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发帖数: 22479 | 1 作者:
孙骁骥
最近的新闻里，经常可以见到房价在下降的消息。在很多一线二线城市，房价N连跌的
情况比比皆是。不仅是普通商品房在降价，而且连“硬通货”学区房也在降价。全国的
整体情况如何呢？来看报道：
国家统计局发布的70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，就全国房价数据来看，上
个月15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落、9个城市环比下降
或持平。
虽然房价跌跌不休，但其实很多城市每个月的跌幅都仅仅在0.1-0.3%之间，比起之前的
房价快速上涨来说，这一点跌幅实在微不足道。
同时，内地的新闻传媒经常报道房奴痛骂房价过高，这给人造成一种错觉，仿佛中国所
有地区的房价都已经涨到天上，成为全球最高的国家。然而，这并不完全符合现实。
一、中国仍是全球“最容易”买房的地区之一，为什么？
从数据来看。中国的平均房价不但不是最高，反而是全球最容易买房的地区之一。这是
何解呢？我们来看看经济学人（The Economist）统计的房价指数。
这份统计数据将2000年以来各国的房价增长率和工资增长率相比较，发现了一个事实是
，中国的工资增长明显要高于房价的增长。这造成了2000年以来，中国的房价指数其实
是在下降而不是上升。2010年以后，中国的房价指数已经低于75，而世界大部分国家都
高于100。这个指数越低，说明购房越容易。
经济学人的数据是比较可信的，但为什么数据显示出的讯息和我们直观的感受大相径庭
呢？现实中，老百姓感觉到房子并不是越来越容易买，而是越来越难买得起。数据和现
实，必有一个是不真实的。到底是谁在说谎？
实际上，问题出在这个“平均值”。如果按照全国平均房价和收入的增幅来看，收入增
速确实超过了房价增速。但这个平均值其实意义不大，它没考虑到中国地区和城市之间
房价巨大的差距。
在很多经济衰败、产业结构陈旧的地区，房价上涨还赶不上收入增长。但在全国最核心
的几大区域，房价的上涨在十年前已经完全和人均收入脱钩，几乎呈现违反经济规律的
增长。
例如，在2000年的时候，上海、北京的房价只是略高于3000元。当时，全国平均房价，
也不过是2000元上下。换言之，一线城市的房价是其他城市的约150%。之后，经过2000
-2008年的持续上涨，以及2008年到2016年的非理性暴涨，房价格局已经呈现完全不同
的局面。
在2016年底，根据某房介网站统计，北京、上海平均房价分别为41292元和45847元。与
之相比，西部的二线城市成都和重庆房价为8234和7507元。北京的房价是重庆的约550%
，上海房价是成都的约556%。
这就是残酷的现实，房屋商品化刚开始的时候，一线城市是全国均价的150%。截至去年
，一线城市已经是部分二线城市的550%以上，如果按全国均价计算，保守的说也应该在
600%以上。
这说明什么问题呢？这说明在2000年以来的这16年时间里，原本起点相同（收入、教育
、社会阶层）的两个家庭，仅仅因为居住的城市不同，其持有的不动产的价值就可能相
差6倍以上，也就是说，家庭的财富总价值也相差大约6倍。
中国的家庭资产配置中，超过80%以上都是不动产。如果合理使用房贷等金融杠杆，那
么一线城市居民将这种财富差距拉大到10倍以上是很容易的事。
这就是平均值透露给我们的讯息：不是所有的中国人都买房越来越容易，而是房价差距
