A*Q 发帖数: 1579 | 1 【核心提示】最近网上出现不少关于中国各大城市合理房价的新闻和算法,说实在这些
作者即缺乏基本的统计知识,也不懂简单的经济常识,所采用的模型简陋不堪并且漏洞
百出。这里给出一个更为合理的模型算出各大城市真正合理的房价,或许不像它们那样
吸引眼球,却是大家考虑入市时真正合理的参考价格。
计算模型
我们依然采用各城市的人均可支配收入,但不是简单的乘以 2 (家庭人口数),再乘
以 6 (六年),最后除以80 (每户80平米的房子)。其原因是显而易见的:
1)平均家庭人口数不是2,采用2.5更合适。根据2010年人口普查的数据,北京平均每
户人口是2.45人,上海是2.5人。
2)这个算法根本没有考虑全国中心大城市和普通大城市的区别,在北京和武汉买房大
家可以认可的压力是完全不一样的。所以引入了加权系数。北京/上海是1.5,仅次于的
是广州/深圳/杭州/天津等是1.3,中心特大城市是1.1,其他大城市是1.0。
3)每户80平米的房子也不合理,100平米更为合适。
4)买房是长期的行为,多达十几二十年,必须考虑收入增长的因素。在发达国家人均
收入是很缓慢的增长,所以他们一般不考虑。象中国这样快速增长的国家,买房时已经
充分考虑了将来的增长因素,这既包括房价增长,也包括收入增长。以2006年和2011年
的人均可支配收入为例,北京2006年是 19978,2011年是32908,增长了65%。上海2006
年是20668,2011年是36230,增长75%。深圳2006年是 22567,2011年是36500,增长了
62%。所以这里将采用增长67%。
真正合理的房价模型是:
(2011年城市人均可支配收入 X 2.5 X 城市加权系数 X 收入增长系数 1.67 X 6) /
100
以北京为例,2011年北京人均可支配收入 32908,加权系数 1.5,那么在北京
真正可以考虑入市的房价是:32908 X 2.5 X 1.5 X 1.67 X 6 /100 = 12365 元/平米。
各大城市的数据
这里采用的收入增长系数是1.67,如果你认为你所在的城市达不到或超过,可以参考当
地2006年和2011年的数据。或者你认为当地的家庭平均人口数不是2.5,你也可以重新
计算。 |
A*Q 发帖数: 1579 | |
A*Q 发帖数: 1579 | 3 大城市真正合理的房价
补:每个人对合理房价的理解不一样,本篇文章只是一个引子,大家需要采用更复杂更
合理的模型来综合考虑,而不能一味的发泄自己的愤怒,因为房价是不可能降到那种简
陋并且漏洞百出的算法所得出的数字。 |
s***q 发帖数: 10585 | 4 阿Q谈霉国的数据非常在行,
用模型算国内的“合理房价”这种事情,不管是实际的专业外资炒房团,还是民科经济
学家,还是政府官员,都不敢提这个概念。
换句话,这种东西很dynamic,公说公有理,婆说婆有理。你要以事实为依据,所有做
预测的都有被打脸的时候
阿Q还是专心写霉国的情况吧
【在 A*Q 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 大城市真正合理的房价 : 补:每个人对合理房价的理解不一样,本篇文章只是一个引子,大家需要采用更复杂更 : 合理的模型来综合考虑,而不能一味的发泄自己的愤怒,因为房价是不可能降到那种简 : 陋并且漏洞百出的算法所得出的数字。
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t*****e 发帖数: 3544 | 5 我觉得阿Q的“合理的房价”X1.5 会比较靠普。比如广州,17000以下的市区楼没有卖
不出去的。
理由如下:
美国中位数家庭收入 $50000,税后$35000 (不算房产税),能贷到$150000 -
250000 (与利息双关),加20%首付,合理房价$200000 - 300000,符合市场数据。
再加上房产税,$2000 - 4000/年。相当于没房产税的$250000 - 350000的房价。也就
是税后收入的7 - 9倍。所以中国的合理的房价应是9年而不是6年。 |
A*Q 发帖数: 1579 | 6 已经10倍了,
1.67 ×6 =10.
在超大城市还要加权系数,象北京已经是15.
只能说现在房价超高。
【在 t*****e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我觉得阿Q的“合理的房价”X1.5 会比较靠普。比如广州,17000以下的市区楼没有卖 : 不出去的。 : 理由如下: : 美国中位数家庭收入 $50000,税后$35000 (不算房产税),能贷到$150000 - : 250000 (与利息双关),加20%首付,合理房价$200000 - 300000,符合市场数据。 : 再加上房产税,$2000 - 4000/年。相当于没房产税的$250000 - 350000的房价。也就 : 是税后收入的7 - 9倍。所以中国的合理的房价应是9年而不是6年。
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