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发帖数: 6723 | 1 2016-03-31 猴子 中国房地产研究院微信号zgfdcyjy
功能介绍
打造中国房地产最前沿研究第一微刊
“2015年上海房价涨了这么多，经济形势这么不好，明年会跌吗？我还可以买吗？”，
“小编，目前还是有房就抢的状态。这时候应该继续跟进吗？难道还有上涨空间？”
老百姓，哪怕是有点悟性，愿意平时多看点书，了解点外部世界的人，大部分都......
还是会误读房地产市场。哈哈哈！[[笑哈哈]]
房地产市场，有市场的部分，也有蛮不讲理的部分。前一部分，属于经济范畴，后一部
分属于TMD二次元范畴。很多人，包括科班出身经济学者和野生砖家，都认为房地产市
场是市场。他们用经济学的思维方式来理解楼市运行，所以每次他们都错了。哈哈哈！
[[笑哈哈]]
为什么每次都错了？因为楼市不是市场。只有认清这点的基础上，经济学的逻辑才能起
作用，有几个概念需要厘清。
房地产市场只有一个大卖家：国家
你以为是万科、绿地把房子卖给你的？NO！其实不是，他们只是加工土地的厨师，房地
产市场背后只有一个大卖家：国家。[[悲催]]
你的交易对手是国家！
没错。把房子卖给你的不是开发商，是国家。小编想说的是，房地产市场其实不是市场
，楼市本质就是，国家在不同阶段，以最高的价格把土地卖给你。想明白这一点后，你
才能在这个框架下，用经济学思维来思考问题。
基于这一点出发，你会了解到，你们所担心的问题一件都不会发生。只要人民币还是主
权货币。（这话说的有点含蓄，懂得都懂[[喵喵]]）
这里对小白买家来说比较绕，不是房价不会跌，但是如果你意识到这个市场的卖家只有
国家的话，你的分析框架就完全不一样。
因为你的交易对手是碧池！你的交易对手是持枪者，你的交易对手不仅可以制定规则、
改变规则，捏造规则，他可以无中生有......他可以做到你想的到和想不到的事情。你
当自己是在博弈，交易对手不光可以出老千，实际上连棋盘都是碧池家的。[[草泥马]]
股市至少还是个市场！楼市只是双边交易，众多KFS只是碧池之子，亲生的和认干爹的
，他们缩写为SOB。
这个框架下，不仅有看不见的手，而且还有不要脸的爪子。与其说是经济规律，不如说
是双边的交易策略。你要时常提醒自己，任何政策，无论什么名义，无论限制和鼓励，
从长期来看，都是国家为了用各种姿势把房子/土地卖给你。傻空的失败在于，把交易
对手当做了裁判。
这是因为，企业有企业基因，组织有组织文化，而这是国家的基因！它不受官员个人的
意愿和能力所影响，除了出口和卖地，其他事情都不靠谱，地方要发展，个人要成长，
只有做这两件事。
这也是为什么中直机关及一行三会出来了诸多技术高官下放地方任大员之后，依然把卖
地作为地方经济的抓手，非不为，实不能也。
这是组织文化，这是国家基因，这也是胎教。
一、房地产支柱地位有合理性
传统的三驾马车，小编认为其实只有两驾，出口和房地产（消费和投资）
房地产是中国最大的实体经济，承载着经济增长的重担，而且还是政府货币的蓄水池，
房子造起来，拉动了国民经济的各个行业。前期，设计——规划——融资等服务业；建
设期，直接拉动钢材水泥建材——运输——能源；建成后，拉动营销市场——家装市场
——家电市场——银行业；使用后，拉动家电——汽车——新区域的整体配套。
你会看出来，房地产才是是实打实的消费的需求源头和投资真正落实的点。房地产休克
，就是以上所有行业的动荡。这不是说，政府就不能对暴涨的房价和民生放任不管，而
恰恰是所有限购限贷和房价调控政策应该基于经济规律制定，而不是为了政治表演而任
性。过去15年间，关于房地产所有的政策信号和价格信号都是混乱的。
在出口外贸还未被弄死之前，房地产行业屡遭肆意的行政干预，不仅踏错了几乎所有的
节奏，该调不调，不该动的时候又乱调，大大的加大了房价波动。
然而，不按照市场规律的长期楼市调控和错误外贸政策的双杀，花了好几年的时间，终
于干掉了原本强劲的中国经济上升势头。
这回出口外贸死透、死凉了，国内国外都面临经济困境，历经出口断崖式下跌之后，房
地产是本届政府唯一能够使上劲的抓手和救命稻草。别无选择！
克强经济，自贸区，工业化4.0，互联网+，一路一带这些是用来给大家希望的。扭转经
济不利局面，还得靠房地产引领的基建。于是，农民进县城买房，四五线城市去库存，
二三线城市商品房转保障房，一线城市或逐步放开限购......
