n****w
发帖数: 2379 | 1 根据Ann Arbor Area Board of Realtor的code of ethics，房产经纪确实可以向购房
者收取费用，但是必须在签buyer agreements之前告知买方/客户，见下面链接和摘要。
所以，我和蓝天经纪 bluesky realty 及其president张玉清Jade Zhang的问题在于：
签合同前蓝天经纪没有告诉我他们要收取我的费用，没有以任何形式告知以任何理由收
取，而后来却向我索取。但是如摘要上说，他们必须之前告诉我。
所以根据我的判断，简单来说，蓝天经纪违反了这个code of ethics - 大概可以翻译
成道德准则。所以我觉得说Jade Zhang张玉清违背了作为realtor的道德准则，也应该
是有根据的。
供大家参考。也请大家评论评论。感谢了。
http://www.aaabor.com/downloads/Resources/CodeOfEthicsForms/CodeOfEthics.pdf
Standard of Practice 1-13
When entering into buyer/tenant agreements |
L*********4
发帖数: 251 | 2 看我以前的贴：买方和经纪人签合同. 合同本上应该说明谁付费. 要么 Seller/
listing agent pay 或者buyer pay. Michigan standard contract is seller/
listing agent pay. 如果fulfill commitment, buy a house from the agent
during the commitment time,也就是说 buyer 不付费。 Buyer不用付费用。 Agent
did advise the amount of compensation from you-zero.
如果 commitment 后，purposely did not want fulfill their obligations under
合同-买方breach contract, 索取费用是 normal.
谁叫我对法律专业感兴趣呢。 但只能做你参考。 |
n****w
发帖数: 2379 | 3 求证据。
Agent
【在 L*********4 的大作中提到】
: 看我以前的贴：买方和经纪人签合同. 合同本上应该说明谁付费. 要么 Seller/
: listing agent pay 或者buyer pay. Michigan standard contract is seller/
: listing agent pay. 如果fulfill commitment, buy a house from the agent
: during the commitment time,也就是说 buyer 不付费。 Buyer不用付费用。 Agent
: did advise the amount of compensation from you-zero.
: 如果 commitment 后，purposely did not want fulfill their obligations under
: 合同-买方breach contract, 索取费用是 normal.
: 谁叫我对法律专业感兴趣呢。 但只能做你参考。
|
n****w
发帖数: 2379 | 4 您就发了两篇文章，我实在找不到。您能否给个链接或者粘贴一下。谢谢。
另外，如果这个commitment是由别人来完成的呢？就是说买方对agent不满意炒了agent
，而由另一个agent来完成购房，是否也需要支付原来第一个agent费用？再求证据和参
考案件。
还求定义normal。
Agent
【在 L*********4 的大作中提到】
: 看我以前的贴：买方和经纪人签合同. 合同本上应该说明谁付费. 要么 Seller/
: listing agent pay 或者buyer pay. Michigan standard contract is seller/
: listing agent pay. 如果fulfill commitment, buy a house from the agent
: during the commitment time,也就是说 buyer 不付费。 Buyer不用付费用。 Agent
: did advise the amount of compensation from you-zero.
: 如果 commitment 后，purposely did not want fulfill their obligations under
: 合同-买方breach contract, 索取费用是 normal.
: 谁叫我对法律专业感兴趣呢。 但只能做你参考。
|
L*********4
发帖数: 251 | 5 楼上的哥们。 我还在学习中。只是供你参考。 你应该问问你的lawyer. 还是老话，
不想卷进官司里。 Sorry!
如果和case没关的， 我可能会给指点指点。指点对和错也的你自己定。
Good Luck! |
n****w
发帖数: 2379 | 6 1，我一直是在专业律师的指导下进行的。
2，我请教过AAA board的执行官Nancy。需要看她回复的邮件我可以贴上来。
3，我绝对不会卷您进官司。
无论如何，非常谢谢。
【在 L*********4 的大作中提到】
: 楼上的哥们。 我还在学习中。只是供你参考。 你应该问问你的lawyer. 还是老话，
: 不想卷进官司里。 Sorry!
