N**i 发帖数: 3857 | 1 房子每月Mortgage分本金和利息,本金你付给你自己,卖房子的时候还给你,利息打水
漂。
如果你住满Mortgage年限,那么房子本身买进价格高低对你来说就没有什么意义了。好
比说,一幢50万的房子,和一幢70万的房子,如果每月房贷付款都是4000刀的话,30年
的贷款,30年以后,那幢房子就是你的了,不同的是,你拿到的是价值50万或者是70万
的房子。
这当中,mortgage的利息起很大的杠杆作用,还是拿上面的二幢房子为例子,50万的黛
40万款,70万贷60万款(算起来简单点),那么除了还本金的部分外,如果是同样利息
,5%为例,40万每年2万漂走,60万每年漂3万。
但如果40万的是在利率高的时候进的,say6%,60万的是在利率低的时候进的,say4%,
那么40万和60万每年都漂掉2万4! 在就是为什么你在看房的时候不光要看价格,还要
看利率,6%利率的时候的40万房子和4%时候的60万房子每个月砸掉的钱是一样的,但你
拿到的是二个完全不同的房子。
当然,我这里为了简单起见,把一些问题简单化了。实际上,房子价格的不同down
payment也不一样,每个月的payment |
n***a 发帖数: 306 | 2 太有道理了。。。
铭记在心
【在 N**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子每月Mortgage分本金和利息,本金你付给你自己,卖房子的时候还给你,利息打水 : 漂。 : 如果你住满Mortgage年限,那么房子本身买进价格高低对你来说就没有什么意义了。好 : 比说,一幢50万的房子,和一幢70万的房子,如果每月房贷付款都是4000刀的话,30年 : 的贷款,30年以后,那幢房子就是你的了,不同的是,你拿到的是价值50万或者是70万 : 的房子。 : 这当中,mortgage的利息起很大的杠杆作用,还是拿上面的二幢房子为例子,50万的黛 : 40万款,70万贷60万款(算起来简单点),那么除了还本金的部分外,如果是同样利息 : ,5%为例,40万每年2万漂走,60万每年漂3万。 : 但如果40万的是在利率高的时候进的,say6%,60万的是在利率低的时候进的,say4%,
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m******c 发帖数: 830 | 3 瞎说,说说谁能在一个房子里住10年以上? 绝大部分人住五年都不到. 况且利率是浮动
的,总有能 refinance 的时候. 所以房价才是最重要的. |
l**t 发帖数: 262 | 4 利率高的时候,房价会便宜。房价高时,利率会低。等利率降到4%,那个60万的房子基
本就是以前的40万的房子。 |
T**T 发帖数: 1439 | 5 refinance没那么简单,抛开繁杂的手续和要求不说,之前你付的所有利息也算是打水漂
了,而这部分利息远比你实际贷款时间所应付的利息高.所以如果rate差异不大或者贷款
时间已经较长,refinance可能得不偿失 |
a*******n 发帖数: 1391 | 6 嗯,有道理。
【在 N**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子每月Mortgage分本金和利息,本金你付给你自己,卖房子的时候还给你,利息打水 : 漂。 : 如果你住满Mortgage年限,那么房子本身买进价格高低对你来说就没有什么意义了。好 : 比说,一幢50万的房子,和一幢70万的房子,如果每月房贷付款都是4000刀的话,30年 : 的贷款,30年以后,那幢房子就是你的了,不同的是,你拿到的是价值50万或者是70万 : 的房子。 : 这当中,mortgage的利息起很大的杠杆作用,还是拿上面的二幢房子为例子,50万的黛 : 40万款,70万贷60万款(算起来简单点),那么除了还本金的部分外,如果是同样利息 : ,5%为例,40万每年2万漂走,60万每年漂3万。 : 但如果40万的是在利率高的时候进的,say6%,60万的是在利率低的时候进的,say4%,
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a******1 发帖数: 61 | 7 Hehe, 4% rate for 30 years? It is a dream.... |
i******e 发帖数: 295 | 8 挺有道理的,楼主难道也学过accounting?哈哈
不过利率降低以后不是可以refinance吗,那应该会影响计算。
【在 N**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子每月Mortgage分本金和利息,本金你付给你自己,卖房子的时候还给你,利息打水 : 漂。 : 如果你住满Mortgage年限,那么房子本身买进价格高低对你来说就没有什么意义了。好 : 比说,一幢50万的房子,和一幢70万的房子,如果每月房贷付款都是4000刀的话,30年 : 的贷款,30年以后,那幢房子就是你的了,不同的是,你拿到的是价值50万或者是70万 : 的房子。 : 这当中,mortgage的利息起很大的杠杆作用,还是拿上面的二幢房子为例子,50万的黛 : 40万款,70万贷60万款(算起来简单点),那么除了还本金的部分外,如果是同样利息 : ,5%为例,40万每年2万漂走,60万每年漂3万。 : 但如果40万的是在利率高的时候进的,say6%,60万的是在利率低的时候进的,say4%,
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e********e 发帖数: 250 | 9 买了房子就怕利率涨,房价跌,又需要搬家,那首付全泡汤了。 |
N**i 发帖数: 3857 | 10 我只是随便拿个数字来说明利率的重要性。30年4%最近还没有过,不过2年前,利率几
个月里从5%变到7%我可是目睹的,我来美国的时候房贷利率12%,银行CD都给8%。而且
当中好几回9%,10%。我第一个房子等了很长时间才拿到7.5%的Refinaning Deal! 有很
多东西不是非要Dream才会有的。
【在 a******1 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : Hehe, 4% rate for 30 years? It is a dream....
