p*******9
发帖数: 1860 | 1 美国所谓的永久产权，在大多数情况下，由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值，事
实上是负资产。
以70年为期比较。不失一般性，假设如下：
（1）中美房产现价都是100万美元，都已经付清。
（2）美国房产税率1%每年，美国房产每年增值3%，房产税也随房价递增：1万美元，1
万零3百美元，等等。。。。70年后，美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
（3）中国房产税率为0%，每年缴纳的房产税为$0。70年后，中国房产被没收，市值为$
0。
首先要介绍一个金融里的基本概念：“净现值”。就是说不同时间点上的钱，需要折现
到今天，才有可比性。比如，100年后的10万美元，和今天就给你5万美元，你愿意要哪
个？当然是今天的5万美元更值钱。因为假设折现率为5%，100年后的10万美元在今天的
净现值为10/(1+0.05)^100=0.08万美元。
总净现值由：70年间历年缴纳的房产税的现值，和70后年房产折现到今天的现值，两部
分组成：
（1）７０年每年交的房产税的净现值：
美国房产税每年1%，随着房产增值，房产税也会增加。70年缴纳的房产税的净现值：
r是折现率，也叫资金成本。
（２）７０年后房子的净现值：
根据公式列出试算表：
也就是说，当资金成本小于4%时，美国房子勉强比中国房子值钱。只要资金成本高于4%
，中国70年产权是零资产，而美国所谓的永久产权，由于累积的房产税超过了房子的价
值，就是负资产。
如果没有房子抵押，有几个索男能搞到低于4%的年利率的贷款？
轮子、老将、和台巴子们还是要加强学习和自身修养，学习一点金融的基础知识，才不
会被米犹骗啊。 |
M******a
发帖数: 6723 | 2 没有用，所以就不给，对吗？
共产党不开放报禁的原因竟然有一个“让你办报，你也发行不起”。
肏你妈的！ |
a*****2
发帖数: 2585 | 3 哈哈你根本就算错了。
房屋价格 792万, 70年交的房地产税是：286 万 房屋净资产：
792-286=506 万 ， 你的净资产： 506 万
就算美元贬值，506万美元也不是个负资产啊。
为$
【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权，在大多数情况下，由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值，事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性，假设如下：
: （1）中美房产现价都是100万美元，都已经付清。
: （2）美国房产税率1%每年，美国房产每年增值3%，房产税也随房价递增：1万美元，1
: 万零3百美元，等等。。。。70年后，美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: （3）中国房产税率为0%，每年缴纳的房产税为$0。70年后，中国房产被没收，市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念：“净现值”。就是说不同时间点上的钱，需要折现
: 到今天，才有可比性。比如，100年后的10万美元，和今天就给你5万美元，你愿意要哪
|
p*******9
发帖数: 1860 | 4 台巴子理屈词穷，除了搬出你老娘的私处，你还会啥？
你这种素质真是给台湾丢人，对得起给你给你发的台币买的盒饭吗？
【在 M******a 的大作中提到】
: 没有用，所以就不给，对吗？
: 共产党不开放报禁的原因竟然有一个“让你办报，你也发行不起”。
: 肏你妈的！
|
p*******9
发帖数: 1860 | 5 你应该学学 Finance 101，别拿无知当有趣。
【在 a*****2 的大作中提到】
: 哈哈你根本就算错了。
: 房屋价格 792万, 70年交的房地产税是：286 万 房屋净资产：
: 792-286=506 万 ， 你的净资产： 506 万
: 就算美元贬值，506万美元也不是个负资产啊。
:
: 为$
|
a*****2
发帖数: 2585 | 6 你说说这正在卖的1.55m 的房子，到现在 共86年， 为何 155万美元的房子是个负资产
？ 你丫自己打自己的嘴巴啊。
www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
为$
【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权，在大多数情况下，由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值，事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性，假设如下：
: （1）中美房产现价都是100万美元，都已经付清。
: （2）美国房产税率1%每年，美国房产每年增值3%，房产税也随房价递增：1万美元，1
: 万零3百美元，等等。。。。70年后，美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: （3）中国房产税率为0%，每年缴纳的房产税为$0。70年后，中国房产被没收，市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念：“净现值”。就是说不同时间点上的钱，需要折现
: 到今天，才有可比性。比如，100年后的10万美元，和今天就给你5万美元，你愿意要哪
|
s*******u
发帖数: 9508 | 7 你要没钱缴税，你还有产权么？ 别说70年，一年都没有！
为$
【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权，在大多数情况下，由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值，事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性，假设如下：
: （1）中美房产现价都是100万美元，都已经付清。
: （2）美国房产税率1%每年，美国房产每年增值3%，房产税也随房价递增：1万美元，1
: 万零3百美元，等等。。。。70年后，美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: （3）中国房产税率为0%，每年缴纳的房产税为$0。70年后，中国房产被没收，市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念：“净现值”。就是说不同时间点上的钱，需要折现
