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Military版 - 所谓的永久产权并没有卵用
相关主题
扯淡。永久产权屁用没有!说美国买套房便宜的
美国30年房贷和中国70年期权效果一样谈谈尼加拉瓜运河
美帝的永久产权,到底用处有多大日本人民充分的享受了民主。知道什么是民主吗?
美国的永久产权比70 年 产权 好 太多了,数据为证土共拿不回来钓鱼岛, 拿addadd2 (haha2)问罪!!!!
美国地产税平均1.2% 每70年从政府买一回,跟土共一样中国这些年的发展,本质上就是买淫致富。
你要70年产权无遗产税还是永久产权有高额遗产税?人民日报发音令ABC亚历山大
1.55m 的房子,86年的房子,2014 房产税是610元。为什么中共政府从来不纪念这些六四杀人的共和国卫士啊
北京上海的物业费,停车费差不多相当美国房产税一半了吧齐薇将军好蛋化了
相关话题的讨论汇总
话题: 70话题: 房产税话题: 房子话题: 折现话题: 年后
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1 (共1页)
p*******9
发帖数: 1860
1
美国所谓的永久产权,在大多数情况下,由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值,事
实上是负资产。
以70年为期比较。不失一般性,假设如下:
(1)中美房产现价都是100万美元,都已经付清。
(2)美国房产税率1%每年,美国房产每年增值3%,房产税也随房价递增:1万美元,1
万零3百美元,等等。。。。70年后,美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
(3)中国房产税率为0%,每年缴纳的房产税为$0。70年后,中国房产被没收,市值为$
0。
首先要介绍一个金融里的基本概念:“净现值”。就是说不同时间点上的钱,需要折现
到今天,才有可比性。比如,100年后的10万美元,和今天就给你5万美元,你愿意要哪
个?当然是今天的5万美元更值钱。因为假设折现率为5%,100年后的10万美元在今天的
净现值为10/(1+0.05)^100=0.08万美元。
总净现值由:70年间历年缴纳的房产税的现值,和70后年房产折现到今天的现值,两部
分组成:
(1)70年每年交的房产税的净现值:
美国房产税每年1%,随着房产增值,房产税也会增加。70年缴纳的房产税的净现值:
r是折现率,也叫资金成本。
(2)70年后房子的净现值:
根据公式列出试算表:
也就是说,当资金成本小于4%时,美国房子勉强比中国房子值钱。只要资金成本高于4%
,中国70年产权是零资产,而美国所谓的永久产权,由于累积的房产税超过了房子的价
值,就是负资产。
如果没有房子抵押,有几个索男能搞到低于4%的年利率的贷款?
轮子、老将、和台巴子们还是要加强学习和自身修养,学习一点金融的基础知识,才不
会被米犹骗啊。
M******a
发帖数: 6723
2
没有用,所以就不给,对吗?
共产党不开放报禁的原因竟然有一个“让你办报,你也发行不起”。
肏你妈的!
a*****2
发帖数: 2585
3
哈哈你根本就算错了。
房屋价格 792万, 70年交的房地产税是:286 万 房屋净资产:
792-286=506 万 , 你的净资产: 506 万
就算美元贬值,506万美元也不是个负资产啊。

为$

【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权,在大多数情况下,由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值,事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性,假设如下:
: (1)中美房产现价都是100万美元,都已经付清。
: (2)美国房产税率1%每年,美国房产每年增值3%,房产税也随房价递增:1万美元,1
: 万零3百美元,等等。。。。70年后,美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: (3)中国房产税率为0%,每年缴纳的房产税为$0。70年后,中国房产被没收,市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念:“净现值”。就是说不同时间点上的钱,需要折现
: 到今天,才有可比性。比如,100年后的10万美元,和今天就给你5万美元,你愿意要哪

p*******9
发帖数: 1860
4
台巴子理屈词穷,除了搬出你老娘的私处,你还会啥?
你这种素质真是给台湾丢人,对得起给你给你发的台币买的盒饭吗?

