k****n
发帖数: 119 | 1 我算了一下，都是３０年，利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。
大家为什么做呢？我看的是最简单的，不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大
家目的是啥，有啥好处？ |
r****i
发帖数: 528 | 2 看不懂你在说什么。如果是no cost, 最后付的钱少一万多为什么不做？
【在 k****n 的大作中提到】
: 我算了一下，都是３０年，利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。
: 大家为什么做呢？我看的是最简单的，不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大
: 家目的是啥，有啥好处？
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k****n
发帖数: 119 | 3 你看错了吧？是多一万多。
【在 r****i 的大作中提到】
: 看不懂你在说什么。如果是no cost, 最后付的钱少一万多为什么不做？
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s*******d
发帖数: 270 | 4 差别不大不建议做，除非想弄出钱来用。
【在 k****n 的大作中提到】
: 我算了一下，都是３０年，利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。
: 大家为什么做呢？我看的是最简单的，不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大
: 家目的是啥，有啥好处？
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m********s
发帖数: 55301 | 5 楼主说的对，支持一下。
【在 k****n 的大作中提到】
: 我算了一下，都是３０年，利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。
: 大家为什么做呢？我看的是最简单的，不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大
: 家目的是啥，有啥好处？
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h******e
发帖数: 9616 | 6 做了月付少几百，多做几次就零月付了，为什么不做？ |
T****L
发帖数: 1203 | 7 首先，做refinance要做no closing cost refinance才比较划算，如果交cost做
refinance，那么相当于是交的closing cost把做refinance每个月省的钱吃掉了或者一
部分吃掉了，不是很推荐。
假设是no cost refinance，那么refinance的好处有以下几点：
1. 利率降低，月付款降低，例如从30-year fixed变成30-year fixed或者ARM；
2. 有的人会换program，例如从30-yr fixed变成15-yr fixed，这样贷款期限缩短，总
利息会少很多，只是每个月payment升高，压力大一些；
3. 不换program，降低利率，总利息降低。
Refinance的新的贷款额度是按照已经付到的本金来的，例如买房时贷了50万，30-yr
fixed，慢慢还到了40万，refinance之后新的贷款金额是40万，新的银行放款把旧的银
行的40万pay off，借款人接下来再按照40万以及一个更低的利率重新开始还30年，虽
然从时间上看似乎30年重新开始了，但这只是主观上的感受，好处就是以上说的三条。
【在 k****n 的大作中提到】
: 我算了一下，都是３０年，利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。
: 大家为什么做呢？我看的是最简单的，不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大
: 家目的是啥，有啥好处？
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z*********n
发帖数: 94654 | 8 但是每次重新贷款后，前几年的利息比例都奇高，比如已经付了十年了，好容易
payment里本金的比例较高了，一refi又都是利息了
关键贷款月付利息不是平均分配的
所谓refi的利益都是assume你一直用到底的，如果不用到底说不清楚
这个算术总觉得相当复杂，跟你住几年打算卖还是打算出租关系非常大
【在 T****L 的大作中提到】
: 首先，做refinance要做no closing cost refinance才比较划算，如果交cost做
: refinance，那么相当于是交的closing cost把做refinance每个月省的钱吃掉了或者一
: 部分吃掉了，不是很推荐。
: 假设是no cost refinance，那么refinance的好处有以下几点：
: 1. 利率降低，月付款降低，例如从30-year fixed变成30-year fixed或者ARM；
: 2. 有的人会换program，例如从30-yr fixed变成15-yr fixed，这样贷款期限缩短，总
: 利息会少很多，只是每个月payment升高，压力大一些；
: 3. 不换program，降低利率，总利息降低。
: Refinance的新的贷款额度是按照已经付到的本金来的，例如买房时贷了50万，30-yr
: fixed，慢慢还到了40万，refinance之后新的贷款金额是40万，新的银行放款把旧的银
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w*****m
发帖数: 20421 | 9 30年贷款，头几年接近2/3的都是利息，假设60万贷款，3000的月供，2000是利息，一
年就是24000，5年差不多12万利息就交出去了，贷款还有54万 |
s*******d
发帖数: 270 | 10 想少还利息的，定期多打点钱作为principle即可，
感觉利率差别不大，没必要做，除非从房子里cash out钱来用
【在 z*********n 的大作中提到】
: 但是每次重新贷款后，前几年的利息比例都奇高，比如已经付了十年了，好容易
: payment里本金的比例较高了，一refi又都是利息了
: 关键贷款月付利息不是平均分配的
: 所谓refi的利益都是assume你一直用到底的，如果不用到底说不清楚
: 这个算术总觉得相当复杂，跟你住几年打算卖还是打算出租关系非常大
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z*********n
发帖数: 94654 | 11 对于前几年，区别不大，除非你放很多钱迅速降低principle
说到底还是一直住到低有效，对于短期的，效果不明显
