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发帖数: 1579 | 1 核心提示：美国的房子是用来住的，而不是用来投资的。普通家庭在住房上的开销占总
收入的34%，大多数家庭一生换来换去也就拥有一所住房。到30岁时55%还是租房的，平
均还清房贷年数是29年，还有29%的人到70岁都没还清贷款。而中国完全相反，富人不
断囤积住房，直到今天公务员和大型国企的员工还在以远低于市场价购进第二套甚至第
三套住房，从而将房价推高到普通家庭不可承受的地步。同时中国城市发展是畸形的，
所有人都挤在在核心区，更使房价高企不下。
前言：此篇的数据全部取自美国劳工统计局最近的消费支出调查（2011年9月发布的关
于2010年度的数据）。住房是美国家庭消费的最大项，我将分几篇详细讲解。本篇首先
关注大家最关心的问题：美国家庭有多少是租房，多少有房贷，多少没有房贷，房子现
值，房贷金额和还贷年数。
1）普通家庭的住房消费支出
先澄清一个跟国内不同的支出即房屋贷款的本金支出不算消费，贷款利息才算。普通家
庭2010年在住房上的开销总共是 $16，557，占总消费支出的34%，其中直接的住所开销
占20%。这种消费结构是合理的，住房只是诸多必需消费的一种，尽管是最大的一项开
支。
美国银行放房贷的时候，一般遵循1/3原则，即住房的开销不能超过税前收入的1/3，不
然就不会贷款给你。同时一般房贷都有20%的首付，低于20%就必须付房贷保险。最近的
次贷危机就是银行严重放低要求，很多低首付甚至没有首付，不查收入或放宽贷款比例
，放了不少本来不该拥有相应住房的人入市。所有这些都是基于房地产不会降价的美妙
幻想中，将房子作为一种投资。在房价有所下降的情况下，不少人纷纷放弃贷款，最终
将美国拖入二战以来最大的经济危机。
其中住所开销是$9，812，占其中的59%。由于这是所有家庭的平均，既有房贷利息，房
产税，房屋维修，还有租房费用，以及旅游住的宾馆费用等。当然租房的没有房贷，房
产税及房屋维修（前面我讲到租房占34%，那么租房开销应该是2，900/34%=8，529）。
有住房的就没有租房费用，有的还没有房贷（有住房的是66%，那么这前几项开销是（3
，351+1，814+1，112）/66%=9，510）。在以后的文章里会对这分类开销进行更详细的
分析。
水电气等开销$3，660，占22%。其中包括电话开销 1，178。
居家开销 $1，007（包括看家，维护前后院，搬家，维护家用大的电器如冰箱，洗衣机
等，家用计算机维修，家具维修。还包括请人看小孩，幼儿学费，照顾老人，残疾人等
）。
居家用品 $612（主要是洗衣粉，洗衣水，清理房间/厕所的清洁剂，邮票，邮寄费用等
），
家具及设备 $1，467（包括购买和更新家具，家用设备，还包括家用计算机等，不含电
视，电话等娱乐设施，不包括任何维修费用）。 |
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发帖数: 1579 | 2 2）普通家庭的住房及房贷
从图中可以看出租房是34%，无房贷是24%，有房贷的是41%。平均房屋现值是15万5083
，而有房贷的房子要明显贵一些。
尽管人均GDP只有美国的1/10，中国家庭拥有住房的比例并不比美国低。即使在北京，
上海等超高房价的城市，拥有住房的家庭也超过2/3，同时房价远远超过普通家庭可以
承受的价格，这是很不合理的现象。别的地方不了解，许多在北京的公务员和大型国企
的员工2003年以前就有分配的住房，现在还以远低于市场价购进第二套甚至第三套住房
。不少北京原居民通过旧城区改造已经获取住房，有些闲钱进行投资。同时全国富人都
蜂拥到北京购房。所有这些将房价推得高高的，使得无房者（进城的农民，刚分配的外
地大学生以及北漂等）根本没法买房。
最近我看到不少对房市的抱怨，居然有不少人抱怨不能买第二套房。美国大多数家庭一
生也就一所住房，平均还清房贷年数是29年。中国这种情况已经远远超出其所处的经济
状况，房子已经不是用来住的，而是用来投资的。这种投机心理严重背离房地产的本质
，在某个时段必然崩盘。要想改变这种状况，就必须进行改革。一是提高拥有住房成本
，在全国范围内征收第一套住房以外所有住房的房产税，同时提高相应住房的贷款利率
。二是要严厉打击以权谋私，福利分房的行为。这样才能将房价降到合理的价位，在房
地产泡沫捅破之前消化掉。现在的限购政策是治标不治本，掩盖了权贵和既得利益阶层
已经拥有多个住房的事实才是高房价的根源。在位的头头脑脑，不要将这个定时炸弹留
给下一任，不然必将成为中华民族的千古罪人。
废话少说，回到美国家庭住房。房贷金额没有出现在支出报告里，所以这里是估计值。
美国的房子增长比较缓慢，前些年还因为次贷危机，很多房子还缩水。不过考虑所有的
住房房贷，我估计做房贷时候的房屋价值应该是现在的2/3（即房屋增值50%）。同时美
国最普通的房贷是首付20%，即房贷规模是当时房屋价值的80%。这样估计的房贷金额是
254，462 X （2/3） X 80% = 135，713。然后根据每年房贷本金的减少额，算出大约
要付清房贷的年数是29年（这包括已经付的年数，假如已经付了12年，那么还有17年）
