t*c 发帖数: 6929 | 1 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼,
近日,中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。
对外都宣称,根据每年租金收入,都有5%的投资回报率。
但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额,比如
中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑,除以投资的
8亿英镑就是5%, 真的是这样吗?
这么一个大楼难道不需要支付保养,维修,管理和法律费用?
难道不需要聘请专业管理公司管理?难道不需要支付由当地政府厘定的
高额的地产税?这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税?
这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上,
而一般在40%左右。那么这类投资的实际收益已远低于
银行存款利息,一有不慎,甚至有可能亏损经营,一如
当年三菱地产买的洛克菲勒中心,年年亏损,最后折价抛售,
使三菱地产损失了60%的资本,到现在还有气无力。
而且这两座大楼都是老楼,需要全面翻新才能维持出租水平,
而此类翻新常常以数亿计,而且英美商业地产的升值可能远不如
住宅,无论哪方面,这些投资从商业角度看都是让人匪夷所思!
难怪国内有人怀疑私人企业复星是利用投资向国外转移资金,
而国有企业中国人寿则是通过对外投资,由高层在国外侵吞
国家财产,否则,真的说不通! |
c*****g 发帖数: 21627 | |
w***u 发帖数: 17713 | 3 中国人对房地产的热爱,是不能通过理性分析,投入产出分析什么的。中国人对当地主
婆的梦想和渴望,是最持久,刻在基因里的,斗几年地主没有用,斗地主的是最渴望当
地主的。 |
r*****m 发帖数: 3619 | 4 银行地产这些汉奸,杀100遍不为过。
伦敦的地产税就是每年13%
而且中国的美金一直是不够用的,所谓1万亿的美债,就是写的白条。中国需要用美金
,还要到IMF 那里去借,已经借了8000亿。 |
t*c 发帖数: 6929 | 5 香港富豪就比较理性,
尽管他们也有实力,
尽管他们在香港有很多商业地产。
但他们在西方,罕有投资商业地产,
大部分是经营性服务企业,比如:
酒店,港口,娱乐和能源等。
【在 w***u 的大作中提到】 : 中国人对房地产的热爱,是不能通过理性分析,投入产出分析什么的。中国人对当地主 : 婆的梦想和渴望,是最持久,刻在基因里的,斗几年地主没有用,斗地主的是最渴望当 : 地主的。
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l******t 发帖数: 55733 | 6 有4万亿美金做抵押,我鳖应该借8万亿
【在 r*****m 的大作中提到】 : 银行地产这些汉奸,杀100遍不为过。 : 伦敦的地产税就是每年13% : 而且中国的美金一直是不够用的,所谓1万亿的美债,就是写的白条。中国需要用美金 : ,还要到IMF 那里去借,已经借了8000亿。
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c*****g 发帖数: 21627 | 7 对房地产热爱本身没错,房地产本身就是重要支柱行业
关键在于,华人在海外买地产,而不像阿三那样占有社会资源,结果就是光买地产
了,白白给疣太人交prop tax,倒贴嫖资,已经不单纯用“钱多人傻”来形容了
【在 w***u 的大作中提到】 : 中国人对房地产的热爱,是不能通过理性分析,投入产出分析什么的。中国人对当地主 : 婆的梦想和渴望,是最持久,刻在基因里的,斗几年地主没有用,斗地主的是最渴望当 : 地主的。
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h*****7 发帖数: 3192 | |
t*c 发帖数: 6929 | 9 总觉得这不是正常商业经营,
而是在作践资产。
【在 c*****g 的大作中提到】 : 对房地产热爱本身没错,房地产本身就是重要支柱行业 : 关键在于,华人在海外买地产,而不像阿三那样占有社会资源,结果就是光买地产 : 了,白白给疣太人交prop tax,倒贴嫖资,已经不单纯用“钱多人傻”来形容了
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m********5 发帖数: 17667 | 10 全都是买办腐败
用纳税人的钱去败,自己拿回扣
【在 t*c 的大作中提到】 : 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼, : 近日,中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。 : 对外都宣称,根据每年租金收入,都有5%的投资回报率。 : 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额,比如 : 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑,除以投资的 : 8亿英镑就是5%, 真的是这样吗? : 这么一个大楼难道不需要支付保养,维修,管理和法律费用? : 难道不需要聘请专业管理公司管理?难道不需要支付由当地政府厘定的 : 高额的地产税?这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税? : 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上,
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m********5 发帖数: 17667 | 11 你看看中投被查出来的问题就知道了
根本不是在正常经营,完全是给国外送钱,然后私人赚回扣
大陆的社保金肯定亏空得吓人
我打赌,10年后很多人根本拿不到社保金
所以现在大陆青年根本不想交社保,都是尽量能不交就不交
大陆的社会福利信用是负数
【在 t*c 的大作中提到】 : 总觉得这不是正常商业经营, : 而是在作践资产。
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r*****m 发帖数: 3619 | 12 你讲的确实是共产党,温家宝,朱云来,卓小弟,温如春等 |
t*c 发帖数: 6929 | 13 我自己也参与过购买集合公寓,
收到对方来的年度租金总要打个
55折以预留费用。还要看公寓结构
和屋顶,HVAC系统的评估。
【在 t*c 的大作中提到】 : 总觉得这不是正常商业经营, : 而是在作践资产。
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c*****g 发帖数: 21627 | 14 还有叶外F,胡乱帮的余孽!
