h*****7 发帖数: 3192 | 1 第一,利率太低,资金泛滥,引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长
聚会纽约的广场饭店,就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升
值一倍以上,由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济,完成外向型向内
需型经济过度,连续五次降低利率放松银根,基础利率跌至历史最低点,货币供应量连
续每年超过10%,1998年超过15%,造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对
日元升值和经济转型的困难认识和准备不足,大量资金并不如政府所希望的那样流入制
造业和服务业,而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市,造成股市楼市价格双双飙升
。1985年以后的4年时间中,东京地区商业土地价格猛涨了2倍,大阪地区猛涨了8倍,
两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监
管资金,而是听之任之。
第二,盲目扩大信贷,滥用杠杆作用。在资金泛滥的情况下,原本应该紧缩的信贷
不仅没有紧缩,相反进一步扩张,推波助澜火上加油。为了追逐高额利润,日本各大银
行将房地产作为最佳贷款项目,来者不拒有求必应。1990年危机已经一触即发,但是银
行继续大规模贷款。这一年在东京证券交易所上市的12家日本最大银行向房地产发放贷
款总额达到50万亿日元,占贷款总额的四分之一,五年间猛增2.5倍。尤其错误的是为
了扩大杠杆作用增加利润,日本银行违反国际清算银行的巴塞尔协议,将持股人未实现
利润当作资本金向外出借,造成流通领域里的货币数量进一步扩张。1991年日本银行总
贷款额达到当年国民生产总值的90%,而美国仅为37%。为了争夺利润和分享市场,日本
上千家财务公司和投资公司等非银行机构也不顾政策限制,跻身于房地产金融行业,直
接或间接向房地产贷款,总额高达40万亿日元。可以说日本金融机构是房地产泡沫的最
大鼓吹者和最后支撑者,为泡沫源源不断输送能量直到最后一刻。
第三,投资投机成风,股市楼市连动,管理监督形同虚设。日本和香港完全一样,
股市和楼市“一荣俱荣,一损俱损”,这种情况进一步加剧了泡沫的严重程度。当时日
本居民从股市中赚了钱投资到楼市中去,从楼市中赚钱投资到股市中去。无论从那一个
市场赚钱都十分容易,很多人所赚之钱比一辈子工作积蓄的钱多得多。股市楼市比翼双
飞,同创一个又一个“高度”。1985到1988年日本GDP增长16%,土地市值和股票市值分
别增长81%和177%。1989年底日经指数达到历史最高点近39000点,房地产价格也同创历
史最高。这段时间里,房价日长夜大,数月甚至数天价格又上涨了。人们千方百计从各
个地方借钱投向房地产,炒作和投机成风,很多人辞去工作专职炒楼。人们用证券或者
房产作抵押,向银行借钱再投资房地产。银行则认为房地产价格继续上涨,由此作抵押
没有风险,所以大胆放款,造成大量重复抵押和贷款,监督管理形同虚设,资金链无限
拉长,杠杆作用无限扩大。但是市场转折后立即就形成“中子弹效应”,一个被击破,
个个被击破。日本大公司也不甘寂寞,在炒楼中扮演着重要角色,利用关系进行土地倒
买倒卖,数量极大倒手率又极高,每倒一次价格就飙升一次。在此过程中政府很少的应
对政策也严重滞后。大公司倒卖土地的情况一直持续到1992年政府增收94%重税后才被
迫停止。
泡沫破裂后许多日本居民成为千万“负翁”,家庭资产大幅度缩水,长期背上严重
的财务负担,在相当长的时间里严重影响正常消费。日本银行及非银行机构的不良债务
高达100万亿日元,最后成为坏账的达到几十万亿日元。倒闭和被收购的银行和房地产
公司不计其数,大量建筑成为“烂尾楼”。建筑业饱受重创,1994年合同金额不足高峰
期的三分之一,国民经济陷入长达十年的负增长和零增长。日本的沉痛教训应该在中国
房地产发展进程中引以为戒。 |
n*******r 发帖数: 2010 | 2 细节讲的一点不错。
不过本质没有提到, 就是美国人在低点用美金换日元, 买日本房产, 炒高房产价格
, 逼日元升值, 在房产高点卖出, 在日元高点卖出, 赚双翻的钱。
所以美国人逼哪个国家货币升值, 一定没好果子吃, 因为这个是白白的轻松赚钱啊。
【在 h*****7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 第一,利率太低,资金泛滥,引导失误监管失控。1985年9月美英德法日五国财长 : 聚会纽约的广场饭店,就争执许久的日元升值达成协议。之后一年时间里日元对美元升 : 值一倍以上,由此对出口造成巨大冲击。日本政府为了刺激国内经济,完成外向型向内 : 需型经济过度,连续五次降低利率放松银根,基础利率跌至历史最低点,货币供应量连 : 续每年超过10%,1998年超过15%,造成市场上资金极其充沛。但是由于当时日本上下对 : 日元升值和经济转型的困难认识和准备不足,大量资金并不如政府所希望的那样流入制 : 造业和服务业,而是流入容易吸纳和“见效”的股市楼市,造成股市楼市价格双双飙升 : 。1985年以后的4年时间中,东京地区商业土地价格猛涨了2倍,大阪地区猛涨了8倍, : 两地住宅价格都上涨了2倍多。在此过程中日本政府并没有采取有效措施引流资金和监 : 管资金,而是听之任之。
