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发帖数: 881 | 1 调查：湖北副省长撰文谈楼市去库存，你怎么看？
原标题：一城一策去库存确保房地产市场健康平稳发展
来源：湖北日报
湖北省副省长 曹广晶
去库存是中央经济工作会议提出的“三去一降一补”五大重点任务之一，关系到经
济增长、社会稳定、民生大计。
今年上半年来，北京、上海、广州、深圳等地房地产涨势迅猛，成为关注焦点。房
地产关系到民生，关系到经济，关系到金融，它是构成整个经济大厦的基石。去库存目
的，是要促进房地产平稳健康可持续发展，要站在这个高度，对房地产市场进行长远谋
划。
一、房地产去库存最根本的目标是确保行业健康、平稳、可持续发展
改革开放以来，中国城市化进程迅猛，造就异常火热的房地产市场。从上世纪90年
代开始，经营城市理念逐渐风行，首先营造环境，然后推高地价，进而推高房价。房地
产行业的繁荣、房地产价格的上涨，大大增加财政收入，为城市建设提供大量资金。这
些年城市面貌日新月异，基础设施大为改善，就是经营城市的结果，客观讲是房地产行
业的贡献。
另外，房地产行业产业链较长，对拉动经济作用很大。但凡事都有度，原则上讲，
凡是能够工业化批量生产的物品，都不可能只涨不跌。尽管有些房地产项目地段不可复
制，但价格上涨超过合理限度，那也不可持续。从2013年开始，不少城市供需关系出现
转折，只涨不跌神话动摇，以至于去库存成为当前一项重要工作。
去库存必须着眼于房地产市场长远、健康、可持续发展。过去传统经营城市的思路
，也许在一段时间还管用，但长远看不可持续。
房地产是财富的基石，在居民财富中占比很高，是银行贷款最主要的抵押物，房地
产调控的目标是保持房地产市场的健康、有序、可持续发展。房价暴涨暴跌，都是极其
有害的。国外有深刻教训，美国的次贷危机，最初的标的物就是房地产。随着房地产不
断繁荣，民众信心膨胀，银行信心也膨胀，都相信房地产会上涨不会下跌，提供各种优
惠把贷款贷给老百姓买房，甚至贷给了根本没有还款能力的购买者。金融机构则把这些
贷款，通过资产证券化方式，循环打包，在市场上出售。杠杆率不断加大，接盘者根本
不知道，甚至也不想知道标的为何物。世界上没有只涨不跌的物品，泡沫吹过了总是要
破裂的，当最基础的标的物出现下跌，在这基础上建立起来的大厦就会轰然倒塌。违约
的人多了，银行不能缺乏流动性，手里拿着大量的房子必须尽快变现。日本上世纪90年
代房地产泡沫的遭遇也一样。
地产开发贷、住房按揭贷、政府平台公司贷款，以及各类企业贷款的抵押物有多少
是跟房产、土地有关，这个比例非常惊人。过去我们担心房地产价格上涨，今天更应该
担心房地产价格下跌。泡沫一旦破裂，银行贷款的重要基础垮了，后果很严重，甚至会
引发金融危机，这比单个企业甚至单个行业的危机要严重得多！
再次强调：调控的目标，是保持房地产市场的平稳、有序、可持续发展；必须坚持
的原则，是因城施策，一城一策；调控的主体责任者，是各级地方政府。各地要把各类
地产库存包括已建成、在建以及已售出土地情况统计清楚，对未来人口增加、需求情况
做科学分析预测，在此基础上有针对性地制定政策。切忌一说去库存，恨不得把所有的
措施都加上去，恨不得一夜之间就把库存消化掉，结果又炒起一个泡沫。
从房地产业发展现状分析，目前是有效调控的合理时机。因为现在房地产市场总体
供需矛盾不像前几年那么突出，炒作空间收窄，可预测性提高。
目前，政府对房地产的调控手段和可用工具比较多。前些年，房价持续上涨控制不
住，根本原因是供需关系。一方面有强烈的市场需求，另一方面受18亿亩的耕地红线限
制，土地供应有限，供需关系不能通过市场的方式自动调节，出现了房价猛涨。
当然房价高涨也是一个货币现象，十年左右时间M2（广义货币）从不到20万亿元增
加到超过140万亿元，房地产承担了货币最主要蓄水池作用。但从2012、2013年房地产
供需关系发生转折性改变之后，现在调控房地产市场手段增多了，最基本的手段就是控
制土地供应闸门。政府部门可以根据市场需求关系的变化，灵活把控土地闸门，有序释
放土地供应。
房地产有两重属性，一个是市场属性，另一个是民生属性，政府要为买不起房的低
收入阶层提供居住地方。适时调节政府保障房和商品房的比例，对保持房地产市场健康
