c*****4
发帖数: 900 | 1 美国的房贷在不提前还的情况下都是等本息的，也就是说如果确定了初始贷款金额，利
率，贷款期限以后，每个月的还款额就确定了，其公式如下：
A = [i x P x (1+i)n(次方）] / [(1+i)n（次方） - 1]
其中A为每个月的等本息还款额，P为初始本金，i 为月利率，n为一共要还多少个月。
比如说，如果是一个$400,000的贷款，30年固定利率每年为3%，月利率就是0.25%，360
个月还完，那么每个月的还款额按照上面的公式就能算出来是$1,686.42.
也就是说，360个月每个月都还$1,686.42，这些钱里面一部分进本金，一部分进利息。
360个payment里面一开始前面几个月利息的比例高，本金比例低，越还到后面则本金的
比例越高。以此例来说，第一个月利息是$1,000，本金是$686.42，第二个月利息是$
998.28，本金是$688.13，如此还下去，到了三十年的最后几个月，就只有几块钱利息
而基本上都是本金了。
那么如果借款人想提前还款呢？比如说，如果某个月手头闲钱比较多，想提前还款$1,
000，那么会有如下效果：
1.贷款的总利息减少；
2.贷款会提前还完；
3.从下个月开始每个月最低还款额不变，但是本金比例提高，利息比例降低。
还是以上面的数字为例，第一条很好理解，不多解释；第二条是因为提前还了$1,000直
接进了本金， 所以从下个月开始利息是基于减少了的本金来计算的，所以会提前还完
（加速），比如说此例就是29年多就还完了；第三条则是，银行并不会因为你多还了钱
到本金里去而重新按等本息再算一遍，所以每个月的最低还款额不变，按此例还是$1,
686.42，但是由于本金变少了$1,000，所以本金占整个payment的比例加速变的更多，
利息加速变的更少，到了最后一个月要还完的时候就不会恰好是$1,686.42，那时收个
尾就可以了。 |
w***3
发帖数: 938 | 2 就是说40万贷款，每个月付$1686，如果1月份付了20万，那2月份的时候银行不重新算
，还是让你付$1686? 请确认一下。
360
【在 c*****4 的大作中提到】
: 美国的房贷在不提前还的情况下都是等本息的，也就是说如果确定了初始贷款金额，利
: 率，贷款期限以后，每个月的还款额就确定了，其公式如下：
: A = [i x P x (1+i)n(次方）] / [(1+i)n（次方） - 1]
: 其中A为每个月的等本息还款额，P为初始本金，i 为月利率，n为一共要还多少个月。
: 比如说，如果是一个$400,000的贷款，30年固定利率每年为3%，月利率就是0.25%，360
: 个月还完，那么每个月的还款额按照上面的公式就能算出来是$1,686.42.
: 也就是说，360个月每个月都还$1,686.42，这些钱里面一部分进本金，一部分进利息。
: 360个payment里面一开始前面几个月利息的比例高，本金比例低，越还到后面则本金的
: 比例越高。以此例来说，第一个月利息是$1,000，本金是$686.42，第二个月利息是$
: 998.28，本金是$688.13，如此还下去，到了三十年的最后几个月，就只有几块钱利息
|
c*****4
发帖数: 900 | 3 是的，还是会让你付$1,686，但是这个贷款会提前很多年还完。
【在 w***3 的大作中提到】
: 就是说40万贷款，每个月付$1686，如果1月份付了20万，那2月份的时候银行不重新算
: ，还是让你付$1686? 请确认一下。
:
: 360
|
c*********7
发帖数: 19373 | 4 利息是按当月你欠银行的钱乘以利率算的，多还本金则利息就少了
【在 c*****4 的大作中提到】
: 是的，还是会让你付$1,686，但是这个贷款会提前很多年还完。
|
a****e
发帖数: 9589 | 5 如果贷了40万，第一个月还39.5万，6个月后还要付吗？多付的会返还吗？
【在 c*****4 的大作中提到】
: 是的，还是会让你付$1,686，但是这个贷款会提前很多年还完。
|
g***r
发帖数: 281 | 6 但是我怎么觉得提前还款特别不划算呢？请比较一下下面两种还款方式:
1.你现在提起多放20万，每月还是同样付$1686，贷款会提前很多年还完.