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N**i 发帖数: 3857 | 11 不管你有没有住到10年,40万6%利息和60万4%利息是一样的。
而且refinance要在利息下去的时候才行,要是一路上升的话你怎么办? 你看见的这几
年正好经济危机,利率比较低,以前利息最高的时候到过15%。 我见到过12%。
【在 m******c 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 瞎说,说说谁能在一个房子里住10年以上? 绝大部分人住五年都不到. 况且利率是浮动 : 的,总有能 refinance 的时候. 所以房价才是最重要的.
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N**i 发帖数: 3857 | 12 利率几个月里上升1-2百分点是经常的事,房价不会这么快变。而且房价也不会因为利
率而变很大,现在利率低了,房价是不是变高了呢?
【在 l**t 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 利率高的时候,房价会便宜。房价高时,利率会低。等利率降到4%,那个60万的房子基 : 本就是以前的40万的房子。
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g*****n 发帖数: 8800 | 13 MI有什么好的网站可以搜房子?
living版推荐的连接在MI都不好使
【在 N**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子每月Mortgage分本金和利息,本金你付给你自己,卖房子的时候还给你,利息打水 : 漂。 : 如果你住满Mortgage年限,那么房子本身买进价格高低对你来说就没有什么意义了。好 : 比说,一幢50万的房子,和一幢70万的房子,如果每月房贷付款都是4000刀的话,30年 : 的贷款,30年以后,那幢房子就是你的了,不同的是,你拿到的是价值50万或者是70万 : 的房子。 : 这当中,mortgage的利息起很大的杠杆作用,还是拿上面的二幢房子为例子,50万的黛 : 40万款,70万贷60万款(算起来简单点),那么除了还本金的部分外,如果是同样利息 : ,5%为例,40万每年2万漂走,60万每年漂3万。 : 但如果40万的是在利率高的时候进的,say6%,60万的是在利率低的时候进的,say4%,
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N**i 发帖数: 3857 | 14 好房子一出来不久就没有了,所以最好不要用网上的。
找个Realtor,让他帮你set一个MLS的自动search tool,每隔几天把满足你条件的房子
给你送个email过来
【在 g*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : MI有什么好的网站可以搜房子? : living版推荐的连接在MI都不好使
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O**y 发帖数: 666 | 15 利息是和借的钱和借钱利率有关。和房价没这么大的关系。你要是拿现金买房呢? |
s*****g 发帖数: 3527 | 16 牛人啊!
【在 O**y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 利息是和借的钱和借钱利率有关。和房价没这么大的关系。你要是拿现金买房呢?
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N**i 发帖数: 3857 | 17 你要是有钱多的话还可以贷给人家几个米,那你不是又要看利率了吗?
【在 O**y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 利息是和借的钱和借钱利率有关。和房价没这么大的关系。你要是拿现金买房呢?
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c******g 发帖数: 313 | 18 赞,简单易懂。
【在 N**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子每月Mortgage分本金和利息,本金你付给你自己,卖房子的时候还给你,利息打水 : 漂。 : 如果你住满Mortgage年限,那么房子本身买进价格高低对你来说就没有什么意义了。好 : 比说,一幢50万的房子,和一幢70万的房子,如果每月房贷付款都是4000刀的话,30年 : 的贷款,30年以后,那幢房子就是你的了,不同的是,你拿到的是价值50万或者是70万 : 的房子。 : 这当中,mortgage的利息起很大的杠杆作用,还是拿上面的二幢房子为例子,50万的黛 : 40万款,70万贷60万款(算起来简单点),那么除了还本金的部分外,如果是同样利息 : ,5%为例,40万每年2万漂走,60万每年漂3万。 : 但如果40万的是在利率高的时候进的,say6%,60万的是在利率低的时候进的,say4%,
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w******i 发帖数: 1899 | 19 "6%利率的时候的40万房子和4%时候的60万房子每个月砸掉的钱是一样的"
每个月的payment差大了. 40万 6% 的人很多买的起,60万4% 的未必 |
g*****s 发帖数: 1288 | |
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s**********n 发帖数: 291 | 21 你总要找地方住吧,不管是租还是买,租十年,十年后租金全打水漂,租三十年,三十年租
金全打水漂.
