c*****9
发帖数: 168 | 1 【 以下文字转载自 Living 讨论区 】
发信人: csjob99 (找工作专用马甲), 信区: Living
标 题: 这个房子可以投资吗？然后自住和投资房利息差距有多大？
发信站: BBS 未名空间站 (Sat Mar 21 15:46:34 2015, 美东)
美东，最近看了个房子。
离我现在住的地方很近，大概走路15-20分钟。
是3 family house。每层都是3bed1bath。叫价620k，还了一点到585k对方接受了。
然后准备close，今天早上见了律师。之前对方就让我们做了inspection（在没有合同
之前），一堆小问题，没啥大问题，勉强可以直接出租，但是准备修一下。
地税14k。然后房东很神，在后院盖了4个巨大的storage room，出租，现在的租金是
1000（一个月250每个）。他这个storage是有license的，不是私自盖的那种。
我算了一下，大概这种3b的一套可以出租1900一个，那么就是5700一个月，加上
storage的租金。就是6700了。
现在房子是空的，storage是都出租了。
这个是个遗产房。本来也没出租，就是楼上空着，一楼住着老人。老人走了就拿出来卖。
大家觉得有啥问题没有？我有点毛毛的。
算了一下，贷款+税就是3500左右，然后再打上1000的别的开支，现金流是正的，而且
还不少。agent和我说这个房子6-7年down pay就挣回来了。我只是觉得这个有点too
good to be true。
town很大，人口很多，出租我勉强认为是不太成问题的，如果1900恐怕是这个town里面
最便宜的3b房子了（按我到craigslist上面查的结果）。
另外，这个房子离我现在的apt很近，我想按照primary贷款，然后如果被银行查到是投
资房最坏的下场是啥？涨我利息还是会告我？我很多朋友都这么干，但是没有人被银行
抓住过，我也不太知道。
我是有可能会去住，现在还没有决定，我现在的apt是1b的，所以如果需要更多space的
话搬去也行（因为可能马上有小孩），就把现在的1b出租（不过我个人比较喜欢住在
apt里面），虽然长期来说肯定会搬走，所以不想按investment申请。现在利息能差多
少？
这个房子是gas的heat，分电表，但是气表和水表好像是不分的。 |
s****a
发帖数: 9912 | |
s*******u
发帖数: 676 | 3 从数字上看蛮好的。Storage应该是商业保险，问问你的保险代理，价格怎么样。租金
的估算不要往好处想，到Zillow上查查附近3/1房子的租金，multi-unit的租金应该再
略低一点。
听上去这是你第一个出租房，价格不低。如果全空几个月的话其它收入能扛住吧？还有
，如果不理想，还有资金去其它地方投资其它类型的房子吗？还是再没钱了，陷在这一
个房子上了？这些先考虑考虑没有坏处。 |
c*****9
发帖数: 168 | 4 我也看到了2%的rule，所以才来问，因为我本来以为1%就很好了，这个能有1.2%左右，
我还以为是个deal，就接受了（也没敢狠狠还价）。
可是2%的房子，也就是20万的房子出租4k？我们这里美东纽约附近，1小时内到曼哈顿
，连1%的都很难找啊。我看到理论上能达到1%的都是multi family了。
我的理解是，2%的房子，一般是单价特别低，房租也不高，所以房东别的exp比重很大
（比如utility这种）。4万的房子，800的房租，水暖可能和1600的房子是一样的都要
200，但是占现金流的比例就差一倍了？
单套unit 10万的房子能租到2000的话，未免...
也就是100万的房子要租2万...
另外我不太明白50% rule：
The 50% rule says that over time, 50% of your gross rents will go towards
ALL your expenses. This means taxes, insurance, maintenance, repairs,
vacancy, management, etc. etc.
