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发帖数: 8912 | 1 导语: 南京市民政局日前提出鼓励中介机构开展”以房养老”试点业务以保障老年人生
活有切实收入。这种将住房反向抵押贷款用于养老的方式，历经十余年讨论终于进入实
践，但很难说在产权、市场、法规上已经准备就绪，此时的政府更像是将养老责任推给
市场的甩手掌柜而已。
以房养老也叫住房反向抵押贷款（倒按揭），简单说就是有这种意愿的老人，指房屋产
权拥有者，把房子抵押给银行、保险公司等金融机构，后者每月给房主发放固定资金。
房主去世后，其房产出售，所得用来偿还贷款本息。要探讨”以房养老”在现阶段的可
行性，无非是考察多年来制约这项试点展开的各种因素是否消除。遗憾的是答案并不乐
观。
一、以房养老只让孤寡老人老无所依
“养儿防老”观念下，老人的房产难以切割，而且留给子女才是最大保障
2010年中国城乡老年人口状况追踪调查数据显示，中国拥有自主产权住房的城市老年人
为79.2%，表明看来有大量城市老年人将是”以房养老”模式受益主体。但问题在于，
对房屋有自主产权的老人并非有绝对的处置权。在数千年”养儿防老”的传统观念下，
“遗产”与“养老”问题让中国两代人之间存在着彼此心照不宣的特殊权利义务关系。
“房产证上写的是老子的名，但房子肯定也是要留给儿子，不能丢掉。”“如果老了没
钱花，起码也有儿子养着。”一旦老人加入“以房养老”后，子女或将一无所有，这将
导致老人晚年难以获得子女们的情感关怀，多数老人认为这样的选择得不偿失。
银行对“以房养老”业务设置高门槛，有两套房的不需贷款，缺钱的没房抵押
中信银行于2011年10月在国内率先公布实施”以房养老”方案，考虑到风险的防控和按
揭到期后的退出问题，该行的”养老按揭”要求老年人或法定赡养人有多套房屋，其中
一套房屋用于抵押，便于房产处置，贷款期限也不得超过10年。业内人士指出这样的高
门槛实际很难找到合适的服务对象。既然有两套住房为什么要抵押贷款呢，为什么不卖
一套，拿现金养老呢？养老贷款只给十年，55岁开始办理住房抵押养老贷款，65岁就到
期了，真的需要养老时，没有钱了，房子也归银行了。
就算拿其他以房养老方案来看，其适用范围也是十分有限的。一方面，对于那些退休待
遇十分优厚的城市人口(如机关事业单位退休人员)来说，依靠不菲的退休金便足以养老
，根本就没有“以房养老”的必要；另一方面，对于那些没有自有产权住房如租住在廉
租房、公租房中的城市低收入人口来说，虽然他们确实有养老之忧，但是又根本没有条
件和资格奢谈“以房养老”。也就是说，有房子的人大多不需要“以房养老”，没房子
或者没产权房的人根本没办法“以房养老”，富家水浇不了穷家田，这是“以房养老”
最大的局限性所在。
“居者有其屋”的传统让即使孤寡老人也很少愿意将奋斗大半生的房子抵押给银行
排除上述条件，真正适合“ 以房养老”的就只剩下城市里那些退休金不够多，又拥有
产权房的人群，他们可能是独居或孤寡老人，或膝下无子女、子女定居国外的老人，这
些老人没有继承等问题。但即使这类老人也担心，一旦签订协议，即失去了对房屋的所
有权，落入“没房也没钱”境况。要知道买房子的观念在国人心里是何其根深蒂固，房
子对一个家庭的意义绝不只是简单的居住环境。特别是辛苦一辈子的老人，很少会愿意
临到头再把自己奋斗的成果交给银行，跟银行“借钱”生活。
二、产权到期时老人将一无所有
住宅70年使用权限制下，老人出售的房产使用年限将近到期，很难卖出好价格
谈及以房养老的障碍，多数分析认为最大的困难在于“住宅只有70年使用权”。如果一
个现在25岁的年青人，贷款30年，等到他退休时，房产所在的土地使用权已经出让了至
少37年以上，因为这其中还要包括开发商的买地、建房、出售这段时间在内。如果以房
养老的话，当老人年迈将房产抵押时，商品房的使用年限大都已经不多，而当老人身故
后，房子的使用年限更是所剩无几。将如此残缺的住房来出售很难卖出好价格，很可能
会出现产权到期时，人还活着钱却花光了的尴尬情况。
房屋产权到期后自动续期是否无偿尚不明确，银监会此前调研认为“以房养老”难推行
