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发帖数: 1 | 1 当市场火爆的时候，没有人会想到千亿房企也会暴雷。但房地产行业里一个又一个案例
不断告诫买房人，千亿房企说倒就倒，而当初一掷千金的购房者，随之陷入烂尾的深坑
里自救无门。
“原本应该今年6月份交楼的别墅，如今还是个坑！”家住北京的李女士，便用上千万
资金，买了最大的一个坑。作为泰禾北京院子二期叠拼别墅的业主，她在谈及过去两年
的历程时，只剩无尽的心酸。
期房制度，带来了中国房地产市场的空前繁荣，也成就了若干千亿级别的房企巨头，然
而开发商债务暴雷，预收账款被挪用等等因素，致使项目烂尾购房者利益受损的事件也
频繁爆发。
对开发商来说，烂尾的只是一套房子，但对购房者来说，这套房子或许就是全部。在预
售制度尚待完善、房企仍在暴雷出清的时候，选择相对稳健的房企，无疑应该成为购房
者“上车自保”的第一课。
“我有生之年能住上新房吗？”
李女士的心酸故事起源于2018年。彼时，她卖掉了原来位于北京西城区一套学区房，并
拿着1200万房款，与泰禾集团下属公司签订了商品房购房合同。
她选择泰禾北京院子的初衷是为了父母，二老已经70多岁，她想为父母换一个环境和品
质较好的居住空间，需要面积大些，除了让父母住得舒服之外，还可以当作日后全家聚
会的场所，一套大房子还有空间再请一个保姆，方便照顾父母的晚年。
更戏剧化的是，李女士父母因卖房置换，过渡期间租房，房东大姐经李女士介绍，也买
了北京院子二期。据李女士介绍，这位房东的初衷是想换套大房子，跟80多岁的老母亲
同住。
根据当初的合同，这一期住房计划于2021年六月交楼，但因为泰禾集团资金链断裂，全
国多个项目停滞，项目开发资金难以为继而停工。
李女士对第一财经说：“其实我发现烂尾算是业主中比较晚的了，有很多业主比我发现
的早很多。因为我是2018年底付款，并在2019年春节前成功网签，我想着既然已经网签
就不会有什么问题。”
李女士口中“早很多”的那些业主更无奈，因为他们均集中于2019年春节后买房，而那
个春节是泰禾北京院子二期的重要转折点。在春节之前，项目监管账户中尚有充足资金
，购房人可以顺利网签；而春节之后，监管账户中资金被挪用，购房人无法网签。
也正是有越来越多的业主发现无法网签，他们才开始意识到，泰禾北京院子二期可能出
了问题。维权这条漫漫长路崎岖不平，李女士说她找过许多部门和地产圈的朋友打听消
息，但是目前仍然没有任何结论。
据悉，被套在泰禾北京院子二期的业主一共有300多户，他们自发组织在一起，建立了
名叫“议事厅”的微信群，针对项目的进展情况互通有无。“议事厅”的牵头人王先生
对第一财经表示，“业主们试图通过各种渠道去推进项目，但是仍然没有进展。”
“我们发现项目出问题相对较早，第一时间控制了银行贷款，要求业主们的尾款银行不
得发放给泰禾，这笔尾款共计8个亿左右。”业主们去咨询，得到的回复是，8个亿足够
让院子二期完工。
然而项目却迟迟不能动作，为什么？据王先生介绍：“因为泰禾欠总包方中铁建工工程
款未结，中铁建工要求泰禾还钱，还钱后才撤场。”而如果中铁建工不撤场，其他总包
方无法入场，即便业主们手中握有8个亿，依然无法重启项目建设。
关于北京院子二期的工程进展，泰禾通过名为公众号“泰禾丽景家园”给业主们定期发
布，而这个公众号最后一次发布项目进度的文章显示是2020年10月30日，内文显示部分
房子已经封顶，还有正在施工的其余部分。
李女士说：“10月30号之前，泰禾会以大约每周一篇文章的形势汇报进度，但是我仔细
比对过，所有进度都差不多，在坑里的仍然在坑里。”而在这个日期之后，泰禾便没有
再更新过项目进展。
现在，李女士年迈的父母现在经常会问女儿，“我有生之年还能住上新房吗？”而这个
问题也是她的房东的大姐的老母亲经常会问的一句话。李女士对第一财经表示，“我父
母现在年近80，等到将来房子盖好，他们还能有多久享受晚年生活的时间？”
烂尾并非孤案
在2015年开启的一轮楼市热潮下，诞生了一大批凭借高杠杆助力一日千里大肆扩张的激
进房企，泰禾集团是其中之一，以及过去两三年内倒下的福晟集团、华夏幸福、山水文
园和最新传出债务违约的协信地产等，都曾经是那场楼市盛宴中闪亮的明星。但当疯狂
过后，最终留下一地鸡毛的局面。
据了解，仅泰禾集团旗下位于全国的停工项目便不在少数，其中一部分通过出让股权、
相关部门参与协调等方式成功盘活，但类似北京院子二期一样仍在没能找到解决通道的
项目依然存在。
比如位于北京东三环知名豪宅山水文园九御。第一财经记者曾实地走访山水文园，这是
一个已经非常成熟的社区，幼儿园、商业全部投入使用，社区内人气兴旺。九御的8栋
楼就在这样一个成熟的社区中，被围挡圈起，与其他楼栋分隔开。
