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发帖数: 6963 | 1 2016年12月02日07:09 正和岛 5,941
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任志强谈房价：2017会比这一轮涨得更高
本文内容源自北大国发院“房地产调控政策与市场前景”闭门研讨会，以下内容为
任志强发言
01
房价在去年就开始上涨，只是由于指数关系，大家觉得没涨。实际上深圳去年上涨
指数是146，非常快。
原因之一是连续两年土地-30%的增长，主要城市实际供应量都在下降。但是很多媒
体说是货币原因造成的。其实，这和货币，尤其和个贷没有任何关系。今年1-10月份的
个贷低于去年的整体个贷。个贷在整个一手房销售额的比例只占21%。
新常态下提到的最强烈的一个口号就是供给侧改革，只有房地产业不是供给侧改革。
什么是供给侧改革？房地产供给侧改革本来应该是人往哪去，土地往哪供，但这几
年我们恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不给力。土地短缺其中一个原
因是土地错配造成的。另一个原因是，大部分出了贪官的城市都不再供应土地，因为土
地交易中有很多腐败。最后导致的结果是两年之内土地供应短缺，然后房价开始涨。
第二个原因是发达地区，不管你供不供给土地，它的人流集中度还是提高的，因为
它占有更多医疗、教育等资源。这两类是今年房价上涨的主导。
大家都觉得房价已经出现泡沫。真实数据是什么？就住宅来说，全国平均房价去年
大概是6700，今年是6800。均价1万的城市9个，均价2万的10个，扣除这些，平均房价
只有4000。像渭南这种地级市，市中心只有3000多，稍微偏一点的2000多，这种城市有
400个。我们大概一共600个城市，通常只公布大城市指数，只公布70个，剩余的城市房
价低得不得了。
这一轮宏观调控产生的作用就是，要让房价已经涨起来的这十几个城市把房价降下
来。由于还在涨，所以又出台了第二轮政策。
大家认为房地产已经在中国经济中占的比例很高了，我个人觉得很低，2008年之后
算，美国房地产对GDP的总贡献度最低是12.6，随后一直递增。我们今年只有8%。中国
在城市化发展过程中，房地产应该占更大的比重。如果房地产没有一定的比重，不足以
支撑中国经济发展的。
我为什么断定下一轮涨价比这一轮更高，因为在需求侧上进行价格调控的时候，最
后导致的是需求在一两年以后，或者是一段时间以后就会爆发。最近有几个境外的投行
预测，这段时间房价可能会因为政策的抑制而下降，但是2017年会上涨。以后的调控政
策可能连15个月也做不到，可能八九个月又反弹了，再出台一个政策，可能五六个月又
反弹了。这个调控政策一轮一轮以后越来越涨。只要对需求侧进行抑制，不会对市场有
任何好处，也不会对市场的稳定有好处。
现在大家都在评价说收入和房价差太大。1992年房价是998块钱，大家的工资是88
块钱，一般都是80块钱。去年房价是6000多块钱，增长了6.5倍，大学生工资是3750块
钱，一般3500块钱左右，工资增长了40倍，所以这比起来，评价房价是上涨的更有问题。
美国选择的是中位数，把高的甩了。另外，美国计算收入，工资收入多少，财产性
收入多少，是把所有的都混在一起计算，然后取中位数，中国计算收入，没有计算财产
性收入，你的股票收入和房产收入不都在这里。
今年我们二手房的交易量在很多城市超过了一手房，二手房涨价涨得很多，他获得
财产性收入远远高于工资收入。清华大学的教授说电信诈骗了1600多万，就是一套房的
价格，北大教授也一样，卖一套房子就是1000多万。要是把它算到你的财产性收入里，
你的收入就大大提高了。但是我们从来不这么算。老被人民日报误导，说房价收入比不
对，因为他不懂应该怎么计算。
我想，如果不能从各种正面宣传中给中国房地产一个合理的地位，这个政策一定是