二、限购政策是为了封山育林
无论限购政策宣称的初衷，实践上来看，限购政策最大限度的把市场潜力压榨出来，然
后，关闭市场，通过时间来修复市场潜力，静静的等待城市人口的增长、家庭财富的重
新积蓄以及韭菜花的盛开。
与限购政策比较相似的，是沿海渔场的休渔季。吴敬琏老先生曾经批评中国股市连赌场
都不如。实际上，中国楼市是各级财政的养猪场。[[猪头]]
这个基础上，只要人口流向不发生变化（人口是关键变量），政府可以直接控制城市房
价。这也可以预测2016年下半年后，成交量衰竭，一线城市房价却不会跌的原因。这不
是预言，开关在手上，太多手段可以直接控制市场，锁住价格。
更清晰的描述，一线城市在2015年这么猛的推出地王之后，2016年中后期必然天价缩量
，等下一周期的修复。唯一不确定的就是时间[[钟]]，和宏观经济政策重叠后，这个周
期是否会延迟或提前。
和前几轮的周期相似，届时会有各种的混乱政策细则，伴随着更加混乱的宏微观经济环
境出台，但是房价控制在高位。对踏空者而言，依然是个悲伤的故事。[[蜡烛]]
国家不是万能的，他虽然想把房子卖给你，但是他依然受到经济规律和外部环境的制约。
一、受到人口因素
影响国家政策的最大经济约束，就是资源，尤其人口资源。本文聚焦楼市，就不扩展其
他部分。核心的政策错误，就是资源的错配，前几年，刚提出城镇化建设和发展中西部
，海通的头牌李迅雷提出过类似观点，小编深以为然，人口流向和财政转移支付方向错
配，方向反掉了。
城镇化战略一厢情愿的认为，人口的流向是梯度流向，就近发展，农村进县城，县城进
省会，省会进发达城市。于是，西部大开发、振兴东北、社会主义新农村建设......等
一系列国策出台，但是，实际上农村青年和二三四五线城市青年，买上一张唆走就走的
火车票，不约而同的直奔北上广深一线城市。[[噢耶]][[噢耶]]
这点可以理解，头脑正常的人，都不会选择去临近的县城，那里就业不友好，也无机会
，而一线城市空间广阔，机会更多，竞争更加公平。
但是中央的财政转移支付和对地方发展政绩考核，却投向了这些已经人去楼空的地区，
同时，各级政府对社会发展认知是开路建楼，于是财政大开发，借钱大建设就开始了，
一幢幢高楼拔地而起，各地鬼城传闻不断，楼市库存高位，各地政府投融资平台烽火四
起，城投债评级不断下调......中部塌陷、东北塌陷等新闻不断见诸报端，以上就是整
个故事悲伤开端的一部分。
这是一线城市上涨，而二、三线、四、五线城市却需要去库存的重要原因。市场经济的
核心在于资源有效配置，人追着机会走，资本追着人走。但是计划体制下资源的行政分
配，虽然我们以为已经市场经济了，但越往上走，市场化程度越低。这部分是扭曲的。
从人口流向来说，“京沪永远涨”的逻辑是成立的，人口流动的方向在可见的将来是不
会逆转。人口因素是政府是否有能力锁住房价的关键。
在《年终总结和2016年楼市观望》一文分析过“京沪永远涨”的观点。小编认为，北京
作为首都，人口流向几乎不变，是真正意义上的永远涨；上海的人口流向是靠城市竞争
力来吸引的，需要城市的管理者长期维持竞争力，这是有不确定性的。
二、受宏观因素，尤其是人民币汇率影响。
这其实是个很专业的问题，很多自选成才的草根砖家比较难以把握这点。网上也有民间
楼市观察者，对市场情况非常熟悉，判断非常准确，总结了很深刻的一些东西，是有智
慧的人，但也会误读这块内容，挺扼腕叹息的。
汇率，我们可以确定，人民币在贬值周期了，这个既可以理解为短期会有很强大的贬值
鸭梨，也可以理解中长期的趋势难以反转。
这涉及到中国一系列失败的外贸政策，和普遍认知的不同，中国的失败政策是2006年之
后种下的一连串人为事故，或许以后小编会专门写一篇给乃们看看，《论灭掉外贸强国
的可行性分析》。小编是看死掉中国外贸的未来，任何利好指标都不能改变小编看空中
国外贸的中短期判断。基于这个判断，衍生出对汇率的趋势性下降难以反转的判断。这