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h*****7 发帖数: 3192 | |
s***y 发帖数: 12419 | |
x****u 发帖数: 44466 | 5 崩盘原因就是日本人太少,房子太多,不缺房子了。
我国差远了,质量数量都大有发展余地,连韩国都赶不上。
【在 h*****7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 本文转载,忘了标记。
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c*****7 发帖数: 222 | |
u*********r 发帖数: 7835 | 7 有点向美帝08年崩盘的感觉。
【在 h*****7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 本文转载,忘了标记。
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h*****7 发帖数: 3192 | 8 可是美帝没几年就起来了,日本硬是低迷20年
【在 u*********r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 有点向美帝08年崩盘的感觉。
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u*********r 发帖数: 7835 | 9 日本没办法继续印钱,美帝可以。
【在 h*****7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 可是美帝没几年就起来了,日本硬是低迷20年
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b***y 发帖数: 14281 | 10 全部都是表面现象。只看到症状不研究病因。一概简单化的用“银行追逐高额利润”来
解释。你以为银行政府都是傻的,不知道评估风险?很多时候是被赶鸭子上架,背后
尤其更深刻的原因。
【在 h*****7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 可是美帝没几年就起来了,日本硬是低迷20年
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G*****n 发帖数: 3863 | 11 日本印出来的钱,都被日本大妈做Carry Trade,流到海外了。银行又因为泡沫破了后
背上大量债务,账本一塌糊涂,不敢往外放贷,本土经济根本就没有得到输血。
说实话,最大的问题还是日本自己政策问题,什么广场协议都不是主要原因。当年被逼
签广场协议的另一个国家德国,之后过的好好的,现在都成了欧盟的领头羊了。日本政
府泡沫破后动作缓慢,降息不果断,而且也不像美国一样立刻出手救大的金融机构。结
果各个银行必须长期自己处理泡沫中在Balance Sheet上积累的那些垃圾资产,根本就
没有余钱来放贷。金融机构放贷相当于经济体的血液循环,一旦卡死,整个经济就缺血
。所以一萎靡就是20多年。
【在 u*********r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 日本没办法继续印钱,美帝可以。
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u*********r 发帖数: 7835 | 12 也是,obama上来先救了两大银行,房利美房地美。要不救的话,08年真的就崩盘了。
【在 G*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 日本印出来的钱,都被日本大妈做Carry Trade,流到海外了。银行又因为泡沫破了后 : 背上大量债务,账本一塌糊涂,不敢往外放贷,本土经济根本就没有得到输血。 : 说实话,最大的问题还是日本自己政策问题,什么广场协议都不是主要原因。当年被逼 : 签广场协议的另一个国家德国,之后过的好好的,现在都成了欧盟的领头羊了。日本政 : 府泡沫破后动作缓慢,降息不果断,而且也不像美国一样立刻出手救大的金融机构。结 : 果各个银行必须长期自己处理泡沫中在Balance Sheet上积累的那些垃圾资产,根本就 : 没有余钱来放贷。金融机构放贷相当于经济体的血液循环,一旦卡死,整个经济就缺血 : 。所以一萎靡就是20多年。
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G*****n 发帖数: 3863 | 13 Re.
