l******i
发帖数: 303 | 1 纽约新建condo，大概十月初closing，现在准备锁定利率。目前最好的30年fix给我报3
.5%，10年ARM是3.0%，0 point。
在挣扎选哪个。当然最终是个人情况决定，但想听听大家意见。这个新condo有15年的
421a tax abatement，房产税前十年negligible，从第11年开始每年加20%，加到第15
年变正常。一方面觉得第一套自住房应该不会住超过10年，但另一方面又觉得现在
rates仍算历史低位，如果锁定30年，到时不卖也可出租。可是税又会涨上来。。。有
点儿头疼~~ |
x*****9
发帖数: 3256 | 2 十年arm能做到3？比我15年fixed都低。。。
你确定不是托？ |
c********h
发帖数: 7827 | 3 请问10年ARM 3.0哪家能推荐一下吗？
报3
15
【在 l******i 的大作中提到】
: 纽约新建condo，大概十月初closing，现在准备锁定利率。目前最好的30年fix给我报3
: .5%，10年ARM是3.0%，0 point。
: 在挣扎选哪个。当然最终是个人情况决定，但想听听大家意见。这个新condo有15年的
: 421a tax abatement，房产税前十年negligible，从第11年开始每年加20%，加到第15
: 年变正常。一方面觉得第一套自住房应该不会住超过10年，但另一方面又觉得现在
: rates仍算历史低位，如果锁定30年，到时不卖也可出租。可是税又会涨上来。。。有
: 点儿头疼~~
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c********h
发帖数: 7827 | 4 还有30fix 3.5也比rankrate上最好的低， 能share一下吗？我现在也在这两里面纠结 |
s***n
发帖数: 268 | 5 我昨天找的lender 南加的condo，10年ARM要3.875，30年fixed就不提了。还没锁，还
有两周要close,感觉被坑了啊
报3
15
【在 l******i 的大作中提到】
: 纽约新建condo，大概十月初closing，现在准备锁定利率。目前最好的30年fix给我报3
: .5%，10年ARM是3.0%，0 point。
: 在挣扎选哪个。当然最终是个人情况决定，但想听听大家意见。这个新condo有15年的
: 421a tax abatement，房产税前十年negligible，从第11年开始每年加20%，加到第15
: 年变正常。一方面觉得第一套自住房应该不会住超过10年，但另一方面又觉得现在
: rates仍算历史低位，如果锁定30年，到时不卖也可出租。可是税又会涨上来。。。有
: 点儿头疼~~
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l******i
发帖数: 303 | 6 不是托，忘了说这个是relationship rate所以比普通rates低个1/8，但有两三家银行
都是报的3.625%和3.125%，0 point.
【在 x*****9 的大作中提到】
: 十年arm能做到3？比我15年fixed都低。。。
: 你确定不是托？
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T****L
发帖数: 1203 | 7 从以下几个角度来帮楼主分析一下究竟ARM和fixed该怎么选：
一. 风险偏好
众所周知，除非发生经济滞胀，ARM的利率肯定会比fixed要低，那么关键问题是：这个
低利率在5年或7年的固定期过了以后会不会涨？会涨多少？事实是没有人能够回答这个
问题，就如股票市场的涨跌几乎无法预测一样。所以说，如果你是一个保守的人，一个
厌恶风险的人，担心ARM利率在固定期过了以后会涨的很厉害，那么最好还是选择固定
利率；如果你对风险不是很厌恶，那么不妨选择ARM。
二.既得利益
ARM利率有一个好处，就是至少前5或7年的利率低很多，也就是说这个好处在前5年或者
7年是锁定的，没有人能够改变。那么之后呢？生活有时候就如利率，是不能预测的，
小孩的教育支出，换工作，unemployment甚至是死亡。那么何妨不在这能够预测的5至7
年以内把利率先拿到手呢？再者，在ARM的固定期内，如果整体利率能够降低，ARM利率
总是可以refinance成fixed利率或者一个更低的ARM利率的（固定期重算）。再者，如
果不考虑每个月节省的payment而只考虑节省的总利息，假设是7年ARM且利率在固定期
结束之后确实涨了，那么总有一个时间点是一个breakeven point，在这个时间点上，7
年ARM利率固定期里节省的总利息被固定期结束之后ARM上涨的利率“吃掉”了，使得在
这个时间点上fixed的利率和ARM的利率已经付出总利息相等。（例如ARM的固定期利率
