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发帖数: 61690 | 1 “10年了，我还是买不上房，这是为什么？”和买了房的朋友一起谈到房子时，姜晓
明常常会这么问。
有这种疑问的可不是他一个人。10年的房价飞涨，既有投资投机因买房而暴发，也
有开发商和地方政府赚得盆满钵满，也有很多落寞的人始终买不起房。
10年间，被两只手操控着的房价一路高涨，令很多人可望而不可即。一只是看得见
的手即政府调控，一只是看不见的手即市场。而这样翻天覆地的变化，在创刊10年的《
中国经济周刊》中留下了深刻的印记。
不变的十年——“望房兴叹”
那还是10年前。
江苏的姜晓明来到了北京工作，那时他的月收入是2500元，年收入3万元，他的年
收入比北京城市居民人均可支配收入还高。北京市政府公布的数据显示，2004年北京城
市居民人均可支配收入达15637.8元，比2003年增长12.6%。
这一年，北京二环和三环之间的房子的价格多在6000元/平方米左右，而2004年一
季度，北京全市住宅销售均价为5826元/平方米。以姜晓明的收入来看，他一年的收入
在北京三环左右还能买上5平方米，换句话说，还能买个厕所。
当时，我国部分城市的房价已经开始出现上涨的势头，但是很显然，那个涨势相对
还比较平缓。
不过房价的上涨还是入选2004年《中国经济周刊》评选出的十大民生经济新闻：据
国家统计局月度统计报告显示，2004年1—11月，我国商品房平均销售价格为2759元/平
方米，同比上涨12.5%。
那是大涨的前夜，有人信誓旦旦，有人充满怀疑。有的人出手，有的人迟疑。多种
因素之下，姜晓明没有加入买房大军。当时《中国经济周刊》的报道写道：房子仍是老
百姓一生最简单的渴求，无数缺房户在幻想，何时房子能像家用电器那样，出现供过于
求后的价格下降。?
2004年年初，地产大亨SOHO中国有限公司董事长潘石屹在不同场合多次表示，2004
年北京房价肯定要涨。潘石屹认为，北京市政府从2003年12月3日即停止了所有立项、
规划土地的审批，1月9日正式下发文件停止房地产开发项目的审批，这就造成了土地供
应的断代。
潘石屹说，在需求量稳定增长的北京市场，供应量突然减少，价格势必会上涨。
不过当时也有人对这种说法提出质疑。全国工商联住宅产业商会一位负责人就向《
中国经济周刊》表示，房价上涨的说法是缺乏依据的。因为房价上涨的关键是二手房市
场的繁荣与否，现在上海的二手房已经占到整个房地产市场交易的50%，而北京的二手
房交易量还不足市场的10%，北京在短期之内不可能像上海等地一样形成炒楼现象，所
以价格不会在短期内炒高。
但在2004年年底，市场即给出了回应。《中国经济周刊》报道显示，2004年，近乎
疯狂的房价继续快速攀升，全国房价迅速上涨，其中北京上涨5%左右，上海上涨21%，
宁波上涨19.9%，天津上涨16.7%，南京上涨16.2%，重庆上涨15%，除北京之外，这些城
市均创出8年以来的最大涨幅。
到了2005年、2006年，房价上涨的势头仍未停止。以北京市为例，2004年一季度，
全市住宅销售均价为5826元/平方米，而到了2006年一季度，这个数据已经变成了7168
元/平方米，2006年三季度则更是达到了7825元/平方米。即使是一向被认为房价最高的
上海，在2005年也被北京反超。统计局公布的数据显示，2005年北京期房均价已经高出
上海27元/平方米。
时至今天，房价不带丝毫疲惫地一路上行。
国家统计局的数据显示，2013年1—11月份，全国商品房销售面积110807万平方米
，同比增长20.8%；商品房销售额69946亿元，增长30.7%，这意味着，全国商品房均价
为6312元/平方米，相比于2004年的2759元/平方米，全国商品房均价上涨了一倍多。
与此同时，北京的很多楼盘均价上涨均超过5倍，如北京东四环的珠江帝景、太阳
公元等项目。
就北京而言，2004年北京楼市均价为5000多元/平方米，目前均价则高达2万多元/
平方米，其成交均价近10年上涨到了3倍。对于姜晓明个人而言，虽然他的年收入也达
到了6万元，比之前翻了一倍，但是10年前他的年收入能在三环内买个5平方米的厕所，
而现在他要在北京三环内买房，买不了2平方米，现在，他只能更加地“望房兴叹”了。
“越调越涨”的怪圈
与狂奔的房价相比，“看得见的手”政府的调控手段也层出不穷。《中国经济周刊
》报道显示，早在2004年时，中央即着手调控房地产市场。
2005年3月5日，时任国务院总理温家宝在政府工作报告中明确提出，2005年“将重
点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”。
央行最先祭出货币政策这把利器：从2005年3月17日起，将现行的住房贷款优惠利
率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利