【在 r*****m 的大作中提到】 : 你讲的确实是共产党,温家宝,朱云来,卓小弟,温如春等
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s*******e 发帖数: 1389 | 15 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了
回答你的疑问:
复星集团买的楼,按照公开说法,花了725,000,000美元。
One Chase Manhattan Plaza,地上60层,地下5层,总面积超过2.2 million square
feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米(使用面积)
。 在曼哈顿的华尔街上,比北京六环外的写字楼还便宜。
并且,这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。
办公楼属于纽约地税CLASS 4,13/14 税率为45%*10.323%=4.64%
这个楼的Market value为$431,111,111,有减免, 再乘以45%,Taxable value:180,
233,293
180,233,293*10.3230%=18,605,483
对于7.25亿买的楼来说,实际税率在2.57%
【在 t*c 的大作中提到】 : 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼, : 近日,中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。 : 对外都宣称,根据每年租金收入,都有5%的投资回报率。 : 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额,比如 : 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑,除以投资的 : 8亿英镑就是5%, 真的是这样吗? : 这么一个大楼难道不需要支付保养,维修,管理和法律费用? : 难道不需要聘请专业管理公司管理?难道不需要支付由当地政府厘定的 : 高额的地产税?这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税? : 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上,
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s*******e 发帖数: 1389 | 16 你懂个屁
【在 m********5 的大作中提到】 : 你看看中投被查出来的问题就知道了 : 根本不是在正常经营,完全是给国外送钱,然后私人赚回扣 : 大陆的社保金肯定亏空得吓人 : 我打赌,10年后很多人根本拿不到社保金 : 所以现在大陆青年根本不想交社保,都是尽量能不交就不交 : 大陆的社会福利信用是负数
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s*******e 发帖数: 1389 | 17 凡是港怂台独反对的
都说明大陆做对了
【在 m********5 的大作中提到】 : 你看看中投被查出来的问题就知道了 : 根本不是在正常经营,完全是给国外送钱,然后私人赚回扣 : 大陆的社保金肯定亏空得吓人 : 我打赌,10年后很多人根本拿不到社保金 : 所以现在大陆青年根本不想交社保,都是尽量能不交就不交 : 大陆的社会福利信用是负数
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z**********e 发帖数: 22064 | 18 貌似反对买大楼的都是小将。
老将只是根据小将的言论,推出共产党必须打倒的结论。
其实你给美国人1000美刀,在月球上买10万平方公里土地,比在地球上什么地方都便宜。
可是你买吗?
【在 s*******e 的大作中提到】 : 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了 : 回答你的疑问: : 复星集团买的楼,按照公开说法,花了725,000,000美元。 : One Chase Manhattan Plaza,地上60层,地下5层,总面积超过2.2 million square : feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米(使用面积) : 。 在曼哈顿的华尔街上,比北京六环外的写字楼还便宜。 : 并且,这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。 : 办公楼属于纽约地税CLASS 4,13/14 税率为45%*10.323%=4.64% : 这个楼的Market value为$431,111,111,有减免, 再乘以45%,Taxable value:180, : 233,293
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w*********e 发帖数: 6093 | 19 曼哈顿在月球,老将逻辑ok!
宜。
【在 z**********e 的大作中提到】 : 貌似反对买大楼的都是小将。 : 老将只是根据小将的言论,推出共产党必须打倒的结论。 : 其实你给美国人1000美刀,在月球上买10万平方公里土地,比在地球上什么地方都便宜。 : 可是你买吗?
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j********p 发帖数: 9680 | 20 我说什么来着,绝对的权力导致绝对的腐败。
中国不搞民主宪政,多党制度监督执政党搞制度性腐败,行吗? |
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s**********d 发帖数: 36899 | 21 你别搞笑了,increase more than 6 percent each year都看不懂。
再说他是class 4。每半年的税接近10个米,都在网上,别自己瞎猜丢人
http://nycprop.nyc.gov/nycproperty/StatementSearch?bbl=10004400
)
【在 s*******e 的大作中提到】 : 凡是港怂台独反对的 : 都说明大陆做对了
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d*****y 发帖数: 1365 | 22 尼玛,你的英文算术都是体育老师教的? Assessed Value (AV) cannot ""increase""
more than 6 percent each year.到你这儿就成AV=MV*0.06了?