: 如果和case没关的， 我可能会给指点指点。指点对和错也的你自己定。
: Good Luck!
|
N**i
发帖数: 3857 | 7 在美国，只要你在合同上同意给我钱，我不做你的经纪都可以向你白要钱，不给我我还
可以到法院拿合同告你。
但问题是，在美国，除了法律以外还有人的道德评判规则，一般情况下，开车的让行人
，行人让盲人。但不是说，盲人走到高速上让你开车撞死了是你的错。同样，在房子中
介的领域里，懂法律的经纪在出现纠纷的时候应该礼让不懂法律的客人，这才是双赢的
solution。你想，她身为经纪要是告了客人传出去以后谁还敢跟她买房啊？弄不好被她
告了追着要钱，这样的事情没有一个客人喜欢听见的或自己遇见的。 |
n****w
发帖数: 2379 | 8 嗯，明白您的意思。就是经纪人不应该随便告客人。不然别的客人看到了会担心。
不过我必须强调：合同上写了是卖房一方给钱，而不是我，买房一方。所以我现在被追
着要钱就更加无厘头了，完全不符合合同嘛。
【在 N**i 的大作中提到】
: 在美国，只要你在合同上同意给我钱，我不做你的经纪都可以向你白要钱，不给我我还
: 可以到法院拿合同告你。
: 但问题是，在美国，除了法律以外还有人的道德评判规则，一般情况下，开车的让行人
: ，行人让盲人。但不是说，盲人走到高速上让你开车撞死了是你的错。同样，在房子中
: 介的领域里，懂法律的经纪在出现纠纷的时候应该礼让不懂法律的客人，这才是双赢的
: solution。你想，她身为经纪要是告了客人传出去以后谁还敢跟她买房啊？弄不好被她
: 告了追着要钱，这样的事情没有一个客人喜欢听见的或自己遇见的。
|
l*****0
发帖数: 983 | 9 看大家争论了那么久，还是版大爷的说话一针见血。大家之所以争论是围绕张美女的人
品，其实好人也有做错事的时候，和人品无关。现在大家讨论的是张美女应不应该向
NOWNEW收取费用，或者NOWNEW应不应该付这笔费用。NOWNEW觉得不应该付，因为自己是
在不知情的情况下签的合约，而且自己买下的房子也不是张美女所属公司介绍的。问题
就出在这里了：
1.我们没办法判断NOWNEW有没有撒谎，NOWNEW真的在不知情的情况签的吗？如果他撒谎
，那他就是毁约，费用要付给张美女。
2.我们没办法判断BLUESKY的经纪人有没有撒谎，如果这位经纪人骗NOWNEW签字，还告
诉张美女客户毁约，让张美女追讨这笔费用和打官司，那么这位经纪人的人品就很有问
题了。如果张美女包庇下属，纵使赢了官司，却怕也坏了名声。
，
【在 N**i 的大作中提到】
: 在美国，只要你在合同上同意给我钱，我不做你的经纪都可以向你白要钱，不给我我还
: 可以到法院拿合同告你。
: 但问题是，在美国，除了法律以外还有人的道德评判规则，一般情况下，开车的让行人
: ，行人让盲人。但不是说，盲人走到高速上让你开车撞死了是你的错。同样，在房子中
: 介的领域里，懂法律的经纪在出现纠纷的时候应该礼让不懂法律的客人，这才是双赢的
: solution。你想，她身为经纪要是告了客人传出去以后谁还敢跟她买房啊？弄不好被她
: 告了追着要钱，这样的事情没有一个客人喜欢听见的或自己遇见的。
|
S*****g
发帖数: 282 | 10 我觉的她要人签合同才代人看房就不大地道。要是她对自己的服务有信心干吗要人签合
同，要是没信心凭什么要人签合同？ |
|
|
w*****3
发帖数: 10 | 11 你没看懂。张玉清不是NOWNEW的agent. 。 如果你用 Microsoft software technician出
问题，你难道去做污点Bill Gate?
我在卖房。如果我不签合同， 谁都不会帮我的。哪怕free, 合同也的签。 保护双方。这是美国。法制国家。买卖房子是大事。
|
h***n
发帖数: 80 | 12 路过看看，不懂装懂一下！
1. 同情楼主，高高兴兴买了豪宅，却惹了官司。搁谁也不爽。
2。读了楼主的故事，觉得经纪要钱的理由 和 楼主的理解是不一致的。
楼主在讲“房产经纪是否可以向购房者收取费用”。
而经纪是想得到楼主买房后该产生的 买方经纪佣金。
本来这个钱是该 卖方支付（大多数情况）。 但买主用了其他经纪，而且又因和前面一
个经纪签了 "exclusive agency contract" . 就出现1个佣金， 2个经纪的局面。新来
的经纪在 Transaction 中就把佣金拿了。前面的经纪就根据签"exclusive agency
contract" 来找楼主要Ta认为Ta该得那个佣金.