里不赘述。
一方面，人民币本币贬值，会使得国内的人民币资产（包括房产）贬值；但事情的另一
面，人民币对外贬值，在外汇管制的前提下，又会倒逼央妈被动释放流动性，导致国内
货币超发，反过来影响到原本应该贬值的房价。
注意，这是在全国（除一线城市之外）经济萧条、实体不振、人口流失、楼盘库存高举
的背景下，利率、汇率双跌的情况下，资金必然涌向一线城市。而资金是最聪明的，他
们明白一线城市的地价是被保护及有能力保护的。于是，国内楼市二级分化。比较类似
的，股市前景不妙时候，资金会在蓝筹股抱团，抗住股价下跌，无外乎如此。
这里就解释了二、三、四、五线城市暴跌，为什么一线城市房价反而会大涨。懂的人应
该看出来，小编在谈蒙代尔三角。
三、在《为什么踏空的总是你？》最后提到一句隐藏观点。
“买房子，其实就是人民币和房子二选一，无论怎么变，人民币总是先倒下。”
楼市（一线城市）最大的风险是，宏观经济的系统性风险。但要害之处在于，人民币的
风险排在楼市风险之前，好吧，你还是没选择，这里是普通人最不坏的选择。
这句话，并不那么简单，实际上会发生多种可能，但是，奇妙的是，由于中国政治结构
的问题，人民币的利益可以视同人民的利益，乃么，人民币永远是最容易被牺牲的。[[
蜡烛]][[蜡烛]][[蜡烛]]
只有二选一的游戏，就简单了。
有看官跳出来说，我可以换外汇啊，那游戏更复杂了，三选一或者多选一。
一般来说，我们会认为主权信用不会受到巨大冲击。长时间持有外汇，本身有比较高的
机会成本。而且，只有持美元才可能比较完整的对冲风险，因为人民币主要对美元贬值
。其他换货币，或许会增加风险。（你是外汇交易员，美股操盘手？当小编没说，直接
关浏览器）。
当然，如果主权信用都有问题了，小编认为这样等级的风险，需要转移肉身的地理位置
来化解，不在本文讨论范围内。
实际上，小编是把一线城市的不动产，视为2012末日海啸中的诺亚方舟，或者狂潮中的
礁石。
在通胀潮涌中，选择不同城市，选择同一城市内不同档次的楼盘，相当于立足于通胀大
潮中不同位置的礁石，有人已经被淹没了，有人刚湿足，也有伦生赢家立于高处，无限
风光，品海天一色。
人民币肯定会疯狂的涌现在市场，2008年底4万亿后的那波通胀大潮，因为限购了楼市
，人民币流向了任何可以炒作的市场中，蒜泥狠，豆你玩，黑茶普洱茶，一年里面物价
疯涨，生活开支骤增。
而2016年会比2008年更惨[[好囧]]，实体经济已经彻底式微，房地产是实体经济的发动
机，决不能熄火，无法限制，政策可以施展空间非常小。这是真正的两难之境，这回决
策层唯有放任。
于是，资金会疯狂流向楼市，同时，由于二、三、四、五线城市面临人口流失的问题，
资金会疯狂流向一线城市，或许还会带起几个二线城市，这既是趋利又是避害。
这应该是我们的未来。
未来，老百姓不再讨论房价问题的，他们会聚焦在租金问题上。
中国特色的风险
2016年头，有两件事情，触动了网民的关注。
公元2016年第一个交易日，7%熔断，人们为了纪念这一天，称之为头七。[[蜡烛]]
另一则新闻是，官方研究退休人员缴医保每人每月或缴180元，7200多万退休人员不需
缴纳医保费就可以享受医保待遇的日子还有多久？据悉，政府正研究职工医保退休人员
缴费政策，平均每人每月需缴纳约180元。退休职工不缴医保费是写入《社会保险法》
的，因此这一政策的改变需要修法。
这两件事情后面都隐隐的给我们一种担忧，那些有权力影响我们生活的人，没有能力做
好他应该做的事情，那该怎么办？
之前，我们通过揣测管理层意图来判断和预测市场，而实践教训告诉我们，还需要评估
管理层实现意图的能力。
正如之前，小编在文章的坚持观点，所有的不合理都应该纳入判断框架。而这样的担心
，过去几轮股市、楼市都轮番的证明了这样的担心太有必要了。来源：互助买房
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