这个意思是说我的出租收入直接5折还能cover现金流才可以对吧？可是insurance，tax
这些本来就是现金流的一部分啊。或者说rent income*50% > mortgage payment才行？
看起来50%比2%要宽松的多？能满足2%的，比50%要强啊，所以50%这个有啥意义呢？
【在 s****a 的大作中提到】
: 请参考投资2%和50%的RULES
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c*****9
发帖数: 168 | 5 谢谢
我也在考虑这个问题
这是我第一次考虑投资房
我自己是撑得住的，当然那样就是亏本了。我想大概现金流是3500左右（地税和
mortgage），如果租不出去，只要storage还能租1000，一个月就是亏2500。
如果不理想，肯定没钱投别的房子了，那样连贷款都贷不到了啊
我本来觉得简直好的不能置信（我们这种地方，基本很难有适合投资的deal），我问了
一些朋友，他们第一反应就是：为啥别人卖你？我见过卖家，看起来挺好的人，就是老
母亲（95）刚刚去世了兄妹分遗产。
这个房子的边上有个avalon，大概一个1b就要1600-1900了，当然不能和他们比。我上
zillow看了一下，最便宜的是1100的studio，3/1的房子没有，2/1的房子最便宜是1800
，我在craigslist上面看最便宜的3/1是2200。但是这些都可能比我的会好一点，因为
看起来是rental apt里面的。不过rental apt里面的隐藏费用很大，所以也不好比较。
我也做梦过如果好好装修一下可以租到2200+，但是觉得刚开始没必要扔钱去装修（也
没那么多现金），就是简单弄一下能出租就行。
我如果要退出，这个周末是最后的机会了。因为律师还要和对方商量一些修东西的问题
。然后就要进入贷款了。
【在 s*******u 的大作中提到】
: 从数字上看蛮好的。Storage应该是商业保险，问问你的保险代理，价格怎么样。租金
: 的估算不要往好处想，到Zillow上查查附近3/1房子的租金，multi-unit的租金应该再
: 略低一点。
: 听上去这是你第一个出租房，价格不低。如果全空几个月的话其它收入能扛住吧？还有
: ，如果不理想，还有资金去其它地方投资其它类型的房子吗？还是再没钱了，陷在这一
: 个房子上了？这些先考虑考虑没有坏处。
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w********u
发帖数: 545 | 6 这个2%的RULE是扯淡。是投资讲座试图告诉你，投资房产不行，要投资他们推荐的产品
。投资房产的人要真按照2%来做，就不会有那么多投资房产的了。
【在 c*****9 的大作中提到】
: 我也看到了2%的rule，所以才来问，因为我本来以为1%就很好了，这个能有1.2%左右，
: 我还以为是个deal，就接受了（也没敢狠狠还价）。
: 可是2%的房子，也就是20万的房子出租4k？我们这里美东纽约附近，1小时内到曼哈顿
: ，连1%的都很难找啊。我看到理论上能达到1%的都是multi family了。
: 我的理解是，2%的房子，一般是单价特别低，房租也不高，所以房东别的exp比重很大
: （比如utility这种）。4万的房子，800的房租，水暖可能和1600的房子是一样的都要
: 200，但是占现金流的比例就差一倍了？
: 单套unit 10万的房子能租到2000的话，未免...
: 也就是100万的房子要租2万...
: 另外我不太明白50% rule：
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s*******u
发帖数: 676 | 7 你在NJ吧？这种deal很难找到了，我也有点你朋友的疑惑，人家为什么卖给你？为什么
没人出高点的价？不过不能因为疑惑放弃机会，有时候就得豁出去说干就干，狐疑不定
做不了事。大不了亏点钱再卖掉。2%别去想它，好点的区找不到，雪妈和你开玩笑呢。
我觉得最大的顾虑是，是不是起步太高了，一下3户加4个storages7个租客，会不会
overwelming，做不到一年就打死也不干了。
还有房子是空的有点奇怪，会不会出租困难？我喜欢有房客的房子。有人住着起码说明
能出租能住人，还可以顺带问问住户房子有没有什么问题。
这么大一笔投资决定之前有顾虑是肯定的。拿定主意就干吧，没什么大不了的。就算做
错了决定买了，大不了亏点钱再卖掉，也不会血本无归；如果决定放弃，大不了是错过
一个机会，以后机会还会有。 |
c*****9
发帖数: 168 | 8 谢谢
我现在也努力给自己找些理由，下面这些，不管是不是真的合理，也就是这些我能想到
的：
1，我当时刚好看到的时候上市时间也不算久，大概也就是20天的样子。
2，这个冬天特别冷，你知道的，一直下雪，所以估计很多人懒得出来看房子
3，我们当时是直接去找buyer的agent，让他做dual agent，那个agent和卖家据说认识
很久，算是朋友。卖家根本就不知道该是啥价格，价格是agent帮他订的。因为那个房
子是50年前买的。agent也不想卖的很贵，估计能出手就行了？美国人好像对投资的概
念并不是很强。
4，因为是遗产房，估计没有贷款，他们估计不太差钱，主要是老人原来在里面，现在
就是老人过世了直接分钱。另外一个原因可能是现在卖了不用交税吧，因为是遗产，我
猜的。
5，老奶奶没去世的时候，不喜欢有人住在楼上，这个理由也许比较牵强，但是想想人
家95岁的老太太要钱也没用吧。
6，storage是很早盖的，租的都是他们的朋友，据说有人和他们租了20年了。
7，最差就自己住了？把现在的apt出租？
storage的lease我们应该就这样让他们续了，能收钱就不用换了。出租困难这事我也在
想。我看那个agent人还行，卖家也看起来还不错的样子（兄妹2个，一个是政府的IT
manager，一个是中学教师）。
我本来还觉得这个是deal，来这里看看2%，又开始有些忐忑。唉...
