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f**o
发帖数: 12685 | 1 央行：2015年M2增13.3% 人民币贷款增11.72万亿元
十年涨7倍
北京房价10年涨7倍 现在还能买吗？
2016年09月13日15:00 《东地产》 1,073
房价的上涨是由有钱阶层对房价上涨持续看好的预期下
带动的投资和炒房需求
北京三环到四环的平均房价已经破了5万，今年接近6万，估计破6万也是早晚的事
情。如果按均价6万计算，买一套80平米的二居室，要480万人民币。值不值？该不该现
在买？咱现在就一起来算算账。
假定你在北京要住30年。
如果不买房，只租房，30年后你的财富咋样？
北京3环到4环之间的房子，租一套像样一点的120平米左右的房子，现在大约在1万
元人民币左右。北京过去10年房租的年均增长大约在3%左右，按这个比率，30年后租金
大致翻一番。
不买房，省下480万元做最保守的理财，金融机构保底的理财投资回报至少年化7%
，一年就是33.6万元，减掉12万元租金，不买房子一年净赚21.6万元。如果你真的这样
选择，第二年你的账户上现金余额是501.6万元人民币（480+21.6），你再用这个钱投
资理财，第三年开始你账户上的钱变成524万元（501+ 501X7%—12）。依此计算下去，
到第三十年底的时候，你账户上的存款大约是3600万元，再减掉租金上涨的部分，你的
实际存款不会少于3400万元人民币。
如果北京30年内房价再涨3倍，3、4环之间的房子均价20万一平米，买80平米一套
需要1600万。按照这个算法，显然不买房租房的方式合算。
如果房价疯涨，不买房，30年后是亏是赚？
但这个算法没有考虑通货膨胀的因素，如果考虑到年均两位数的货币发行增长以及
由此带来的通货膨胀，北京的房价涨幅可能远远大于10年翻一番，30年翻三番的速度。
可怕的实际情况是，中国过去10年里货币发行量年均增长在17%左右，同期北京房价在
过去十年里翻了7倍。
任志强认为，北京的房价还要涨10年才能停滞。假定这个看法是正确的，那么30年
里北京的房价有可能再翻七番，原先3、4环之间的房产均价将达到42万人民币一平米。
如果那时你要买房子，加上交易佣金和税收等额外费用，实际买房支出应该大于3400万。
这样算下来，还是现在买房合算。
如果房子均价42万一平，谁能买得起房子？
北京过去10年房价涨了7倍，但人均收入只涨了3倍。所以，大部分买房子的是有钱
一族，租房子的是工薪一族。大部分有钱人买房子，不是出于居住的需求，而是投资的
需求，他们买房子的动机是因为房子还会疯涨，并不是仅仅因为租金收入。
如果要让工薪族也能买得起房子，他们的收入至少需要涨10倍以上。即便是这样，
一平米42万的房子也不是普通工薪阶层能够负担。当房子涨到42万一平米的时候，只会
有更少的人才买得起。但是因为中国人口基数大，再小比例的有钱人也会是一个大的绝
对值，而北京是中国的政治、文化和经济中心，出现100万一平米的房子也不奇怪。
为什么房价高、租金低？
目前北上广深，包括其它一线城市，都是一个模式：房价高、租金低。从经济学上
看，房价和租金之间有一定的比率关系，一般用房价租金比来表示。房价租金比是指每
平方米的房价与每平方米的月租金之间的比值，它反映了房屋以出租方式取得的投资回
报。
美国洛杉矶地区2015年的平均房价租金比大约是在250左右，而中国上海2015年的
平均房价租金超过了700，北京则超过了500，深圳超过了800。为什么中国会出现高房
价和低租金并行的现象？因为租金多少是由工薪阶层的收入水平决定的，而房价高低主
要由富有阶层的投资愿望决定。房地产的价格上涨并不主要由普通老百姓(51.490, -0.