)
【在 s*******e 的大作中提到】 : 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了 : 回答你的疑问: : 复星集团买的楼,按照公开说法,花了725,000,000美元。 : One Chase Manhattan Plaza,地上60层,地下5层,总面积超过2.2 million square : feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米(使用面积) : 。 在曼哈顿的华尔街上,比北京六环外的写字楼还便宜。 : 并且,这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。 : 办公楼属于纽约地税CLASS 4,13/14 税率为45%*10.323%=4.64% : 这个楼的Market value为$431,111,111,有减免, 再乘以45%,Taxable value:180, : 233,293
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x****o 发帖数: 29677 | 23
)
他买的地皮还是地骨?纽约这些大楼都是多年下来,层层转包的,日本人当年买洛克菲
勒,就没买到地骨,只买了地皮
【在 s*******e 的大作中提到】 : 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了 : 回答你的疑问: : 复星集团买的楼,按照公开说法,花了725,000,000美元。 : One Chase Manhattan Plaza,地上60层,地下5层,总面积超过2.2 million square : feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米(使用面积) : 。 在曼哈顿的华尔街上,比北京六环外的写字楼还便宜。 : 并且,这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。 : 办公楼属于纽约地税CLASS 4,13/14 税率为45%*10.323%=4.64% : 这个楼的Market value为$431,111,111,有减免, 再乘以45%,Taxable value:180, : 233,293
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s*****e 发帖数: 16824 | 24 这么便宜,一般是买不到地的,只有建筑本身。纽约的地主不会卖地的,基本就是聚宝
盆啊,坐着收钱就可以了。
【在 x****o 的大作中提到】 : : ) : 他买的地皮还是地骨?纽约这些大楼都是多年下来,层层转包的,日本人当年买洛克菲 : 勒,就没买到地骨,只买了地皮
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s*******e 发帖数: 1389 | 25 我理解错了
丢人了
已改,税率为45%*10.323%=4.645%
这个楼的Market value为$431,111,111,有减免, 再乘以45%,Taxable value:180,
233,293
180,233,293*10.3230%=18,605,483
对于7.25亿买的楼来说,实际税率在2.57%
【在 s**********d 的大作中提到】 : 你别搞笑了,increase more than 6 percent each year都看不懂。 : 再说他是class 4。每半年的税接近10个米,都在网上,别自己瞎猜丢人 : http://nycprop.nyc.gov/nycproperty/StatementSearch?bbl=10004400 : : )
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s*******e 发帖数: 1389 | 26 http://www.nyc.gov/html/dof/html/property/property_bill_calcula
你自己看吧,对于自己的住宅来说AV=MV*0.06
我又没买过办公楼,以为class1-4只是对market value的计算模型有区别
是我理解错了,class1-4不仅计算 maket value的区别,
而且:
“ Multiply the estimated market value by the “level of assessment,” which
is 6% (Tax Class 1) or 45% (all other classes).”
【在 d*****y 的大作中提到】 : 尼玛,你的英文算术都是体育老师教的? Assessed Value (AV) cannot ""increase"" : more than 6 percent each year.到你这儿就成AV=MV*0.06了? : : )
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s*******e 发帖数: 1389 | 27 从sharpdressed给的地税单子来看,只有复星付税
应该是都买了吧
【在 x****o 的大作中提到】 : : ) : 他买的地皮还是地骨?纽约这些大楼都是多年下来,层层转包的,日本人当年买洛克菲 : 勒,就没买到地骨,只买了地皮
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t*c 发帖数: 6929 | 28 马上该大楼最大的租户大通银行总部
要全体搬离,不知道复星该如何处理。
到时大楼70%都是空的,
大规模装修还是老房找新租客?
要知道该楼是几十年前的设施,要换不容易。
而且马上世贸新楼开张,曼哈顿商业地产会超饱和。
美国大公司不是中国,为了员工上班方便大都有搬去
郊区的意向。
我不知道复星以后怎么办?
【在 t*c 的大作中提到】 : 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼, : 近日,中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。 : 对外都宣称,根据每年租金收入,都有5%的投资回报率。 : 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额,比如 : 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑,除以投资的 : 8亿英镑就是5%, 真的是这样吗? : 这么一个大楼难道不需要支付保养,维修,管理和法律费用? : 难道不需要聘请专业管理公司管理?难道不需要支付由当地政府厘定的 : 高额的地产税?这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税? : 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上,
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s**********d 发帖数: 36899 | 29
对,assessed value包括$66MM的地皮。
【在 s*******e 的大作中提到】 : 从sharpdressed给的地税单子来看,只有复星付税 : 应该是都买了吧
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t*c 发帖数: 6929 | 30 有考虑将其改为豪华公寓重新出售,
但先前有几个竞购的美国地产商放弃了,
据说是因为批准手续的不确定性和
成本高昂。
【在 t*c 的大作中提到】 : 马上该大楼最大的租户大通银行总部 : 要全体搬离,不知道复星该如何处理。 : 到时大楼70%都是空的, : 大规模装修还是老房找新租客? : 要知道该楼是几十年前的设施,要换不容易。 : 而且马上世贸新楼开张,曼哈顿商业地产会超饱和。 : 美国大公司不是中国,为了员工上班方便大都有搬去 : 郊区的意向。 : 我不知道复星以后怎么办?