【在 M******a 的大作中提到】
: 没有用,所以就不给,对吗?
: 共产党不开放报禁的原因竟然有一个“让你办报,你也发行不起”。
: 肏你妈的!

p*******9
发帖数: 1860
5
你应该学学 Finance 101,别拿无知当有趣。

【在 a*****2 的大作中提到】
: 哈哈你根本就算错了。
: 房屋价格 792万, 70年交的房地产税是:286 万 房屋净资产:
: 792-286=506 万 , 你的净资产: 506 万
: 就算美元贬值,506万美元也不是个负资产啊。
:
: 为$

a*****2
发帖数: 2585
6
你说说这正在卖的1.55m 的房子,到现在 共86年, 为何 155万美元的房子是个负资产
? 你丫自己打自己的嘴巴啊。
www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270

为$

【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权,在大多数情况下,由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值,事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性,假设如下:
: (1)中美房产现价都是100万美元,都已经付清。
: (2)美国房产税率1%每年,美国房产每年增值3%,房产税也随房价递增:1万美元,1
: 万零3百美元,等等。。。。70年后,美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: (3)中国房产税率为0%,每年缴纳的房产税为$0。70年后,中国房产被没收,市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念:“净现值”。就是说不同时间点上的钱,需要折现
: 到今天,才有可比性。比如,100年后的10万美元,和今天就给你5万美元,你愿意要哪

s*******u
发帖数: 9508
7
你要没钱缴税,你还有产权么? 别说70年,一年都没有!

为$

【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权,在大多数情况下,由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值,事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性,假设如下:
: (1)中美房产现价都是100万美元,都已经付清。
: (2)美国房产税率1%每年,美国房产每年增值3%,房产税也随房价递增:1万美元,1
: 万零3百美元,等等。。。。70年后,美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: (3)中国房产税率为0%,每年缴纳的房产税为$0。70年后,中国房产被没收,市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念:“净现值”。就是说不同时间点上的钱,需要折现
: 到今天,才有可比性。比如,100年后的10万美元,和今天就给你5万美元,你愿意要哪

a*****2
发帖数: 2585
8
你还学个Finance 101个屁啊。 那个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了?
简直就是丢人。
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:31:26 2016, 美东)
你应该学学 Finance 101,别拿无知当有趣。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 792-286=506 万 , 你的净资产: 506 万
p*******9
发帖数: 1860
9
别拿特例当通例。
牛粪里还能捡出一两粒粮食呢,你吃牛粪吗?

【在 a*****2 的大作中提到】
: 你说说这正在卖的1.55m 的房子,到现在 共86年, 为何 155万美元的房子是个负资产
: ? 你丫自己打自己的嘴巴啊。
: www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
:
: 为$

p*******9
发帖数: 1860
10
你是中专毕业的吧。

【在 a*****2 的大作中提到】
: 你还学个Finance 101个屁啊。 那个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了?
: 简直就是丢人。
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:31:26 2016, 美东)
: 你应该学学 Finance 101,别拿无知当有趣。
: 【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: : 792-286=506 万 , 你的净资产: 506 万

相关主题
你要70年产权无遗产税还是永久产权有高额遗产税?说美国买套房便宜的
1.55m 的房子,86年的房子,2014 房产税是610元。谈谈尼加拉瓜运河
北京上海的物业费,停车费差不多相当美国房产税一半了吧日本人民充分的享受了民主。知道什么是民主吗?
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a*****2
发帖数: 2585
11
还特例啊, 这样的房子湾区比比皆是。
俺随便拿个例子就戳穿了你的计算,证明你的计算是错误的。
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:35:09 2016, 美东)
别拿特例当通例。
牛粪里还能捡出一两粒粮食呢,你吃牛粪吗?
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
: 为$
a*****2
发帖数: 2585
12
俺小学毕业的。
你说说哪个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了?
别自欺欺人了。
======================================================
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:35:52 2016, 美东)
你是中专毕业的吧。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 你应该学学 Finance 101,别拿无知当有趣。
p*******9
发帖数: 1860
13
牛消化不畅时,牛粪里面粮食颗粒更多。

【在 a*****2 的大作中提到】
: 还特例啊, 这样的房子湾区比比皆是。
: 俺随便拿个例子就戳穿了你的计算,证明你的计算是错误的。
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:35:09 2016, 美东)
: 别拿特例当通例。
: 牛粪里还能捡出一两粒粮食呢,你吃牛粪吗?
: 【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: : www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
: : 为$

a*****2
发帖数: 2585
14
别嘴硬了。 你说说为何506 万美元是 负资产。
你要是能证明 506 万美元是 负资产, 我就能证明全中国的房屋都是负资产。
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:38:39 2016, 美东)
牛消化不畅时,牛粪里面粮食颗粒更多。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 别拿特例当通例。
: : 为$
p*******9
发帖数: 1860
15
你没有资金时间价值的概念,并且当别人提出这个简单的概念时,你也不能理解。说明
你即没有受过基础的金融训练,也没有受过基础的逻辑和思维训练。说你是中专毕业都
是抬举你。