2.咱把这20万存起来，等到正常贷款正常付$1686/month直到本金剩到20万，
然后把20万从银行取出一次性付清。也会提前很多年还完
这两种方式还完的时间是一样的吗？如果是的话提前换完就亏了。
【在 c*****4 的大作中提到】
: 是的，还是会让你付$1,686，但是这个贷款会提前很多年还完。
|
s********1
发帖数: 156 | 7 简单的说
情况1. 你欠的钱是20w 每年要负所欠的20w的利息
情况2 你欠的钱是40w 每年要负所欠的40w的利息
【在 g***r 的大作中提到】
: 但是我怎么觉得提前还款特别不划算呢？请比较一下下面两种还款方式:
: 1.你现在提起多放20万，每月还是同样付$1686，贷款会提前很多年还完.
: 2.咱把这20万存起来，等到正常贷款正常付$1686/month直到本金剩到20万，
: 然后把20万从银行取出一次性付清。也会提前很多年还完
: 这两种方式还完的时间是一样的吗？如果是的话提前换完就亏了。
|
n**t
发帖数: 606 | 8 还完全款的时间可能差不多，但是你会按照40W的贷款还利息，那就亏了。除非你这20
万能另外投资，可以generate高于贷款利率的profit，那你就不用着急还完了。这就是
贷款作投资的基本原理 |
s********3
发帖数: 945 | 9 全额一次性付款才是正道，不懂的自己算算一百万贷款30年的利息总额是多少，呵呵 |
r******o
发帖数: 1530 | 10 尽瞎扯，太tmd的误人子弟了，你知不知道神马叫re-amortize
[在 csg2014 (circlesquare) 的大作中提到：]
：
：
：........... |
|
|
r******o
发帖数: 1530 | 11 不是，不要听丫的鬼扯，你去跟银行打电话，说你要提前付20万，让它剩下的
principal re amortize，它会收一个一次性的fee，大概几百块的样子。然后你下一个
payment就是原来一半。
[在 wl123 (wl123) 的大作中提到：]
：就是说40万贷款，每个月付$1686，如果1月份付了20万，那2月份的时候银行不重新算
：，还是让你付$1686? 请确认一下。
：........... |
s**********d
发帖数: 36899 | 12 如果你银行那20万不升利息或有投资回报，那你方式 2 就亏了，
还贷款时间更长。
如果你银行那20万会下仔，利率超过贷款利率，那你就赚了，可以在
更短的时间用20万加生的仔还清贷款（不过为啥呢，继续可以更赚）。
【在 g***r 的大作中提到】
: 但是我怎么觉得提前还款特别不划算呢？请比较一下下面两种还款方式:
: 1.你现在提起多放20万，每月还是同样付$1686，贷款会提前很多年还完.
: 2.咱把这20万存起来，等到正常贷款正常付$1686/month直到本金剩到20万，
: 然后把20万从银行取出一次性付清。也会提前很多年还完
: 这两种方式还完的时间是一样的吗？如果是的话提前换完就亏了。
|
w**j
发帖数: 820 | 13 提前还款前的每个月还的$1686几乎都是pay利息
提前还款后的每个月还的$1686 pay的本金比原来多 |
m**********a
发帖数: 10817 | 14 对，每个月payment不会变。 但是你上个月多pay的钱会apply到本金里面，这样子你这
个月的本金/利息就会有小小的变化
【在 w***3 的大作中提到】
: 就是说40万贷款，每个月付$1686，如果1月份付了20万，那2月份的时候银行不重新算
: ，还是让你付$1686? 请确认一下。
:
: 360
|
j******f
发帖数: 2109 | 15 1显然还的快多了。怎么可能时间差不多。
20
【在 n**t 的大作中提到】
: 还完全款的时间可能差不多，但是你会按照40W的贷款还利息，那就亏了。除非你这20
: 万能另外投资，可以generate高于贷款利率的profit，那你就不用着急还完了。这就是
: 贷款作投资的基本原理
|
j******f
发帖数: 2109 | 16 如果利率还是原来的，你吃亏了。
新算
【在 r******o 的大作中提到】
: 不是，不要听丫的鬼扯，你去跟银行打电话，说你要提前付20万，让它剩下的
: principal re amortize，它会收一个一次性的fee，大概几百块的样子。然后你下一个
: payment就是原来一半。
: [在 wl123 (wl123) 的大作中提到：]
: ：就是说40万贷款，每个月付$1686，如果1月份付了20万，那2月份的时候银行不重新算
: ：，还是让你付$1686? 请确认一下。
: ：...........