平稳发展具有重要作用。市场需求高时，多释放保障房用地，增加保障房供应，抑制市
场过热；市场需求弱时，适当减少保障房用地的供应，以求市场回暖。政府通过对供求
关系的把握，可以引导百姓对房地产的理性消费，减少投机行为。
可以预见房地产市场必然出现分化，我省有近七千家房地产商，不到1万人就有一
家房地产商。房地产是资金密集行业，随便弄块地盖房子就能卖出、赚钱的时代已经过
去，房地产市场正发生深刻分化，房地产商之间并购重组的浪潮显现，部分规模小、实
力弱的房地产商甚至倒闭。一些小的房地产商及时退出，这符合市场经济的规律，对金
融等行业的冲击也比较小，关键是要处理平稳。
二、房地产调控的总原则是“一城一策”
全国房地产市场形势千差万别，省内各个城市情况也分化明显。因此，房地产市场
调控，绝不能一个政策管全省，要坚持“一城一策”。
房地产关系到民生，关系到经济，关系到金融，是构成经济大厦的基石。要站在这
个高度，对房地产市场进行长远谋划。去库存目的，就是要促进房地产平稳健康可持续
发展。如果背离了这个原则，后果很严重。
房地产市场调控的目标是什么？不是把库存完全消化掉，适当库存也有必要，没有
库存就会出现前些年的状况，房子一盖好就开始抢。这对企业来讲是好事，处于供不应
求状态。但对市场来讲，对老百姓来讲，并不是好事。库存究竟多少合适？一个城市一
个情况，要根据自己情况判断，政府管理者应该心中有数。
判断房地产发展趋势，有两个基本要素：一是人口会不会持续增长？对外来人口有
没有吸引力？二是经济前景、财富是否持续聚集？如果一个地方经济发展前景不好，企
业将来有可能迁走，老百姓收入增长预期不理想，地方财富没有聚集能力的话，未来房
地产不可能增长。
武汉市房地产调控有别于省内其他城市，主要任务还不是去库存。从长远看，人口
和财富集聚两个要素，武汉市都具备，但是房地产调控的目标是一样的，经营城市也要
把握好“度”。从长远来看，过高的房价会增加生活成本，不利于城市竞争力提高。所
以房地产调控去库存，“一城一策”必须要强调。
从政府角度讲，未来人口增加、经济增长，不能说可以非常严格掌控，但至少可以
控制在预期范围内。也就是说，现在我们有条件对房地产市场进行比较精准调控。最重
要是调节供需关系，一是土地供应，库存周期超过两年的要暂停土地供应；二是保障房
与商品房的比例。总之“一城一策”就是做到心中有数，各个城市要成立专班分析本市
房地产市场情况，调控房地产市场要有长远目标，有针对性制定政策，避免猛踩油门、
刹车，避免大起大落。
棚户区改造为消化库存提供了非常好的政策机遇。国开行、农发行的棚户区改造贷
款利率低，期限25年，地方要积极争取。今年我省棚户区改造任务是40万套，住建部鼓
励货币化安置，原则上不低于50%。用好棚户区政策性贷款，对改造旧城、改善民生、
改善城市形象、去库存都有大益处，各地要积极争取棚户区改造的政策支持。
要用足用活公积金。公积金贷款利率低，我省公积金贷款的做法走在全国前列，公
积金贷款资产证券化的做法受到了住建部表彰。目前长沙、南昌、武汉三个城市已打通
使用公积金，贷款政策越来越宽松，购房、付房租和装修都可以用公积金贷款。除了武
汉，省内很多城市公积金账户余额还很大，要想办法把沉淀的公积金用足用活。
要充分挖掘客户需求，特别是发挥常住人口和户籍人口相差部分人口的购房潜力。
这其中有很多是大学生，未来收入有保障；还有部分人有一定的经济基础，愿意从农村
搬到城里来。要发挥金融手段在去库存方面的作用，农行推出的“农民安家贷”，实现
精准营销。但凡事有一个度，不要做过头，不要去搞零首付，不要去搞首付贷，一时痛
快，将来不可收拾。
要切实降低房地产业的负担。地方政府可以在自身权力范围内，根据当地库存情况
，对房地产开发企业负担适当调整，如减免和清理交易过程中的税费。目前城市中的库
存主要在偏远地方，各级政府要加大公共设施的配套，完善道路、交通、绿化、学校等
设施。根据市场变化对规划作适当调整，对房型结构进一步优化，满足老百姓实际需求
。创造条件发展租赁市场，要鼓励企业把空置房产改造后变成租赁房，在物业管理等方
面作一些政策性规定，规范其发展。 |
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