【在 a*****2 的大作中提到】
: 俺小学毕业的。
: 你说说哪个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了?
: 别自欺欺人了。
: ======================================================
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:35:52 2016, 美东)
: 你是中专毕业的吧。
: 【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: : 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用

a*****2
发帖数: 2585
16
得了吧。 任何资金时间价值 就不能证明 506万美元是负资产。
你的资金时间价值计算 根本就是完全错误的,没有一个对的。
所以才会有 506万美元是个负资产的笑话。
===================================================
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:40:58 2016, 美东)
你没有资金时间价值的概念,并且当别人提出这个简单的概念时,你也不能理解。说明
你没有受过基础逻辑和思维训练。说你是中专毕业都是抬举你。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 你说说哪个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了?
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 你是中专毕业的吧。
e*******n
发帖数: 2178
17
我也是门外汉。
但是很简单的事实是,钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
或者再说简单一点,你今年买100万的房子,今年交了1万刀的税,但是70年后,你算这
个房子的cost的时候,这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x (1+存款利息
率)^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块,70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
如果利息算2%,今年的1万刀到70年后是4万刀。

【在 a*****2 的大作中提到】
: 你还学个Finance 101个屁啊。 那个Finance 101 告诉你 506万美元是个负资产了?
: 简直就是丢人。
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:31:26 2016, 美东)
: 你应该学学 Finance 101,别拿无知当有趣。
: 【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: : 792-286=506 万 , 你的净资产: 506 万

a*****2
发帖数: 2585
18
就算美元贬值, 70年后的 506万美元 净资产也不是负资产啊。
湾区的86年的房子, 这种房子在湾区 比比皆是。
你能说说为何这个要价 155 万美元的房子, 从1930开始到现在 86年了, 155万美元
是个负资产吗?
www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
=======================================================================
发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:49:26 2016, 美东)
我也是门外汉。
但是很简单的事实是,钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
或者再说简单一点,你今年买100万的房子,今年交了1万刀的税,但是70年后,你算这
个房子的cost的时候,这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x (1+存款利息
率)^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块,70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
如果利息算2%,今年的1万刀到70年后是4万刀。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 你应该学学 Finance 101,别拿无知当有趣。
a*****2
发帖数: 2585
19
再给一个例子:
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
这个房子1964年的 ( 我估计当时是5万美元买的),到现在52年, 现在要价 188万
美元, 说说为何这个188万美元的房子是个负资产?
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发信人: addadd2 (haha2), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:52:35 2016, 美东)
就算美元贬值, 70年后的 506万美元 净资产也不是负资产啊。
湾区的86年的房子, 这种房子在湾区 比比皆是。
你能说说为何这个要价 155 万美元的房子, 从1930开始到现在 86年了, 155万美元
是个负资产吗?
www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
=======================================================================
发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:49:26 2016, 美东)
我也是门外汉。
但是很简单的事实是,钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
或者再说简单一点,你今年买100万的房子,今年交了1万刀的税,但是70年后,你算这
个房子的cost的时候,这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x (1+存款利息
率)^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块,70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
如果利息算2%,今年的1万刀到70年后是4万刀。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 你应该学学 Finance 101,别拿无知当有趣。
p*******9
发帖数: 1860
20
非常正确。关键就是(1+r)^n
金融中往往取逆运算,就是折现,折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n]

【在 e*******n 的大作中提到】
: 我也是门外汉。
: 但是很简单的事实是,钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
: 或者再说简单一点,你今年买100万的房子,今年交了1万刀的税,但是70年后,你算这
: 个房子的cost的时候,这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x (1+存款利息
: 率)^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块,70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
: 如果利息算2%,今年的1万刀到70年后是4万刀。

相关主题
土共拿不回来钓鱼岛, 拿addadd2 (haha2)问罪!!!!为什么中共政府从来不纪念这些六四杀人的共和国卫士啊
中国这些年的发展,本质上就是买淫致富。齐薇将军好蛋化了
人民日报发音令ABC亚历山大香港为何一回归土共统治就变得越来越差。
进入Military版参与讨论
a*****2
发帖数: 2585
21
你别再丢人了。
再给你一个例子,
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
这个房子1964年的 ( 我估计当时是5万美元买的),到现在52年, 现在要价 188万
美元, 说说为何这个188万美元的房子是个负资产?
=================================================================
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:59:25 2016, 美东)
非常正确。关键就是(1+r)^n
金融中往往取逆运算,就是折现,折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n]