: 到今天，才有可比性。比如，100年后的10万美元，和今天就给你5万美元，你愿意要哪
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a*****2
发帖数: 2585 | 8 你还学个Finance 101个屁啊。 那个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了？
简直就是丢人。
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:31:26 2016, 美东)
你应该学学 Finance 101，别拿无知当有趣。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 792-286=506 万 ， 你的净资产： 506 万 |
p*******9
发帖数: 1860 | 9 别拿特例当通例。
牛粪里还能捡出一两粒粮食呢，你吃牛粪吗？
【在 a*****2 的大作中提到】
: 你说说这正在卖的1.55m 的房子，到现在 共86年， 为何 155万美元的房子是个负资产
: ？ 你丫自己打自己的嘴巴啊。
: www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
:
: 为$
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p*******9
发帖数: 1860 | 10 你是中专毕业的吧。
【在 a*****2 的大作中提到】
: 你还学个Finance 101个屁啊。 那个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了？
: 简直就是丢人。
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:31:26 2016, 美东)
: 你应该学学 Finance 101，别拿无知当有趣。
: 【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: : 792-286=506 万 ， 你的净资产： 506 万
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a*****2
发帖数: 2585 | 11 还特例啊， 这样的房子湾区比比皆是。
俺随便拿个例子就戳穿了你的计算，证明你的计算是错误的。
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:35:09 2016, 美东)
别拿特例当通例。
牛粪里还能捡出一两粒粮食呢，你吃牛粪吗？
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
: 为$ |
a*****2
发帖数: 2585 | 12 俺小学毕业的。
你说说哪个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了？
别自欺欺人了。
======================================================
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:35:52 2016, 美东)
你是中专毕业的吧。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 你应该学学 Finance 101，别拿无知当有趣。 |
p*******9
发帖数: 1860 | 13 牛消化不畅时，牛粪里面粮食颗粒更多。
【在 a*****2 的大作中提到】
: 还特例啊， 这样的房子湾区比比皆是。
: 俺随便拿个例子就戳穿了你的计算，证明你的计算是错误的。
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:35:09 2016, 美东)
: 别拿特例当通例。
: 牛粪里还能捡出一两粒粮食呢，你吃牛粪吗？
: 【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: : www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
: : 为$
|
a*****2
发帖数: 2585 | 14 别嘴硬了。 你说说为何506 万美元是 负资产。
你要是能证明 506 万美元是 负资产， 我就能证明全中国的房屋都是负资产。
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:38:39 2016, 美东)
牛消化不畅时，牛粪里面粮食颗粒更多。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 别拿特例当通例。
: : 为$ |
p*******9
发帖数: 1860 | 15 你没有资金时间价值的概念，并且当别人提出这个简单的概念时，你也不能理解。说明
你即没有受过基础的金融训练，也没有受过基础的逻辑和思维训练。说你是中专毕业都
是抬举你。
【在 a*****2 的大作中提到】
: 俺小学毕业的。
: 你说说哪个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了？
: 别自欺欺人了。
: ======================================================
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:35:52 2016, 美东)
: 你是中专毕业的吧。
: 【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: : 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
|
a*****2
发帖数: 2585 | 16 得了吧。 任何资金时间价值 就不能证明 506万美元是负资产。
你的资金时间价值计算 根本就是完全错误的，没有一个对的。
所以才会有 506万美元是个负资产的笑话。
===================================================
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:40:58 2016, 美东)
你没有资金时间价值的概念，并且当别人提出这个简单的概念时，你也不能理解。说明