率的0.9倍。同时，对房地产价格上涨过快城市或地区，个人住房贷款最低首付款比例
可由现行的20%提高到30%。公积金贷款利率提高0.18个百分点。
尽管央行的调控举动在预料之中，但不少市场人士质疑不断：其一，此次房地产调
控并不是从紧缩开发商银根和土地供给上调控，而是从需求上调控；其二，房地产商对
此反应温和，老百姓却态度激烈。
2005年3月20日，时任央行副行长吴晓灵在公开场合澄清：央行的房贷新政正是为
了遏制房价上涨过快的势头，保护百姓购房。
但是，大学毕业后在上海工作的张婷婷(化名)2005年向《中国经济周刊》表示，她
对政府的调控政策有些失望。
在央行出手之前，上海的房地产紧缩政策已经先行。上海市政府规定，自2005年3
月7日起，个人购买上海行政区域内普通住房居住不满一年出售的，销售时按销售价减
去购入原价后的差额依5%的税率征营业税，同时，按应缴纳的营业税税额计算征收7%的
城建税、3%的教育费附加和1%的河道整治费。
上海市政府也宣布，对已经批准但两年以上仍未开工建设的工业开发区，要坚决收
回土地，加大土地整治力度。此举普遍被媒体解读为政府调控房价的开始。
然而政府的调控举措却遭到部分学者质疑。北京大学中国经济研究中心的一位专家
指出，宏观调控控制信贷和土地两个闸门，会导致房地产供给变少，进一步助长房价上
涨。事实上，2005年的上海、北京等多个城市的房价继续在上涨。
“房价到底降不降？看不准，还是再看看吧，说不准会有变化。但今年买房恐怕是
没戏了。”张婷婷沮丧地说。在北京工作的姜晓明也放弃了购房的念头。
2006年，建设部等多部门出台了调控措施，其中影响最大的莫过于“90/70”政策
。“90/70”政策是自2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑
面积90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70
%以上。
2007年9月27日，央行重拳出击，规定购买二套房必须首付五成以上，利率上浮1.1
倍。
楼市风向逆转。当年12月， 万科(000002.SZ)董事长王石 (微博)公开表示“楼市
拐点已经出现”，与此同时万科在全国范围内扛起降价大旗。2008年3月，潘石屹抛出
“百日剧变论”，预计楼市将降至冰点。与一手新盘降价“快跑”相伴，二手房价也开
始“跳水”，主营二手房代理业务的中天置业、创辉租售、长河地产等地产中介相继爆
发经营危机，甚至携款潜逃。连涨几年的楼市终于出现价格松动。
2008年9月国际金融危机爆发，为扩内需保增长，我国的楼市调控风向发生了变化
。2009年，许多楼市调控政策出现了松绑，比如房贷首付下调，房贷利率下调。房地产
市场就此开始反转，2009年、2010年、2011年这几年出现了房价快速上涨。
针对这种情况，中央再次开始从紧调控。2009年起，国内保障性住房体系建设开始
启动。已有数据显示，2009年至2011年年底，全国共开工建设城镇保障房2100多万套，
基本建成1100万套。保障性住房覆盖面从2008年不足4%提高到11%。但目前保障房仅部
分解决了居民的安居梦想，短期仍难平衡市场需求。
2010年4月国务院下发“国十条”，这被业内戏称为“史上最严楼市调控政策出台
”。其中规定，第二套住房的首付款比例不得低于50%，房价过高地区可暂停发放第三
套房贷；调整住房供应结构，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不
低于住房建设用地供应总量的70%；确保完成2010年建设保障性住房300万套，各类棚户
区改造住房280万套的工作任务。
2011年调控再次升级，北京等地出现了针对外地人纳税满5年才能买房的最严限购
政策。而在上海、重庆，房产税试点拉开帷幕，重庆针对高价盘和别墅，开始征收房产
税。
2013年3月1日，国务院再次公布楼市调控细则，进一步提高第二套住房贷款的首付
款比例和贷款利率；个人售房严格按转让所得的20%征税。不过，这一次调控中的亮点
政策“二手房”出售征20%所得税的政策只在北京等地落实，全国大部分城市并没有严
格落实。
市场一怔之后，从2013年5月，房价再次走势坚挺，楼市依旧没有走出一边调控、
一边上涨的怪圈。
地产商的“转型”
在政府调控的巨大压力之下，房地产开发商也在经历转型阵痛。
2006年底，一时间在地产市场上叱咤风云的顺驰集团倒掉了。断裂的资金链让顺驰
创始人孙宏斌的地产霸业梦碎。从2003年到2004年上半年，顺驰可谓全国到处“开花”
，在超常规扩张的过程中，引来业界对顺驰的关注和议论，其中对顺驰资金链的质疑最
为突出。
2004年，《中国经济周刊》记者打通顺驰北京地区新闻中心的电话，几经周折，电
话转给了北京地区一位杨副总，他表示，顺驰的资金来源是多渠道的，资金链绝对没有
问题，主要是靠快速销售、快速回笼资金实现资金链的正常运转。另外，合作伙伴的钱