【在 e*******n 的大作中提到】
: 我也是门外汉。
: 但是很简单的事实是,钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
: 或者再说简单一点,你今年买100万的房子,今年交了1万刀的税,但是70年后,你算这
: 个房子的cost的时候,这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x (1+存款利息
: 率)^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块,70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
: 如果利息算2%,今年的1万刀到70年后是4万刀。

e*******n
发帖数: 2178
22
我这个说的并没有把贬值的因素考虑进去。我这个说的是钱可以带来资本收益。就算是
钱存在银行里面也可以拿到利息。
还是你的比方。
在美国买个房子100万,然后房产税286万,最后房子价值792万,这样表面收益是792-
286 = 506万。
然后在中国买个房子100万,因为没有房产税,我们假设这个人把每年的相对于房产税
的钱存入银行。这样70年后,这个人存入银行的本金也是286万,但是因为这些本金会
有利息产生。当利息率高于一个水平的时候,这个286万本金+利息是会高于792万的。

【在 a*****2 的大作中提到】
: 就算美元贬值, 70年后的 506万美元 净资产也不是负资产啊。
: 湾区的86年的房子, 这种房子在湾区 比比皆是。
: 你能说说为何这个要价 155 万美元的房子, 从1930开始到现在 86年了, 155万美元
: 是个负资产吗?
: www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
: =======================================================================
: 发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:49:26 2016, 美东)
: 我也是门外汉。

a*****2
发帖数: 2585
23
是的,你是可以把钱放入银行, 可惜 没有几个人 能坚持这么长时间。 你家有存定存
,超过20年的吗? 没有吧。
所以你的设想 是 空想。
但是房子可以让你做到。
=========================================================================
发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:07:16 2016, 美东)
我这个说的并没有把贬值的因素考虑进去。我这个说的是钱可以带来资本收益。就算是
钱存在银行里面也可以拿到利息。
还是你的比方。
在美国买个房子100万,然后房产税286万,最后房子价值792万,这样表面收益是792-
286 = 506万。
然后在中国买个房子100万,因为没有房产税,我们假设这个人把每年的相对于房产税
的钱存入银行。这样70年后,这个人存入银行的本金也是286万,但是因为这些本金会
有利息产生。当利息率高于一个水平的时候,这个286万本金+利息是会高于792万的。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: =======================================================================
: 发信人: evolution (Happy Bear), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 我也是门外汉。
j****i
发帖数: 68152
24
壮士小心,他老娘私处有颗手榴弹。

【在 p*******9 的大作中提到】
: 台巴子理屈词穷,除了搬出你老娘的私处,你还会啥?
: 你这种素质真是给台湾丢人,对得起给你给你发的台币买的盒饭吗?

u********e
发帖数: 4950
25
楼主finance 没学好啊, 对净现值理解的不透啊。
用你自己算的数据, 正确理解应该是这样的:
6% 利息:r=6%
房子每年增值: 3%
* 美国买房:
今天需要投入$129.73,
最后70年后房产价值折算到今天净现值:$13.41
70年投资收益: -89.66%

* 中国买房:
今天需要投入¥100.00,
最后70年后房产价值折算到今天净现值:¥0.00
70年投资收益: -100.00%
* 比较:
(1) 美国投资收益>中国投资收益
(2) 美国投资收益永远大于-100% ( 也就是总会剩一点)
(3) 中国投资收益永远等于-100%
(4) 美国投资在低利息时投资收益可能会接近0%,甚至会是正数(如果房产价格
涨幅能抵消利息和1%的房产税)

1
为$

【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权,在大多数情况下,由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值,事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性,假设如下:
: (1)中美房产现价都是100万美元,都已经付清。
: (2)美国房产税率1%每年,美国房产每年增值3%,房产税也随房价递增:1万美元,1
: 万零3百美元,等等。。。。70年后,美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: (3)中国房产税率为0%,每年缴纳的房产税为$0。70年后,中国房产被没收,市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念:“净现值”。就是说不同时间点上的钱,需要折现
: 到今天,才有可比性。比如,100年后的10万美元,和今天就给你5万美元,你愿意要哪

p*******9
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26
谢谢提醒,厘清了假设条件:中美房产都已经付清。
算的是两个房产70年间的现金流的净现值。

