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发帖数: 61690 | 1 多家民企遣散项目团队 深圳旧改“急刹车”？
本报记者 陈小瑛 深圳报道
在佳兆业事件的冲击下，深圳旧改正在迎来一场变局。
深圳市邦恒投资顾问公司总经理尹香武向记者透露，深圳多家民营房企已遣散旧改
拓展团队，加上旧改项目销售审批日趋严格，之前在谈判的旧改项目大多已搁浅。
“佳兆业事件对我们项目推进也有影响，由于城市更新政策存在争议，目前很多工
改商手续推动不了，政府不受理，或者受理了也不愿推进。”深圳某民营房企一位负责
旧改的人士告诉记者。
旧改变局
上述房企旧改负责人称，过去政策环境宽松，政府裁量权很大，一些可要可不要的
资料就会放行，现在每个细节都必须明确。
“涉及到很多非农指标，之前交易不合规的，一旦村民知道就很麻烦，政府不愿意
承担责任。”该房企旧改负责人说，原则上已经立项的项目，是可以继续按流程申报，
但前提是之前所有程序都没有瑕疵，如果还没有立项，现在会很难推动。
一个背景是，今年1月5日，广东省委第三巡视组点名批评深圳出现的六大问题，提
出房地产开发商主导城市更新引发的并发症比较严重。
业内担忧的是，深圳旧改的推进速度原本并不快，未来可能进入漫长的停滞期。
“现在开发商申报的意愿确实没有那么强烈，整个旧改的趋势是在放缓的。”深圳
某区城市更新办项目前期审批负责人告诉记者，该区旧改项目立项的储备项目已有一百
多个，释放的土地供应量，未来十年也难以消化完，大部分是往居住和商业方向改，但
与村民的谈判越来越难，要改造也不容易。
尹香武说，以前只要在拆迁和回迁阶段村民签字就行，现在拿预售证还需村民签字
，村民可能又会趁机提出补偿要求，这无疑会降低开发商的积极性和开发效率。深圳净
地出让太少，这将导致新房供应在未来两年后急剧下降。
上述前期审批负责人称，过去各个开发商都去抢占改住宅的项目，工改商项目所剩
无几，未来旧改的方向主要是工改工，政府也在大力扶持工业区整治。
今年3月10日，深圳公布的10个城市更新项目中，除了龙华新区中3个居住、商业方
向的更新单元之外，其余7个项目均属于新型产业方向，总拟拆除重建用地面积约33.4
万平方米。
“有传言要取消市场主导的城市更新，我们也在等政策，等哪天叫停了，再按新的
办法来做。”上述审批负责人称，由政府主导的深圳鹿丹村旧改前后经历了十多年，未
来如果按这模式主导深圳的旧改也不现实，比较政府没有那么多人力物力。
“前几年都以为旧改是金矿，比较盲目，前期花了很大成本把拆迁做完了，但却不
清楚后期规划，现在风险意识提高了，必须摸清规划方向，且项目很优质，要价不高，
否则很难转让项目。”上述房企旧改负责人称，如今开发商看到的主要是风险，必须等
专项规划批了以后，才付拆迁补偿款。
而政府公布的数据显示，深圳自2009年以来至2014年，旧改项目立项审批超过500
个，但动工率仅19%左右，项目顺利开发的难度显而易见。
上述房企旧改负责人称，每个项目要反反复复报批，核查手续，一个项目的前期工
作至少要五六年，由于旧改政策不明晰，难免催生潜规则。
民企“傍大款”
如今，在地产反腐风暴下，深圳民营房企开始多方寻求避险。
3月20日，华侨城发布的募资公告称，深圳民营房企宝能集团旗下企业斥资70亿元
入股。据了解，宝能集团除了财务投资外，也是为了参与国企混改。
近期，远洋地产公告洽谈收购深圳三个项目，收购对象均是本土的小民营房企。
2月6日，卖方向远洋地产转让了深圳南山区蛇口水湾项目80%的股权，该项目总建
筑面积31.7万平米，尚未公告收购总价，截至目前，远洋支付了诚意金和过渡性贷款共
10亿元。
令业内人士不解的是，水湾项目主体在去年就已经建成，去年12月31日推出了首期
公寓，售价60000元/平米，该项目地理位置优越，完全不愁销售，而卖方也不存在资金
紧张问题。
远洋在去年9月和11月还洽谈了另外两个项目，一个是龙晟达地产转让的荔山项目
部分股权，该项目总建筑面积为23万平米；另一个是龙岗区龙城街道盛平项目，收购卖
方30%的股权，该项目总建筑面积为39.1万平米。
远洋地产称，这些项目均是深圳黄金(1194.50, -2.50, -0.21%)地段，收购对于远
洋而言可以提升在深圳区域的竞争力。
此前，深圳旧改主体多以本地民营房企为主，包括佳兆业、卓越、京基、绿景、信
义、宝能、莱蒙等地产商，对旧改开发都有较多的经验。而万科、中海、金地、招商等
龙头房企则主要以招拍挂和收购或合作开发为主。
上述区旧改审批负责人坦言，通常很多项目都是由小开发商负责前期拆迁谈判，再
卖给大房企。“像万科就不愿涉及前期旧改，因为拆迁补偿不是刚性的东西，小企业比
较好操作，大企业决策的速度也慢一些，而且也不方便与村民谈判。”
对于未来本土的民营小房企靠什么存活，上述地产商也感到困惑，深圳每年的净地
出让很少，工改商难度会越来越大。
“现在小开发商意识到旧改风险很大，要么全盘转让，要么就找央企国企合作开发
。”上述业内人士称。 |
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