别看IMF当年金融危机时给韩国、东南亚、俄罗斯开的药方是什么要减少政府支出、减
税、放开行业竞争。结果这次08年美国危机,美国一下子救了所有的大银行,外加QE。
金融危机的时候要救市,就跟人失血过多要挂的时候得输血一样,完全是简单常识。其
他的所有问题,都必须等到救活过来再解决。要是真不管不顾挂了,那么多企业要破产
,家庭要出血低价卖资产,个人要失业,等等等等,就和人身上器官缺血坏死一样。那
到时候问题就大了。日本完全就是政府应对失当导致失去了20多年。
【在 u*********r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 也是,obama上来先救了两大银行,房利美房地美。要不救的话,08年真的就崩盘了。
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b*********4 发帖数: 271 | 14 日本人当时应该做的是补贴高科技,给高科技人才极高的工资,吸引来日本。而不是把
钱花在楼上面。当然这是马后炮。
中国也应该这样,不过中国的基础建设还是值得投入很多资金的。这是比日本好的地方
。 |
b*********4 发帖数: 271 | 15 例如对英特尔说,你到我们日本来研发建厂,我倒贴,这样子该轮到美国人害怕了。 |
y*******w 发帖数: 5917 | 16 只谈到崩盘原因,没有谈到低迷20年的原因。
本质上还是人口老龄化,日本劳动力人口在1990年前后达到顶峰,然后开始下降。劳动
力减少,生产率又不可能大增,经济怎么可能不萎靡?
中国很快也类似,而且更糟糕,因为中国还有民族问题,少数民族人口比例大幅上升是
国家稳定性的最大挑战。
升
【在 h*****7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 可是美帝没几年就起来了,日本硬是低迷20年
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P*S 发帖数: 381 | 17 如果老龄化是低迷20年原因,那又怎么解释长期高失业率?
【在 y*******w 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 只谈到崩盘原因,没有谈到低迷20年的原因。 : 本质上还是人口老龄化,日本劳动力人口在1990年前后达到顶峰,然后开始下降。劳动 : 力减少,生产率又不可能大增,经济怎么可能不萎靡? : 中国很快也类似,而且更糟糕,因为中国还有民族问题,少数民族人口比例大幅上升是 : 国家稳定性的最大挑战。 : : 升
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a***e 发帖数: 2427 | 18 印钱输血的办法只适用于美帝一家,其他国家没这个输出通胀的实力。土共发了4万亿
不是一样被骂。
【在 G*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : Re. : 别看IMF当年金融危机时给韩国、东南亚、俄罗斯开的药方是什么要减少政府支出、减 : 税、放开行业竞争。结果这次08年美国危机,美国一下子救了所有的大银行,外加QE。 : 金融危机的时候要救市,就跟人失血过多要挂的时候得输血一样,完全是简单常识。其 : 他的所有问题,都必须等到救活过来再解决。要是真不管不顾挂了,那么多企业要破产 : ,家庭要出血低价卖资产,个人要失业,等等等等,就和人身上器官缺血坏死一样。那 : 到时候问题就大了。日本完全就是政府应对失当导致失去了20多年。
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h*****7 发帖数: 3192 | 19 钱不是一切,还有环境,而且再高的科技,没有市场价值也是注定要失败的。
【在 b*********4 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 例如对英特尔说,你到我们日本来研发建厂,我倒贴,这样子该轮到美国人害怕了。
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h*****7 发帖数: 3192 | 20 老龄化是一个长期问题,人口老龄化从根本上导致一个民族的竞争力,活力下降。这就
像当年美国一方面往河里倒牛奶,一方面工人领救济一样矛盾。
【在 P*S 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果老龄化是低迷20年原因,那又怎么解释长期高失业率?
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h***i 发帖数: 89031 | 21 工人领了救济去买牛奶,牛奶还是卖不掉
【在 h*****7 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 老龄化是一个长期问题,人口老龄化从根本上导致一个民族的竞争力,活力下降。这就 : 像当年美国一方面往河里倒牛奶,一方面工人领救济一样矛盾。
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K**********i 发帖数: 22099 | 22 跟老毛粮食吃不完饿死3000万同时出口一个本质。
【在 h***i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 工人领了救济去买牛奶,牛奶还是卖不掉
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t***u 发帖数: 2057 | 23 日本有很多老人工作,开出租车的,餐馆服务的,很多都是老人。其实这个和近几年美
国的情况有点像,老年人退休金帐户缩水,延长退休年龄,结果抢了年轻人的饭碗。
当然,结合总体就业岗位的减少,高失业率就不难达成了。
中国的人口拐点、老龄化等问题会成为21世纪的主要挑战之一,不过时限来得可能不会
有2015、16那么早。可以想象一下,中国的退休年龄有10年的后退空间,所以回旋余地
相当大。
至于国内房市,现在更像美国的05、06年,说不定要烧最后一把火才能paiji,甚至A股
,都可能死猫跳蹦起个1、2千点来。当然,作为习总李总,大概是宁可小崩一下泄泻火
,然后继续平稳过渡,但我这样的悲观份子固执的认为愚昧贪婪的社会大潮会席卷着政
府点一把大火,把今后几十年的福分预支在几年之内,然后,登陆彼岸的少数人才不会
管身后的洪水滔天。
【在 P*S 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果老龄化是低迷20年原因,那又怎么解释长期高失业率?