【在 u********e 的大作中提到】
: 楼主finance 没学好啊, 对净现值理解的不透啊。
: 用你自己算的数据, 正确理解应该是这样的:
: 6% 利息:r=6%
: 房子每年增值: 3%
: * 美国买房:
: 今天需要投入$129.73,
: 最后70年后房产价值折算到今天净现值:$13.41
: 70年投资收益: -89.66%
:
: * 中国买房:

a*****2
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27
别丢人了, 你说这两个 当初不到5万美元,现在 一个155万, 一个188万的房子 为
何是负资产?
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
=======================================================
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:59:25 2016, 美东)
非常正确。关键就是(1+r)^n
金融中往往取逆运算,就是折现,折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n]

【在 e*******n 的大作中提到】
: 我也是门外汉。
: 但是很简单的事实是,钱是有时间价值的。你这个286万不是70年后的286万。
: 或者再说简单一点,你今年买100万的房子,今年交了1万刀的税,但是70年后,你算这
: 个房子的cost的时候,这个1万块钱不能是再按1万刀算了。至少是1万 x (1+存款利息
: 率)^70。就算存款利息是1%。 你今年付的1万块,70年后也是2万刀了就是说翻倍了。
: 如果利息算2%,今年的1万刀到70年后是4万刀。

p*******9
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28
谢谢顶帖。
请提醒你的雇主:还是要提高薪资水平,雇一两个有学历有水平的领军人物,否则只能
转着圈丢人。

1691270

【在 a*****2 的大作中提到】
: 别丢人了, 你说这两个 当初不到5万美元,现在 一个155万, 一个188万的房子 为
: 何是负资产?
: https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
: =======================================================
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Tue Apr 12 23:59:25 2016, 美东)
: 非常正确。关键就是(1+r)^n
: 金融中往往取逆运算,就是折现,折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n]

w********9
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29
按照楼主的模型(是金融分析里最简单最常用的模型),楼主的计算方法是对的。终于
有明白人来趟这个浑水了。
不理解为什么那样算的人去查查cash flow的概念。
实际上的偏差有:
房屋市场会有大的升/降(!)波动。
房子需要维护(20-30年左右要大修、10-20年要换屋顶等等)或者折旧。我记得基本不
维护的木房子一般只有50-60年左右的寿命。(现在大部分房产中房子本身占实际房产
的40%左右。)
由于计算涉及很高的指数,不同的模型会估算出性质很不同的结果。
无论如何,买房会大亏也会大赚。哪个可能性大都是难说的。而且70年里可能会有突发
和渐发的大事件。比如硅谷发生大地震,硅谷因美国拉丁化和其它大国的崛起而出现底
特律那样的衰落等等。
a*****2
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30
不到5万美元买的房子, 现在一个155万, 一个188万的房子 在你算下来是负资产。
这种丢人现眼的事情就不要提了。 你在那里说出来,都会被人骂死。
=====================================================================
发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:24:20 2016, 美东)
谢谢顶帖。
请提醒你的雇主:还是要提高薪资水平,雇一两个有学历有水平的领军人物,否则只能
转着圈丢人。
【 在 addadd2 (haha2) 的大作中提到: 】
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/
1691270
: =======================================================
: 发信人: pertain99 (pertain), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 非常正确。关键就是(1+r)^n
: 金融中往往取逆运算,就是折现,折现到今天来比较: 1/[(1+r)^n]
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港尿事件100%的是这个大陆人的错。美国30年房贷和中国70年期权效果一样
一坨孩子屎暴露了港人的嘴脸美帝的永久产权,到底用处有多大
扯淡。永久产权屁用没有!美国的永久产权比70 年 产权 好 太多了,数据为证
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a*****2
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31
中国的产权房 一样要修。
你是没有买过房子, 美国的房子,如果你不是要加建, 维修费用极低。
你就说说这两个 当初不到5万美元,现在 一个155万, 一个188万的房子 为
何是负资产?
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
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发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:28:08 2016, 美东)
按照楼主的模型(是金融分析里最简单最常用的模型),楼主的计算方法是对的。终于
有明白人来趟这个浑水了。
不理解为什么那样算的人去查查cash flow的概念。
实际上的偏差有:
房屋市场会有大的升/降(!)波动。
房子需要维护(20-30年左右要大修、10-20年要换屋顶等等)或者折旧。我记得基本不
维护的木房子一般只有50-60年左右的寿命。(现在大部分房产中房子本身占实际房产
的40%左右。)
由于计算涉及很高的指数,不同的模型会估算出性质很不同的结果。
无论如何,买房会大亏也会大赚。哪个可能性大都是难说的。而且70年里可能会有突发
和渐发的大事件。比如硅谷发生大地震,硅谷因美国拉丁化和其它大国的崛起而出现底
特律那样的衰落等等。
g*******o
发帖数: 148
32
这样扯房产税, 属于瞎鸡巴扯蛋。
美国房产税主要是地方税: 基本上地方上的消防,治安, 中小学教育(包括图书馆,
公园, 还有校车), 都是房产税支持的
这样属于权责比较分明; 看不到美国房产税的实质, 只想到住个房子还要交钱, 基
本上见识为零
a*****2
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33
的确,
就算美国的房产税是白交, 也比中国的70年产权房 好太多了。