27, -0.52%)收入上涨而引起买房需求带动，而是由有钱阶层对房价上涨持续看好的预
期下带动他们的投资和炒房需求。只要这个预期还在，中国一线城市的房价就仍有可能
持续上升。随着房产供应量的增加，租金水平有可能出现绝对值上的下降，产生房价走
高，而租金走低的社会怪相。
房价到底高不高？
对一般工薪族来说，每平米3万就已经很高了。除了因人而异之外，衡量一个社会
和地区房价高低的基本工具，就是看房价收入比，就是用平均房价和平均收入的比值来
比较衡量。
香港的房价收入比是全球最高的地区之一，达到15.6倍，纽约差不多10倍左右，伦
敦在12倍上下，日本东京只有8倍，而中国的北上广深都大大超过了香港的水平，其中
深圳最高，达到了28倍。
房价收入比超过多少倍是泡沫？
根据国泰君安证券今年的一份研究报告，2015年中国一线城市相对房价（房价收入
比）超过了1991年前后的日本东京，略低于1997年时期的香港。众所周知，1991年前后
是日本房地产泡沫最大时期，而1997年是香港房价泡沫时期，日本东京和香港都在随后
几年出现了房价大幅下跌。
显然，相对于收入来说，中国房价普遍存在着较大的泡沫。
高房价真正的杀手作用是在于它全面提高了劳动成本，扼杀了市场竞争力。90年代
泰国的劳动力成本是中国的5.4倍，而现在我们中国的劳动力成本比泰国的高出将近30%
，印尼在90年代其劳动力成本是我们中国的两倍，而现在我们的劳动力成本是印尼的三
倍。
高房价使日本经济衰退了30年，高房价使香港最终失去竞争活力，如果北京继续高
房价的政策，最终也很难逃脱产业空心化、人口老年化和消费局限化的境地。
北京房价好时光还有几年？
有专业人士判断说，北上广的房地产还有3年好时光，之后就掉头向下。我以为，
这是比较中肯客观的看法。也有比较激进的，或者说非常积极的看法，如任志强，认为
还能涨十年。但也有比较悲观的看法，认为今年就是房价的一个历史大拐点，目前房价
是历史最高点。
我认为，房价涨跌不是一个孤立的现象，而是经济政策和社会经济结构的一个综合
结果。具体说，房价涨跌取决于政府的宏观产业政策、货币政策和人们实际的消费和投
资需求。如果政府依然把房地产业当做是国民经济最重要的支柱产业，房地产依然是银
行信贷的基础行业，通过房地产投资来拉动GDP增长依然是中国最现实的稳经济增长的
办法，那么，在这种客观大环境下，也许北京的房价再涨十年或许没错。
但未来十年北京房价还能涨7倍吗？这个我不相信。因为很简单，如果北京房价再
涨7倍，工薪阶层的工资收入起码需要涨10倍。除非经济结构根本改变，除非劳动生产
效率提高50%以上，不然，工薪阶层的工资水平翻三番将迫使中国基本丧失出口竞争力
，掉入所谓的“中等收入陷阱”。
总体上看，北京的房价还有一点上涨空间，也许还有几年，二三环之间房产均价每
平米10万人民币，这个水平看起来并不遥远，也不是梦想。但是，我以为，那将是未来
二十年里的最高点。
进入【新浪财经股吧】讨论
责任编辑：吴剑 SF031 | f**o
发帖数: 12685 | | m********s
发帖数: 55301 | 3 看看越南、日本、韩国、津巴布韦的货币单位。
不用担心
【在 f**o 的大作中提到】
: 将军们都是怎么投资保值的？
| a****n
发帖数: 3082 | 4 房价不涨，你理财投资回报不会高的。人家把你的钱拿去吵房了 | k*******p
发帖数: 8821 | 5 中国的房子不收房地产税，没有强制房屋保险，没有强制6%的交易代理费，出租房子收
入不需要缴税。傻瓜都知道房子买了只赚不赔，所以假如没有政府的购房限制，很快就
可以涨到100万每平米。 | k*******p
发帖数: 8821 | 6 非也。中国的房子一千元/平米的时候，一美元换8.3人民币。
后来党妈狂印钞票，房子涨到了10万元/平米，一美元换6.9人民币。人民币一边滥发，
一边升值。
【在 m********s 的大作中提到】
: 看看越南、日本、韩国、津巴布韦的货币单位。
: 不用担心
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