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发帖数: 7759 | 1 上海虹口凉城再现新地王，楼面价超12万才保本
2016年07月14日
7月14日，2016年上海市区第一块住宅用地迎来土地公开拍卖，15家房企参与了此
次拍卖。
第一财经记者了解到，本次竞拍实际到场的房企包括华发、葛洲坝、招商、中粮、
保利地产、金茂、新城、合景、永同昌、三湘、九龙仓、中洲、金隅、泰禾、大名城等
。在激烈的竞争中，新城控股以总价37亿元竞得虹口区凉城新村街道073-06号地块，楼
板价67409元/平方米，溢价率77.39%。扣除保障房、自持部分等，实际可售部分楼板价
94469元/平方米。
这意味着，未来两年该项目需要卖到12万元/平方米以上才能实现保本。作为总部
在上海的房企，这是新城控股第一次进入中环获取市区土地。一位新城控股高管更是在
朋友圈表示，未来这里将打造新城“璞樾Plus”高端产品。
而这个价格，也再度刷新了全国单价地王纪录。公告显示，虹口区凉城新村街道
073-06号地块，东至广粤路，南至警备区用地，西至居民小区，北至广灵四路，总出让
面积19959.5平方米，土地用途为宅地，起始总价20.86亿元，容积率2.75，起始楼板价
38000元/平方米。
同时，该地块出让条件十分苛刻，地块上建筑限高90米，住宅套数下限450套，中
小套型住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的70.0%。并且地上面积中5%保障
房无偿移交给政府、2000平方米的社区行政医疗卫生设施，无偿移交区政府、15%整体
持有70年无法转让。相当于有约20%的面积是无法出售的，经过测算，扣除掉这些不可
售部分，可售出让面积为13967.6平方米，折算后可售起始楼板价达47500元/平方米，
这个价格已经可以跟目前周边二手房价相差无几。
记者注意到，地块距离轨交8号线虹口主球场站还需10分钟的车程。不过规划的19
号线有广粤路站，未来6站即可到达陆家嘴。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，虹口凉城区域很大程度上受到了大宁板
块的影响。大宁板块大家都很熟悉，实际上是上海2015年以来最热的板块，无论是市场
成交还是价格方面，都很火。而凉城板块和大宁板块正好挨在一起，所以当大宁板块房
价飙升的时候，凉城板块土地价格随之飙升，显然也是符合预期的。
上海中原地产市场分析师卢文曦认为，该幅地块本身开发难度还是比较大的，地块
本身不大，大概只能造3、4栋楼，给开发商发挥的空间有限。而且出让时附带很多苛刻
条件，比如15%的自持物业，70%中小户型配比，这也比周浦等地块小户型配比提升10个
百分点。对房企而言小户型越多，开发成本会提高，无形之中压缩利润空间。此外，区
域以原住民为主，不少是动迁房，几乎没有豪宅，单个项目很难带动板块品质提升。
“新城一些项目多集中在外围，中心区部署不多，因此这是少有的优质资产。尽管
市场对这幅地块期待颇高，但房企对拍卖还是比较理性的。地块周边二手老公房报价约
4.6万元-5万元/平方米，次新房不到7万元/平方米，因此未来销售难度也很大。”卢文
曦说。 |
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