所以，房产经纪并不是向购房者收取费用， 而是在向Breached Contract 的楼主寻
求赔偿。
3. 如果经纪在Sign contract 时有欺骗的行为，只要有证据，楼主就会赢。不然白纸
黑字， 逃掉很难。 |
l*******3
发帖数: 18 | 13 大家应该 move on. 这个话题 bring back to discuss a few times by NOWNEW.
NOWNEW 也许有自己的想法和目的。但是我已感到累了。 I don't like cry baby
because cry baby always trys to get more milk. |
S*****g
发帖数: 282 | 14 卖房子要签合同每个agent都一样，买房子出了她我还没听过那个朋友的agent是签了合
同才代人看房的。
我很同意NOVI说的，懂法律的经纪在出现纠纷的时候应该礼让不懂法律的客人，这才是
双赢的solution。毕竟他也就是浪费了些时间。可这也是做agent因该expect的
overhead。没必要弄到打官司。她也许是想让别的客人看看要是沾了她又不想用她了是
什么下场。可是这么做对他自己有什么好处呢？ |
h***n
发帖数: 80 | 15 同意，应该礼让！
经纪一年带几百人看房， 多个少个应该没啥影响。
【在 S*****g 的大作中提到】
: 卖房子要签合同每个agent都一样，买房子出了她我还没听过那个朋友的agent是签了合
: 同才代人看房的。
: 我很同意NOVI说的，懂法律的经纪在出现纠纷的时候应该礼让不懂法律的客人，这才是
: 双赢的solution。毕竟他也就是浪费了些时间。可这也是做agent因该expect的
: overhead。没必要弄到打官司。她也许是想让别的客人看看要是沾了她又不想用她了是
: 什么下场。可是这么做对他自己有什么好处呢？
|
L*********4
发帖数: 251 | 16 楼主是站卓说话，腰不疼。 多少人在sale and marketing area are killed by
overhead. 俺亲戚在德州, sale还不一定能cover expense. 更不用说养家糊口。 不
信你试试做sale or marketing position. 很不容易。 |
S*****g
发帖数: 282 | 17 呵呵，是不容易，可是谁的钱是容易的呢？买房子的人的钱难道就比agent来的容易？
而且如果时间真得这么值钱那打官司的时间又不怕浪费了？何必呢，我觉得这件事儿还是张
在厚道点，得饶人出且饶人吧。 |
L*********4
发帖数: 251 | 18 我读不懂CASE? 应该是买方-NOWNEW先告的吧。--Board of Realtor.
查了和蓝天的court case. 这是第一桩。
我同意和气生财。 有时间打官司，不如多工作。 官司花时间花钱。 |
S*****g
发帖数: 282 | 19 到BOARD complain 一下和到法庭时一样的吗？NOWNEW complain的原因就是觉得他不该
负这个钱吧。 这个我就不懂了，反正他们商量下自己解决了多好呢，何必浪费时间还
搞的那么难看，最后得益是那些lawyer |
N**i
发帖数: 3857 | 20 这是真话，现在密西根房子中介经纪真是不少，每人一勺，把一锅粥都掏稀了，大家都
吃不饱都不容易。做这种生意就要赶潮头，没人做经纪的时候你做经纪，大家一窝蜂的
做经纪的时候你做Broker，等大家赶到Broker的时候你做人寿了，大家拥到人寿的时候
你到国内拉团了，。。。千万不能在一个窝边吃草，早晚会吃完的。
【在 L*********4 的大作中提到】
: 楼主是站卓说话，腰不疼。 多少人在sale and marketing area are killed by
: overhead. 俺亲戚在德州, sale还不一定能cover expense. 更不用说养家糊口。 不
: 信你试试做sale or marketing position. 很不容易。
|
|
|
L*********4
发帖数: 251 | |
N**i
发帖数: 3857 | 22 Lawyer不见得会得益，像这种打不赢的官司Lawyer都不见得想打。
因为即使sign了Exclusive Agent的协议，也没有说终止协议要赔多少。更没有说买主
必须在协议的有效期内买下一栋房子，让经纪有中介的收入。没有“标的”，法官是不
会判买主罚钱的，因为他没法判定应该罚多少。
【在 L*********4 的大作中提到】
: 哈哈。Lawyer 得益！
|
L*********4
发帖数: 251 | |
I*******n
发帖数: 291 | 24
话不能完全这么说吧，我觉得签合同这种事情，这是一个mutual commitment的问题。