，这也和我了解的情况符合。美国最流行的房贷就是30年贷款，在美国能十几年还清贷
款的只有亚裔，一般家庭经常是一辈子都在还贷款（这在后面还可以看到）。
在进一步的分析前，我需要引入两个因子，因为后面的数据没有将有房贷的和平均分开
列出，所以房贷金额及房贷本金是依据上面情况进行估计。
一是房贷金额因子： 13.5713/15.5083=0.8750996，
二是房贷本金因子：（2，013/41%）/4，603=1.0666426。简单的还贷年限算法就是：
房贷金额/（（平均房贷本金/有房贷的百分率） / 房贷本金因子））或
（房贷金额 X 有房贷的百分率 X 房贷本金因子 ）/平均房贷本金 |
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发帖数: 1579 | 3 3） 不同年龄段住房及房贷
先说明一下，原始数据是按（家庭最年长的）25岁以下，25到35岁，35岁到45岁等区间
，为简单起见，以各区间的中值30岁，40岁等来代表。
不难看出，租房是逐年减少，无房贷的也是逐年增加，但到70岁时有29%的还在还贷，
地地道道的房奴！从图中不难发现到30岁的时候大部分人是租房的，而不是已经购买住
房的。现在国内啃老族的出现，倾全家之力为小年轻购房的现象，不能简单的认为小年
轻不识时务，好高骛远。所有这些是基于房地产必将高涨的基础之上，不然就不会不顾
经济状况而买房。如果现在不买，将来更没有可能。这些问题不是年轻人的事情，也不
是老年人的事情，而是政府的事情。什么时候控制房价，让其合理增长才是根本。
年轻时买的房子很便宜，到四十岁房子接近平均值。一般美国家庭在同一个房子住7到
10年，随着年龄的增长，美国家庭会不断换房子，年轻时以小换大，年老是以大换小，
但每次都没有还清房贷，很多家庭一辈子都在还贷。这种消费习惯极大地促进房地产市
场和其他的消费。现在国内很多家庭将所有钱都投到房地产，根本没有钱进行其他消费
。房地产其实周期是很慢（那种快速增长，等泡沫破灭一切都从头来更糟糕），从而延
缓经济发展。这种发展不健康房地产的做法就是饮鸩止渴。
提醒一下，付清房贷的年数跟房贷金额，平均房贷本金以及有房贷的比例有关，具体算
法看前一节。这房贷年数不是指还要付多少年，而是基于本金和房贷金额算出这房贷的
年数，有可能已经付了5或者20年。 |
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发帖数: 1579 | 5 4）城市和乡村的住房和房贷
美国的城乡差别不大，但城市中心，郊区和真正的乡村还是有些差别。
城市中心住的都是穷人，乡村的人无房贷的很多。
但城市和乡村的房价差别不大，这也是需要国内城市规划者必须学习的。一般来说，城
市的大小跟交通工具有极大的关系。以前国内以自行车为主要交通工具，城市最大的范
围也就在20公里左右。现在有了地铁，汽车等高速交通工具，城市范围变得更大，但却
没有出现象美国这样的城市中心空心化，大部分人住在郊区的情况。
以纽约为例，99.9999%的美国家庭也是没法负担曼哈顿的房价（两三居室的房子就上百
万美元），但大家住在四五十公里以外的地方乘火车上班，也是很辛苦的，两头黑（出
门天黑，回家天黑）。不过郊区有大房子，环境优美，孩子有很好的教育，虽然辛苦但
是值得。
而在北京，离开中心市区，所有东西都会很快变差，环境，交通，教育等统统变得一塌
糊涂，甚至出现环北京贫困带。涿州离北京很近，房价跟北京根本不能比。行政条块划
分是限制城市发展其中最大的原因之一，将北京周边统统划到大北京市来管，只怕河北
不同意。
改革税收制度是根本，现在的税收体制是以公司为主体，即使是个人税收也是以公司所
在地进行征收。以个人收入税为主体，并且以居住地来征收可以很好地改善居住地的条
件。大家都挤在城市的核心区根本不是城市发展的方向，也不能解决房价高攀的问题。
我看大家都挤在北京四环以内，车开不了，地铁也挤不上，房子更别想，就连呼吸点新
鲜空气还要瞅着美国大使馆的监控器，可悲呀！不是大家可悲，是那些头头脑脑可悲可
恨，明明有办法就是不去干！ |
A*Q
发帖数: 1579 | 6 7）总结
最后呼吁一下抑制高房价，防止过快增长，使之回到合理的价位，同时改革城市发展方
向。
提高拥有住房成本，在全国范围内征收第一套住房以外所有住房的房产税，
同时提高相应住房的贷款利率。
严厉打击以权谋私，福利分房的行为。
改革税收制度，以个人收入及居住地为主征收税款，促进城市发展。 |
q******s
发帖数: 7469 | 7 显然胡扯，什么美国的房子不是被用来投资的。偶就有6套投资房。还有什么穷人住城
里，DC的KALORAMA那里你连一套两室一听的公寓都买不起。 |
A*Q
发帖数: 1579 | 8 你是牛人，只要不是用贪来的钱就行。就不要跟小老百姓较劲了。
如果你现在还在干这个，看看最近几年的股市就行。
全美国就DC还在涨，比比其他的投资，你认为好就行。
【在 q******s 的大作中提到】
: 显然胡扯，什么美国的房子不是被用来投资的。偶就有6套投资房。还有什么穷人住城
: 里，DC的KALORAMA那里你连一套两室一听的公寓都买不起。
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