和金融机构的融资也是顺驰资金的一大来源，所以外界对顺驰资金链的担忧是多余的。
但他表示不方便回答更多的问题。
但一位业内人士却质疑说：“那就是挪东墙补西墙，利用不同项目进程之间的时间
差，通过资金在多个项目之间的调配，来保证资金链不至于断裂。用一个形象的比喻，
这是在玩现金杂技。”
最终，在政府持续紧逼的调控下，顺驰的资金链持续紧张，2006年，顺驰(中国)55
%的控股权以12.8亿元的超低价转手香港路劲基建。
令人吊诡的是，随着金融危机的爆发，2008年底国家出台一系列经济刺激计划后，
2009年房价再次走高，让许多开发商的资金流变得充裕，许多本来已经资金链紧张的开
发商重获生机。
顺驰创始人孙宏斌事后就说，其实在当年，顺驰绝对是贱卖了，“从市场后来的发
展来看，假如我再挺过一两年，那顺驰的情况将大为好转。”
2013年孙宏斌卷土重来。如今身为融创中国(1918.HK)董事长的他，在土地市场十
分激进。2013年9月4日，融创中国以7.3万元/平方米的价格夺得北京农展馆地块。根据
《中国经济周刊》封面报道《2013中国地王图》的统计，农展馆地块的单价不仅是2013
年北京乃至全国的最高价，更是2004年土地出让制度改革以来的最高单价地王，也是最
近20年来成交单价最高的一宗地。
“我其实不是一个激进的人。江湖上都说我激进，我真的不是一个激进的人，我骨
子里是一个偏理性的人，厌恶风险。朋友说人有不知死和不怕死之分，我应该是不怕死
的。”孙宏斌如是说。
但是，随着房价、地价的上涨，有开发商对目前的经商环境深感不满。如华远地产
董事长任志强屡屡抱怨，地价太高，买不起。最终，华远地产只得败走一二线城市，转
战二三线城市。
而且，见惯市场跌宕起伏，有着“小超人”之称的李嘉诚，其旗下长和系(长江实
业与和记黄埔)则在中国抛售物业。2013年，长和系宣布，成功以超30亿港元的价格出
售位于广州的西城都荟广场。
这在地产界引起了较大震动，以至于很多业界人士认为，房地产行业并不会迎来新
一轮狂欢，而是在衰落前最后的狂欢。王石就在微博上评论道：“精明的李嘉诚先生在
卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”
但也有开发商对未来的地产市场表示乐观。当选2013CCTV中国经济年度人物的绿地
集团董事长、总裁张玉良告诉《中国经济周刊》，十八届三中全会提出了深化改革的方
向和具体思路，这将形成经济的持续利好。对于中国未来，无论是经济结构调整的需要
，还是新型城镇化的需要，都需要城镇化。“房地产开发企业仍是城市建设开发的主体
成员之一，是城镇化的重要力量。在城镇化过程中，企业应发挥参与、建议的作用。我
认为，未来10年，房地产企业，尤其是龙头企业仍大有作为。”
不管开发商目前是否如履薄冰，但残酷的现实是，姜晓明有些后悔了，假如当年听
了开发商的话，买了房，现在的生活是不是不一样了呢？
早在2005年第一期的《中国经济周刊》中，房地产业被评为十大暴利行业之首。
当时房地产业当选的推荐词是：“没有哪一个行业的绝对利润值，能挑战中国的房
地产业的暴利，没有哪一个行业的利润，能超过房地产业的暴利。2002年进入《中国百
富榜》的房地产大亨为25人，2003年为35人，2004年为45人。2004年，近乎疯狂的房价
继续快速攀升，涨幅高达13.4%。”
这样的推荐词，至今听起来也如芒在背。不管如今的地产业是否还有如此的高利润
，但中国百姓的安居梦想还需时日方能实现。而这有待于政府的宏观调控，市场的健康
发展还有开发商的理性开拓。
记者手记
最好的年代，最坏的年代
刘德炳
对于房地产而言，毫无疑问最近的10年是最好的年代，也是最坏的年代。
说最好，是因为有人在这10年通过房子实现了崛起，收获了荣光；说最坏，是真正
的有些人或因为资金的限制，或因为政策的限制，他们10年前买不上房，10年后依然。
即使从首都北京来看，这里有中国最贵的房子，临湖、顶级配置、核心区、中西合
璧，一平方米卖到了天价。同样在这里，还有人住在棚户区，有人挤在狭窄的房间蜗居
，甚至有人居住在木板屋里。
最让记者感喟的是，今年媒体曝光出来很多人住在热力井里面，而且记者记得，
2010年时，由于房价太高，房租太贵，甚至有人用新型建筑材料制作了一个蛋屋，一个
蛋，一张床，度过一天又一天。
房价涨势不停，房地产绑架了中国经济，甚至损害了中国经济的潜在增长能力，这
都是实实在在的事，再不做出真正的改变，失去的只会比上面那些内容更多。
有幸的是，随着十八届三中全会的召开，中央再度强力发声，继续改革开放，并且
，陆陆续续地推出了一些实际的政策，其中有些政策看似距离房地产很远，但却大有深
意，如果真正执行，谁说房价只涨不跌？
希望这些希望，能照进现实，实现百姓的安居梦住房梦。 |
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