【在 g*******o 的大作中提到】
: 这样扯房产税, 属于瞎鸡巴扯蛋。
: 美国房产税主要是地方税: 基本上地方上的消防,治安, 中小学教育(包括图书馆,
: 公园, 还有校车), 都是房产税支持的
: 这样属于权责比较分明; 看不到美国房产税的实质, 只想到住个房子还要交钱, 基
: 本上见识为零

w********9
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34

折现一般是用通货膨胀率。利率用于存款或者贷款的分子而非分母部分。

【在 u********e 的大作中提到】
: 楼主finance 没学好啊, 对净现值理解的不透啊。
: 用你自己算的数据, 正确理解应该是这样的:
: 6% 利息:r=6%
: 房子每年增值: 3%
: * 美国买房:
: 今天需要投入$129.73,
: 最后70年后房产价值折算到今天净现值:$13.41
: 70年投资收益: -89.66%
:
: * 中国买房:

a*****2
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35
你就说说这两个 当初不到5万美元,现在 一个155万, 一个188万的房子 为
何是负资产?
https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
你别扯别的, 这上面的两个房子你解释不了。
你还是滚回家去吧。

【在 w********9 的大作中提到】
:
: 折现一般是用通货膨胀率。利率用于存款或者贷款的分子而非分母部分。

w********9
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36

你这是在回我对折现的解释吗?不懂就闭上你的鸟嘴!

【在 w********9 的大作中提到】
:
: 折现一般是用通货膨胀率。利率用于存款或者贷款的分子而非分母部分。

w********9
发帖数: 8613
37

胡说八道。我现在住的房子就是刚翻修过的。花了5万多。常识是:长期平摊下来每年
要花1%以上的维修费用。

【在 a*****2 的大作中提到】
: 中国的产权房 一样要修。
: 你是没有买过房子, 美国的房子,如果你不是要加建, 维修费用极低。
: 你就说说这两个 当初不到5万美元,现在 一个155万, 一个188万的房子 为
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: ==========================================================================
: 发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:28:08 2016, 美东)

u********e
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38
加了假设条件的话你的结论就可能成立了
其实简单来说, 国内70年使用就是一个70年期权概念,简单计算相当于每年1.4%的自
动贬值。
如果都一定要持有70年,
* 投资国内房子就是确定的-100%到期收益,和折现利率,房产增值率无关 ( 70年使用
权就是来补偿这个损失的)
* 投资美国房子就是一个变动收益, 和折现利率,房产增值率,房产税率直接相关。
如果前期投资没有考虑房产税准备金的话(就是你说的假设条件), 70年到期收益确
实会低于-100% ( 也就是你说的负资产情况)。

【在 p*******9 的大作中提到】
: 谢谢提醒,厘清了假设条件:中美房产都已经付清。
: 算的是两个房产70年间的现金流的净现值。

a*****2
发帖数: 2585
39
一个屋顶 可以用 少的20年, 多的30年, 70年,你换3次, 也就几万美元。
你别把室内装修算上, 这个在中国, 室内装修 花的钱的比例更大。
============================================================
发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:47:26 2016, 美东)

: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
: ==========================================================================
: 发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: ...................
胡说八道。我现在住的房子就是刚翻修过的。花了5万多。常识是:长期平摊下来每年
要花1%以上的维修费用。

【在 a*****2 的大作中提到】
: 中国的产权房 一样要修。
: 你是没有买过房子, 美国的房子,如果你不是要加建, 维修费用极低。
: 你就说说这两个 当初不到5万美元,现在 一个155万, 一个188万的房子 为
: 何是负资产?
: https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
: ==========================================================================
: 发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:28:08 2016, 美东)

d**********I
发帖数: 2057
40
你丫个无知的台巴子跳来跳去就是这么几句话。美国房子大多数是木头造的,造价低,
维护高。还特么”极低”?你丫水平也太次了。随便漏个水很多东西就得全换了。屋顶
,siding,crawl space都很容易出问题。
中国的房子钢筋水泥造的,flood之后凉两个月都能接着住。看过三只小猪盖新房的小
毛孩都知道砖房比木头房子结实。