越来越大，地区之间经济发展极度的不平等。
所谓的一线、二线、三线城市，只是一种好听的叫法。事实上，我们完全可以把北上深
叫做“第一世界”，省会城市称为“第二世界”，无人问津的小城市称为“第三世界”。
换言之，北上深的一个家庭，仅仅因为持有的房产，其财富总价值就相当于二三线城市
10个家庭财富之总和。事实差距如此，试问小地方的人怎么可能不想尽一切办法挤进大
城市呢？
二、优质楼盘实际上已成了一种套现工具
大城市房价过高，带来最重要的一个现象就是，一线城市的不动产已经成为效率最高的
套现工具。
中国地方政府依靠卖地来增加财政收入，已是众所周知之事，这也就是所谓的“土地财
政”。近十七年来，全国卖地的收入就超过27万亿。高房价的第一杯羹，就这样让地方
政府分走了。而这仅仅是故事的开始。
房子一旦从开发商手里脱手，进入市场，那么它就成为了理论上一种人人都可持有的资
产。这个时候，“炒房”才变得有实际意义。
小老百姓和散户持有的房产，这里就不多说了，那不是主要问题。主要是看大户在持有
哪些房产。中国的不动产大户有两位：一个叫国家资本，一个叫本土企业。与其说中国
房价是被散户的丈母娘炒高的，不如说是被这两位大户炒高的。
低买高卖，这是投资的基本策略。地方政府，为房价高涨放了第一把火，然后是企业和
国资开始扇风，让火势增大，而抬轿子的则是房屋中介机构和银行。众人拾柴火焰高，
在这几方面强大的力量“协作”之下，房价要是不涨，那才真是见了鬼。而房价即将见
顶（或者叫经济即将见顶）的时候，自然就到了套现离场的时候。
在今年初以来，我们不断在媒体上读到上市企业卖出不动产套现的新闻。这些企业卖出
的不动产，基本上都是属于一二线城市的优置地产。很多经营效益不好，眼看就要歇业
的企业，卖房以后，马上起死回生，甚至扭亏为盈。
据统计，627家上市公司利润不足千万，甚至买不起一套学区房。反过来说，如果企业
早年间持有优置房产，那么即使年年经营亏损，依然可以用卖房的办法生存下来。这节
奏，企业当然纷纷都用买房的方法来“买安全”了。
新闻披露说，一家主营实业的上市公司，近年经营困难，但因为十年前在北京发展业务
之需，买下的物业增值十倍多。当年的价格为约129万，最后评估下来卖了2272万元。
一个眼看连壳都保不住的企业，一经卖房，保壳几率大增。你想想，在评估物业价值的
过程中，拉高出货难道不是必然的吗？
据统计，国内超过12家上市公司投资性房产价值超过100亿，其中以国资企业为主。这
些财大气粗的A股土豪，手中有房心里不慌。北上广深的房产捂盘在这些大户手里。越
是财大气粗的国企、央企，手中优质房源越多，但资本实力雄厚的它们并不着急卖房，
着急卖房维持经营的，往往是民营企业。
因此，民企这时候又一次背了黑锅，“卖房套利”的罪名坐实，不过一线高房价的背后
，其实是存在着国有资本的强大力量。但挨骂也顾不上了，只要能卖房能套现，批评和
挨骂对企业来说根本不算个事。
事实上，企业依靠一二线房产套现并不是今年才出现的事。前几年，这样的套现一直存
在。
地产套现其实也不复杂，其中的一种方法是这样的：
企业主将一线豪宅3成头期款借给员工，同时帮员工伪造高收入证明，要求员工假装跟
他购买豪宅，并取得银行提供7到8成的房贷现金，员工搬进豪宅且由企业主支付每月房
贷，而企业主透过假贸易将这些套现的资金偷渡海外，一旦企业主不再支付抵押贷款，
银行会收回房屋、员工则又回到原来居住地，但套现的资金早已飘洋过海到了你所不知
道的地方。
这类用房子套现的套路在2015年到2016年愈演愈烈，以至于危及到了国家的经济稳定。
