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发帖数: 245 | 1 同事回老家县城买房了。逼迫她做出这个决定的，是售楼先生一次又一次的催促。
售楼先生苦口婆心地劝她：
县城房价现在可是洼地！你再不买就晚了！咱们县的房价肯定是要涨的，怎么着也得涨
到2万一平米吧？
你不要光看咱们县穷，但是咱们县出去打工的人富啊！咱们县的人基本都在北京打工，
这工资在北京买不起，所以迟早都会回到县里来买，而且北京人也来咱们县投资购房啦！
再说现在京津冀一体化了，咱们县可是和北京挨着的，这房价以后怎么也得和门头沟一
个价吧？
而且咱们离雄安新区直线距离不到100公里，你地图上可以自己量啊！100公里什么概念
？北京四环一圈！多近啊！到时咱们县的房价还不得涨到3万？4万？
于是同事就这样以每平米9000元的价格在这个家乡贫困县买了房。听到价格，我是很吃
惊的。因为我的老家，一个堂堂的省会城市太原，2017年平均商品住房网签均价也不过
8040元/平方米。在这个以房价论城市发展状况的时代，我都为之汗颜。我刚感叹完惭
愧，陕西的同事也表达了秦晋之好的心情，他说我们西安房价也差不多这价，万元上下
飘着，西安东二环有新楼盘开盘价才8000！和人家这贫困县没得比啊！
我们刚抒发完情绪，就立即被长期关注十八线城市房价的浙江同事鄙视了。他说你们不
了解情况，现在县城房价普遍比三线城市还贵，特别是河北的。有个段子这么说的：北
京的房买不起，保定的房看不上，回老家买吧，一看比石家庄还贵！这说的就是刚购房
的这位同事啊！
二
同事说完，我出于好奇查了一下国内县城的房价，震惊地发现售楼先生说的还不是空穴
来风，目前县城房价已经突破天际了。据最新统计调查数据显示，全国200个县城新建
商品房销售均价超9000元/平方米。就算是国家级贫困县，县城的房价如果没有达到
6000，传出去都是丢人的事。
那么为什么在一线城市严控房价的背景下，县城和三四线城市的房价却迎来了大幅度上
涨呢？之前看到有人总结了县城房价暴涨的五个原因：追求优质教育、旧城改造、外来
开发商、大城市资金外溢、农民进城。
其实简单总结来说就一句话，按下葫芦浮起瓢。
一方面是购买力的按下葫芦浮起瓢，县城在外打工的人纷纷回乡置业，相当于一二线城
市购买力的转移，自然大幅度抬高了县城房价。
另一方面是资金的按下葫芦浮起瓢，大城市的住房市场被严控，资金自然流向了三线城
市和县城，特别是央行还定向发放了大量棚户区改造的抵押补充贷款，这也进一步推高
了县城房价。
而且县城的刚需比一线城市的刚需还要“刚”。在一线城市买不起房的年轻人，大不了
就租房住了，现在也在鼓励租房租赁。但是县城可没什么人租房，县城购房早已是中国
农村青年结婚的标配。而且县城正在经历轰轰烈烈的城镇化运动，周边大量农村变成城
市的一部分，他们是城镇化的第一线，这些人不同于租房也能过日子的一线城市，他们
购房都是铁打铁的刚需。
所以别看县城的房地产开发较少，但是县城的住房供求关系比一线城市要紧张多了。县
城基本又是封闭的，几十万人口的熟人社会，房地产市场不是一个成熟市场，没人去摇
号抽签。一个新楼盘，如果不找熟人打招呼，甚至有买不到的可能性。这种无意中形成
的饥饿营销，也坐实了售楼先生们嘴里的危言耸听，把县城每一个外出打工的年轻人神
经都崩得紧紧的。在“危机意识”下，越来越多的人超前购房。
三
那县城“高价”买来的房子究竟如何呢？恐怕很难如意。很多购房者是对标一二线城市
的成熟社区在县城购房的，但县城的基础设施、公共设施、物业服务水平自然是不能和
一二线城市相比的。从配套来说，几乎是要商业配套没有，要优质教育资源没有，要医
疗资源没有，要工作岗位没有，基本上是要什么都没有的状态。除了楼盖得很漂亮之外
，没有什么能拿得出手的东西。这由此也导致了县城购房群体频繁的维权事件发生。
此外，县城房地产市场不是成熟市场还有另一重表现，那就是销售的不合规。就听来和
看到的情况，县城中的开发商多以当地小开发商为主，五证齐全几乎是奢望。同事在县
城买的房也是如此，连商品房预售许可证都没有。我质疑说没有商品房预售许可证，你
是怎么办下贷款的呢？他说开发商可以替办啊，而且都不需要首付到50%，只需要交20
万（相当于20%），剩下的慢慢还就可以了。一部分还银行，一部分还开发商，利息还
不同。其实质是就是开发商人为的加了一个国家严令禁止的首付贷，做成了分期付款的
样子。
四
我们一听都很惊讶，说这么操作也太无法无天了，没有足额的首付比例，如何防御经济
风险？举例来说，100万的房子，你贷款额度达到了80万，那么当房价下跌超过20%的时
候，你实质上就是负资产者了，债务风险不言而喻。同事辩驳道合规就一定没有风险了
么？村里结婚在县城里买房，哪家不跟亲戚借个遍借出来小几十万的，这不一样是风险？
想了想也确实如此，在目前的乡俗之下，县城的房价实际已经远远超出了当地的承受能
力，转而求助于其他途径的借款，而这巨大的还款和还贷压力使他们的生活难以承受一
点波折。特别是那些外出的打工者，一边供着房，一边还着亲戚钱，一边还要租房，如
果他的工作收入出现大幅度下滑，或是两三个月没发工资，可能这个人就要破产了。同
事正是如此，那边每个月还着5000一个月的贷款，这边北京还交着4000一个月的房租，
一个人工资已经彻底全部搭进去了。如果工作出现问题，他将完全失去还贷能力。更进
一步的来说，如果出现大面积长达半年的萧条或不景气，中国很多县城房价将发生因为
无力偿还贷款，或主动弃房的崩盘，基于房地产的县城经济将崩溃。
看到网上有关于三四线城市房价的评论认为，进入今年下半年，三四线城市和县城很可
能会逐渐进入盘整期，等到年底甚至是明年年初，待去库存逐渐收尾后，大概率会进入
较长期的阴跌期。这个时候，三四线的韭菜们将成为站在山顶上的接盘侠。倘若真是如
此，事情发展到了最坏的一面，那么不只是多一批接盘侠的问题，而将是中国城镇化将
倒退，整个县城新阶层财富将被血洗的事实。因为房子可以还给银行，但借亲戚和开发
商的钱却始终是要还的，这一来一去，房子相当于杠杆一样将翘空他们两代人积累的财
富。
本文作者毕业于中共中央党校政治系，专栏评论员。供职于政策研究室，从事公共政策
研究、海外政策环境评估、医疗行业政策分析工作 |
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