是3%，后来预测涨到了6%，而fixed利率是4%，breakeven point是第12年）如果12年在
你心里是一个能够接受的底线的话，那么选择ARM，否则就选择fixed。
三.生活压力
如果贷款金额比较大，越是高的金额ARM每个月能够节省的payment越多，有时甚至是$
400-$500，一笔不小的金额，所以如果生活压力比较大，平常的支出比较多，ARM之于
fixed能够缓解一些。
四.持房时间
一般来说，长期持有的房子fixed的利率比较好；如果5-7年以内肯定会卖房子，那么一
定就是选ARM利率了。这点不用多说。
五.Fixed利率和ARM利率的利差
如果ARM与fixed利率的利差不大，那么选fixed当然比较好，因为ARM利率不能够实际上
节省多少利息且还有利率上涨风险（例如2012年初那样）；如果ARM与fixed利率差别比
较大，那么应该结合上述四点来选择。
所以如果住不超过10年的话，建议选10年ARM
报3
15
【在 l******i 的大作中提到】
: 纽约新建condo，大概十月初closing，现在准备锁定利率。目前最好的30年fix给我报3
: .5%，10年ARM是3.0%，0 point。
: 在挣扎选哪个。当然最终是个人情况决定，但想听听大家意见。这个新condo有15年的
: 421a tax abatement，房产税前十年negligible，从第11年开始每年加20%，加到第15
: 年变正常。一方面觉得第一套自住房应该不会住超过10年，但另一方面又觉得现在
: rates仍算历史低位，如果锁定30年，到时不卖也可出租。可是税又会涨上来。。。有
: 点儿头疼~~
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T****L
发帖数: 1203 | 8 请查收站内信
【在 s***n 的大作中提到】
: 我昨天找的lender 南加的condo，10年ARM要3.875，30年fixed就不提了。还没锁，还
: 有两周要close,感觉被坑了啊
:
: 报3
: 15
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l******i
发帖数: 303 | 9 多谢Tiger，很有用的信息。最后还是锁定了30年fix，主要觉得利差和每月还款额不是
特别大，加上朝鲜作怪导致最近利率走低，觉得还是在历史低位，不如锁定从长计议，
到时候是卖是租也有个选择。 |
j***s
发帖数: 11 | 10 我30年fix刚刚close，3.75，我感觉还挺满意的 |
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x****n
发帖数: 1454 | 11 也是纽约州的。7年ARM快到期了。想做refi。
请问refinance在同一家做和换一家做，除了每月还贷，其他费用有什么不同吗？ 我们
在纽约州，做第一次Mortgage的时候有好多费用。这些费用在refinance的时候还需要
交吗？ 需要律师吗？谢谢 |
D***A
发帖数: 35 | 12 最近利率又降了？我的15年fix 3.25%，是不是lock早了 |
w*****m
发帖数: 20421 | |
l****g
发帖数: 5080 | 14 10年内打算付清或大部分付清的也可以用十年的ARM。我自己就选7年的ARM，每月多付
本金。7年可以付清70%。 |
r*g
发帖数: 3159 | 15 ny refi 要重交1.09%的mortgage tax. 问清楚，看能不能免掉。
：也是纽约州的。7年ARM快到期了。想做refi。
：请问refinance在同一家做和换一家做，除了每月还贷，其他费用有什么不同吗？ 我
们在纽约州，做第一次Mortgage的时候有好多费用。这些费用在refinance的时候还需要 |
x****n
发帖数: 1454 | 16 哦，谢谢！
需要
【在 r*g 的大作中提到】
: ny refi 要重交1.09%的mortgage tax. 问清楚，看能不能免掉。
:
: ：也是纽约州的。7年ARM快到期了。想做refi。
: ：请问refinance在同一家做和换一家做，除了每月还贷，其他费用有什么不同吗？ 我
: 们在纽约州，做第一次Mortgage的时候有好多费用。这些费用在refinance的时候还需要
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l******i
发帖数: 303 | 17 wstlykm，让你失望了，已顺利close。30年fix rate 3.375%，zero point，还拿了几
百块lender credit.
我是9月初锁定利率的，时机比较好，现在应该要高些。最后用的Wells Fargo，如果信
用和个人信息很好，他们家还是很专业利率很好的。
祝大家顺利~ |