经走访，上述8栋楼的外立面已经全部完工，从外面看与社区内其他楼栋并无不同。然
而第一财经与社区内保安攀谈时，保安表示，“这些楼里面没人住，是空的，也没建好
，但是也没看到有施工队在里面干活。”
该项目已经处于全面停摆状态，除了8栋楼是停工状态之外，项目售楼处也已经关停。
在售楼处的玻璃门上，北京市第三中级人民法院的公告显示，由于产权纠纷，市中院查
封该项目1号楼16处、2号楼9处、3号楼9处共计34套房产。山水文园九御涉及烂尾户数
约120户，单套房价1200万元起。
据贝壳研究院编写的《2021住房消费维权白皮书》，2020年，全国范围内住房消费相关
投诉数量达5.55余万件，较上年增加15.5%。其中，新房领域内，房屋质量、商品房广
告虚假宣传及合同类投诉成为主要纠纷焦点。
在浩如烟海的维权案例中，“烂尾楼”无疑是最棘手、最难解决的问题之一，一旦房企
暴雷、“烂尾楼”出现，购房者往往要经历数年时间等待，且不一定能等到光明的未来
。以广州著名烂尾楼澳洲山庄为例，数百业主已经在项目烂尾的深坑中煎熬了整整20年。
上世纪90年代中期，广州澳美房地产开发有限公司（简称澳美公司）以“首期3.8万元
，免息分期付款”的广告吸引了一大批高级知识分子、退休职工、医护人员、工程师认
购澳洲山庄。2000年，澳美公司资金断链项目烂尾。随之而来的债权纷争，将众多购房
者推向人生的深渊：有人因当初的按揭贷款，背上巨大债务；有人直到去世都未住进梦
想中的美丽山庄……购房时还是壮年，如今却已年逾古稀。
买房还应看资产负债表
中国房地产市场化发展经历了30个春华秋实，荒诞的故事仍在不断上演，一批又一批购
房者为市场和企业的失控而买单。对此，多数观点认，企业的贪婪或是原罪，而预售款
的监管不力，亦是导致烂尾的主因。
早在2013年，北京市便出台《商品房预售资金监督管理办法》，所有申请商品房预售许
可的项目、所有形式的预售购房款都将纳入监管范围。从理论上来讲，购房者的预付款
可以满足相关项目完工，因此如果此《办法》能够有效执行，那么烂尾楼情况将大大减
少甚至杜绝。
然而现实情况是，预售资金被挪用在房地产行业是较普遍的现象。泰禾北京院子二期之
所以无以为继，其原因就在于业主们的首付被挪作他用。王先生对第一财经表示，泰禾
不仅挪用了首付款，甚至还想继续挪用业主们的贷款，“好在被业主们及时发现，及时
止损。”
中国企业资本联盟副理事长柏文喜对第一财经表示，挪用预售资金反应的是行业的高杆
杠弊端，“房企为了冲规模，运用较高的财务杆杆，将预售资金挪用做其他项目的开发
或拿地资金。”然而一旦市场下行，项目回款受阻、融资中断，则企业就面临资金链断
裂危机，形成烂尾。
柏文喜认为，要解决烂尾现象的发生，首先要做好预售资金的监管，保证这笔资金的专
款专用，其次要从行业面着手，适当降低杠杆的使用。去年，国家层面出台“三道红线
”融资新规，强制要求所有规模房企降杠杆，是便是防范风险于未然的根本举措。
其次，业主联合起来维权自救，也是防止项目烂尾恶化的应对策略。律师王玉臣对第一
财经表示，一旦遇到烂尾现象，业主需要一个强有力的组织，纪律严明组织维权；在组
织中需要一个优秀且品质过硬的业主代表；同时制定相关保密机制，尽快提起诉讼。
不过，于购房者而言，无论等待，还是诉讼，都只是无奈之举，最关键的还应该在购房
时保持清醒，尽量避开高风险房企。通常而言，房企资金危机爆发后，首当其冲的便是
在建项目，购房者将被迫与房企“共进退”，一荣俱荣、一损俱损。因此，选择经营稳
健的品牌房企项目，是避免此类悲剧发生的第一步。
目前，尽管“三道红线”威力之下，房地产企业的债务杠杆呈下跌趋势，但暴雷出清的
过程仍在继续。以近期陷入危机的协信远创为例，3月9日，该公司发行的债券“18协信
01”未能如期兑付，债券发行总额7.1亿元，票面利率7.5%，余额4.4亿元；3月11日，
债券持有人称收到应收利息，但仍未兑付本金。而资金危机，已影响到协信在重庆的项
目进度。
日前，融创中国董事局主席孙宏斌便预测，房地产行业底层逻辑变了，未来很多企业要
出清了，还会看到个别企业暴雷，现在看不明白是哪些企业，但未来就会分化。
也有业内人士称，目前出现经营困难的房企名单在进一步扩大。这些房企发展模式非常
类似，大多动用高杠杆激进扩张、内部管理混乱，以及部分从区域起家此后重仓长三角
、珠三角的房企，曾经高价抢下的地，为未来经营困难埋下了隐患。
所以，买房子只看看地段和品质远远不够，因为买房子，还要看看开发商的资产负债表。 | H*****0
发帖数: 1 | 2 做好预售资金管理的话，几乎所有KFS都会垮台的，你懂的 |
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