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l******t 发帖数: 55733 | 31
新华社直接入住就齐了
【在 t*c 的大作中提到】 : 马上该大楼最大的租户大通银行总部 : 要全体搬离,不知道复星该如何处理。 : 到时大楼70%都是空的, : 大规模装修还是老房找新租客? : 要知道该楼是几十年前的设施,要换不容易。 : 而且马上世贸新楼开张,曼哈顿商业地产会超饱和。 : 美国大公司不是中国,为了员工上班方便大都有搬去 : 郊区的意向。 : 我不知道复星以后怎么办?
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r******o 发帖数: 1530 | 32 re!
【在 s*******e 的大作中提到】 : 凡是港怂台独反对的 : 都说明大陆做对了
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t*c 发帖数: 6929 | 33 复星今年的地产税是1891万美元,
【在 l******t 的大作中提到】 : : 新华社直接入住就齐了
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c*****g 发帖数: 21627 | 34 re
霉国的商业地产,08后其实是下行的,一直在下行
住宅地产已经基本上回到pre 07的水平了
现在制造业靠南部工厂,中国,东南亚
服务业靠外包班加罗尔
霉国整体产业空心化
即使这样,员工也可以在家里telework
霉国写字楼价格能上去才怪了
如果要提高写字楼价格,就应该降低地税,降低吸血HOA,
像国内那样发展万达广场,增加容积率,一个大楼里面集成超市,餐馆,百货
洗脚,按摩,理发,电影院,游戏机房……
但这种业务模式霉国短时间内根本不可能兴起
所以霉国的写字楼市场is doomed
【在 t*c 的大作中提到】 : 马上该大楼最大的租户大通银行总部 : 要全体搬离,不知道复星该如何处理。 : 到时大楼70%都是空的, : 大规模装修还是老房找新租客? : 要知道该楼是几十年前的设施,要换不容易。 : 而且马上世贸新楼开张,曼哈顿商业地产会超饱和。 : 美国大公司不是中国,为了员工上班方便大都有搬去 : 郊区的意向。 : 我不知道复星以后怎么办?
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c********l 发帖数: 3254 | |
t*c 发帖数: 6929 | 36 据说CBRE经纪公司有数千万美元佣金进账。
【在 c********l 的大作中提到】 : 洗钱这么简单的事情,你也不明白。
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b******y 发帖数: 1684 | 37 商业地产的租户除了租金之外,常见是按面积比例分摊维修,管理,保险和地税的,即
所谓的NNN租约。
只交租金不管别的,叫做gross lease,在商业地产租约中比较少见。
【在 t*c 的大作中提到】 : 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼, : 近日,中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。 : 对外都宣称,根据每年租金收入,都有5%的投资回报率。 : 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额,比如 : 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑,除以投资的 : 8亿英镑就是5%, 真的是这样吗? : 这么一个大楼难道不需要支付保养,维修,管理和法律费用? : 难道不需要聘请专业管理公司管理?难道不需要支付由当地政府厘定的 : 高额的地产税?这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税? : 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上,
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d**u 发帖数: 3 | |
a****l 发帖数: 8211 | 39 原来是来海外淘便宜货了.估计这些老总们平时看惯了10万以上的房价,忽然看到黄金地
段两万的房价,想都不用想就上了.
180,
【在 s*******e 的大作中提到】 : 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了 : 回答你的疑问: : 复星集团买的楼,按照公开说法,花了725,000,000美元。 : One Chase Manhattan Plaza,地上60层,地下5层,总面积超过2.2 million square : feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米(使用面积) : 。 在曼哈顿的华尔街上,比北京六环外的写字楼还便宜。 : 并且,这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。 : 办公楼属于纽约地税CLASS 4,13/14 税率为45%*10.323%=4.64% : 这个楼的Market value为$431,111,111,有减免, 再乘以45%,Taxable value:180, : 233,293
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k*******g 发帖数: 7321 | 40 re
【在 c********l 的大作中提到】 : 洗钱这么简单的事情,你也不明白。
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S*******s 发帖数: 13043 | 41 One Chase Manhattan Plaza买了以后租给谁了?摩根大同反正是不租了 |
c*****g 发帖数: 21627 | 42 NB,这位才是业内专家!
顶
你的俱乐部很NB啊
【在 b******y 的大作中提到】 : 商业地产的租户除了租金之外,常见是按面积比例分摊维修,管理,保险和地税的,即 : 所谓的NNN租约。 : 只交租金不管别的,叫做gross lease,在商业地产租约中比较少见。
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t*c 发帖数: 6929 | 43 你说的NNN在strip mall 和shopping center的retail space 比较常见,
也就是base rent 加分摊CAM , real estate tax , sales tax 等等。
自己另外付水电。
office space常见另外一种形式,就是flat rate, 一般都包
taxes,类似于你租的condo和apartment.因为office building里
很难界定你的分摊比例。
而且一般对外公布的rental income 是指gross receipt.
