a*****a
发帖数: 1385 | 1 很快就要close了，是全款买房，没有贷款。昨天agent拿来title company准备好的HUD
-1，发现了这样两个事情：
1. Seller的支出有四笔，其中两笔是mortgage（两个不同银行），第三笔是给我们的
tax credit，第四笔是settlement fees（包括佣金等等）。这四笔全部加起来，就刚
刚好等于我们双方同意的最终成交价。我觉得不理解的是，看起来，Seller还了
mortgage，整个交易他们一分钱都没有落在自己腰包里。这种情况可能么？在别的网站
上提问过，有个房地产经纪回复说这事short sale的缘故。银行不允许Seller自己拿到
任何钱，因为银行已经是亏钱同意Seller出售这个房子了。不知道这个解释对不对？是
不是还有什么别的情况我们没有考虑到的？
2. 关于title policy。我们的代理说我们要拿到的是owner's policy，可是如果
Seller还欠mortgage，我们也不知道他和银行结清没有，怎么才能知道他们没有骗我们
？还是说只要是owner's policy，就肯定没事？不管房子的mortgate clean与否，都和
我们没关系？有意思的是，这个policy在HUD-1里面并没有指明是何种policy，但是
Seller把这个policy的钱给我们付了。我们的经纪说，因为我们是全款买房，所以
Seller出钱买policy。请问大家有否有类似的经历？
知道的达人给指点指点吧好么？后天就要close了，有点急切。
谢谢大家！ |
m*******r
发帖数: 8950 | 2 你在哪个州？州和州不太一样。我说的仅供参考。
1，应该是SHORT SALE。不过，你在买房的时候，难道对方没有告诉你是SHORT SALE？
2，你的合同里有写，或者州里有不成文的规定，OWNER TITLE POLICY要SELLER出吗？
如果没有，我觉得比较奇怪，尤其是SHORT SALE。因为卖主的银行在赔钱，所以不会轻
易同意让SELLER出钱给BUYER办事的，除非之前有协议。另外，SELLER的MORTGAGE你不
用管，过户律师会确定SELLER房贷被清掉了，否则，不会给你ISSUE OWNER TITLE
POLICY的。
HUD
【在 a*****a 的大作中提到】
: 很快就要close了，是全款买房，没有贷款。昨天agent拿来title company准备好的HUD
: -1，发现了这样两个事情：
: 1. Seller的支出有四笔，其中两笔是mortgage（两个不同银行），第三笔是给我们的
: tax credit，第四笔是settlement fees（包括佣金等等）。这四笔全部加起来，就刚
: 刚好等于我们双方同意的最终成交价。我觉得不理解的是，看起来，Seller还了
: mortgage，整个交易他们一分钱都没有落在自己腰包里。这种情况可能么？在别的网站
: 上提问过，有个房地产经纪回复说这事short sale的缘故。银行不允许Seller自己拿到
: 任何钱，因为银行已经是亏钱同意Seller出售这个房子了。不知道这个解释对不对？是
: 不是还有什么别的情况我们没有考虑到的？
: 2. 关于title policy。我们的代理说我们要拿到的是owner's policy，可是如果
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c********n
发帖数: 731 | |
a*****a
发帖数: 1385 | 4 你好，我在伊利诺伊。
我不记得我的合同里有写这一条。
我听了你说的之后，理解就是：只要确保我们拿到的是owner title policy，就肯定没
事了，是吧？
这个Owner's title policy是白纸黑字出现的字样吧？不会故意模糊字眼吧？
我的经纪说实话人不错，但是能力不怎么样，感觉很多东西糊涂的样子...小地方就这
个情况，很多东西不正规。。。
【在 m*******r 的大作中提到】
: 你在哪个州？州和州不太一样。我说的仅供参考。
: 1，应该是SHORT SALE。不过，你在买房的时候，难道对方没有告诉你是SHORT SALE？
: 2，你的合同里有写，或者州里有不成文的规定，OWNER TITLE POLICY要SELLER出吗？
: 如果没有，我觉得比较奇怪，尤其是SHORT SALE。因为卖主的银行在赔钱，所以不会轻
: 易同意让SELLER出钱给BUYER办事的，除非之前有协议。另外，SELLER的MORTGAGE你不
: 用管，过户律师会确定SELLER房贷被清掉了，否则，不会给你ISSUE OWNER TITLE
: POLICY的。
:
: HUD
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b*******c
发帖数: 20683 | 5 不放心就问title company或律师，把title insurance的条款要来看看 |
o*****p
发帖数: 5952 | |
m*******r
发帖数: 8950 | 7 title policy是有专门的TITLE INSURANCE COMPANY 保证的, 过户公司只是中间倒一下
手... 具体的POLICY 条款, 你得去过户公司要来看...