不断出错误的政策。我昨天打了电话，说你们得写个报告给中央，所有调控政策都是错
的，别出台了，再出台中国经济就完了。
02
为什么我说现在房地产可以救中国经济？
在现有前提条件下，中央政府不会大改革的时候，只能靠基础设施投资。如果要改
变，我有个建议。十几年前我们研究城市化的规律，一个是从农村走向城市，第二个是
从小城市到大城市，第三个是从市中心到郊区，第四个是形成城市群，全世界如此。
1960年的时候，全世界只有2个千万人口以上的城市，1980年达到了8个，2010年24个，
中国有6个，到2030年，中国大概得有20个以上。
中国现在的统计和国际不一样，国际是常住人口，工资收入来自城市就叫做城市。
中国是以居住和户籍两个条件，是户籍加上六个月以上的城市常住人口。所有的军队，
不管是在山沟还是边境都是城市化人口，包括武警、警察、解放军，这是一个特殊计算
方式。按照这个方式，除了半年以上的户籍人口，剩余的三、两个月或者是几天的叫流
动人口。中国70%的城市化率将近7亿人，我个人觉得至少20个以上的千万级以上城市。
现在规模看有8个左右。
我们有了第一条规律，就是从农村向城市，2亿多人过来了，还得有农民进城。为
什么呢？太多农民富不起来。他们必须进入城市，才有可能致富。
从农村进入城市，从中小城市进入到大城市，这两个阶段正在进行中，但是我们没
有第三个过程，从市中心向郊区转移。因为土地制度导致第三个过程中断了，所以中国
也不可能有第四个过程叫城市群。
美国说的城市群概念，是我虽然住在农村，比如说老布什小布什回到庄园了，他虽
然住在农村，但是他的收入来自于城市。我们现在农民工收入70%来自于城市，30%来自
于农村。这个比例关系是不对的，如果你来自于小城镇，收入来自于城镇没关系。但是
我们的土地不能转移，比如比尔盖茨，那个街的房产都是他的，他到非大城市的时候，
把资源也带进去了。我们土地是最多你盖一个小别墅，但是你不可能把资源带过去。
中断的结果就是大中城市可能有泡沫，就是房子贵。我们倒过来算算，西城区100
万人口，500多亿税收，给国家创了6500亿，按照人均GDP算是7万美元，你说房子应该
多贵，按照西城区的人民币计算，它的房子至少15万。按照人均收入来算的话，也很高。
03
一个投资家为什么把它搁在西城区，因为西城区给他减个人所得税，因为它自己税
收很多，把最有钱的人吸收进来，吸收的这些人也很有钱，收入也很高。这就是个变化
。这个地区为什么会发生这种情况，因为有钱人往这集中，这就不行了。
比如说你最少有5%的回报，在北京或者是在全国基本上做不到。不是因为商品房贵
了达不到，是因为我们房改房太多，很多人不知道，我们全部的商品房加起来，从1992
年到现在一共建了7000万套，我们建了这么多房子，在全国总量上大概只占30%多一点
，70%是政府盖的房子，或者是原来房改房，或者是旧房，或是拆迁房，这些房子的回
报率大概400-500。
我们拆迁的西城区房子，当时回迁房是230块，房改房大概是900块，60平就是5.4
万，现在的房子多少钱？一平10万。这个房子租金多少？大概市中心60平米房子，尤其
是学区房，8000-10000的租金。我们的租金不合理在于大量的房改房。高价商品房只有
富人居住，有些也不低，比如说女人街盖的房子，平均4万多，因为离美国大使馆近，
旁边的美国人，记者什么的，那4万块钱的房租就是美国政府给的。
年初给我理发的小姑娘，说想买套房子，问我买哪儿的房子。我说，你买固安就行
了，贵的房子你也买不起。当时房价6000块，她买了96平的房子，现在12000块，她赚
了一倍。她说我当时应该多买一套。那个地方凭什么涨到1.2万，1.4万？因为有个机场
，国航还留在老机场，东航等其它三个都搬到这里，他们都得到当地买房子或者租房子
，下一步还有物流，他不住在那不行，即使住在新机场也得搬过去。北京市政府一般是
从自己的角度考虑的，各地的政府都是这样，没办法。他是希望这个地区的房价越高越
好，没有一个地方的官员不是这样。
地价除以50%是房价，但在大城市房价就是地价，因为他计算，两年以后房子就得