有关部门于是用了最大力气，玩命限购，玩命堵漏。据统计，2015年，上海和深圳是中
国房价涨幅领先的两个城市，上海涨幅为18.2%，深圳涨幅为惊人的47.5%。深圳一个小
区住房的市值高达140亿，超过很多国内企业的总价值。
之所以这些地方的房产估值会这么高，其实就是因为企业希望将其套现，再将人民币换
成美元流通到国际上。银行和评估单位联手炒高房价，各自分一杯羹，同时帮助企业套
现更多，将更多的资本送出境外。一家这么搞不要紧，问题是大家都这么搞，造成那一
年的外汇储备急跌。
2015年末中国外汇储备余额3.3万亿美元，较上年末减少5127亿美元之巨。并且，2015
年的中国房屋均价其实是下跌的，跌幅超过5%。这就是属于套现太狠，以至于惊动了国
家。于是才决定猛限购汇，猛限购房。假如不加以限制，开个残酷的玩笑，外汇储备分
分钟变成零。实际上，真正做空中国的，恰恰是中国人自己。
三、房地产癌症已到晚期，投资不再是一个选项
海外的房价、香港地区的房价这几年猛涨，与国内这种房地产高位套现的操作手段有直
接联系。中国人手里的资本，不管是换成美元还是英镑，其海外归宿依然是不动产。没
别的原因，因为这些资本的思维方式是中国式思维，换了个马甲也一样。
假如说，一个地区的经济像是人体，那么组成这个躯体的零件则是其中的各个细胞。每
一类细胞都遵循其特定的定位和功能，如此，整个身体才会健康协调。
但是，不动产这一种资产类别，在过去十几年的中国经济中，不太像是一种健康细胞，
而更像是癌细胞或者恶性肿瘤。从最开始的一星半点的体积，随后不断膨胀变大，不断
恶化，吸收了躯体其他部分的养分。尤其是北上深的房地产，是癌变细胞中最为严重的
部分。
如今，不动产的限购限卖、限贷款、货币回笼等等措施，本质上是到了“化疗”的治疗
阶段。基本上，见过癌症病人的都知道，到了化疗阶段的大概就是九死一生了。并且化
疗本身对于身体的健康组织有极大损害，就算治疗后大难不死，最后也只剩半条命。
看看现在中国有多少人、多少企业是跟着“房地产政策”受罪的。有钱不敢投，投资收
不回，不敢贷款再生产，有钱出不去……其实这些都是“好细胞”，但为了配合“化疗
”，最后都得跟着癌细胞一块死。
如今，房产的癌细胞正在扩散转移，其具体表现就是：地产商涌进三线搞开发，在许多
鸟不生蛋的地方拿地建房，忽悠投资客购买。
仅以今年前4个月计算，排名前十位的房地产企业拿地总价达3460亿元，基本也是布局
二、三线城市。都到这个节骨眼了，地产商依然在重复过去的那种土地开发套路。这节
奏已经快要走到穷途末路了。再往下，房企该开发哪里呢？五线、六线、七线城市？
在这些地图上都不容易找到的穷地方，根本就不会有企业来给你接盘，这也意味着支撑
房价的大额资本并不存在，完全是靠散户的钱在支撑。换言之，在许多中小城市，房价
一直在裸奔。缺少了国资和企业的护盘接盘，那么情况或许比当年次贷危机爆发时的美
国更糟糕。
中国在不远的将来，必然会爆发一场房地产的次贷危机，这场危机多半是从小城市而起
并逐渐蔓延，甚至可以说，一二线大城市并不会直接成为这危机的一部分。但是金融地
产市场的连锁机制会传导危机的影响，这场次贷危机将会影响到每一个人。其最终结果
，将会是造成地产金融的崩盘，进而形成中国地区间经济上的彻底割裂。
去年，笔者就告诉过大家，内地的房产应该及时套现。今年初笔者再写过文章，指出内
地的房地产能卖就卖。当然，如果是自住，你想怎么着都行。但房地产已不是普通中国
人投资的选项，无论是现在还是短期的未来。 |
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