|
k*******i
发帖数: 5067 | 17 我不懂你们都在算早还款什么的。 我就知道， 如果3% 的利息的话， 那么钱币本身贬
值就有可能比这个高， 然后随便做点什么投资， 收益都不止3%。 所以， 我能多贷就
多贷款， 我不会早还的。 钱拿去干其他投资。 |
c****o
发帖数: 32446 | |
b*******c
发帖数: 20683 | 19 土豪的世界（现金买房、提前还款啥的）你不懂（我也不懂），不强求理解。不过提前
还款的效果，我一直以为是常识，今天发现不是。
【在 c****o 的大作中提到】
: 这么低的利率还要拼命提前还，脑袋夹门了
|
r******o
发帖数: 1530 | 20 then you are talking about refinance, not re-amortize!
【在 j******f 的大作中提到】
: 如果利率还是原来的，你吃亏了。
:
: 新算
|
|
|
j******f
发帖数: 2109 | 21 人家算的是对的。
REAMOTIZE就不能早还。而且不是所以银行都同意的。如果想，只有REFINANCE一条路。
你的情况才是特例。
【在 r******o 的大作中提到】
: then you are talking about refinance, not re-amortize!
|
j******f
发帖数: 2109 | 22 有人一投资就亏。就死心塌地的还钱。再说了，这也就是纸上谈兵，算算账而已。有钱
早还，不如开始就少贷款。
【在 c****o 的大作中提到】
: 这么低的利率还要拼命提前还，脑袋夹门了
|
b****j
发帖数: 2414 | 23 把本金当作投资房地产，把利息，房产税，保险和维护算房租就简单了。
投资其它也有风险，不是每个人都合适。 |
r******o
发帖数: 1530 | 24 你这么扯就没有意思了
你做refinance人家当然也要看你的条件是否满足，房子要重新估价，最后跟你说不好
意思不同意做，我的情况怎么就特例了？
recast／reamortize条件满足，人家当然给你做。
【在 j******f 的大作中提到】
: 人家算的是对的。
: REAMOTIZE就不能早还。而且不是所以银行都同意的。如果想，只有REFINANCE一条路。
: 你的情况才是特例。
|
j******f
发帖数: 2109 | 25 我主要看你开口闭口丫的，想让你知道，如果人家选择不重算，开题贴算的没问题。
他的例子就是纸上谈兵算算数。不是建议你如何处理你的钱。
如果付一大笔现金，L/V RATIO只有更好。利率只会更低。你自己也说了重算付款要符
合条件，要付钱才能。为什么不REFINANCE？利率更低，还可以NO COST。所以你的选择
才是特例。而且有的银行就是没有这个业务。因为这么干的人少，没有必要保留下来没
用的业务。
【在 r******o 的大作中提到】
: 你这么扯就没有意思了
: 你做refinance人家当然也要看你的条件是否满足，房子要重新估价，最后跟你说不好
: 意思不同意做，我的情况怎么就特例了？
: recast／reamortize条件满足，人家当然给你做。
|
t*******d
发帖数: 683 | 26 是不是提前换不能只考虑利息多少，更多要考虑机会成本和风险控制。如果提前换的钱
有更好的投资回报，为啥要提前还？还有不还清，房屋贬值的风险是银行和屋主共担的
，提前换其实是把这个风险提前转移到自己身上。一点浅见。
360
【在 c*****4 的大作中提到】
: 美国的房贷在不提前还的情况下都是等本息的，也就是说如果确定了初始贷款金额，利
: 率，贷款期限以后，每个月的还款额就确定了，其公式如下：
: A = [i x P x (1+i)n(次方）] / [(1+i)n（次方） - 1]
: 其中A为每个月的等本息还款额，P为初始本金，i 为月利率，n为一共要还多少个月。
: 比如说，如果是一个$400,000的贷款，30年固定利率每年为3%，月利率就是0.25%，360
: 个月还完，那么每个月的还款额按照上面的公式就能算出来是$1,686.42.
: 也就是说，360个月每个月都还$1,686.42，这些钱里面一部分进本金，一部分进利息。
: 360个payment里面一开始前面几个月利息的比例高，本金比例低，越还到后面则本金的
: 比例越高。以此例来说，第一个月利息是$1,000，本金是$686.42，第二个月利息是$
: 998.28，本金是$688.13，如此还下去，到了三十年的最后几个月，就只有几块钱利息
|
r******o
发帖数: 1530 | 27 He told somebody who is willing to pay one time 200K against 400K principal,
which is definitely substantial, that his next payment will not change,
without even mentioning to the borrower that, at least, he has the option to
re-amortize.
