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发帖数: 22479 | 1 对房地产来说，决定它荣枯的最为重要的两大经济杠杆。一就是住房税收政策，二是住
房按揭贷款利率政策。
因为房地产市场的税收政策不同，不仅决定能否把房地产市场的投机炒作者与住房消费
者区分，决定这个房地产市场是一个什么样的市场，也决定了房地产市场利益分配关系
，决定了住房投资者进入楼市之后获利大小。
可以说，人类历史上最伟大发明就是金融市场的出现，而金融市场的出现的空前繁荣又
在于住房按揭贷款的出现。欧美国家是这样，中国也是如此。不过，中国更是把住房按
揭贷款这个工具更是发挥得淋漓尽致，从而打造了中国经济十几年的繁荣。但是，应该
是成也萧何，败也萧何。住房按揭贷款一旦过度使用，它也是世界上一次又一次金融危
机的根源。
利用住房按揭贷款，中国造就了十几年房地产市场繁荣及经济繁荣，同时，中国也利用
住房按揭贷款吹大了一个巨大的房地产市场泡沫。而这个房地产市场泡沫同样是在人类
历史上创纪录及破记录的。对于这个巨大的房地产泡沫，从2016年开始，中国政府已经
意识到中国房地产市场泡沫的危险性，特别是一线城市的房地产市场泡沫的危险性，并
开始调控治理，及出台各种行政的措施希望以此来遏制这个房地产市场。但是其效果肯
定会不理想。因为人类历史上最大房地产泡沫并非是这些行政工具催生的。
不过，最近政府的房地产市场调控政策已经开始在慢慢地转向，由所谓的五限，即限购
、限贷、限售、限价、限商等方式开始转向楼市杠杆的核心，住房按揭贷款利率。对于
这一政策的变化，对未来中国房地产市场的影响肯定是巨大的。
因为，在房地产市场的税收政策还没有进行更多的调整时，住房按揭贷款利率是最为重
要的工具。住房按揭贷款利率上升，不仅会增加要进入者的贷款成本，降低投资者购买
收益预期，也为增加已经购买住房者的贷款成本。因为，除非有特别条款，以前的住房
按揭贷款利率基本上都是采取的浮动利率。如果按揭贷款利率全面上升，那么已经购买
住房者的贷款利率下一年度也会上升。如果这种情况发生，这对房地产市场将造成巨大
影响。
据报道，近期北京等一线城市房地产市场的住房按揭贷款利率正在上升。北京这个星期
一（6月5日）率先传出首套住房按揭贷款利率上调至基准利率（4.9厘）的1.1倍，即5.
39厘，北京的民生银行当天已经做出调整，其他银行据报也会跟进，第二套住房按揭贷
款利率更是已经已全面执行不低于基准利率的1.2倍。这也是北京今年以来第5次调高首
套住房的按揭贷款利率，由年初基准利率的85折，一路升至这次基准利率的1.1倍。
除了北京之后，上海的民生银行也执行首套住房按揭贷款利率不低于基准利率1.1倍，
中信银行更将首套住房按揭贷款利率上调到基准利率的1.2倍。还有，根据《南方都市
报》报道，广州的民生银行首套住房按揭贷款利率也已经上调到基准利率的1.1倍，当
地的中信银行、浦发银行也跟进。有国有银行的网点负责人也表示，目前的住房按揭贷
款额度有限，会优先考虑高利率的客户。
有媒体计算出，如果按揭贷款利率全面上调，将全面增加购买住房者的成本。比如，按
贷款800万元，还款期限30年计算，首套按揭贷款执行基准利率月贷款为42,458元；如
果执行基准利率的1.1倍，月供增加2,415元，至44,873元，升幅达5.7%；还款总管则由
由1,528万元升至1,615万元。也就是说，按揭贷款利率全面上升，肯定会加重购买住房
者还款负担。
但是，这仅是静态的计算，即假定住房按揭贷款利率这次上调到基准利率的一点一倍后
，以后不会调整，但实际上，目前国内的住房按揭贷款合同都是浮动利率，很少是固定
利率。由于住房按揭贷款是长期贷款，30年间其利率变化是相当不确定的。特别是当住
房按揭贷款利率进入升通道时，其利率水平轨迹将逐渐地上移。在这种情况下，当住房
按揭贷款利率全面上升，购买住房者的贷款负担全面上升也是必然。
对当前的购买住房者来说，由于从来没有经历过利率上升让还款负担全面加重的情况，
现在多数人对此是没有感觉的。所以现有多数购买住房者还不会感觉到有多少风险。但
是，如果象美国2004-2005年利率持续上升17次一样，如果经历了中国上个世纪90年代
一年期存款利率基本上处于10%以上时期，那么高融资、高杠杆的购买住房者所面临的
风险就立即显现出来，甚至于恐慌情绪随之爆发。因为，这时，不仅在于住房按揭贷款
利率全面上升，还款负担严重增加，更在于中国的住房按揭贷款合同是无限责任，更在
于这时的住房价格下跌比想象得更快。如果这种情况出现，那么严重高杠杆的购买住房
者想逃也会没门。因为，一方面房价可能下跌比想象得快，另一方面住房没有交易，无
人再来接手。
也就是说，如果住房按揭贷款利率成为房地产市场重要调控工具，它不仅对一线城市起
作用，对二线、三线、四线城市所起的作用也是一样的，因为金融市场的价格不会出现
城市之间的严重差异性，而且这种金融市场的价格是不容易被地方政府所左右的。所以
，最近，万科集团董事会秘书朱旭日前表示，由于客户目前认购资格受到很多限制，以
及银行对住房按揭贷款额度发放的限制，下半年的房地产市场是非常谨慎。国内房地产
市场的调整或许由此开始。 |
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