你没有受过基础逻辑和思维训练。说你是中专毕业都是抬举你。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 你说说哪个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了？
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 你是中专毕业的吧。 |
e*******n
发帖数: 2178 | 17 我也是门外汉。
但是很简单的事实是，钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
或者再说简单一点，你今年买100万的房子，今年交了1万刀的税，但是70年后，你算这
个房子的cost的时候，这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x （1+存款利息
率）^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块，70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
如果利息算2%，今年的1万刀到70年后是4万刀。
【在 a*****2 的大作中提到】
: 你还学个Finance 101个屁啊。 那个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了？
: 简直就是丢人。
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:31:26 2016, 美东)
: 你应该学学 Finance 101，别拿无知当有趣。
: 【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: : 792-286=506 万 ， 你的净资产： 506 万
|
a*****2
发帖数: 2585 | 18 就算美元贬值， 70年后的 506万美元 净资产也不是负资产啊。
湾区的86年的房子， 这种房子在湾区 比比皆是。
你能说说为何这个要价 155 万美元的房子， 从1930开始到现在 86年了， 155万美元
是个负资产吗？
www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
=======================================================================
发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:49:26 2016, 美东)
我也是门外汉。
但是很简单的事实是，钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
或者再说简单一点，你今年买100万的房子，今年交了1万刀的税，但是70年后，你算这
个房子的cost的时候，这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x （1+存款利息
率）^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块，70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
如果利息算2%，今年的1万刀到70年后是4万刀。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 你应该学学 Finance 101，别拿无知当有趣。 |
a*****2
发帖数: 2585 | 19 再给一个例子:
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
这个房子1964年的 （ 我估计当时是5万美元买的），到现在52年， 现在要价 188万
美元， 说说为何这个188万美元的房子是个负资产？
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发信人: addadd2 (haha2), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:52:35 2016, 美东)
就算美元贬值， 70年后的 506万美元 净资产也不是负资产啊。
湾区的86年的房子， 这种房子在湾区 比比皆是。
你能说说为何这个要价 155 万美元的房子， 从1930开始到现在 86年了， 155万美元
是个负资产吗？
www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
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发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:49:26 2016, 美东)
我也是门外汉。
但是很简单的事实是，钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
或者再说简单一点，你今年买100万的房子，今年交了1万刀的税，但是70年后，你算这
个房子的cost的时候，这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x （1+存款利息
率）^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块，70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
如果利息算2%，今年的1万刀到70年后是4万刀。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 你应该学学 Finance 101，别拿无知当有趣。 |
p*******9
发帖数: 1860 | 20 非常正确。关键就是（1+r)^n
金融中往往取逆运算，就是折现，折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n]
【在 e*******n 的大作中提到】
: 我也是门外汉。
: 但是很简单的事实是，钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
: 或者再说简单一点，你今年买100万的房子，今年交了1万刀的税，但是70年后，你算这
: 个房子的cost的时候，这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x （1+存款利息