【在 c*****g 的大作中提到】 : NB,这位才是业内专家! : 顶 : 你的俱乐部很NB啊
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c*****g 发帖数: 21627 | 44 你的信息很详细
但我有一点想不通啊:
一个shopping center,
比如一个洗衣店和一个餐馆或者是一个optometrist
大家的面积差不多,但用水量肯定差了老远了
这种情况下如何按面积界定用水量?
shopping center的用电量相差也一样但
反倒是office写字楼,用水量一般就是按面积,因为面积是和员工数基本正相关
这样分摊水量好算一些
这样做,不make sense, you know.....
【在 t*c 的大作中提到】 : 你说的NNN在strip mall 和shopping center的retail space 比较常见, : 也就是base rent 加分摊CAM , real estate tax , sales tax 等等。 : 自己另外付水电。 : office space常见另外一种形式,就是flat rate, 一般都包 : taxes,类似于你租的condo和apartment.因为office building里 : 很难界定你的分摊比例。 : 而且一般对外公布的rental income 是指gross receipt.
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N**D 发帖数: 2885 | 45 这楼在华尔街附近,但不在华尔街上,没那么值钱,前面的小广场是必须留给公用的,
地主除了维护加交税外,不能挪为它用。
180,
【在 s*******e 的大作中提到】 : 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了 : 回答你的疑问: : 复星集团买的楼,按照公开说法,花了725,000,000美元。 : One Chase Manhattan Plaza,地上60层,地下5层,总面积超过2.2 million square : feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米(使用面积) : 。 在曼哈顿的华尔街上,比北京六环外的写字楼还便宜。 : 并且,这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。 : 办公楼属于纽约地税CLASS 4,13/14 税率为45%*10.323%=4.64% : 这个楼的Market value为$431,111,111,有减免, 再乘以45%,Taxable value:180, : 233,293
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t***u 发帖数: 2057 | 46 也没有太匪夷所思,毕竟现在融资成本低,人民币又在高位,所以看起来这些国外的商
业地产比较便宜。其实对他们来讲,只要不亏钱,就算是很对得起人民了。
面子上说,公司拥有海外资产,实现了跨国经营;里子来讲,海外重要城市有个楼,放
上几十个员工,老总们出来视察也方便,都有专人接待的,现在公司的中高层好多子女
在英美读书,老总全家探亲的需求咱得考虑不是,现在这样公私兼顾,有利于建设和谐
社会嘛。至于其他既不是面子也不是里子的门道,大家自己想象就成,在这里说再多咱
也不会承认的。 |
p******o 发帖数: 9007 | 47 现在利率低,肯定不会all cash deal,一定是借贷,通过杠杆提高收益。
比如潘石屹的老婆张欣买GE大楼,也是这样的。现在CMBS市场大热。
【在 t***u 的大作中提到】 : 也没有太匪夷所思,毕竟现在融资成本低,人民币又在高位,所以看起来这些国外的商 : 业地产比较便宜。其实对他们来讲,只要不亏钱,就算是很对得起人民了。 : 面子上说,公司拥有海外资产,实现了跨国经营;里子来讲,海外重要城市有个楼,放 : 上几十个员工,老总们出来视察也方便,都有专人接待的,现在公司的中高层好多子女 : 在英美读书,老总全家探亲的需求咱得考虑不是,现在这样公私兼顾,有利于建设和谐 : 社会嘛。至于其他既不是面子也不是里子的门道,大家自己想象就成,在这里说再多咱 : 也不会承认的。
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t*c 发帖数: 6929 | 48 水电是各自账户,shopping center 里面都有分电表,水表以及煤气阀。
并且各自要买各自的liability 保险,然后以房东为收益人之一。
office building 往往是condo出租形式,租客只是给个flat fee,就不管了。
office unit 的出租短期居多,基本一年以上,很少过5年的。往往不要
personal guarantee.
shopping center 的租约往往5年起步,但有landlord allowance 供你装修,
常常10年20年,往往要有很强的personalguarantee。
【在 c*****g 的大作中提到】 : 你的信息很详细 : 但我有一点想不通啊: : 一个shopping center, : 比如一个洗衣店和一个餐馆或者是一个optometrist : 大家的面积差不多,但用水量肯定差了老远了 : 这种情况下如何按面积界定用水量? : shopping center的用电量相差也一样但 : 反倒是office写字楼,用水量一般就是按面积,因为面积是和员工数基本正相关 : 这样分摊水量好算一些 : 这样做,不make sense, you know.....