现在的趋势房子都是短期的，都是住个五六年就要换房了
【在 s*******d 的大作中提到】
: 想少还利息的，定期多打点钱作为principle即可，
: 感觉利率差别不大，没必要做，除非从房子里cash out钱来用
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d****e
发帖数: 768 | 12 最简单的办法
refi后去付和之前一样的月付，这样你就可以提早付完。
【在 k****n 的大作中提到】
: 我算了一下，都是３０年，利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。
: 大家为什么做呢？我看的是最简单的，不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大
: 家目的是啥，有啥好处？
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z*********n
发帖数: 94654 | 13 是的，打算付完必然有利可图
但是现在人们的常规都是五六年换一房，这么玩就未必了
【在 d****e 的大作中提到】
: 最简单的办法
: refi后去付和之前一样的月付，这样你就可以提早付完。
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s*******d
发帖数: 270 | 14 看样子房子也得死捂才行，自己不住，租出去，只要能挺住过个十几二十年就是赚。
【在 z*********n 的大作中提到】
: 是的，打算付完必然有利可图
: 但是现在人们的常规都是五六年换一房，这么玩就未必了
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g***e
发帖数: 4074 | 15 no cost，如果利率能低0.25%就值得做
当然，做了之后还得按照现在贷款的剩余年限还钱才合算。美国月可以剩几十块钱，还
基本同时还清。 |
T****L
发帖数: 1203 | 16 每个月贷款月供里的利息部分，实际上是由月初的房贷余额，乘以利率，再除以12得来
的，非常简单的算术；而月供里的本金部分，则是通过微积分的算法得来的，目的是要
保证每个月的月供额都是一样的。
所以说只要利率低，不管你是30年还是15年固定，你的利息成本就低，Period！
至于说每次重贷后，前几年月供里的利息比例高，那是因为贷款余额比当初低了，月供
额也比原来的少，但那个月月供里的利息绝对值一定是比原来的低！
【在 z*********n 的大作中提到】
: 但是每次重新贷款后，前几年的利息比例都奇高，比如已经付了十年了，好容易
: payment里本金的比例较高了，一refi又都是利息了
: 关键贷款月付利息不是平均分配的
: 所谓refi的利益都是assume你一直用到底的，如果不用到底说不清楚
: 这个算术总觉得相当复杂，跟你住几年打算卖还是打算出租关系非常大
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b********1
发帖数: 1299 | 17 拿个mortgage calculator算一下就知道是不是值得做了 |
s**********d
发帖数: 36899 | 18 你没懂楼主的意思。。。
因为重新做一个30年，结束比原来晚，总付比原来剩下的多。
你拿啥算都是这样。
但是合算的。
要理解是怎么回事才行，不是拿calculator能知道的
【在 b********1 的大作中提到】
: 拿个mortgage calculator算一下就知道是不是值得做了
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s**********d
发帖数: 36899 | 19 低多少都合算。怎么付合算看你怎么看了
【在 g***e 的大作中提到】
: no cost，如果利率能低0.25%就值得做
: 当然，做了之后还得按照现在贷款的剩余年限还钱才合算。美国月可以剩几十块钱，还
: 基本同时还清。
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l****u
发帖数: 980 | 20 LZ的顾虑是正确的，降低利率重新贷款不一定省钱，因为这里面有时间因素。总共要付
的利息和利率、还贷时间直接相关。相同的利率，15年贷款比30年贷款要少付很多利息
。30年贷款重贷30年，等于加长了还贷时间，要加上已经还贷的时间。
举个例子，$400k 30年贷款4.0利率，总利息是$287k；还了10年，利息交了$144k，贷
款仍欠$315k。重贷30年3.5利率，还满30年共付利息$194k，加上重贷前交的，共付利
息$338k，比不重贷多付$51k。
所以，已经还贷有些日子的，重贷要同时缩短还贷时间才划算。比如30年重贷20年，15
年。 |
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j******f
发帖数: 2109 | 21 所以说你重贷后按原来的钱付。避免多付钱，同时缩短时间。
你不要指望30年的，你实际付了50年，同时还要省钱。
15
【在 l****u 的大作中提到】
: LZ的顾虑是正确的，降低利率重新贷款不一定省钱，因为这里面有时间因素。总共要付
: 的利息和利率、还贷时间直接相关。相同的利率，15年贷款比30年贷款要少付很多利息
: 。30年贷款重贷30年，等于加长了还贷时间，要加上已经还贷的时间。
: 举个例子，$400k 30年贷款4.0利率，总利息是$287k；还了10年，利息交了$144k，贷
: 款仍欠$315k。重贷30年3.5利率，还满30年共付利息$194k，加上重贷前交的，共付利
: 息$338k，比不重贷多付$51k。
: 所以，已经还贷有些日子的，重贷要同时缩短还贷时间才划算。比如30年重贷20年，15
: 年。
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j******f
发帖数: 2109 | 22 情况A，30年贷款，按时付。30年连本带息付完。
情况B，30年贷款，20年后重贷，利息不变，但是又延迟30年。50年后连本带息还完。
情况C，30年贷款，20年后重贷，利息减少。50年后连本带息还完。
情况D，30年贷款，20年后重贷，利息减少。但是按重袋前的月度付，又5年后连本带息
还完。
显然，D
【在 j******f 的大作中提到】
: 所以说你重贷后按原来的钱付。避免多付钱，同时缩短时间。
: 你不要指望30年的，你实际付了50年，同时还要省钱。
:
: 15
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o*****p
发帖数: 5952 | 23 若是同样固定贷款30 year fixed to 30 year fixed， 最简单方法之—:
无费用重贷后 仍以旧的月供还款，比原来更早还清，就值得做。
并不是每个贷款，利率—降，就—定要做。 |
b********1
发帖数: 1299 | 24 我非常理解楼主的意思, 这个问题我至少回答过上百遍了.