: 率）^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块，70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
: 如果利息算2%，今年的1万刀到70年后是4万刀。
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a*****2
发帖数: 2585 | 21 你别再丢人了。
再给你一个例子，
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
这个房子1964年的 （ 我估计当时是5万美元买的），到现在52年， 现在要价 188万
美元， 说说为何这个188万美元的房子是个负资产？
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发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:59:25 2016, 美东)
非常正确。关键就是（1+r)^n
金融中往往取逆运算，就是折现，折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n]
【在 e*******n 的大作中提到】
: 我也是门外汉。
: 但是很简单的事实是，钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
: 或者再说简单一点，你今年买100万的房子，今年交了1万刀的税，但是70年后，你算这
: 个房子的cost的时候，这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x （1+存款利息
: 率）^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块，70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
: 如果利息算2%，今年的1万刀到70年后是4万刀。
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e*******n
发帖数: 2178 | 22 我这个说的并没有把贬值的因素考虑进去。我这个说的是钱可以带来资本收益。就算是
钱存在银行里面也可以拿到利息。
还是你的比方。
在美国买个房子100万，然后房产税286万，最后房子价值792万，这样表面收益是792-
286 = 506万。
然后在中国买个房子100万，因为没有房产税，我们假设这个人把每年的相对于房产税
的钱存入银行。这样70年后，这个人存入银行的本金也是286万，但是因为这些本金会
有利息产生。当利息率高于一个水平的时候，这个286万本金+利息是会高于792万的。
【在 a*****2 的大作中提到】
: 就算美元贬值， 70年后的 506万美元 净资产也不是负资产啊。
: 湾区的86年的房子， 这种房子在湾区 比比皆是。
: 你能说说为何这个要价 155 万美元的房子， 从1930开始到现在 86年了， 155万美元
: 是个负资产吗？
: www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
: =======================================================================
: 发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:49:26 2016, 美东)
: 我也是门外汉。
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a*****2
发帖数: 2585 | 23 是的，你是可以把钱放入银行， 可惜 没有几个人 能坚持这么长时间。 你家有存定存
，超过20年的吗？ 没有吧。
所以你的设想 是 空想。
但是房子可以让你做到。
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发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:07:16 2016, 美东)
我这个说的并没有把贬值的因素考虑进去。我这个说的是钱可以带来资本收益。就算是
钱存在银行里面也可以拿到利息。
还是你的比方。
在美国买个房子100万，然后房产税286万，最后房子价值792万，这样表面收益是792-
286 = 506万。
然后在中国买个房子100万，因为没有房产税，我们假设这个人把每年的相对于房产税
的钱存入银行。这样70年后，这个人存入银行的本金也是286万，但是因为这些本金会
有利息产生。当利息率高于一个水平的时候，这个286万本金+利息是会高于792万的。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: =======================================================================
: 发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 我也是门外汉。 |
j****i
发帖数: 68152 | 24 壮士小心，他老娘私处有颗手榴弹。
【在 p*******9 的大作中提到】
: 台巴子理屈词穷，除了搬出你老娘的私处，你还会啥？
: 你这种素质真是给台湾丢人，对得起给你给你发的台币买的盒饭吗？
|
u********e
发帖数: 4950 | 25 楼主finance 没学好啊， 对净现值理解的不透啊。
用你自己算的数据， 正确理解应该是这样的：
6% 利息：r=6%
房子每年增值： 3%
* 美国买房：
今天需要投入$129.73,
最后70年后房产价值折算到今天净现值：$13.41
70年投资收益： -89.66%
* 中国买房：
今天需要投入￥100.00,
最后70年后房产价值折算到今天净现值：￥0.00
70年投资收益： -100.00%
* 比较：
（1） 美国投资收益>中国投资收益
（2） 美国投资收益永远大于-100% （ 也就是总会剩一点）
（3） 中国投资收益永远等于-100%
（4） 美国投资在低利息时投资收益可能会接近0%，甚至会是正数（如果房产价格
涨幅能抵消利息和1%的房产税）
1
为$
【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权，在大多数情况下，由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值，事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性，假设如下：