【在 a*****a 的大作中提到】
: 你好，我在伊利诺伊。
: 我不记得我的合同里有写这一条。
: 我听了你说的之后，理解就是：只要确保我们拿到的是owner title policy，就肯定没
: 事了，是吧？
: 这个Owner's title policy是白纸黑字出现的字样吧？不会故意模糊字眼吧？
: 我的经纪说实话人不错，但是能力不怎么样，感觉很多东西糊涂的样子...小地方就这
: 个情况，很多东西不正规。。。
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I******D
发帖数: 256 | 8 正常的sale也会出现seller一分钱拿不到，甚至还倒贴钱的情况。是正常的事情。
打个比方，seller 当年付了20% 首付，还了5年，大概房子上有32%的equity. 前几年
在房价比较高的时候，seller 申请了第二贷款，把全部的equity 都贷出来了。现
在要买房，发现卖价和两个银行的欠款额差不多，加上自己还要付agent commission,
到最后自己还要贴钱买房子。如果不买砸自己手里更麻烦。
如果是Short sale,你不可能不知道。在买房合同你们应该有Short sale disclosure。
至于为什么seller不拿钱或者还有倒贴钱，你也不用去追究了。
只要有owner's policy 就没问题。owner's policy 就是给保你的title是清楚明确没
有欠账的。如果你想知道明确的owner's policy's coverage,联系下title company. |
R**********1
发帖数: 236 | 9 一、这种情况是可能的，Seller买房子不一定保证能挣钱的啊。如果是short-sale（你
作为买家应该事先就知道的啊，而且你肯定还签了short-sale addendum），你的理解
是对的。一个short-sale交易下来，原来借款给卖方的银行赔本儿，卖方拿不到任何现
金，唯一受益的就是买家和双方的房屋买卖经纪人了；
二、Title/Escrow公司会确保卖房的钱将Seller的mortgage付清，否则产权保险公司不
会出具产权保险保单，lender也不会放款。关于产权保险，请参阅我们俱乐部里的文章
：《Title Insurance – Owner's Policy vs. Lender's Policy》http://www.mitbbs.com/clubarticle1/CircleSquareMortgage/545975_0_1.html。
HUD
【在 a*****a 的大作中提到】
: 很快就要close了，是全款买房，没有贷款。昨天agent拿来title company准备好的HUD
: -1，发现了这样两个事情：
: 1. Seller的支出有四笔，其中两笔是mortgage（两个不同银行），第三笔是给我们的
: tax credit，第四笔是settlement fees（包括佣金等等）。这四笔全部加起来，就刚
: 刚好等于我们双方同意的最终成交价。我觉得不理解的是，看起来，Seller还了
: mortgage，整个交易他们一分钱都没有落在自己腰包里。这种情况可能么？在别的网站
: 上提问过，有个房地产经纪回复说这事short sale的缘故。银行不允许Seller自己拿到
: 任何钱，因为银行已经是亏钱同意Seller出售这个房子了。不知道这个解释对不对？是
: 不是还有什么别的情况我们没有考虑到的？
: 2. 关于title policy。我们的代理说我们要拿到的是owner's policy，可是如果
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