涨这么多。我赌下一次房价上涨一定比这次要高，尤其在中国很多是资源性城市导致的
，像鄂尔多斯(10.920, -0.11, -1.00%)，煤炭一降价就彻底死了，大庆地下如果还有
油，它也能起来。不是说所有的房价都能涨。要具体情况，具体分析。
我给政府的建议，是城市化率的基本发展，把后面的土地放开，就没有房价高涨过
程中的城市化进程，就是平和房价过程中的城市化进程。假定，土地可以有一个自由度
，那情况就发生变化了。我担任最后一届政协委员的时候，有一个提案，当时北京有六
个城中村改造，在集体土地上盖租赁性租房，把租赁的钱给农民，地也不整，政府配市
政，给定价，这是第一步。
不能做到让土地私有化，但是可以让农民的集体建设用地用于城市服务，可以解决
一部分问题。如果土地政策不解决，谁都解决不了，不能简单说，价格好还是不好。
04
你看北上广，哪个地方的人多，哪个地方就可以买。比如深圳，按照当地户籍人口
计算，人均4.6套房，他们的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆迁户，一个人就
十几套。这个地区，老龄人口率最低，只是层次最高，科技能力最强。因为政府管的少
，政府今年超税收1500多亿，估计最后超税收2000亿。
深圳户籍人口962万，活跃性手机2800万部，只有20%、30%的人有两部手机。当地
小学生增幅最高的地区，房价一定是暴涨的。一定是富人带着孩子，因为他愿意生，生
的起，养的起。我们出了一个贪官指数，它出了小学生指数，流动人口的指数不如小学
生增长的指数快。人口进来了，可能还会跑，但是小学生增长的，一定会增长，而且财
富也不可能带走。还有一个是北京，中央只要不搬走，北京的房价一定上涨。资源在这
呢。北京第三产业比重高于上海，尤其是金融产业比重比上海还高。
第二是经济发展特色。目前涨的比较快的还是大城市。深训，上海一些省会的特殊
城市，就是周边没有相关城市的，浙江，江苏周边都有，所以南京作为省会不是最高的
，可能排第三第四的样子，但是其它地区就一个城市，没办法，它只能往那跑，你只能
到那买房子。
另外一个特殊情况，就是中国高铁，都说这轮郑州房子涨，为什么涨？因为米字型
的高铁快要成型了。郑州高铁通了以后，很多短途飞机取消了，两小时的生活圈里有4
亿人。但是高铁并不一定都带来好处，也带来坏处，比如镇江，以前到镇江玩还住一个
晚上，现在去才17分钟，现在没人住了。东京和大阪通高铁以后，大阪人都跑到东京了
。就像天津人都跑到北京消费了。所以高铁有时候把福利带到大城市去了。
问·答
问：我们前两年判断中国的房价肯定还得上涨，下决心在三亚海棠湾拿了340亩地
，这块地应该怎么做呢？
任志强：我觉得越往后越难做，每一块地都规划个酒店，隔几步一个酒店，满足旅
游需要，所有的住宅都限制死了，必须要有一个酒店。现在大部分酒店要死了，现在单
独的酒店还可以，因为有会议区。
我昨天回来一看海棠湾，清水湾，死的楼大概得有一两百万，就是搭着架子没人干
活的，居住率大概5%，个别区域10%。很多房子没卖出去，你拿什么吸引人去。你要能
做到恒大的本事也行，做个独立的小镇。现在文化消费在快速上升阶段，王中军和很多
地产商搞了旅游小镇，全国已经好几个很成功的旅游小镇了，有明星演员效应等等，无
论如何，你得先想好理由再干。要能做成有特色的，吸引人的项目。
问：出于投资的角度，保值增值的角度，人民币持续贬值，这个时候应该怎么做，
国内买房子还是出去买？
任志强：我不同意你说的，一般买房子的人没时间去投资，已经在干别的事，那个
事干的挺好，没寻思干个创业就买房子。真正做投资的，谁去买房子，投资赚的比房子
多，有能力有本事投资的就去投资，不买房子。如果你有正常的工作，又不愿意丢了这
工作，又不愿意去搞股票，剩下钱在那干嘛，可以去买房子。别说你干着企业，花钱买
房子了。 |
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