在calculator里有一个option就是可以每个月多付一些, 如果在refi后保持payment不
变, 可以缩短整个payment的时间.
mortgage interest和两个因素有关, 一个是rate, 一个是付的时间. 当refi rate降低
, 维持payment不变的情况下, 付款的时间是会缩短的, 而且这个缩短的速度远远大于
人的想象, 所以用个mortgage calculator算一个就知道了
【在 s**********d 的大作中提到】
: 你没懂楼主的意思。。。
: 因为重新做一个30年，结束比原来晚，总付比原来剩下的多。
: 你拿啥算都是这样。
: 但是合算的。
: 要理解是怎么回事才行，不是拿calculator能知道的
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l****u
发帖数: 980 | 25 这个不是每个人都能做得到的，需要自制力，需要坚持十几二十几年。
【在 j******f 的大作中提到】
: 所以说你重贷后按原来的钱付。避免多付钱，同时缩短时间。
: 你不要指望30年的，你实际付了50年，同时还要省钱。
:
: 15
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f*****e
发帖数: 5177 | 26 用你的例子，$400k 30年贷款4.0利息。月付$1909。30年付清，总利息287k.
付10年，利息144k，本金315。
重贷30年3.5利息，如果每个月任按照原来的付$1909,只需20年就可付清。利息$115k.
总利息$259。比不重贷少付$28k。
15
【在 l****u 的大作中提到】
: LZ的顾虑是正确的，降低利率重新贷款不一定省钱，因为这里面有时间因素。总共要付
: 的利息和利率、还贷时间直接相关。相同的利率，15年贷款比30年贷款要少付很多利息
: 。30年贷款重贷30年，等于加长了还贷时间，要加上已经还贷的时间。
: 举个例子，$400k 30年贷款4.0利率，总利息是$287k；还了10年，利息交了$144k，贷
: 款仍欠$315k。重贷30年3.5利率，还满30年共付利息$194k，加上重贷前交的，共付利
: 息$338k，比不重贷多付$51k。
: 所以，已经还贷有些日子的，重贷要同时缩短还贷时间才划算。比如30年重贷20年，15
: 年。
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t**d
发帖数: 6474 | 27 这个帐都算不清还怎么好意思？
你可以这样想，你refinance后，把每月少交的钱存起来，到你上个贷款到期的那一天
（refinance的时候把这个日期记下），看看省下的钱够不够payoff你的贷款，如果够
，并且富裕，refinance就合算。
上面只是告诉你一个验证方法。其实最简单的方法就是，no cost refinance，如果利
率低了，就肯定合算。
【在 k****n 的大作中提到】
: 我算了一下，都是３０年，利率差~0.3%最后也要多付一万多美元,当然月付少了几百。
: 大家为什么做呢？我看的是最简单的，不拿cash back/cash out。谁给科普一下吧。大
: 家目的是啥，有啥好处？
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j******f
发帖数: 2109 | 28 我的ABCD情况，已经解释很清楚了。如果你晚还清，省下来的钱可以提高生活质量。没
有吃亏。
再说了，你银行自动付款，哪里有无法坚持的问题。
【在 l****u 的大作中提到】
: 这个不是每个人都能做得到的，需要自制力，需要坚持十几二十几年。
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l****u
发帖数: 980 | 29 楼上几位说的我没有不同意见。而且还有一种办法，每年多付一次，能提前几年，省下
一笔利息。这就是bi-weekly payment program的trick。我难做到自觉多付钱，所以重
贷时把时间缩短，强迫自己付。 |
k****n
发帖数: 119 | |
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w*****m
发帖数: 20421 | 31 成天讨论这个，买房子不是为了省钱，需要把饼做大，最后退休的时候把饼卖了
然后退休.比如邻居20万买的房子,住了20年60万卖了,大概剩了5万没付完,
60-5=55万,你真的以为最后剩下5万还是7万很重要么,想想20年都挺紧张的
也没意思. |