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l*******1 发帖数: 147 | 49 那是7亿多美元啊。复兴还不至于买这么大的办公楼充门面吧。
而且即使是纽约,空置率也不低啊。
【在 t***u 的大作中提到】 : 也没有太匪夷所思,毕竟现在融资成本低,人民币又在高位,所以看起来这些国外的商 : 业地产比较便宜。其实对他们来讲,只要不亏钱,就算是很对得起人民了。 : 面子上说,公司拥有海外资产,实现了跨国经营;里子来讲,海外重要城市有个楼,放 : 上几十个员工,老总们出来视察也方便,都有专人接待的,现在公司的中高层好多子女 : 在英美读书,老总全家探亲的需求咱得考虑不是,现在这样公私兼顾,有利于建设和谐 : 社会嘛。至于其他既不是面子也不是里子的门道,大家自己想象就成,在这里说再多咱 : 也不会承认的。
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t*c 发帖数: 6929 | 50 做商业地产的人都知道,纯粹的office building 已是昨日黄花,
除了medical building, 那要另外的设计要求,所以独门独户的
shoppingcenter比较人投资。
说到那个大通大楼,早几年就有请发展商评估把它改建condo的
可能,后来不了了之,也有发展商参与复星的竞标,但普遍出价极为
保守,因为前景不确定,时间很长,牵涉到zoning和一系列的大问题。
这次复星购买,大通上下很开心,他们的目标是无论如何要在2013
年第三季度之前出手,因为大通总部已搬迁至park ave,这是烫手山芋。
【在 c*****g 的大作中提到】 : 你的信息很详细 : 但我有一点想不通啊: : 一个shopping center, : 比如一个洗衣店和一个餐馆或者是一个optometrist : 大家的面积差不多,但用水量肯定差了老远了 : 这种情况下如何按面积界定用水量? : shopping center的用电量相差也一样但 : 反倒是office写字楼,用水量一般就是按面积,因为面积是和员工数基本正相关 : 这样分摊水量好算一些 : 这样做,不make sense, you know.....
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t*c 发帖数: 6929 | 51 中国人的心态和当初日本人一样,
总把美国的东西和国内比,再放大数倍。
再说,在美国投资除了买现场的地产,
还没有能力经营其它产业,这需要时间。
【在 l*******1 的大作中提到】 : 那是7亿多美元啊。复兴还不至于买这么大的办公楼充门面吧。 : 而且即使是纽约,空置率也不低啊。
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t*c 发帖数: 6929 | 52 空置不起,时间也等不起,
今年地产税已1891万美元,
明年会过2000万。
目前大通租了超过一半的面积,
大通走了就要赶快定方向,
美国人工,管理费和地产税
费用很大的。
【在 l*******1 的大作中提到】 : 那是7亿多美元啊。复兴还不至于买这么大的办公楼充门面吧。 : 而且即使是纽约,空置率也不低啊。
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m***a 发帖数: 13878 | 53 华尔街上不少大楼都改成condo了,街上真正的office building没几栋了
【在 t*c 的大作中提到】 : 做商业地产的人都知道,纯粹的office building 已是昨日黄花, : 除了medical building, 那要另外的设计要求,所以独门独户的 : shoppingcenter比较人投资。 : 说到那个大通大楼,早几年就有请发展商评估把它改建condo的 : 可能,后来不了了之,也有发展商参与复星的竞标,但普遍出价极为 : 保守,因为前景不确定,时间很长,牵涉到zoning和一系列的大问题。 : 这次复星购买,大通上下很开心,他们的目标是无论如何要在2013 : 年第三季度之前出手,因为大通总部已搬迁至park ave,这是烫手山芋。
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l*******1 发帖数: 147 | 54 对啊,就是如此啊。我那个贴上写的那个PROJECT。
人家小犹从政府搞了N多年的PROPERTY TAX BREAK。
这下2000万美元,也太大方了。
【在 t*c 的大作中提到】 : 空置不起,时间也等不起, : 今年地产税已1891万美元, : 明年会过2000万。 : 目前大通租了超过一半的面积, : 大通走了就要赶快定方向, : 美国人工,管理费和地产税 : 费用很大的。
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c*****g 发帖数: 21627 | 55 re
【在 t*c 的大作中提到】 : 做商业地产的人都知道,纯粹的office building 已是昨日黄花, : 除了medical building, 那要另外的设计要求,所以独门独户的 : shoppingcenter比较人投资。 : 说到那个大通大楼,早几年就有请发展商评估把它改建condo的 : 可能,后来不了了之,也有发展商参与复星的竞标,但普遍出价极为 : 保守,因为前景不确定,时间很长,牵涉到zoning和一系列的大问题。 : 这次复星购买,大通上下很开心,他们的目标是无论如何要在2013 : 年第三季度之前出手,因为大通总部已搬迁至park ave,这是烫手山芋。
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t*c 发帖数: 6929 | 56 改condo,就是改zoning,
很多大项目光程序要走好几年,
住人比办公要求更高,
改建投资极为巨大。
所以我常常跟国内朋友讲,
在美国投资地产,一半是asset, 一半是liability,
要有后续准备,不仅仅是买房。