: （1）中美房产现价都是100万美元，都已经付清。
: （2）美国房产税率1%每年，美国房产每年增值3%，房产税也随房价递增：1万美元，1
: 万零3百美元，等等。。。。70年后，美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: （3）中国房产税率为0%，每年缴纳的房产税为$0。70年后，中国房产被没收，市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念：“净现值”。就是说不同时间点上的钱，需要折现
: 到今天，才有可比性。比如，100年后的10万美元，和今天就给你5万美元，你愿意要哪
|
p*******9
发帖数: 1860 | 26 谢谢提醒，厘清了假设条件：中美房产都已经付清。
算的是两个房产70年间的现金流的净现值。
【在 u********e 的大作中提到】
: 楼主finance 没学好啊， 对净现值理解的不透啊。
: 用你自己算的数据， 正确理解应该是这样的：
: 6% 利息：r=6%
: 房子每年增值： 3%
: * 美国买房：
: 今天需要投入$129.73,
: 最后70年后房产价值折算到今天净现值：$13.41
: 70年投资收益： -89.66%
:
: * 中国买房：
|
a*****2
发帖数: 2585 | 27 别丢人了， 你说这两个 当初不到5万美元，现在 一个155万， 一个188万的房子 为
何是负资产？
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
=======================================================
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:59:25 2016, 美东)
非常正确。关键就是（1+r)^n
金融中往往取逆运算，就是折现，折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n]
【在 e*******n 的大作中提到】
: 我也是门外汉。
: 但是很简单的事实是，钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
: 或者再说简单一点，你今年买100万的房子，今年交了1万刀的税，但是70年后，你算这
: 个房子的cost的时候，这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x （1+存款利息
: 率）^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块，70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
: 如果利息算2%，今年的1万刀到70年后是4万刀。
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p*******9
发帖数: 1860 | 28 谢谢顶帖。
请提醒你的雇主：还是要提高薪资水平，雇一两个有学历有水平的领军人物，否则只能
转着圈丢人。
1691270
【在 a*****2 的大作中提到】
: 别丢人了， 你说这两个 当初不到5万美元，现在 一个155万， 一个188万的房子 为
: 何是负资产？
: https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
: =======================================================
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:59:25 2016, 美东)
: 非常正确。关键就是（1+r)^n
: 金融中往往取逆运算，就是折现，折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n]
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w********9
发帖数: 8613 | 29 按照楼主的模型（是金融分析里最简单最常用的模型），楼主的计算方法是对的。终于
有明白人来趟这个浑水了。
不理解为什么那样算的人去查查cash flow的概念。
实际上的偏差有：
房屋市场会有大的升/降（！）波动。
房子需要维护（20-30年左右要大修、10-20年要换屋顶等等）或者折旧。我记得基本不
维护的木房子一般只有50-60年左右的寿命。（现在大部分房产中房子本身占实际房产
的40%左右。）
由于计算涉及很高的指数，不同的模型会估算出性质很不同的结果。
无论如何，买房会大亏也会大赚。哪个可能性大都是难说的。而且70年里可能会有突发
和渐发的大事件。比如硅谷发生大地震，硅谷因美国拉丁化和其它大国的崛起而出现底
特律那样的衰落等等。 |
a*****2
发帖数: 2585 | 30 不到5万美元买的房子， 现在一个155万， 一个188万的房子 在你算下来是负资产。
这种丢人现眼的事情就不要提了。 你在那里说出来，都会被人骂死。
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发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:24:20 2016, 美东)
谢谢顶帖。
请提醒你的雇主：还是要提高薪资水平，雇一两个有学历有水平的领军人物，否则只能
转着圈丢人。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/
1691270
: =======================================================
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 非常正确。关键就是（1+r)^n
: 金融中往往取逆运算，就是折现，折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n] |
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a*****2
发帖数: 2585 | 31 中国的产权房 一样要修。
你是没有买过房子， 美国的房子，如果你不是要加建， 维修费用极低。
你就说说这两个 当初不到5万美元，现在 一个155万， 一个188万的房子 为
何是负资产？