话说如果人类对他们的LD都特有信心，觉得他（她）一辈子都会跟你在一起，
那干啥那么多人还要领个结婚证？不就是白纸黑字会让人有放心的感觉么？这种
感觉有时候双方都需要。
而且说实在的，我觉得这跟信心也没太大关系。
我觉得sign了这个exclusive agent的contract，如果有好deal出现，尤其是那些
只在realtor内部传的好deal, agent自然会先通知和她有exclusive agent contract
的客户了。谁都是先照顾和自己有commitment的客户。。你跟她没commitment, 人家
凭什么把好deal先告诉你呢？人之常情。
话说回来，有时候好房子好deal很多都是还没上公开网站就已经被人拿下的。
这就跟婚姻是一样子的，你看那些上公开网站征婚的人，有多少比例是条件很好的？
大部分条件好的，不都是早之前就被人私下抢走了？
不好意思，扯远了。
但是我觉得如果不喜欢签exclusive agent contract很长时间，就像我的情形，你可
以要求是si
【在 S*****g 的大作中提到】
: 我觉的她要人签合同才代人看房就不大地道。要是她对自己的服务有信心干吗要人签合
: 同，要是没信心凭什么要人签合同？
|
I*******n
发帖数: 291 | 25
我同意novi，lemon00和huren说的，楼主似乎都没把自己的case搞明白，
看TA的帖子：
>发信人: nownew (请小心AA MI蓝天经纪Bluesky Realty), 信区: Michigan
>标 题: Re: 房产经纪是否可以向购房者收取费用
>发信站: BBS 未名空间站 (Tue Aug 10 23:08:08 2010, 美东)
>
>嗯，明白您的意思。就是经纪人不应该随便告客人。不然别的客人看到了会担心。
>
>【不过我必须强调：合同上写了是卖房一方给钱，而不是我，买房一方。所以我现在被追
>着要钱就更加无厘头了，完全不符合合同嘛。】
看完TA说的最后一句话，我就觉得这个人是晕乎的状态。人家管你要的钱根本就
不是这个钱啊！
如果你买房子成交，当然是seller那边付佣金！！buyer和seller agent各3%。
这个前提是你和你original buyer agent A合作买了这个房子，那么是seller那
边付你buyer agent A 的佣金。这是没什么疑问。
但是，你用了agent A 带你看房（还跟A签了那个合同，不然你就别签），最
【在 h***n 的大作中提到】
: 路过看看，不懂装懂一下！
: 1. 同情楼主，高高兴兴买了豪宅，却惹了官司。搁谁也不爽。
: 2。读了楼主的故事，觉得经纪要钱的理由 和 楼主的理解是不一致的。
:
: 楼主在讲“房产经纪是否可以向购房者收取费用”。
: 而经纪是想得到楼主买房后该产生的 买方经纪佣金。
: 本来这个钱是该 卖方支付（大多数情况）。 但买主用了其他经纪，而且又因和前面一
: 个经纪签了 "exclusive agency contract" . 就出现1个佣金， 2个经纪的局面。新来
: 的经纪在 Transaction 中就把佣金拿了。前面的经纪就根据签"exclusive agency
: contract" 来找楼主要Ta认为Ta该得那个佣金.
|
n****w
发帖数: 2379 | 26 嗯呐，说白了，如果合同上说，如果客户要终止合同要赔多少钱多少钱，我一定赔了。
不过合同上啥都没写要赔，有写了经纪向卖方要钱。这个法理上来说，向我要钱是不是
勉强了一些？？
【在 N**i 的大作中提到】
: Lawyer不见得会得益，像这种打不赢的官司Lawyer都不见得想打。
: 因为即使sign了Exclusive Agent的协议，也没有说终止协议要赔多少。更没有说买主
: 必须在协议的有效期内买下一栋房子，让经纪有中介的收入。没有“标的”，法官是不
: 会判买主罚钱的，因为他没法判定应该罚多少。
|
n****w
发帖数: 2379 | 27 这个case我读过了。不知道appeal结果如何，但是疑点很多，比如：
1，客户是否有通知经纪终止合同？还是在没有通知的情况下找了别的经纪？
2，合同上是不是写了客户要付款？就好象Novi在“新手买房时要注意的几个问题”一
文中提到的第一点。如果写了提前终止要赔三千，那是合情合理。如果没写，那问题就
来了。
3，法官为什么判断是三千？不是四千也不是二千？这个根据在哪？为什么不干脆来个
三万岂不是 更好？
懂法律的同学来解释一下？这个案例也许是真的，不过实在站不住脚。
【在 L*********4 的大作中提到】
: http://www.hargisharpold.com/Recent%20Broker%20Cases.htm
: See case number 3.