【在 m***a 的大作中提到】 : 华尔街上不少大楼都改成condo了,街上真正的office building没几栋了
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l*******1 发帖数: 147 | 57 MIX-USE现在确实是潮流。
但是这是纽约,不是其他城市批的容易。
【在 m***a 的大作中提到】 : 华尔街上不少大楼都改成condo了,街上真正的office building没几栋了
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t*c 发帖数: 6929 | 58 美国任何地方都不容易批,
而且后门关系没什么用,
要花钱请专业团队处理,
光设计方案要改无数次,
可能还有hearing。
【在 l*******1 的大作中提到】 : MIX-USE现在确实是潮流。 : 但是这是纽约,不是其他城市批的容易。
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m*****e 发帖数: 33 | 59 历史会证明犹太人是高手,中国人是冤大头,口袋里有点钱就以为老子天下第一了。 |
t***u 发帖数: 2057 | 60 呵呵,如果都像你这么想,那么任何一个地方动则几十上百亿的项目大部分都不会存在。
一般的思路是这样的:现在手上能整出几个亿的头寸,投些啥呢?-〉国内的房产太贵
,股市是取款机,只出不进,实业现在的日子不好过,要不投欧美?-〉欧美好的企业
买不着,而且流程也复杂,要不直接买楼算了,纽约房子不是跌了吗,看起来挺便宜。
-〉10年以来又涨了,那更好,赶紧上,还有,要买就买有名气的,贵点没关系。小刘
你先把可行性报告做一下,有5%的年回报就不错,这可是稳定收益,一点不比国内差。
改天我和几个银行的老总一起协调一下,这不是有固定资产作抵押吗,30个亿没问题,
几家分摊一下,市行直接可以批。-〉对了,回头你约高盛的人一起吃个饭,看这个项
目今后是分拆了上市还是直接今年发行新股时打包进去?不过这样一来,手上资金又要
多出来,还得找项目,愁啊。
【在 l*******1 的大作中提到】 : 那是7亿多美元啊。复兴还不至于买这么大的办公楼充门面吧。 : 而且即使是纽约,空置率也不低啊。
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t*c 发帖数: 6929 | 61 大项目要有大项目的做法,
复星显然不懂美国市场,
如果不在乎钱,那也没办法。
你说的不过是评书。
在。
【在 t***u 的大作中提到】 : 呵呵,如果都像你这么想,那么任何一个地方动则几十上百亿的项目大部分都不会存在。 : 一般的思路是这样的:现在手上能整出几个亿的头寸,投些啥呢?-〉国内的房产太贵 : ,股市是取款机,只出不进,实业现在的日子不好过,要不投欧美?-〉欧美好的企业 : 买不着,而且流程也复杂,要不直接买楼算了,纽约房子不是跌了吗,看起来挺便宜。 : -〉10年以来又涨了,那更好,赶紧上,还有,要买就买有名气的,贵点没关系。小刘 : 你先把可行性报告做一下,有5%的年回报就不错,这可是稳定收益,一点不比国内差。 : 改天我和几个银行的老总一起协调一下,这不是有固定资产作抵押吗,30个亿没问题, : 几家分摊一下,市行直接可以批。-〉对了,回头你约高盛的人一起吃个饭,看这个项 : 目今后是分拆了上市还是直接今年发行新股时打包进去?不过这样一来,手上资金又要 : 多出来,还得找项目,愁啊。
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t***u 发帖数: 2057 | 62 Support!
俺就是来灌水的。其实我同意你的观点,这些项目在经济上都是经不起推敲的,所以主
要的考量都不是经济可行性。
大趋势是很多人把资产转移到海外,做好了不把鸡蛋放在同一个篮子里的准备。我周围
就有在美国买地的上市公司老总,是否挣钱人不在乎,safe就好。毕竟像黄金,字画,
这些,都比不上地产资金量大。还有个好处是快,出趟差,一周,合同就签了。
不说了,慎言。
【在 t*c 的大作中提到】 : 大项目要有大项目的做法, : 复星显然不懂美国市场, : 如果不在乎钱,那也没办法。 : 你说的不过是评书。 : : 在。
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d*******n 发帖数: 2078 | 63 国内公司到 国外买大楼怎么可能是为了收租金那点钱, 买这个楼后在国内杠杆,抵税,
转移资产等潜在收益你看不到的.
【在 t*c 的大作中提到】 : 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼, : 近日,中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。 : 对外都宣称,根据每年租金收入,都有5%的投资回报率。 : 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额,比如 : 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑,除以投资的 : 8亿英镑就是5%, 真的是这样吗? : 这么一个大楼难道不需要支付保养,维修,管理和法律费用? : 难道不需要聘请专业管理公司管理?难道不需要支付由当地政府厘定的 : 高额的地产税?这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税? : 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上,
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g******g 发帖数: 808 | 64 可以买吗? 如果各国认受的话 我买
【在 z**********e 的大作中提到】 : 貌似反对买大楼的都是小将。 : 老将只是根据小将的言论,推出共产党必须打倒的结论。 : 其实你给美国人1000美刀,在月球上买10万平方公里土地,比在地球上什么地方都便宜。 : 可是你买吗?