2007年出台的《物权法》虽然规定，“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，
但目前并没有任何规定能够明确，70年产权到期后，抵押房屋自动续期是否有偿，如果
存在续期费，这对金融机构而言将是一个巨大的未知风险。银监会此前展开的调研也不
容乐观，由于我国现有的制度——房屋产权70年，“以房养老”难以推行。如果是房价
上行期，保险公司或银行将房产收回后无非出租或出售，都可以获得相对稳定的现金流
，“以房养老”问题不大；但在房价泡沫破灭的时候，租不出去或卖不出高价的情况也
是可能发生的。
三、中国楼市风险高老人玩不起
中国楼市阴晴难测，房价涨太高养老者吃亏，房价持续下行金融机构不会做亏本买卖
“以房养老”的预设基本前提是，当一个人年老刚还清房贷时，他的房子仍足够值钱，
可以顺利地重新入市，并以高价出售给年轻一代的买房者，他才能拿到养老金。但现实
并不会如此理想，据专家推算，到2014年，老年人口总量和比例将首次超过少儿人口。
城市中老年人越来越多，年轻人增长缓慢，许多独生子女家庭变成二合一，年轻人不需
要再买房子，甚至许多因婚姻而节约出一套房子并把它推向市场。当这些房子和老人的
房子一起推向市场，将明显出现供大于求的情况，房价将很难长期维持“上行”，才是
不仅不能靠房子养老，反而白白养了房子。
即使不考虑房价下行的因素，中国泡沫隐现的楼市背景下，“以房养老”依然注定充满
风险。在北京上海等一线城市，一套房子动辄就上百万，很多人到60岁恐怕也还不上贷
款，60岁之后“人养房”都成问题，别说“房养人”了。如果涨速过快，则养老者要吃
大亏；如果价格形势急转直下，则银行机构又要当冤大头。业内人士称，以房养老的难
度在于，对国内房地产市场价格中长期走势、人均预期寿命等关键因素的难以预测。对
银行、保险公司等机构来说，“倒按揭”时间越长风险越大，他们对此项业务不积极并
非没有道理。
四、养老金亏空变相鼓励老人自寻出路
养老金万亿缺口持续扩大，号召以房养老就是用民众私人财产来弥补政府支出的不足
尽管各地在推进”以房养老”过程中，一直强调并不是替代目前的养老制度，只是作为
辅助和补充，养老金也不会全部来自房屋的抵押贷款。但在前述产权不明确、市场风险
高、传统观念难改的现实下，冒然将养老体制改革推给市场，热衷处置公民本就微薄的
私有财产，动机仍旧值得警惕。
由于1997年养老保险制度改革之时，政府没有承担相应的转制成本，个人账户中的资金
很多被挪用去发放退休人员的养老金，导致个人账户的空帐运行规模已超过万亿元大关
，而且这一缺口仍在迅速扩大。与此同时，少数拿着高额退休金的公务员阶层可以过着
衣食无忧的中等生活，而大多数普通企业退休职工，养老金只有退休公务员的几分之一
，他们只能生活在中低水平之下。而这些同样是新中国的建设者，不计报酬和代价为国
家贡献了一辈子。老了退休后，国家却给不了他们体面足额的退休收入。在这样的情况
下，作为社保政府主管的民政部门，反而号召推广所谓的以房养老，本质上就是想用老
百姓的住房产权来弥补政府养老支出的不足。
“以房养老”补不齐公共养老体系的窟窿，老人需要的不是“锦上添花”而是“雪中送
炭”
事实上，无论”以房养老”前景多么美妙，都不能脱离养老体制的改革和完善，也不能
成为养老保险缺位的推辞。因为全国养老保险基金在未来25年间将出现收不抵支的状况
；养老金的收支困难阻力重重；公共养老保障体系的覆盖面只占人口总数的15％；这三
大难题都不是”以房养老”能够解决的。而这些基本问题不能够妥善处理，”以房养老
”的探索就会显得无关痛痒，空中楼阁。毕竟，对绝大多数迟暮之年白发苍苍老无所依
之人，他们需要的不是“锦上添花”而是“雪中送炭”，最靠谱也最应该负起养老责任
的，除了有赡养能力的子女，就应该是政府出面担此重任。
结语：以房养老要保证有房没钱的愿意抵押房产，同时又要保证靠银行贷款能安度晚年
；既要保证能够买得起房，同时也要保证房价不往下降，这在中国几乎是不可能的事情
。制定这样的政策就是想尽办法靠窥视民众钱包来填补养老亏空，基本和小偷没什么两
样。（出品：网易新闻另一面，编辑：鲁欣） |
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