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
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发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:28:08 2016, 美东)
按照楼主的模型（是金融分析里最简单最常用的模型），楼主的计算方法是对的。终于
有明白人来趟这个浑水了。
不理解为什么那样算的人去查查cash flow的概念。
实际上的偏差有：
房屋市场会有大的升/降（！）波动。
房子需要维护（20-30年左右要大修、10-20年要换屋顶等等）或者折旧。我记得基本不
维护的木房子一般只有50-60年左右的寿命。（现在大部分房产中房子本身占实际房产
的40%左右。）
由于计算涉及很高的指数，不同的模型会估算出性质很不同的结果。
无论如何，买房会大亏也会大赚。哪个可能性大都是难说的。而且70年里可能会有突发
和渐发的大事件。比如硅谷发生大地震，硅谷因美国拉丁化和其它大国的崛起而出现底
特律那样的衰落等等。 |
g*******o
发帖数: 148 | 32 这样扯房产税， 属于瞎鸡巴扯蛋。
美国房产税主要是地方税： 基本上地方上的消防，治安， 中小学教育（包括图书馆，
公园， 还有校车）， 都是房产税支持的
这样属于权责比较分明； 看不到美国房产税的实质， 只想到住个房子还要交钱， 基
本上见识为零 |
a*****2
发帖数: 2585 | 33 的确，
就算美国的房产税是白交， 也比中国的70年产权房 好太多了。
【在 g*******o 的大作中提到】
: 这样扯房产税， 属于瞎鸡巴扯蛋。
: 美国房产税主要是地方税： 基本上地方上的消防，治安， 中小学教育（包括图书馆，
: 公园， 还有校车）， 都是房产税支持的
: 这样属于权责比较分明； 看不到美国房产税的实质， 只想到住个房子还要交钱， 基
: 本上见识为零
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w********9
发帖数: 8613 | 34
折现一般是用通货膨胀率。利率用于存款或者贷款的分子而非分母部分。
【在 u********e 的大作中提到】
: 楼主finance 没学好啊， 对净现值理解的不透啊。
: 用你自己算的数据， 正确理解应该是这样的：
: 6% 利息：r=6%
: 房子每年增值： 3%
: * 美国买房：
: 今天需要投入$129.73,
: 最后70年后房产价值折算到今天净现值：$13.41
: 70年投资收益： -89.66%
:
: * 中国买房：
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a*****2
发帖数: 2585 | 35 你就说说这两个 当初不到5万美元，现在 一个155万， 一个188万的房子 为
何是负资产？
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
你别扯别的， 这上面的两个房子你解释不了。
你还是滚回家去吧。
【在 w********9 的大作中提到】
:
: 折现一般是用通货膨胀率。利率用于存款或者贷款的分子而非分母部分。
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w********9
发帖数: 8613 | 36
你这是在回我对折现的解释吗？不懂就闭上你的鸟嘴！
【在 w********9 的大作中提到】
:
: 折现一般是用通货膨胀率。利率用于存款或者贷款的分子而非分母部分。
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w********9
发帖数: 8613 | 37
胡说八道。我现在住的房子就是刚翻修过的。花了5万多。常识是：长期平摊下来每年
要花1%以上的维修费用。
【在 a*****2 的大作中提到】
: 中国的产权房 一样要修。
: 你是没有买过房子， 美国的房子，如果你不是要加建， 维修费用极低。
: 你就说说这两个 当初不到5万美元，现在 一个155万， 一个188万的房子 为
: 何是负资产？
: https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
: ==========================================================================
: 发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:28:08 2016, 美东)
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u********e
发帖数: 4950 | 38 加了假设条件的话你的结论就可能成立了
其实简单来说， 国内70年使用就是一个70年期权概念，简单计算相当于每年1.4%的自
动贬值。
如果都一定要持有70年，
* 投资国内房子就是确定的-100%到期收益，和折现利率,房产增值率无关 （ 70年使用
权就是来补偿这个损失的）
* 投资美国房子就是一个变动收益， 和折现利率,房产增值率，房产税率直接相关。
如果前期投资没有考虑房产税准备金的话（就是你说的假设条件）， 70年到期收益确
实会低于-100% （ 也就是你说的负资产情况）。
【在 p*******9 的大作中提到】
: 谢谢提醒，厘清了假设条件：中美房产都已经付清。
: 算的是两个房产70年间的现金流的净现值。
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a*****2
发帖数: 2585 | 39 一个屋顶 可以用 少的20年， 多的30年， 70年，你换3次， 也就几万美元。
你别把室内装修算上， 这个在中国， 室内装修 花的钱的比例更大。
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发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:47:26 2016, 美东)
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
: ==========================================================================
: 发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: ...................