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u****d 发帖数: 2578 | 24 我倒是认为大乱之后必有大治。共产党倒台后,或者党内有远见的搞成蒋经国第二都可
能在未来一,二十年内发生。然后中国经济就会平稳发展。当然不可能像现在这样暴起
,就像搞期权致富一样。一旦中国政局变化,最佳投资机会就会出现。
【在 t***u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 日本有很多老人工作,开出租车的,餐馆服务的,很多都是老人。其实这个和近几年美 : 国的情况有点像,老年人退休金帐户缩水,延长退休年龄,结果抢了年轻人的饭碗。 : 当然,结合总体就业岗位的减少,高失业率就不难达成了。 : 中国的人口拐点、老龄化等问题会成为21世纪的主要挑战之一,不过时限来得可能不会 : 有2015、16那么早。可以想象一下,中国的退休年龄有10年的后退空间,所以回旋余地 : 相当大。 : 至于国内房市,现在更像美国的05、06年,说不定要烧最后一把火才能paiji,甚至A股 : ,都可能死猫跳蹦起个1、2千点来。当然,作为习总李总,大概是宁可小崩一下泄泻火 : ,然后继续平稳过渡,但我这样的悲观份子固执的认为愚昧贪婪的社会大潮会席卷着政 : 府点一把大火,把今后几十年的福分预支在几年之内,然后,登陆彼岸的少数人才不会
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N*******e 发帖数: 3872 | 25 做梦
【在 u****d 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我倒是认为大乱之后必有大治。共产党倒台后,或者党内有远见的搞成蒋经国第二都可 : 能在未来一,二十年内发生。然后中国经济就会平稳发展。当然不可能像现在这样暴起 : ,就像搞期权致富一样。一旦中国政局变化,最佳投资机会就会出现。
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t***u 发帖数: 2057 | 26 年轻时候我也是这么想的,现在看看历史,时局其实还远远谈不上糜烂。明末,清末,
远到宋末,三国,哪个不是烂摊子凑凑合合几十上百年,TG气数远未尽,长了不说,熬
个建国百年没什么压力。
其可悲之处也在此,只要日子还过得下去,改革的动力就不足。中国哪里会有什么大乱
,只是正常经济周期的下行调整而已,只是经济奇迹越长,下行曲线也会越长。君不见
日本,拉美,亚洲四小,都是以decate为单位的调整。日本现在也在改革,你敢投资日
本嘛?
【在 u****d 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我倒是认为大乱之后必有大治。共产党倒台后,或者党内有远见的搞成蒋经国第二都可 : 能在未来一,二十年内发生。然后中国经济就会平稳发展。当然不可能像现在这样暴起 : ,就像搞期权致富一样。一旦中国政局变化,最佳投资机会就会出现。
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u****d 发帖数: 2578 | 27 你太小看金融的力量了。中国经济过去十来年的“腾飞”秘诀在金融,政府出地,融老
百姓的金。中国的崩溃也在金融。这么跟你说吧,全球范围的剧烈通缩近在眼前。所有
靠债务“发展”的国家都会现出原形。中国的“四万亿”难道不是债务,作为基础货币
,乘以乘数。。。
【在 t***u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 年轻时候我也是这么想的,现在看看历史,时局其实还远远谈不上糜烂。明末,清末, : 远到宋末,三国,哪个不是烂摊子凑凑合合几十上百年,TG气数远未尽,长了不说,熬 : 个建国百年没什么压力。 : 其可悲之处也在此,只要日子还过得下去,改革的动力就不足。中国哪里会有什么大乱 : ,只是正常经济周期的下行调整而已,只是经济奇迹越长,下行曲线也会越长。君不见 : 日本,拉美,亚洲四小,都是以decate为单位的调整。日本现在也在改革,你敢投资日 : 本嘛?
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y*******w 发帖数: 5917 | 28 非常简单,老龄化后,老人普遍少子,而且也不用照顾多少孙辈,对未来生活充满了不
确定性,所以老人既不消费也不敢退休,造成经济长期死气沉沉。结果年轻人找不到工
作,失业率当然很高。
【在 P*S 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 如果老龄化是低迷20年原因,那又怎么解释长期高失业率?