I'm not going to debate with anybody here about refinance vs. re-
amortization, which is better, it's meaningless.
【在 j******f 的大作中提到】
: 我主要看你开口闭口丫的，想让你知道，如果人家选择不重算，开题贴算的没问题。
: 他的例子就是纸上谈兵算算数。不是建议你如何处理你的钱。
: 如果付一大笔现金，L/V RATIO只有更好。利率只会更低。你自己也说了重算付款要符
: 合条件，要付钱才能。为什么不REFINANCE？利率更低，还可以NO COST。所以你的选择
: 才是特例。而且有的银行就是没有这个业务。因为这么干的人少，没有必要保留下来没
: 用的业务。
|
n***i
发帖数: 777 | 28 因为任何投资都有风险 还掉房贷是无风险的 4%
[在 tigerhead (虎虎生风) 的大作中提到：]
：是不是提前换不能只考虑利息多少，更多要考虑机会成本和风险控制。如果提前换的
钱有更好的投资回报，为啥要提前还？还有不还清，房屋贬值的风险是银行和屋主共担
的，提前换其实是把这个风险提前转移到自己身上。一点浅见。
：
：........... |
T*********s
发帖数: 2987 | 29 True. monthly payment is still 1686. It will take you only ~10 years to pay
off instead of 30.
【在 w***3 的大作中提到】
: 就是说40万贷款，每个月付$1686，如果1月份付了20万，那2月份的时候银行不重新算
: ，还是让你付$1686? 请确认一下。
:
: 360
|
g**********3
发帖数: 65 | |
|
|
w***3
发帖数: 938 | 31 我觉得你说的基本不对。
除非foreclosure，或者你赖账，否则银行无论如何不会承担贬值风险。
如果down pay $100k, loan $400k, 房价是$500k, 假设一天以后房价贬值到$400k,那
你还是得还银行$400k,银行没有承担任何贬值风险。除非房价变成$300k或者更低，然
后你不还房贷了，这样银行才有贬值风险。
【在 t*******d 的大作中提到】
: 是不是提前换不能只考虑利息多少，更多要考虑机会成本和风险控制。如果提前换的钱
: 有更好的投资回报，为啥要提前还？还有不还清，房屋贬值的风险是银行和屋主共担的
: ，提前换其实是把这个风险提前转移到自己身上。一点浅见。
:
: 360
|
c**d
发帖数: 104 | 32 楼主计算的对吗？我上星期去银行做贷款。专门让他们从新计算了如果每个月多还1000
，利息一共多少。 他打印出来，明显比不提前还款少。 我还专门说了你讲的情况。他
说利息是根据每个月本金。难道他骗我。
360
【在 c*****4 的大作中提到】
: 美国的房贷在不提前还的情况下都是等本息的，也就是说如果确定了初始贷款金额，利
: 率，贷款期限以后，每个月的还款额就确定了，其公式如下：
: A = [i x P x (1+i)n(次方）] / [(1+i)n（次方） - 1]
: 其中A为每个月的等本息还款额，P为初始本金，i 为月利率，n为一共要还多少个月。
: 比如说，如果是一个$400,000的贷款，30年固定利率每年为3%，月利率就是0.25%，360
: 个月还完，那么每个月的还款额按照上面的公式就能算出来是$1,686.42.
: 也就是说，360个月每个月都还$1,686.42，这些钱里面一部分进本金，一部分进利息。
: 360个payment里面一开始前面几个月利息的比例高，本金比例低，越还到后面则本金的
: 比例越高。以此例来说，第一个月利息是$1,000，本金是$686.42，第二个月利息是$
: 998.28，本金是$688.13，如此还下去，到了三十年的最后几个月，就只有几块钱利息
|
c**d
发帖数: 104 | 33 我代284000，15year， 2。99. 利息是68779. 如果每个月多还1000. 总利息是40966。
这是银行给我计算的。9年就可以还完 |
j******f
发帖数: 2109 | 34 人只是举例那情况下，钱是如何算的，不是建议你如何花钱。
你一知半解就跳起来大放厥词，不觉得难为情吗？
principal,
to
【在 r******o 的大作中提到】
: He told somebody who is willing to pay one time 200K against 400K principal,
: which is definitely substantial, that his next payment will not change,
: without even mentioning to the borrower that, at least, he has the option to
: re-amortize.