【在 a*****2 的大作中提到】
: 中国的产权房 一样要修。
: 你是没有买过房子, 美国的房子,如果你不是要加建, 维修费用极低。
: 你就说说这两个 当初不到5万美元,现在 一个155万, 一个188万的房子 为
: 何是负资产?
: https://www.redfin.com/CA/San-Jose/1058-Oaktree-Dr-95129/home/7
: https://www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/
: ==========================================================================
: 发信人: wewill2009 (daluobe), 信区: Military
: 标 题: Re: 所谓的永久产权并没有卵用
: 发信站: BBS 未名空间站 (Wed Apr 13 00:28:08 2016, 美东)

相关主题
美国的永久产权比70 年 产权 好 太多了,数据为证1.55m 的房子,86年的房子,2014 房产税是610元。
美国地产税平均1.2% 每70年从政府买一回,跟土共一样北京上海的物业费,停车费差不多相当美国房产税一半了吧
你要70年产权无遗产税还是永久产权有高额遗产税?说美国买套房便宜的
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c***c
发帖数: 21374
41
房产税的多少取决于地方政府的财政,而和房价的政府估价并不直接相关。如果LA突然
取得4年之后办奥运会的资格,并要为此大兴土木,就算房屋估价一点点没有变,房产
税也要大幅提高;类似的,如果LA一夜之间所有公立学校都变成私立,没有政府拨款,
那么房产税就会立刻大幅降低。

1
为$

【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权,在大多数情况下,由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值,事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性,假设如下:
: (1)中美房产现价都是100万美元,都已经付清。
: (2)美国房产税率1%每年,美国房产每年增值3%,房产税也随房价递增:1万美元,1
: 万零3百美元,等等。。。。70年后,美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: (3)中国房产税率为0%,每年缴纳的房产税为$0。70年后,中国房产被没收,市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念:“净现值”。就是说不同时间点上的钱,需要折现
: 到今天,才有可比性。比如,100年后的10万美元,和今天就给你5万美元,你愿意要哪

c*******9
发帖数: 9032
42
除了乡下,还有多少地方,造假是最大成本。北上广的房子就比别的地方造假高几倍?

【在 d**********I 的大作中提到】
: 你丫个无知的台巴子跳来跳去就是这么几句话。美国房子大多数是木头造的,造价低,
: 维护高。还特么”极低”?你丫水平也太次了。随便漏个水很多东西就得全换了。屋顶
: ,siding,crawl space都很容易出问题。
: 中国的房子钢筋水泥造的,flood之后凉两个月都能接着住。看过三只小猪盖新房的小
: 毛孩都知道砖房比木头房子结实。

c***c
发帖数: 21374
43
看了下你的计算,美国房子NPV思路是对的

1
为$

【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权,在大多数情况下,由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值,事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性,假设如下:
: (1)中美房产现价都是100万美元,都已经付清。
: (2)美国房产税率1%每年,美国房产每年增值3%,房产税也随房价递增:1万美元,1
: 万零3百美元,等等。。。。70年后,美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: (3)中国房产税率为0%,每年缴纳的房产税为$0。70年后,中国房产被没收,市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念:“净现值”。就是说不同时间点上的钱,需要折现
: 到今天,才有可比性。比如,100年后的10万美元,和今天就给你5万美元,你愿意要哪

p*******9
发帖数: 1860
44
谢谢。很简单的道理,但是一些带着任务上网的人就是无法理解。

【在 c***c 的大作中提到】
: 看了下你的计算,美国房子NPV思路是对的
:
: 1
: 为$

j******z
发帖数: 3028
45
你那是加拿大,和LA(加州)没有关系。加州宪法规定不可能因为市政需要而加房地产
税。但有可能经多数选民通过加附加费。但:1、需当地选民通过;2、数额和房地产税
比微乎其微。事实上选民能通过的原因也是加费用于的建设能极大增加房屋价值/价格
。而政府并不能极大地增加房地产税。

【在 c***c 的大作中提到】
: 房产税的多少取决于地方政府的财政,而和房价的政府估价并不直接相关。如果LA突然
: 取得4年之后办奥运会的资格,并要为此大兴土木,就算房屋估价一点点没有变,房产
: 税也要大幅提高;类似的,如果LA一夜之间所有公立学校都变成私立,没有政府拨款,
: 那么房产税就会立刻大幅降低。
:
: 1
: 为$

j******z
发帖数: 3028
46
你看来没住过中国的水泥房子。不用30年排污管、水管就不行了。外墙脱落、阳台掉下
来都是小事。30年什么概念知道么?1986年。70年的房子不说了。70年的房子现在有几
个人在住?1956年?

