k*******p 发帖数: 8821 | 1 很多人不明白深圳炒房客的“反复操作”,我来科普一下。
比如甲有100万,甲想炒房。
步骤一:甲自己买一套400万的房子。首付80万。其余银行按揭。
步骤二:请三个亲戚乙、丙、丁帮忙。
步骤三:甲的房子以500万卖给乙。乙首付银行100万(这100万是甲从其它人那里借的
,很快可以还的)。乙开始按揭。甲从银行得到现金。甲拿出100万还债。甲手上
有了现金,以及一套房子(房子名义上是乙的)。乙每个月要还贷款(实际是甲在还)。
步骤四:甲手上有现金,甲去买一套600万的房子,首付120万。剩下的银行按揭。
步骤五:这套600万的房子以800万卖给丙。甲可以得到银行的一笔钱,丙开始供房(
实际上是甲的房子)。
步骤六:甲和丁干同样的事情。
操作的结果是:甲的手上有一定现金。甲的手上有大量房产(名义上在乙、丙、丁人名
字下面)。甲每月付大量按揭给银行(名义上乙、丙、丁在付按揭)。甲之所以敢这样
做,在于两个前提:一是深圳的房子只涨不跌,而且是暴涨。所以任何时候卖一套房都
可以赚几倍的利润。二是政府不收房地产税,房屋交易不收高额的交易费(比如美国有
6%的交易费)。而这两个前提在中国(深圳)恰恰都是实际情况,都为炒房提供了得天
独厚的条件。
这就是如何反复操作。政府的政策实际上是在为这类操作保驾护航。 |
a*****0 发帖数: 543 | 2 美国有 6%的交易费, 没有搞错吧,哪个州?
)。
【在 k*******p 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 很多人不明白深圳炒房客的“反复操作”,我来科普一下。 : 比如甲有100万,甲想炒房。 : 步骤一:甲自己买一套400万的房子。首付80万。其余银行按揭。 : 步骤二:请三个亲戚乙、丙、丁帮忙。 : 步骤三:甲的房子以500万卖给乙。乙首付银行100万(这100万是甲从其它人那里借的 : ,很快可以还的)。乙开始按揭。甲从银行得到现金。甲拿出100万还债。甲手上 : 有了现金,以及一套房子(房子名义上是乙的)。乙每个月要还贷款(实际是甲在还)。 : 步骤四:甲手上有现金,甲去买一套600万的房子,首付120万。剩下的银行按揭。 : 步骤五:这套600万的房子以800万卖给丙。甲可以得到银行的一笔钱,丙开始供房( : 实际上是甲的房子)。
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w****u 发帖数: 3147 | 3 经纪
【在 a*****0 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 美国有 6%的交易费, 没有搞错吧,哪个州? : : )。
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k*******p 发帖数: 8821 | 4 买方代理和卖方代理各收百分之3。
【在 a*****0 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 美国有 6%的交易费, 没有搞错吧,哪个州? : : )。
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d*******u 发帖数: 90 | 5 难道卖掉有贷款的房子,卖房款可以不用先还贷款吗?
第一步房子卖500万,需要还第一次的320万贷款的。余下的180万中,100万借给乙做首
付。那么甲只剩下了原来的20万和第二次剩下的80万,一共100万。怎么可可能再买600
万的房子?