胡说八道。我现在住的房子就是刚翻修过的。花了5万多。常识是：长期平摊下来每年
要花1%以上的维修费用。
【在 a*****2 的大作中提到】
: 中国的产权房 一样要修。
: 你是没有买过房子， 美国的房子，如果你不是要加建， 维修费用极低。
: 你就说说这两个 当初不到5万美元，现在 一个155万， 一个188万的房子 为
: 何是负资产？
: https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
: ==========================================================================
: 发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:28:08 2016, 美东)
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d**********I
发帖数: 2057 | 40 你丫个无知的台巴子跳来跳去就是这么几句话。美国房子大多数是木头造的，造价低，
维护高。还特么”极低”？你丫水平也太次了。随便漏个水很多东西就得全换了。屋顶
，siding，crawl space都很容易出问题。
中国的房子钢筋水泥造的，flood之后凉两个月都能接着住。看过三只小猪盖新房的小
毛孩都知道砖房比木头房子结实。
【在 a*****2 的大作中提到】
: 中国的产权房 一样要修。
: 你是没有买过房子， 美国的房子，如果你不是要加建， 维修费用极低。
: 你就说说这两个 当初不到5万美元，现在 一个155万， 一个188万的房子 为
: 何是负资产？
: https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
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: 发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:28:08 2016, 美东)
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c***c
发帖数: 21374 | 41 房产税的多少取决于地方政府的财政，而和房价的政府估价并不直接相关。如果LA突然
取得4年之后办奥运会的资格，并要为此大兴土木，就算房屋估价一点点没有变，房产
税也要大幅提高；类似的，如果LA一夜之间所有公立学校都变成私立，没有政府拨款，
那么房产税就会立刻大幅降低。
1
为$
【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权，在大多数情况下，由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值，事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性，假设如下：
: （1）中美房产现价都是100万美元，都已经付清。
: （2）美国房产税率1%每年，美国房产每年增值3%，房产税也随房价递增：1万美元，1
: 万零3百美元，等等。。。。70年后，美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: （3）中国房产税率为0%，每年缴纳的房产税为$0。70年后，中国房产被没收，市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念：“净现值”。就是说不同时间点上的钱，需要折现
: 到今天，才有可比性。比如，100年后的10万美元，和今天就给你5万美元，你愿意要哪
|
c*******9
发帖数: 9032 | 42 除了乡下，还有多少地方，造假是最大成本。北上广的房子就比别的地方造假高几倍？
【在 d**********I 的大作中提到】
: 你丫个无知的台巴子跳来跳去就是这么几句话。美国房子大多数是木头造的，造价低，
: 维护高。还特么”极低”？你丫水平也太次了。随便漏个水很多东西就得全换了。屋顶
: ，siding，crawl space都很容易出问题。
: 中国的房子钢筋水泥造的，flood之后凉两个月都能接着住。看过三只小猪盖新房的小
: 毛孩都知道砖房比木头房子结实。
|
c***c
发帖数: 21374 | 43 看了下你的计算，美国房子NPV思路是对的
1
为$
【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权，在大多数情况下，由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值，事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性，假设如下：
: （1）中美房产现价都是100万美元，都已经付清。
: （2）美国房产税率1%每年，美国房产每年增值3%，房产税也随房价递增：1万美元，1
: 万零3百美元，等等。。。。70年后，美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: （3）中国房产税率为0%，每年缴纳的房产税为$0。70年后，中国房产被没收，市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念：“净现值”。就是说不同时间点上的钱，需要折现
: 到今天，才有可比性。比如，100年后的10万美元，和今天就给你5万美元，你愿意要哪
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p*******9