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y*******w 发帖数: 5917 | 29 本来是这样的,中国的民族问题导致大乱之后必然分崩离析,陷入长期动乱,最后可能
如同大号的陕甘回乱,汉人被杀两三亿,少数民族死亡一亿,然后才有大治,动
乱可能持续二三十年。
【在 u****d 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 我倒是认为大乱之后必有大治。共产党倒台后,或者党内有远见的搞成蒋经国第二都可 : 能在未来一,二十年内发生。然后中国经济就会平稳发展。当然不可能像现在这样暴起 : ,就像搞期权致富一样。一旦中国政局变化,最佳投资机会就会出现。
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g****b 发帖数: 98 | 30 现在国内还有很多人贷款买房啊。。。。。。是要悲剧的节奏吗 |
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n*****t 发帖数: 22014 | 31 前几天跟个客户料,问他家附近小区基建情况和价格,完了我说打算等跌了买一套。人
问我:上海的房价怎么可能跌?群众们多乐观啊!
【在 g****b 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 现在国内还有很多人贷款买房啊。。。。。。是要悲剧的节奏吗
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m********5 发帖数: 17667 | 32 上海应该不会跌,刚需
年轻人都跑到上海去了
【在 n*****t 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 前几天跟个客户料,问他家附近小区基建情况和价格,完了我说打算等跌了买一套。人 : 问我:上海的房价怎么可能跌?群众们多乐观啊!
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s*****e 发帖数: 16824 | 33 日本1/4的人口都集中在东京,年轻人拼命往东京挤,最后也没阻止东京房价下跌。
【在 m********5 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 上海应该不会跌,刚需 : 年轻人都跑到上海去了
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u*********r 发帖数: 7835 | 34 上海每年增加50万人口呢,硅谷有这么多人口吗?而且上海人均住房才35平米吧,啥时
候人均能达到60平米啊。
【在 m********5 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 上海应该不会跌,刚需 : 年轻人都跑到上海去了
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l*****i 发帖数: 20533 | 35 问题是当时他城市化已经完成,城市人口根本早已停止快速增长。1970年以后东京人口
就长得很慢了。1970-2005年,人口只涨了10%左右。所以他那个就是城市居民自己互相
炒房子。
上海2000年人口1673.77万人,2010年人口为2301.92万人,跟当年的东京不可比。
中国人口现在正在以史无前例的规模和速度城市化,不是开玩笑的。几乎每一个城市人
口都是暴涨,没房子行么?
【在 s*****e 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 日本1/4的人口都集中在东京,年轻人拼命往东京挤,最后也没阻止东京房价下跌。
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n*****t 发帖数: 22014 | 36 你坐地铁到嘉定,不用远,南翔起就行,一下车乌泱乌泱的廊坊 realtor,比火车站发
票都多,还都有车带你去看房。
如果凑巧晚上开车路过,你数数有几盏灯吧,保守估计 40% 空置。
【在 u*********r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 上海每年增加50万人口呢,硅谷有这么多人口吗?而且上海人均住房才35平米吧,啥时 : 候人均能达到60平米啊。
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u*********r 发帖数: 7835 | 37 无所谓吧,这些面积都算到人均住房面积里去了呀,说明有很多人住的远不到35平米呗。
【在 n*****t 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 你坐地铁到嘉定,不用远,南翔起就行,一下车乌泱乌泱的廊坊 realtor,比火车站发 : 票都多,还都有车带你去看房。 : 如果凑巧晚上开车路过,你数数有几盏灯吧,保守估计 40% 空置。
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n*****t 发帖数: 22014 | 38 不到 35 米的当然大把大把,关键这些人一年不吃不喝只能买一个平米,一点不夸张
呗。
【在 u*********r 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 无所谓吧,这些面积都算到人均住房面积里去了呀,说明有很多人住的远不到35平米呗。
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b*********4 发帖数: 271 | 39 不会的,我觉得中国还是挺好的,比起日本美国强多了。中国好日子还有几十年,日本
是完蛋了,和什么老年化没有关系。在电子产品从模拟化转向数字化时,关键是中国大
陆,台湾和南韩把属于日本人的产业抢过来了,日本人当然要失业。
中国的基建我相信是世界一流的,这个应该能够再支撑中国几十年,一点问题也没有。
没有那个国家能够替代中国,这么大的个头。
其实美国人的基础设施也不是很优化,值得花钱的地方很多,我搞不懂他为什么不加强
自己的基础建设,而把印出的钱流到国外。
例如那么多的路口堵车很严重,搞个拱桥避免红绿灯,该花钱的地方太多了。只能说美
国太长于辩论,不善行动。 |