: Lawyer 得益。
|
n****w
发帖数: 2379 | 28 嗯呐，在我收到的信和看到的Jade Zhang张玉清的支持者的文章中，左一个我可能被人
利用了，右一个说我别有用心。。。
再来一个一小撮不明真相的群众，就是一篇完美的新华社通稿了。
【在 l*******3 的大作中提到】
: 大家应该 move on. 这个话题 bring back to discuss a few times by NOWNEW.
: NOWNEW 也许有自己的想法和目的。但是我已感到累了。 I don't like cry baby
: because cry baby always trys to get more milk.
|
I*******n
发帖数: 291 | 29 我对你这个case还真是蛮关注的。
真不知道在合同上啥都没写的情况下，法官会怎么判。
【在 n****w 的大作中提到】
: 嗯呐，说白了，如果合同上说，如果客户要终止合同要赔多少钱多少钱，我一定赔了。
: 不过合同上啥都没写要赔，有写了经纪向卖方要钱。这个法理上来说，向我要钱是不是
: 勉强了一些？？
|
I*******n
发帖数: 291 | 30 别激动。可不是大家都这么说的，我就没说你被人利用or别有用心，不过在这个case
中，你好像是把人家管你要的钱和seller付给buyer agent的佣金这两个概念给搞混了。
最后还是看法官怎么判，这才算是个有道道的说法。
【在 n****w 的大作中提到】
: 嗯呐，在我收到的信和看到的Jade Zhang张玉清的支持者的文章中，左一个我可能被人
: 利用了，右一个说我别有用心。。。
: 再来一个一小撮不明真相的群众，就是一篇完美的新华社通稿了。
:
:
|
|
|
n****w
发帖数: 2379 | 31 嗯呐，我也很感兴趣。总不能无中生有吧。
反正我毛都不掉一条，就等着看法官怎么判吧。
【在 I*******n 的大作中提到】
: 我对你这个case还真是蛮关注的。
: 真不知道在合同上啥都没写的情况下，法官会怎么判。
|
n****w
发帖数: 2379 | 32 非常感谢安慰。我也没有激动，只是觉得搞笑而已。
我只是一片好意希望能把自己经历过的事情说给大家分享一下，大家觉得有必要就小心
些，觉得我胡说就忽略，如此而已。
也谢谢一些朋友的意见和安抚。怎么说都好，像你说的，看法官怎么判吧。
非常感谢非常感谢。
了。
【在 I*******n 的大作中提到】
: 别激动。可不是大家都这么说的，我就没说你被人利用or别有用心，不过在这个case
: 中，你好像是把人家管你要的钱和seller付给buyer agent的佣金这两个概念给搞混了。
: 最后还是看法官怎么判，这才算是个有道道的说法。
|
B****n
发帖数: 1404 | 33 好大一个坑啊
还是这位路人明白，是这么个道理
人品和法律是两码事
不能指望经纪人人品好就赖掉合同，这是很多国人最容易犯的错误
【在 h***n 的大作中提到】
: 路过看看，不懂装懂一下！
: 1. 同情楼主，高高兴兴买了豪宅，却惹了官司。搁谁也不爽。
: 2。读了楼主的故事，觉得经纪要钱的理由 和 楼主的理解是不一致的。
:
: 楼主在讲“房产经纪是否可以向购房者收取费用”。
: 而经纪是想得到楼主买房后该产生的 买方经纪佣金。
: 本来这个钱是该 卖方支付（大多数情况）。 但买主用了其他经纪，而且又因和前面一
: 个经纪签了 "exclusive agency contract" . 就出现1个佣金， 2个经纪的局面。新来
: 的经纪在 Transaction 中就把佣金拿了。前面的经纪就根据签"exclusive agency
: contract" 来找楼主要Ta认为Ta该得那个佣金.
|
