a****e
发帖数: 688 | 1 在准备申请贷款，我的Agent说是先申个no closing cost的，等过6个月再做refinance
，同时她也提到6个月之内会涨利率。
想问问no closing cost都cover了啥？看了一下IVYMortgage俱乐部对no point, no
closing cost的说明:covers appraisal fee, transfer tax, title fee & credit
report fee,etc
想问问那origination charge和Government recording charges还包括不。 title fee
能把Title services， title insurance和lender's title insurance都包了（不好意
思，好像记得前面3项title fee有一项是seller付的） |
m********s
发帖数: 55301 | 2 当然是选最低利率，并且还是no closing cost的贷款了。
refinance
fee
【在 a****e 的大作中提到】
: 在准备申请贷款，我的Agent说是先申个no closing cost的，等过6个月再做refinance
: ，同时她也提到6个月之内会涨利率。
: 想问问no closing cost都cover了啥？看了一下IVYMortgage俱乐部对no point, no
: closing cost的说明:covers appraisal fee, transfer tax, title fee & credit
: report fee,etc
: 想问问那origination charge和Government recording charges还包括不。 title fee
: 能把Title services， title insurance和lender's title insurance都包了（不好意
: 思，好像记得前面3项title fee有一项是seller付的）
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a*f
发帖数: 1790 | 3 熊掌和鱼不可兼得
【在 m********s 的大作中提到】
: 当然是选最低利率，并且还是no closing cost的贷款了。
:
: refinance
: fee
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a****e
发帖数: 688 | 4 当前有个挺低的利率给2200的credit, 回头去问问no closing cost能给多少 |
c*****4
发帖数: 900 | 5 一个买房贷款的closing cost一般分四种：
1.Loan Origination （Broker） Fee - 也就是loan agent/broker的佣金或手续费。
2.Lender's Charge - 也就是银行审核贷款收的费用，一般包括underwriting fee，
appraisal fee，tax service fee， flood cert fee等等，一般费用在$1,100-$1,300
不等。
3.Title & Escrow Charges - 也就是title和escrow公司收的费用，一般包括Owner's
Title Insurance, Lender's Title Insurance，Settlement Fee等等，这个费用是根
据选定的escrow和title公司决定的，根据房价和贷款金额而定，房价越高，贷款金额
越大，收费也就越贵，州和州差别也很大。注意：这部分费用是第三方（Title和
Escrow公司）收取的费用而不是broker或银行收取的费用，因此无论和哪一家broker或
者银行做，这个费用都是固定的。
4.Government Taxes & Recording Fee - 政府收取的费用，一般包括Transfer Tax和
Recording Fee。这个州和州区别很大。有的州例如德州就没有Transfer Tax，而有的
州例如加州是成交价的每$1,000收$1.1。Recording charge的话一般$100-$300把。
一般上面第三项中的Owner's Title Insurance和第四项中的Transfer Tax是卖家付，
不过也看在哪个州。至于做买房贷款的时候，lender能cover多少上述closing
cost，出来他本身的pricing之外，还要看看申请人想cover到什么程度，一般习惯做法
是至少cover第一项Origination Fee。其它的几项要cover的话可能利率会稍微高个0.
125%-0.25%，因为利率越高，lender给的credit越多，那么，是要低利率还是要多
credit呢？举例来说明，假设某贷款申请人的所申请的贷款金额是$400K，期限为30年
固定，银行在4%的利率水平下给$2,000的credit来cover closing cost；而在4.125%的
利率水平下则能够给出$5,000的credit。4%利率下每个月的月供是$1,909.66，4.125%
每个月则是$1,938.60，两者的差值是$28.94。用5000减去2000等于3000。3000除以28.
