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发帖数: 21396 | 1 谢国忠：中国房地产已经进入熊市 将持续五年
来源：每日经济新闻 作者：张敏
◆中国房地产已经进入熊市，将持续五年时间
◆一线城市房价会大跌，中小城市可能创新高
◆中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好
这一轮房地产调控的力度和时机，出乎很多业内人士的预料。
9月29日，多个部委联合出台"新5条"，将首套房的首付款比例调整到30%以上，同
时暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
10月7日，上海出台地方新政，要求每户居民只能新购一套商品住房（含二手存量
住房），并强调积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
新政一出，众说纷纭。尽管多为市场利空条款，但不少业内人士认为，在尚未加息
的情况下，房地产市场的资金仍然充足，房价长期仍然看涨。
此时，玫瑰石顾问公司董事、独立经济学家谢国忠却发文称，"未来五年大城市房
价平均跌一半"。其文章称，当泡沫泄气的时候，房价必须下降到工资和投资收益可以
支撑的水平；并认为，投机者已成"冷水锅中的大闸蟹"，需及时撤离。
昨日（10月10日），《每日经济新闻》记者独家专访谢国忠，其从投资收益、市场
泡沫、宏观经济等多个角度阐释近期的新政和房地产市场。他认为，本轮调控政策将压
住泡沫"最后的爆发"，并使泡沫慢慢缓解。
每平方米单价不超两月工资
《每日经济新闻》（以下简称NBD）：您预言未来5年大城市房价将下降一半，做出
这个判断的依据是什么？
谢国忠：从信贷政策上看，政府仍然没有放宽二三套房的贷款限制，最有潜力的买
房者受到了管制。这些买房者并没有足够的现金，主要依靠贷款买房，因此，房价已缺
乏上涨的动力。另外，在人民币汇率的争论中，货币流动性也在收紧。中国已进入房地
产熊市，将持续五年时间。
在这种情况下，就要看投资的现金回报。现在没有了涨价的预期，租金回报率和收
入房价比，就变成了决定性因素。我认为每平方米的单价不应超过两月的平均工资。
NBD：从租金回报率上看，您认为正常的水平是多少？
谢国忠：中国的房子有70年的使用权，所以每年约有2%的折旧率，加上很多房子的
质量不好，折旧率有可能达到3%。所以，如果投资回报率在2～3个百分点，就等于零回
报。
我认为正常的租金回报率应该在5%以上，美国是7%，德国、日本也都在7%以上。当
然，在工资涨得快的城市，房租回报率可以低一些。但考虑到3%的折旧，5%的回报率是
应该的。
楼市泡沫将慢慢破灭
NBD：您一直认为中国房地产市场存在泡沫，这个泡沫是怎样形成的？
谢国忠：主要由于货币供应。从2002年开始，中国的货币供应就上升很快。其原因
是：美元进入熊市，引发了人民币的升值预期，并引起货币的供应大幅上升，当时中国
既能印大量钞票，又不升值，这又进一步加速了货币的供应。
货币供应的第一次传导是通过房地产市场：地方政府通过土地市场把钱截下来，做
各种投资，还有很多变成灰色收入。过几年后，剩下的钱回到实体经济里面，并引发我
们现在看到的通胀。这其中，房地产的通胀是最大的。
NBD：这轮的房地产调控，能不能挤出泡沫，需要多长时间才能挤出？
谢国忠：如果一个泡沫大到没有钱去支撑它，它就会自己爆炸，就像1997年中国香
港地区、2007年美国发生的一样。这一轮政策的针对性很强，可以把泡沫"最后的爆发"
压住。
中小城市房价仍有上涨空间
NBD：按照您的观点，在这轮调控过后，一线城市房价会大跌，那么中小城市的房
地产市场将怎么走？
谢国忠：中小型城市其实是在炒概念，就像蓝筹股炒完了去炒小股票一样。开发商
买不起大城市的地，就转向中小城市，并通过买地把钱注入到这个地方，推动经济运转
和房价上涨。
但长远来看，人都是向大城市走的，中小型城市的房地产是没有投资价值的。正常
情况下，纽约市中心的房价与一小时车程的郊区相比，相差10倍。
NBD：这样的话，中小城市的房价还有没有上升的空间？
谢国忠：去年年底及今年年初，一线城市迎来了房价的高点。我原来以为房价还能
再创新高，现在看来不可能了。相比之下，中小城市的房价有可能创新高。就像股指高
点过后，小股票还有可能上涨。这是炒的概念，不是价值的概念，两者的价值无法相提
并论。
加息应以实际情况作判断
NBD：针对近期的经济形势，您在上个月接受采访时认为10月份会加息，现在您是
否还持有这种观点？
谢国忠：实际上，银行间同业拆借市场的利息已经涨了很多；同时，包括公积金贷
款在内的贷款利息也在涨；另外，由于老百姓存款意愿下降，存款竞争激烈，存款利息
也在上涨。我们的判断应该基于实际情况，而不是政府是否宣布。
NBD：这一轮调控过后，对其他领域的投资和整个宏观经济会带来哪些影响？
谢国忠：中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好。房地产的价格没那么高了，
政府手里的钱就会少了，政府花钱就会得到限制。一些地方政府投资冲动的背后是收入
，如果不解决这个问题，经济转型就会很困难。 | l**s
发帖数: 9490 | 2 报告小破猫，他说加息了，又
【在 t*******y 的大作中提到】
: 谢国忠：中国房地产已经进入熊市 将持续五年
: 来源：每日经济新闻 作者：张敏
: ◆中国房地产已经进入熊市，将持续五年时间
: ◆一线城市房价会大跌，中小城市可能创新高
: ◆中国经济增速会放慢，但经济的增长将变好
: 这一轮房地产调控的力度和时机，出乎很多业内人士的预料。
: 9月29日，多个部委联合出台"新5条"，将首套房的首付款比例调整到30%以上，同
: 时暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。
: 10月7日，上海出台地方新政，要求每户居民只能新购一套商品住房（含二手存量
: 住房），并强调积极做好房产税改革试点的各项准备工作。
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