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SOHO中国加速卖楼回笼资金 潘石屹称拿地建房模式已到头
■本报记者 王丽新
再过两个月，潘石屹（SOHO中国董事长）可能就会锁定北京光华路SOHO2和上海凌
空SOHO的买家了。这意味着，加上前几日以35.73亿元售出的上海虹口SOHO，2017年，
SOHO中国将有可能收到整售三个项目的现金，这是一笔会超过100亿元规模的资金。
如此大规模的现金回流到上市平台，如何花？
“主要还是投到SOHO 3Q（以下或简称3Q）业务上来，还有一些可能用于分红。”
潘石屹接受《证券日报》记者采访时表示，接下来，SOHO中国将向轻资产转型，不会再
拿地建房，将集中精力聚焦SOHO 3Q的发展，以租赁方式获取物业，再改造成SOHO 3Q进
行运营管理，该业务将成为SOHO中国未来两三年之后新的业绩增长点。
值得关注的是，即使手握大量现金，按照潘石屹的计划，在接下来的两个月里，还
会进行一轮融资。潘石屹向《证券日报》记者透露，将会把17个SOHO 3Q整合去融资，
实现其品牌价值。至于未来是否有分拆上市的计划，潘石屹称，各种可能都是存在的。
告别“买地建房”
事实上，2012年8月份，潘石屹经历了各种“向哪里转型”的焦虑之后，决定告别
散售，向持有物业运营转型，这一战略转型决策造成了SOHO中国股价应声而落，现金流
压力也接踵而至。
2014年以来，SOHO中国开始以整售资产的方式逐步撤出上海办公物业市场，彼时，
恰逢李嘉诚也在抛售上海商业资产。“落袋为安”或许是这两位企业家对上海办公物业
市场的理解。毕竟，时至今日，SOHO中国已经出售了大量商业物业资产（详情见《证券
日报》此前刊发的《SOHO中国欲再售京沪资产 潘石屹可套现超过340亿元》报道）。更
重要的是，SOHO中国自2013年获取北京丽泽一宗地块后，已经再也没有任何地块入账。
鉴于此，业内有质疑声称，潘石屹是不是不算一个开发商了？
对此，潘石屹向《证券日报》记者直言，房地产行业“拿地—开发—销售”的这种
商业模式到2017年基本就已经结束了，地价高，地产企业利润率很低，天花板已经在来
的路上，甚至已经来了。SOHO中国不会再通过拿地去建房，SOHO 3Q接下来的发展，也
要走轻资产化的发展方向，这也可以理解为SOHO中国开始向轻资产方向转型。
但潘石屹同时表示，SOHO 3Q本质上是房地产产品，SOHO中国手里还有很多项目，
一时半会儿还告别不了房地产。
不过，他也直言，“在我心里，永远不能销售的是外滩SOHO和望京SOHO”。至于其
他项目是否还会销售，潘石屹称，“走一步算一步吧”。
在潘石屹看来，北京商业物业不能散售政策的出台，意味着商业物业除了整售这一
条路，其他商业模式已经不存在了。同时，商用物业带来的租金回报率并不高，他表示
，中国利率高，办公物业的净租金回报率为2.7%左右，其回报率是美国的一半。
或许，上述因素促使他接下来要着力发展SOHO 3Q。
欲打包SOHO 3Q融资
据SOHO中国总裁阎岩向《证券日报》记者透露，截至到现在，SOHO 3Q有1.7万个座
位，17个中心，整体出租率为85%，预计到年底出租率将达到95%。接下来，为了完成
SOHO 3Q数量级的扩张，未来除了一线城市，还会下沉到二线城市，也有可能到三线城
市去发展。
潘石屹也向《证券日报》记者透露，前几天，“我与毛大庆（优客工场创始人）聊
天时，他告诉我无锡和开封租的最好，我打算8月份回来之后，去开封看看”。
而对于SOHO 3Q新项目的获取方式，潘石屹表示，不会拿地再去建设SOHO 3Q，也不
会整体收购一栋旧有物业去改造成SOHO 3Q，“我把CBD的房子都卖了，再到别的地方收
购破房子，这生意不是做反了吗？”
对于SOHO 3Q接下来扩张方式， SOHO 3Q运营总监IVY表示，目前的想法是租用现有
市场上空置的房产资源，暂时不输出管理，因为贴牌不利于运营管理质量的把控。
事实上，潘石屹私下向《证券日报》记者透露，接下来可能会跟开发商合作，降低
租赁成本去扩张3Q，但不管跟谁合作，地段是第一位的，3Q本质上来说还是房地产生意
，但希望SOHO 3Q形成一个自我发展和自我循环的生命体。
值得关注的是，在潘石屹向轻资产转型的路上，将会率先启动一轮资本运作。潘石
屹向《证券日报》记者透露，将会把17个SOHO 3Q整合后去融资，实现其品牌价值。至
于未来是否有分拆上市的计划，潘石屹称，各种可能都是存在的。 | T******y
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