【在 s*******u 的大作中提到】
: 你在NJ吧？这种deal很难找到了，我也有点你朋友的疑惑，人家为什么卖给你？为什么
: 没人出高点的价？不过不能因为疑惑放弃机会，有时候就得豁出去说干就干，狐疑不定
: 做不了事。大不了亏点钱再卖掉。2%别去想它，好点的区找不到，雪妈和你开玩笑呢。
: 我觉得最大的顾虑是，是不是起步太高了，一下3户加4个storages7个租客，会不会
: overwelming，做不到一年就打死也不干了。
: 还有房子是空的有点奇怪，会不会出租困难？我喜欢有房客的房子。有人住着起码说明
: 能出租能住人，还可以顺带问问住户房子有没有什么问题。
: 这么大一笔投资决定之前有顾虑是肯定的。拿定主意就干吧，没什么大不了的。就算做
: 错了决定买了，大不了亏点钱再卖掉，也不会血本无归；如果决定放弃，大不了是错过
: 一个机会，以后机会还会有。
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qn
发帖数: 2116 | 9 2%几乎是不可能。
你可以问问有投资房的有几个做到2%的。
【在 c*****9 的大作中提到】
: 谢谢
: 我现在也努力给自己找些理由，下面这些，不管是不是真的合理，也就是这些我能想到
: 的：
: 1，我当时刚好看到的时候上市时间也不算久，大概也就是20天的样子。
: 2，这个冬天特别冷，你知道的，一直下雪，所以估计很多人懒得出来看房子
: 3，我们当时是直接去找buyer的agent，让他做dual agent，那个agent和卖家据说认识
: 很久，算是朋友。卖家根本就不知道该是啥价格，价格是agent帮他订的。因为那个房
: 子是50年前买的。agent也不想卖的很贵，估计能出手就行了？美国人好像对投资的概
: 念并不是很强。
: 4，因为是遗产房，估计没有贷款，他们估计不太差钱，主要是老人原来在里面，现在
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s******t
发帖数: 1956 | 10 在高房价地区，出租收入比例其实并不高，但管理维修很麻烦，三家房客能烦死你。如
果房子不能快速增值，就不值得投资。 |
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s*******u
发帖数: 676 | 11 2%是没有的事，没听说过。想找到2%的deal，只有去纽瓦克那种地方了。6楼说得对，
那是sales，要大家别买投资房，把钱交给他们去管理。
下午和LD说了这个房子的事，也觉得是难得的deal。她对房子空着的估计也是可能老人
嫌闹，也不缺钱。还是那点，你的起步比较高，做好心理上和经济上的准备。 |
s****a
发帖数: 9912 | 12 我同意你的意见，虽然看似是个好DEAL，真去做的，1900出租三家
不好招惹的，1900钱不少，天天要你修这搞那，真的能烦死，水费
呢HEATING BILL呢，包不包，房瓦是最近换的吗，三家都要你装空调
怎么办，不好缠
【在 s******t 的大作中提到】
: 在高房价地区，出租收入比例其实并不高，但管理维修很麻烦，三家房客能烦死你。如
: 果房子不能快速增值，就不值得投资。
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t**b
发帖数: 3170 | 13 感觉这个房子好神奇。一共九个bedroom？每层都有厨房么？ |
l*********u
发帖数: 19053 | 14 可以投资
【在 c*****9 的大作中提到】
: 谢谢
: 我现在也努力给自己找些理由，下面这些，不管是不是真的合理，也就是这些我能想到
: 的：
: 1，我当时刚好看到的时候上市时间也不算久，大概也就是20天的样子。
: 2，这个冬天特别冷，你知道的，一直下雪，所以估计很多人懒得出来看房子
: 3，我们当时是直接去找buyer的agent，让他做dual agent，那个agent和卖家据说认识
: 很久，算是朋友。卖家根本就不知道该是啥价格，价格是agent帮他订的。因为那个房
: 子是50年前买的。agent也不想卖的很贵，估计能出手就行了？美国人好像对投资的概
: 念并不是很强。
: 4，因为是遗产房，估计没有贷款，他们估计不太差钱，主要是老人原来在里面，现在
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d****c
发帖数: 1472 | 15 遗产房就是经常会有很低价格的情况吧，即使他们知道出租能每月拿钱，但亲属里只要
有人想直接分钱通常就得卖吧。我就遇到过，当时没买，现在后悔了
★ 发自iPhone App: ChineseWeb 7.7
【在 c*****9 的大作中提到】
: 谢谢
: 我现在也努力给自己找些理由，下面这些，不管是不是真的合理，也就是这些我能想到
: 的：
: 1，我当时刚好看到的时候上市时间也不算久，大概也就是20天的样子。
: 2，这个冬天特别冷，你知道的，一直下雪，所以估计很多人懒得出来看房子
: 3，我们当时是直接去找buyer的agent，让他做dual agent，那个agent和卖家据说认识
: 很久，算是朋友。卖家根本就不知道该是啥价格，价格是agent帮他订的。因为那个房
: 子是50年前买的。agent也不想卖的很贵，估计能出手就行了？美国人好像对投资的概
: 念并不是很强。
: 4，因为是遗产房，估计没有贷款，他们估计不太差钱，主要是老人原来在里面，现在
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