mortar repairs and lining with a
properly sized flexible metal liner and cap to serve the water heater.
3.4. The attic had minimal insulation |
r***a
发帖数: 857 | 18 继续贴inspection report的要点：
5. ELECTRICAL SYSTEM
5.1. The water pipes, gas pipes, and duct work lack proper electrical
bonding to ground.
5.2. Placing additional smoke detectors.
5.3. For the branch wiring, a few repairs are needed. There were also a
few reversed polarity noted where the hot and neutral have been
inadvertently switched.
5.4. addition of carbon monoxide detectors
5.5. Outlets located in moist areas should be changed to GFCI type. They
are required in Kitchen, Bathrooms, Basement, Laundry, Garage, Exterior, and
moist areas.
6. HEATING SYSTEM
6.1. Having the furnace tested by a HVAC technician. The furnace should
also be cleaned and serviced at this time and then serviced regularly.
6.2. The filter was an electrostatic type which is not very effective and
seldom works properly. I would have an HVAC tech convert the unit to a
pleated filter type.
6.3. The ductwork had a few sections of white fibrous insulation that
most often contains asbestos.
7. INTERIOR LIVING SPACE
7.1. Minor cosmetic flaws are not reported or inspected. The homes wall,
ceiling, and floor coverings were in fair condition but many floors needed
refinishing and misc. repairs as noted below.
7.2. The floors squeaked in several areas. This is common with hardwood
floors of this era and not easily repaired. The floors will need refinishing
in most areas. |
b********4
发帖数: 442 | 19 加州来说, 只要加上inspection contingency, 一般来说就很容易退出, 因为一个房子
多少都可能发现点问题. 就算是seller知道buyer故意找茬, 一般也不会为难buyer, 因
为加州法律是保护buyer的.
以您的case,您可以请您的buyer agent定义一下什么是defect. 同时多找几个agent咨
询一下. 一般的agent都很愿意提供帮助. 我想一般法律上对defect不会有明确的规定.
主要是看法律是更偏向于buyer还是seller. 我个人觉得您退出是没问题的.
【在 r***a 的大作中提到】
: 看中了一个房子，有inspection的contingency，inspection只有发现很多很多问题，
: roof和窗（单层）的都要换，还有很多其他的问题，找seller要credit，seller只同意
: 给一点，我们就想退出了。但是我们（buyer）的agent说对方agent的manager说
: inspection发现的问题都不是defects，我们不能退出。
: 请问房子inspection之后只有发现defects才能退出吗？我们是不是没法退出，要不回
: 来deposit了？我们是在wisconsin州，谢谢。
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r***a
发帖数: 857 | 20 基于这些inspection反映的问题，我们要$12000的credit，不给我们就退出。对方
agent的manager说这些都不是defects，所以合同就是binding，我们不能退出，不能要
credit，否则就是违约。但是他说seller交流后愿意给我们$4000的credit，问我们接
受不接受。
但是我理解inspector认为这些都是defects，这是他没有在report中用defects这个字
眼而已。所以说我们退出时完全可以的，大家说对不对？？
另外一个我感觉对方manager在骗我们的原因就是如果合同真像他说的是binding，我们
不能要credit，为啥还给了我们$4000?这不是自相矛盾吗？
8月20日下午两点必须回复对方，而且还被威胁说不能退出，所以有点急，多谢大家了
。 |
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r***a
发帖数: 857 | 21 我明天问问别的agent，多谢赐教。
定.
【在 b********4 的大作中提到】
: 加州来说, 只要加上inspection contingency, 一般来说就很容易退出, 因为一个房子
: 多少都可能发现点问题. 就算是seller知道buyer故意找茬, 一般也不会为难buyer, 因
: 为加州法律是保护buyer的.
: 以您的case,您可以请您的buyer agent定义一下什么是defect. 同时多找几个agent咨
: 询一下. 一般的agent都很愿意提供帮助. 我想一般法律上对defect不会有明确的规定.
: 主要是看法律是更偏向于buyer还是seller. 我个人觉得您退出是没问题的.
|
t********i
发帖数: 222 | 22 结果不满意就不要remove inspection contingency. |
L******w
发帖数: 5407 | 23 没律师?
【在 r***a 的大作中提到】
: 我明天问问别的agent，多谢赐教。
:
: 定.
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r***a
发帖数: 857 | 24 好像没有，我们就是找的一个中国的agent，这个agent自己开的他一个人的公司。
【在 L******w 的大作中提到】
: 没律师?
|
c*****9
发帖数: 298 | 25 当然可以退出。 最差的情况是损失定金。
【在 r***a 的大作中提到】
: 好像没有，我们就是找的一个中国的agent，这个agent自己开的他一个人的公司。
|
r***a
发帖数: 857 | 26 可不可以帮我看看我前面贴的inspection report，看看这个房子我还能要不？
我不想损失定金啊。
【在 c*****9 的大作中提到】
: 当然可以退出。 最差的情况是损失定金。
|
D******r
发帖数: 5237 | 27 你合同上就这两条吗？好简略啊！我们这里的标准合同，关于inspection contingency
都有好大一段，说明在inspection后有三个选项：中止合同，继续合同，或者买卖双方
商讨
达成一致（或者修，或者给钱）以后继续合同。
你的合同里没有类似说法吗？
which
【在 r***a 的大作中提到】
: Offer letter 上是这样写的：
: Inspection contingency: This contingency only authorizes inspection, not
: testing(see lines 395-409).This offer is contingent upon a Wisconsin
: registered home inspector performing a home inspection of the property which
: discloses no defects. (注解：这里确实提到了contingent upon no defects。)
: This offer is further contingent upon a qualified
: independent inspector or independent qualified third party performing an
: inspection of RADON (list any properties components to be separately
: inspected, e.go, swimming pool, roof, foundation, chimney, etc.) which
: discloses no defects.
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c*****9
发帖数: 298 | 28 美美，主要看有没有重大问题， 小问题多多少都会有的。 如果没有你不能接受的问
题，就估算一下修理价格和你的买价，结合市场情况和你的喜欢程度，要么进，要么退。
我看，根据你所说的报告，没有什么大问题， 力争卖家给多的CREDIT ， 价格合适，
也不是不行。 买房子相差5000，影响不大。取决于你的喜欢程度。
【在 r***a 的大作中提到】
: 可不可以帮我看看我前面贴的inspection report，看看这个房子我还能要不？
: 我不想损失定金啊。
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m********s
发帖数: 55301 | 29 退出吧，省心。
【在 r***a 的大作中提到】
: 可不可以帮我看看我前面贴的inspection report，看看这个房子我还能要不？
: 我不想损失定金啊。
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V**5
发帖数: 515 | 30 旧与坏是不同的概念。旧不能改正成新，坏（defect according to your local code)
就必须改正。所以你可以衡量一下到底是旧还是坏。inspection 原则上，只是查出“
坏”的地方。
地产方面的法案，规定等是state by state, 没有federal law. 有的州，比较pro
buyer, 有的，就 比较pro seller. 所以你还是要仔细看WI 的法案。 |