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x********g 发帖数: 541 | 65 I make monry from the house, not pay the tax because the americans pay it
for me. You sounds smart, but I do not think so.
【在 c*****g 的大作中提到】 : 对房地产热爱本身没错,房地产本身就是重要支柱行业 : 关键在于,华人在海外买地产,而不像阿三那样占有社会资源,结果就是光买地产 : 了,白白给疣太人交prop tax,倒贴嫖资,已经不单纯用“钱多人傻”来形容了
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f***n 发帖数: 4682 | 66 复星民营企业, 有什么绝对权利?
【在 j********p 的大作中提到】 : 我说什么来着,绝对的权力导致绝对的腐败。 : 中国不搞民主宪政,多党制度监督执政党搞制度性腐败,行吗?
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x******4 发帖数: 266 | 67 以前在银行干过,银行上市后,市场反应后发现银行吃亏,
董事长专门开会自称自己是狗屁银行家,本来也是个官僚,不怎么懂经济;给自己解脱。
现在看,这位董事长在银行界步步高升。
我可不可以得出结论:国企的金融高层,很多都是外行。 |
N******K 发帖数: 10202 | 68 你这会总算没有脑残
【在 t*c 的大作中提到】 : 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼, : 近日,中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。 : 对外都宣称,根据每年租金收入,都有5%的投资回报率。 : 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额,比如 : 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑,除以投资的 : 8亿英镑就是5%, 真的是这样吗? : 这么一个大楼难道不需要支付保养,维修,管理和法律费用? : 难道不需要聘请专业管理公司管理?难道不需要支付由当地政府厘定的 : 高额的地产税?这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税? : 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上,
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l******o 发帖数: 8344 | 69 应该是引得小将们高潮了
180,
【在 s*******e 的大作中提到】 : 恭喜你的帖子引得老将们都高潮了 : 回答你的疑问: : 复星集团买的楼,按照公开说法,花了725,000,000美元。 : One Chase Manhattan Plaza,地上60层,地下5层,总面积超过2.2 million square : feet,225742平方米.平均一平米卖3212美元。人民币价格不到2万一平米(使用面积) : 。 在曼哈顿的华尔街上,比北京六环外的写字楼还便宜。 : 并且,这个价格包括大楼门前2.5英亩的广场。 : 办公楼属于纽约地税CLASS 4,13/14 税率为45%*10.323%=4.64% : 这个楼的Market value为$431,111,111,有减免, 再乘以45%,Taxable value:180, : 233,293
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y****t 发帖数: 577 | 70 他们这些钱八成也是从银行贷款的,用租金交贷款,挺好。 总比放在股市里安全。
【在 t*c 的大作中提到】 : 中国复星先前7亿美元买了纽约大通银行大楼, : 近日,中国人寿又花了8亿英镑买下伦敦的金丝雀大楼。 : 对外都宣称,根据每年租金收入,都有5%的投资回报率。 : 但是他们的所谓回报率仅仅是每年租金收入除以投资额,比如 : 中国人寿的伦敦大楼每年租金收入4400万英镑,除以投资的 : 8亿英镑就是5%, 真的是这样吗? : 这么一个大楼难道不需要支付保养,维修,管理和法律费用? : 难道不需要聘请专业管理公司管理?难道不需要支付由当地政府厘定的 : 高额的地产税?这些租金收入是否已包括了必须房东支付的销售税? : 这类费用加一起至少要占租金收入的30%以上,
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t*c 发帖数: 6929 | 71 问题租金不够贷款怎么办?
【在 y****t 的大作中提到】 : 他们这些钱八成也是从银行贷款的,用租金交贷款,挺好。 总比放在股市里安全。
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a********r 发帖数: 769 | 72 但人家不是亏不起。人家亏得起。
你看着是一个企业,不知道他们的钱怎么能经得起那么挥霍。殊不知,他们后面站着十
亿的人民,提供源源不断的钱财,供他们挥霍。
收税,加税,如何花收上来的税收,等等,完全是不需要经过他们同意的事。
脱。
【在 x******4 的大作中提到】 : 以前在银行干过,银行上市后,市场反应后发现银行吃亏, : 董事长专门开会自称自己是狗屁银行家,本来也是个官僚,不怎么懂经济;给自己解脱。 : 现在看,这位董事长在银行界步步高升。 : 我可不可以得出结论:国企的金融高层,很多都是外行。
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M*****n 发帖数: 16729 | |
p******o 发帖数: 9007 | 74 现在贷款利率低,就业市场看好。这两年CMBS市场大热不是没有原因的。
【在 t*c 的大作中提到】 : 问题租金不够贷款怎么办?
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y****t 发帖数: 577 | 75 就当长期投资,等着地产涨价的时候卖给日本人。
【在 t*c 的大作中提到】 : 问题租金不够贷款怎么办?
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