【在 d**********I 的大作中提到】
: 你丫个无知的台巴子跳来跳去就是这么几句话。美国房子大多数是木头造的,造价低,
: 维护高。还特么”极低”?你丫水平也太次了。随便漏个水很多东西就得全换了。屋顶
: ,siding,crawl space都很容易出问题。
: 中国的房子钢筋水泥造的,flood之后凉两个月都能接着住。看过三只小猪盖新房的小
: 毛孩都知道砖房比木头房子结实。

j******z
发帖数: 3028
47
你的假设说明你并不了解美国(加州)的房地产。你所知的不比loser海归或廊庑多多
少。
美国人都知道,大多数地方的房屋没有投资价值,只有使用价值。但并不是所有地方都
如此。
在加州,选民公投立宪房地产税增加不得超过2%。你的论述的前提已经是错的。
为什么是2%?因为法律规定美联储必须维持2%的长期通胀目标。超过了不管你死活,加
息加到10几%。不到,不管你死活放水。
房地产长期而言比通胀增长高1%。因此加州的房产就有了长期投资价值。长期而言,税
基必然远低于房屋价值。也就是长期持有房产税率低。鼓励长期持有。
而这种投资价值,只有在永久(或长得不可思议)的产权下才有意义。

1
为$

【在 p*******9 的大作中提到】
: 美国所谓的永久产权,在大多数情况下,由于历年缴纳的房产税超过了房子的价值,事
: 实上是负资产。
: 以70年为期比较。不失一般性,假设如下:
: (1)中美房产现价都是100万美元,都已经付清。
: (2)美国房产税率1%每年,美国房产每年增值3%,房产税也随房价递增:1万美元,1
: 万零3百美元,等等。。。。70年后,美国房产市价100*(1+0.03)^70=792万美元。
: (3)中国房产税率为0%,每年缴纳的房产税为$0。70年后,中国房产被没收,市值为$
: 0。
: 首先要介绍一个金融里的基本概念:“净现值”。就是说不同时间点上的钱,需要折现
: 到今天,才有可比性。比如,100年后的10万美元,和今天就给你5万美元,你愿意要哪

c***c
发帖数: 21374
48
无论何种形式,地税作为地方政府的主要财政来源,在地方财政不足的时候,就必须提
高。否则政府就不提供服务。任君二选一。

【在 j******z 的大作中提到】
: 你那是加拿大,和LA(加州)没有关系。加州宪法规定不可能因为市政需要而加房地产
: 税。但有可能经多数选民通过加附加费。但:1、需当地选民通过;2、数额和房地产税
: 比微乎其微。事实上选民能通过的原因也是加费用于的建设能极大增加房屋价值/价格
: 。而政府并不能极大地增加房地产税。

j******z
发帖数: 3028
49
宪法规定没法提高。因此裁撤了不少警察、教师。圣荷西被裁警察搞事,治安从全国最
好掉了下来。

【在 c***c 的大作中提到】
: 无论何种形式,地税作为地方政府的主要财政来源,在地方财政不足的时候,就必须提
: 高。否则政府就不提供服务。任君二选一。

l***4
发帖数: 1876
50
你就是萨比一个,不解释

【在 a*****2 的大作中提到】
: 你说说这正在卖的1.55m 的房子,到现在 共86年, 为何 155万美元的房子是个负资产
: ? 你丫自己打自己的嘴巴啊。
: www.redfin.com/CA/Sunnyvale/563-W-Washington-Ave-94086/home/1691270
:
: 为$

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齐薇将军好蛋化了美国地产税平均1.2% 每70年从政府买一回,跟土共一样
香港为何一回归土共统治就变得越来越差。你要70年产权无遗产税还是永久产权有高额遗产税?
港尿事件100%的是这个大陆人的错。1.55m 的房子,86年的房子,2014 房产税是610元。
一坨孩子屎暴露了港人的嘴脸北京上海的物业费,停车费差不多相当美国房产税一半了吧
扯淡。永久产权屁用没有!说美国买套房便宜的
美国30年房贷和中国70年期权效果一样谈谈尼加拉瓜运河
美帝的永久产权,到底用处有多大日本人民充分的享受了民主。知道什么是民主吗?
美国的永久产权比70 年 产权 好 太多了,数据为证土共拿不回来钓鱼岛, 拿addadd2 (haha2)问罪!!!!
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