买个400万的还凑合。 |
z*****3 发帖数: 1793 | 6 不用,继续还贷就行了。
600
【在 d*******u 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 难道卖掉有贷款的房子,卖房款可以不用先还贷款吗? : 第一步房子卖500万,需要还第一次的320万贷款的。余下的180万中,100万借给乙做首 : 付。那么甲只剩下了原来的20万和第二次剩下的80万,一共100万。怎么可可能再买600 : 万的房子? : 买个400万的还凑合。
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F******y 发帖数: 97 | 7 怎么可能?没有还清贷款,银行不会把房产证还给他,根本卖不了房(转不了产权,贷
不了款)。
【在 z*****3 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不用,继续还贷就行了。 : : 600
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m*********s 发帖数: 566 | 8 不知道中国怎么样,美国是可以卖的。用卖房款还清贷款就行了。
: 怎么可能?没有还清贷款,银行不会把房产证还给他,根本卖不了房(转不了产
权,贷
: 不了款)。
【在 F******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 怎么可能?没有还清贷款,银行不会把房产证还给他,根本卖不了房(转不了产权,贷 : 不了款)。
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F******y 发帖数: 97 | 9 就是这个意思,必须用卖房款还清贷款,才能转产权,买家的贷款银行也需要产权抵押。
因为有个时间上的问题,所以由escrow来处理这个钱,以保证买家的钱首先用来付清卖
家所欠的贷款。
原贴作者的意思是卖了房也不用还清贷款,只要继续付月供就行。那怎么可能。那样的
话,大家把房子卖了,然后过几个月,等过户完了,停止付月供,银行上哪里哭去。
【在 m*********s 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 不知道中国怎么样,美国是可以卖的。用卖房款还清贷款就行了。 : : : 怎么可能?没有还清贷款,银行不会把房产证还给他,根本卖不了房(转不了产 : 权,贷 : : 不了款)。 :
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p********a 发帖数: 6437 | 10 好像楼主是算错了吧
他启动资金实际是180w, 80w首府,100w借给乙来首府买第一套房
按他的意思,完毕后,银行给甲五百万,他用其中180w把启动资金还掉,还要应付之后
的月供
此时他手里有320w可以继续投资买下一套房
但实际上尼玛第一套房400w,首府过80w,正好剩320w没付,中国银行难道不需要甲把
这320w付清吗?
押。
【在 F******y 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 就是这个意思,必须用卖房款还清贷款,才能转产权,买家的贷款银行也需要产权抵押。 : 因为有个时间上的问题,所以由escrow来处理这个钱,以保证买家的钱首先用来付清卖 : 家所欠的贷款。 : 原贴作者的意思是卖了房也不用还清贷款,只要继续付月供就行。那怎么可能。那样的 : 话,大家把房子卖了,然后过几个月,等过户完了,停止付月供,银行上哪里哭去。
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F******y 发帖数: 97 | 11 可行的办法是: 他一开始就有180万(应该再多一点,因为后面要还月供)。
按楼主的方法做一遍,还完320万贷款之后,手里还是有180万现金,然后多了一套“价
值”500万,但是欠着400万贷款的房子。
然后用这个180万再按原方法做一遍。
周而复始,最后,手里还有180万现金和N套“价值”500万,但是欠着400万贷款的房子。
然后每个月还这些N x 400万贷款的月供。
如果房价涨当然有的赚,因为杠杆高。
房价跌最多损失一些月供,房子让银行收回去好了。当然在中国可能更复杂一点,因为
没有破产法,银行可以追你的别的财产。
【在 p********a 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 好像楼主是算错了吧 : 他启动资金实际是180w, 80w首府,100w借给乙来首府买第一套房 : 按他的意思,完毕后,银行给甲五百万,他用其中180w把启动资金还掉,还要应付之后 : 的月供 : 此时他手里有320w可以继续投资买下一套房 : 但实际上尼玛第一套房400w,首府过80w,正好剩320w没付,中国银行难道不需要甲把 : 这320w付清吗? : : 押。
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k**i 发帖数: 10191 | 12 用excel表格计算了下,实际还是可能的。但是需要银行帮着造假,也就是最重要的房