发帖数: 1860 | 44 谢谢。很简单的道理，但是一些带着任务上网的人就是无法理解。
【在 c***c 的大作中提到】
: 看了下你的计算，美国房子NPV思路是对的
:
: 1
: 为$
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j******z
发帖数: 3028 | 45 你那是加拿大，和LA（加州）没有关系。加州宪法规定不可能因为市政需要而加房地产
税。但有可能经多数选民通过加附加费。但：1、需当地选民通过；2、数额和房地产税
比微乎其微。事实上选民能通过的原因也是加费用于的建设能极大增加房屋价值/价格
。而政府并不能极大地增加房地产税。
【在 c***c 的大作中提到】
: 房产税的多少取决于地方政府的财政，而和房价的政府估价并不直接相关。如果LA突然
: 取得4年之后办奥运会的资格，并要为此大兴土木，就算房屋估价一点点没有变，房产
: 税也要大幅提高；类似的，如果LA一夜之间所有公立学校都变成私立，没有政府拨款，
: 那么房产税就会立刻大幅降低。
:
: 1
: 为$
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j******z
发帖数: 3028 | 46 你看来没住过中国的水泥房子。不用30年排污管、水管就不行了。外墙脱落、阳台掉下
来都是小事。30年什么概念知道么？1986年。70年的房子不说了。70年的房子现在有几
个人在住？1956年？
【在 d**********I 的大作中提到】
: 你丫个无知的台巴子跳来跳去就是这么几句话。美国房子大多数是木头造的，造价低，
: 维护高。还特么”极低”？你丫水平也太次了。随便漏个水很多东西就得全换了。屋顶
: ，siding，crawl space都很容易出问题。
: 中国的房子钢筋水泥造的，flood之后凉两个月都能接着住。看过三只小猪盖新房的小
: 毛孩都知道砖房比木头房子结实。
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j******z
发帖数: 3028 | 47 你的假设说明你并不了解美国（加州）的房地产。你所知的不比loser海归或廊庑多多
少。
美国人都知道，大多数地方的房屋没有投资价值，只有使用价值。但并不是所有地方都
如此。
在加州，选民公投立宪房地产税增加不得超过2%。你的论述的前提已经是错的。
为什么是2%？因为法律规定美联储必须维持2%的长期通胀目标。超过了不管你死活，加
息加到10几%。不到，不管你死活放水。
房地产长期而言比通胀增长高1%。因此加州的房产就有了长期投资价值。长期而言，税
基必然远低于房屋价值。也就是长期持有房产税率低。鼓励长期持有。
而这种投资价值，只有在永久（或长得不可思议）的产权下才有意义。
1
为$
【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权，在大多数情况下，由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值，事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性，假设如下：
: （1）中美房产现价都是100万美元，都已经付清。
: （2）美国房产税率1%每年，美国房产每年增值3%，房产税也随房价递增：1万美元，1
: 万零3百美元，等等。。。。70年后，美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: （3）中国房产税率为0%，每年缴纳的房产税为$0。70年后，中国房产被没收，市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念：“净现值”。就是说不同时间点上的钱，需要折现
: 到今天，才有可比性。比如，100年后的10万美元，和今天就给你5万美元，你愿意要哪
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c***c
发帖数: 21374 | 48 无论何种形式，地税作为地方政府的主要财政来源，在地方财政不足的时候，就必须提
高。否则政府就不提供服务。任君二选一。
【在 j******z 的大作中提到】
: 你那是加拿大，和LA（加州）没有关系。加州宪法规定不可能因为市政需要而加房地产
: 税。但有可能经多数选民通过加附加费。但：1、需当地选民通过；2、数额和房地产税
: 比微乎其微。事实上选民能通过的原因也是加费用于的建设能极大增加房屋价值/价格
: 。而政府并不能极大地增加房地产税。
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j******z
发帖数: 3028 | 49 宪法规定没法提高。因此裁撤了不少警察、教师。圣荷西被裁警察搞事，治安从全国最
好掉了下来。
【在 c***c 的大作中提到】
: 无论何种形式，地税作为地方政府的主要财政来源，在地方财政不足的时候，就必须提
: 高。否则政府就不提供服务。任君二选一。
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l***4
发帖数: 1876 | 50 你就是萨比一个，不解释
【在 a*****2 的大作中提到】
: 你说说这正在卖的1.55m 的房子，到现在 共86年， 为何 155万美元的房子是个负资产
: ？ 你丫自己打自己的嘴巴啊。
: www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
:
: 为$
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