关键是如果五年不搬家,mortgage和租金相近,加上头几年利息的免税,除非你的房子
十年后折半价,买房对于工作稳定有家庭的是必选。
这还告诉我们一个道理:买房一定要买好区的。房子underwater的几率己近0。
【在 N**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子每月Mortgage分本金和利息,本金你付给你自己,卖房子的时候还给你,利息打水 : 漂。 : 如果你住满Mortgage年限,那么房子本身买进价格高低对你来说就没有什么意义了。好 : 比说,一幢50万的房子,和一幢70万的房子,如果每月房贷付款都是4000刀的话,30年 : 的贷款,30年以后,那幢房子就是你的了,不同的是,你拿到的是价值50万或者是70万 : 的房子。 : 这当中,mortgage的利息起很大的杠杆作用,还是拿上面的二幢房子为例子,50万的黛 : 40万款,70万贷60万款(算起来简单点),那么除了还本金的部分外,如果是同样利息 : ,5%为例,40万每年2万漂走,60万每年漂3万。 : 但如果40万的是在利率高的时候进的,say6%,60万的是在利率低的时候进的,say4%,
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N**i 发帖数: 3857 | 22 你利息以外的payment都是你自己的储蓄,60万房子你每月多pay的钱是你的assets。10
年以后卖房子,60万贷款的房子里你付完了15万,你就有15万的Assets,closing的时
候你拿回15万。40贷款的房子里,你每个月pay得少,可能就只有10万了。
Again, 4%和6%只是我随便拿来举例子的数字,只说明利率的作用。
【在 w******i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : "6%利率的时候的40万房子和4%时候的60万房子每个月砸掉的钱是一样的" : 每个月的payment差大了. 40万 6% 的人很多买的起,60万4% 的未必
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t**e 发帖数: 354 | 23 我看最主要是看房价几年是涨还是跌。总体就是年份少,利息低。最好。 |
n**d 发帖数: 286 | 24 打水漂那部分只能用来和租房子比. 比较不同价位的房子就不那么简单了.
买不同的房子你要考虑卖的时候的价格.60万你付清以后卖65万,和40万房子你付清以后
卖50那帐你可以再算.
10
【在 N**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你利息以外的payment都是你自己的储蓄,60万房子你每月多pay的钱是你的assets。10 : 年以后卖房子,60万贷款的房子里你付完了15万,你就有15万的Assets,closing的时 : 候你拿回15万。40贷款的房子里,你每个月pay得少,可能就只有10万了。 : Again, 4%和6%只是我随便拿来举例子的数字,只说明利率的作用。
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N**i 发帖数: 3857 | 25 没忘本金呢,我说了,本金是储蓄,你自己pay自己,在你卖房子的时候可以拿回来的。
打水漂那部分要扣掉30%左右(根据你的家庭收入会有上下)免税部分才能和租房子比
。而且是和租一样大小的房子比才有可比性,买的2500尺的房子+basement+2车库的和
租的800sqft公寓房就没有可比性。
如果n年以后房子涨了25%,今天40万的卖50万了,
那么今天60万的也应该涨差不多25%到75万啊,为什么60万的房子只卖65万呢?
【在 n**d 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 打水漂那部分只能用来和租房子比. 比较不同价位的房子就不那么简单了. : 买不同的房子你要考虑卖的时候的价格.60万你付清以后卖65万,和40万房子你付清以后 : 卖50那帐你可以再算. : : 10
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n**i 发帖数: 76 | 26 算那么仔细,关键还是买房看timing,05年买房子你算到最后还不如现在闭着眼睛买一
个便宜。 |
s********a 发帖数: 327 | 27 原来大家都这么有钱,都不考虑20%downpay的,恩,差得也不是很多,才4万块而已~
~~ |
B****n 发帖数: 1404 | 28 大体上虽然有道理,不过利率的杠杆作用不是那么一比一的。比如你的利息计算就是错
的。
贷60万4%与贷40万6%还的利实际是不一样的,因为其中还涉及到还本金多少的问题。到
网上随便找个mortgage calculator就知道,前者实际上前者比后者pay interest更少
。30年下来也有三万。所以利率降了实惠比同比率房价降还要大。
【在 N**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 房子每月Mortgage分本金和利息,本金你付给你自己,卖房子的时候还给你,利息打水 : 漂。 : 如果你住满Mortgage年限,那么房子本身买进价格高低对你来说就没有什么意义了。好 : 比说,一幢50万的房子,和一幢70万的房子,如果每月房贷付款都是4000刀的话,30年 : 的贷款,30年以后,那幢房子就是你的了,不同的是,你拿到的是价值50万或者是70万 : 的房子。 : 这当中,mortgage的利息起很大的杠杆作用,还是拿上面的二幢房子为例子,50万的黛 : 40万款,70万贷60万款(算起来简单点),那么除了还本金的部分外,如果是同样利息 : ,5%为例,40万每年2万漂走,60万每年漂3万。 : 但如果40万的是在利率高的时候进的,say6%,60万的是在利率低的时候进的,say4%,
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h******u 发帖数: 341 | |
a*******n 发帖数: 1391 | 30 我想想都后悔买房。
【在 h******u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 千万别忘了还要看Property Tax哦!
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