子估价,要能上去。看下面的表格,(为计算简化没有税,来回自己倒手,也暂时不考
虑每月贷款利息,相对几千万的现金,这点钱太少)。
1)开始有10万现金,价值100万房子一套,净资产110万,不包含房子的资产10万;
2)房子100万倒手一次,首付10万,银行90万,最后手头现金100万,银行债务90万;
净资产110万(100万现金+100万房子-90万债),不包含房子的资产10万(100万现金-
90万债),情况和买卖前一样,只不过房子价值中的90万变现。
2)房子继续以150万倒手,首付15万,银行135万,最后手头现金145万(110万现金+
145万现金-15万首付-90万债),银行债务135万;净资产160万(145万现金+150万房子
-135万债),不包含房子的资产10万(145万现金-135万债)。不包含房子的资产还是
10万,净资产看上去从110万涨到160万,实际上就是房子的价值增加。
3)房子继续以400万倒手,每次倒手都额外增加50万,100-150-250-400-600-850,这
么一直操作下去,到第10次,房子以2350万倒手,此人有2125万现金,2115万银行债务
,2360净资产,其中2350万属于房子,真正扣除银行债务以后的现金资产还是开始的10
万。没有任何变化。只不过房子被虚高估价从100万涨到2350万,所有手头现金多了
2115万。
这个时候,拿钱走人default,这个人从开始的110万资产(100万房子+10万现金),变
成坐拥2115万现金的大稳拿。银行亏空2115万,手里多了套估价2350万的房子。这里面
关键的是银行要同意房子的估价。如果银行里面没有人配合,就只能靠的市场的配合了
。 |
h******k 发帖数: 810 | 13 能从银行倒腾两千万出来的,直接抵押两件假古董完了,还用这么复杂。
【在 k**i 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 用excel表格计算了下,实际还是可能的。但是需要银行帮着造假,也就是最重要的房 : 子估价,要能上去。看下面的表格,(为计算简化没有税,来回自己倒手,也暂时不考 : 虑每月贷款利息,相对几千万的现金,这点钱太少)。 : 1)开始有10万现金,价值100万房子一套,净资产110万,不包含房子的资产10万; : 2)房子100万倒手一次,首付10万,银行90万,最后手头现金100万,银行债务90万; : 净资产110万(100万现金+100万房子-90万债),不包含房子的资产10万(100万现金- : 90万债),情况和买卖前一样,只不过房子价值中的90万变现。 : 2)房子继续以150万倒手,首付15万,银行135万,最后手头现金145万(110万现金+ : 145万现金-15万首付-90万债),银行债务135万;净资产160万(145万现金+150万房子 : -135万债),不包含房子的资产10万(145万现金-135万债)。不包含房子的资产还是
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k**i 发帖数: 10191 | 14 就是这么一算,你抵押两件假古董,99%被识破,而依靠房子涨价自己来回倒手,至少
“表面”上合法,而且房子估价,上下浮动20%-30%很正常,买卖一次了,等大家都炒
上去后,再浮动20%-30%继续买卖一次,几年慢慢下来,扣除利息和交易成本,从银行
那搞来几百万也很正常。而且当社会集群性的炒,房价自然涨上去的时候,银行更没有
拒绝的理由,因为只要有人炒,银行就不怕贷款回不来。
【在 h******k 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 能从银行倒腾两千万出来的,直接抵押两件假古董完了,还用这么复杂。
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n*******n 发帖数: 15 | 15 一点也不make sense,银行贷款不用还么?? |
S***1 发帖数: 3140 | 16 厉害
)。
【在 k*******p 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 很多人不明白深圳炒房客的“反复操作”,我来科普一下。 : 比如甲有100万,甲想炒房。 : 步骤一:甲自己买一套400万的房子。首付80万。其余银行按揭。 : 步骤二:请三个亲戚乙、丙、丁帮忙。 : 步骤三:甲的房子以500万卖给乙。乙首付银行100万(这100万是甲从其它人那里借的 : ,很快可以还的)。乙开始按揭。甲从银行得到现金。甲拿出100万还债。甲手上 : 有了现金,以及一套房子(房子名义上是乙的)。乙每个月要还贷款(实际是甲在还)。 : 步骤四:甲手上有现金,甲去买一套600万的房子,首付120万。剩下的银行按揭。 : 步骤五:这套600万的房子以800万卖给丙。甲可以得到银行的一笔钱,丙开始供房( : 实际上是甲的房子)。
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O*******d 发帖数: 20343 | 17 美国银行贷款时,要给房子做appraisal,就是为了防止这样的炒房。 超过市场价很多
的房子,是得不到贷款的。 |