: I'm not going to debate with anybody here about refinance vs. re-
: amortization, which is better, it's meaningless.
|
j******f
发帖数: 2109 | 35 银行和楼主说的不矛盾啊。
其实网上到处这种算的XLS文件。自己找个算算就明白了。
1000
【在 c**d 的大作中提到】
: 楼主计算的对吗？我上星期去银行做贷款。专门让他们从新计算了如果每个月多还1000
: ，利息一共多少。 他打印出来，明显比不提前还款少。 我还专门说了你讲的情况。他
: 说利息是根据每个月本金。难道他骗我。
:
: 360
|
O*******d
发帖数: 20343 | 36 如果是投资房，贷款的收益绝对比现金支付买房的收益要好很多。 如果你有40万现金
，你有两种选择. 假如房租是2500美元一月。不考虑税务和维持费。
1. 首付25%，买四栋40万的房子。每个月付贷款1,686.42x4=6745.68。 你进10000美元
房租。 你手里可以有3254.32. 一年的现金回报是39051.84美元。 注意，你的第一个
月还的贷款中有你的本金686.42， 你第一年还的本金有8351.20. 你第一年得到的收益
是47403.04. 收益率是11.85%。
2. 现金支付，买一栋40万的房子。你每年的房租收入是30000美元。 收益率是7.5%。 |
j******f
发帖数: 2109 | 37 要看地方。
如果1.6M的房子，出租才2500怎么办？
最后就是比较贷款利率和回报率的比较。
【在 O*******d 的大作中提到】
: 如果是投资房，贷款的收益绝对比现金支付买房的收益要好很多。 如果你有40万现金
: ，你有两种选择. 假如房租是2500美元一月。不考虑税务和维持费。
: 1. 首付25%，买四栋40万的房子。每个月付贷款1,686.42x4=6745.68。 你进10000美元
: 房租。 你手里可以有3254.32. 一年的现金回报是39051.84美元。 注意，你的第一个
: 月还的贷款中有你的本金686.42， 你第一年还的本金有8351.20. 你第一年得到的收益
: 是47403.04. 收益率是11.85%。
: 2. 现金支付，买一栋40万的房子。你每年的房租收入是30000美元。 收益率是7.5%。
|
j******f
发帖数: 2109 | 38 用手机回下，尽量简单。
房子价格H，首付D=H%。%从20-100
贷款H-D=H（1-%）
贷款要算APY，就是复合利率。H（1-%）A
收入是房价比例=HR。
那么一年下来
HR-H（1-%）A
回报率就是
R-（1-%）A
%为0，就是全借钱，上面=R-A
%为1，就是全现金买房，上面=R
自己想想，就是两个利率。
【在 j******f 的大作中提到】
: 要看地方。
: 如果1.6M的房子，出租才2500怎么办？
: 最后就是比较贷款利率和回报率的比较。
|
j******f
发帖数: 2109 | 39 再补充，上面是房子回报率。不是投资回报率。
投资回报率为
R-（1-%）A
_____________
%
也就是所谓的杠杠效应。如果赚，就放大。如果赔，也放大。
【在 j******f 的大作中提到】
: 用手机回下，尽量简单。
: 房子价格H，首付D=H%。%从20-100
: 贷款H-D=H（1-%）
: 贷款要算APY，就是复合利率。H（1-%）A
: 收入是房价比例=HR。
: 那么一年下来
: HR-H（1-%）A
: 回报率就是
: R-（1-%）A
: %为0，就是全借钱，上面=R-A
|
j******f
发帖数: 2109 | 40 再再补充。
不算地税是不对的。往往是决定性的。就是说花费方要多花2%，或者你那里的地税率。
【在 j******f 的大作中提到】
: 再补充，上面是房子回报率。不是投资回报率。
: 投资回报率为
: R-（1-%）A
: _____________
: %
: 也就是所谓的杠杠效应。如果赚，就放大。如果赔，也放大。
|
|
|
O*******d
发帖数: 20343 | 41 正确。 借贷买投资房就是杠杆效应。 风险较高。 如果你的房子全部空着，你赔进去
的钱更多。 但这种情况很少。
【在 j******f 的大作中提到】
: 再补充，上面是房子回报率。不是投资回报率。
: 投资回报率为
: R-（1-%）A
: _____________
: %
: 也就是所谓的杠杠效应。如果赚，就放大。如果赔，也放大。
|