94等于103.66。也就是说，低利率的好处要在103.66个月也就是差不多9年以后才能体
现出来。如果说在9年之内，房子卖掉了或者做了一次no cost refinance的话，选择低
利率就亏了。当然，如果说高利率比低利率给的credit比较少，比如才几百块钱，那当
然是选择低利率比较好。
另外，一般来说，对于能拿到手的现金，一定是争取先拿到手再说，因为一是没有人能
够预测生活以后会有什么变化，二是现金的当前价值相对于分摊到未来的价值一定是比
较高的。（即使考虑通货膨胀）举例来说，很多卖新房的建筑商（builder）会承诺给
贷款申请人大几千块钱的credit（假设closing cost差不多），如果申请人选用跟
builder有关系的银行来贷款的话。虽说这些银行的利率也许会稍高一些，但是一般都
允许贷款申请人在房子过户以后马上做refinance。在这种情况下，可以选择先用指定
的银行，把几千块钱的credit拿到手再说。在close之后再找其它broker做一个no cost
的refinance把利率降下来。这样钱和利率就都拿到手了。所以，主要要比较一下能在
多长时间内把低利率损失的credit收回，如果时间短且自己能够接受，那么选择低利率
；否则选择多拿credit。
refinance
fee
【在 a****e 的大作中提到】
: 在准备申请贷款，我的Agent说是先申个no closing cost的，等过6个月再做refinance
: ，同时她也提到6个月之内会涨利率。
: 想问问no closing cost都cover了啥？看了一下IVYMortgage俱乐部对no point, no
: closing cost的说明:covers appraisal fee, transfer tax, title fee & credit
: report fee,etc
: 想问问那origination charge和Government recording charges还包括不。 title fee
: 能把Title services， title insurance和lender's title insurance都包了（不好意
: 思，好像记得前面3项title fee有一项是seller付的）
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l********w
发帖数: 289 | 6 选能按时close的，没法按时close什么都白搭。 |
a****e
发帖数: 688 | 7 实在太感谢了！
你的回复真是详细。能再问个问题么
同样的credit score, 做no cost refinance时有可能做到和purchase loan一样低的
rate么？
感觉做no cost refinance银行也得出那些费用啊，如果利率过6个月持平或是涨一点点
的话，为何现在no cost 的给的利率会比6个月后的高？
300
s
【在 c*****4 的大作中提到】
: 一个买房贷款的closing cost一般分四种：
: 1.Loan Origination （Broker） Fee - 也就是loan agent/broker的佣金或手续费。
: 2.Lender's Charge - 也就是银行审核贷款收的费用，一般包括underwriting fee，
: appraisal fee，tax service fee， flood cert fee等等，一般费用在$1,100-$1,300
: 不等。
: 3.Title & Escrow Charges - 也就是title和escrow公司收的费用，一般包括Owner's
: Title Insurance, Lender's Title Insurance，Settlement Fee等等，这个费用是根
: 据选定的escrow和title公司决定的，根据房价和贷款金额而定，房价越高，贷款金额
: 越大，收费也就越贵，州和州差别也很大。注意：这部分费用是第三方（Title和
: Escrow公司）收取的费用而不是broker或银行收取的费用，因此无论和哪一家broker或
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a****e
发帖数: 688 | 8 请教那些银行更靠谱些 ？BOA，WFC还是chase
【在 l********w 的大作中提到】
: 选能按时close的，没法按时close什么都白搭。
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a***n
发帖数: 423 | |
r*g
发帖数: 3159 | 10 agent说得没错。你一refi,银行给你no cost 预期的回报就没有了。所以很快refi的话
，no cost对你有利。 |
o*****p
发帖数: 5952 | 11 no cost refinancing 的利率在同等条件下，在同一家银行，一般都要比有cost利率高
一点。
若是买建商的新房子，通过建商指定的銀行，建商有可能给你几干美元的credit, 若利
率还行，在这种情况下，你可以考虑先从建商贷款。
建商指定銀行一般没有重贷时间限制，马上可以找broker做无费用重贷。
购房贷款的cost，特别是新房子，一般比重贷费用高。
希望对你有帮助，欢迎站内联系。 |
l********w
发帖数: 289 | 12 现在美联储加息传言很多，先找低利率更有利因为以后refinance不定要几年以后。如
果你的case不复杂，找谁都行，复杂的话，例如一人信用历史不好，找broker好，找个
要求低/手续简单的。 |
c****o
发帖数: 32446 | 13 美联储的狼来了的游戏玩不了多久。不过老夫真的很佩服FED能玩得如此厉害
【在 l********w 的大作中提到】
: 现在美联储加息传言很多，先找低利率更有利因为以后refinance不定要几年以后。如
: 果你的case不复杂，找谁都行，复杂的话，例如一人信用历史不好，找broker好，找个
: 要求低/手续简单的。
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c*****4
发帖数: 900 | 14 (1)有可能，要看purchase loan的closing cost被cover多少了，不过要高的话一般
refinance的利率也只比purchase loan高0.125% - 0.25%.
（2）利率过6个月持平或者涨的话，到时候的利率不会比现在的低，你的agent应该指
如果6个月之后利率市场变好的话可以做no cost refinance。
【在 a****e 的大作中提到】
: 实在太感谢了！
: 你的回复真是详细。能再问个问题么
: 同样的credit score, 做no cost refinance时有可能做到和purchase loan一样低的
: rate么？
: 感觉做no cost refinance银行也得出那些费用啊，如果利率过6个月持平或是涨一点点
: 的话，为何现在no cost 的给的利率会比6个月后的高？
:
: 300
: s
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