房价会不会一直涨？ - Living版

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d******g
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首先有些人说Fed疯狂印钱所以房价会一直疯涨云云：Fed印钱的原因之一就是经济不好
造成deflation。虽然大家都说Fed疯狂印钱（其实“印钱”是个misnomer，Fed是在
purchase long-term securities），但结果确实是即使Fed balance sheet达到$6.13T
，美国的2020全年inflation rate仅仅1.4%，近年最低。所以说房价完全是靠“印钱”
支撑是有点牵强附会了。
美国的房地产市场主要由supply-demand决定。我认为近期房产火热更重要的原因在于
以下几方面：
1. Federal foreclosure moratorium导致foreclosure 暂停，即使非疫情导致的
foreclosure也被暂停，近期foreclosure rate几乎为0，降低了supply。往年
foreclosure占所有home sales比重全国平均在30%左右，所以这30%的stock凭空消失影
响不小。
2. Low interest rate：这其实是Fed monetary policy对房产市场最直接的影响 - 历
史上最低的房贷利率导致购房欲望、购买力上升，增加了demand。
3. Covid导致卖家出售欲望降低，毕竟很多人不希望每周末几十个陌生人来你家看房。
当然这个因素的影响可能并不强烈，或许仅略微影响存量。
那房价会不会跌呢？我认为近期不会，但2-3年内会有大幅回调。看以上三个因素：
1. Foreclosure moratorium 被延期到了6月底，即使之后不继续延期，加州法律规定
foreclosure从missed payment到on market至少要6个月，所以短期内很难有大影响。
但一旦moratorium结束，如果没有有效行政手段，积压的foreclosure会在短时间内释
放，严重增加supply。
2. Fed表示interest rate will continue to be low until at least 2023。短期内
无变化，但上来后会降低demand。
3. Fauci说我们2022内也许会继续戴口罩，近期很难有变化，但长期会好转。
综上所述，近期供需关系不平衡，很可能会继续涨或stagnate，但长期几个因素挤压释
放，再加上房价继续上涨造成的affordability crisis (2019)，湾区科技企业外迁，
在接下来2-3年内必然有大幅回调。
退一万步说，美国的房产市场历史上从来都是有涨就有跌。那些鼓动说房价🚀&
#128640;🚀、现在不上车永远上不了车的非傻即坏，或者是agent。如果你有自
住需求，完全可以买房，毕竟你比较的是rent，build up equity，现在的低利率，再
加上贷款利息抵税，长期来看大概率比交房租划算。但没有需求的（两个人住想买
5bd5000sf的那种），或是投资的，现在完全没有必要趟这个浑水，观望一段时间更好
。

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