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发帖数: 30882 | 1 10年后中国将有百座鬼城，101个城市房价崩盘！
2017年03月12日 08:53:23 私募排排网
人口就是一个城市的生气。
死了的城市只有死了的房价。
未来的中国，人口将更趋于聚集。
超大城市会有，鬼城也会有。
而这些被抛弃的鬼城，房价将迎来坍塌！
01
被抛弃的东北
以前的辽老大，现在的小瘪三。
最近两年，从官方到民间，从媒体到自媒体，都对东北地区的衰落进行了反思。观点基
本一致，病源在体制的遗毒、社会的官僚，连李克强总理前几天到东北也调侃：“听说
，在东北搞项目要200多个章，要学学南方。”
可这边东北经济还没来得及振兴，人口危机却已兵临城下。生育率全国排倒数，老龄化
严重，人口外流严重。单以大学生群体为例，考上外地大学的，十个有九个毕业后不愿
意回东北。而在东北上大学的，毕业后十个也有八个想往外走。从增长速度看，从2006
年到2015年，东北地区年均增长率仅为0.21%。
在过去，东北也曾经是重要的人口流入地，“闯关东”至今仍然是许多人心中深刻的记
忆。但人口净流入如今已成为历史。2000年第五次人口普查的时候，东北三省人口净流
入36万，而十年后的“六普”则显示，东北人口净流出200万人。
其实在和平时期，人口流动的主要动力就是经济因素，所谓人往高处走水往低处流，人
类因利而动，区域经济发展的不平衡，只会导致劳动力流向就业机会更好、收入水平更
高的地区。东北三省GDP常年垫底，辽宁更是负增长。经济不景气，没有好的就业和发
展机会，自然对人口的吸引力就不足。如今的东北，成了被抛弃的东北。经济颓废加速
人口流出，人口流出又加剧经济颓废。
在这样一个人口持续流出的地方，房价自然也成了无源之水。
截止2015年12月底，沈阳房地产库存2874万平方米，在全国29个重点城市中排名第一。
库存高，人又少，房价自然是跌到惨不忍睹。2016年6月沈阳市新建商品住宅均价跌回5
年前，只有6979元/㎡。
沈阳的楼市，就是东北的缩影，而东北楼市，就是全国三四线城市的缩影。
02
不止一个东北
未来10年，中国将有100个鬼城。
人口自由流动之后，对城市的优胜劣汰是必然的。苏联解体之后，俄罗斯就曾出现过大
规模的人口流动，其中西伯利亚地区成千上万的小镇被废弃，成为鬼城。西伯利亚迁出
的居民，主要目标是莫斯科和圣彼得堡。也就是说，小城镇被抛弃，人口向大城市聚集。
中国在相当长的时期里，人口流动受到限制。所以，过去20年城镇化的过程，其实也是
人口市场配置的过程。而展望未来10年，中国的人口流动也很有可能更加失衡。中西部
城市很多盲目扩建的新区，将彻底沦为鬼城。中国的城镇化，将不可阻挡地成为“中东
部大城市化”。
从大趋势来看，人口红利的下降已经成为不可回避的话题。目前，我国人口自然增长率
已经下降至5%以下，老龄化问题日趋严重。而当人口总量增速下降的时候，城市之间的
人口战争更像是零和博弈，这里多了，那里就少了，你死或我亡。
近些年来，我国农村的人口越来越少，大量村庄合并消失，而大城市越来越多，2015年
我国百万人口以上大城市达到142个。从农村向城市迁移，从中小城市向大城市迁移，
我国人口向大城市高度集中。
一二线城市备受恩宠，强者更强，比如，上海政府部门曾预测到2020年常住人口将达到
2250万，而如今就已经超过2400万了。而三四线的小城市它们没有优质的政治资源，没
有优质的商业资源，没有优质的教育医疗资源，没有优质的人力智力资源。所以无法吸
引人口流入，反而人口不断外流。
于是我们看到中国的房地产市场，一边是火焰一边是海水，一边是严调控一边是去库存
。三四线城市的房子，多得成灾。即便本轮调控政府的本意是要去三四线城市库存，然
而市场的选择却是残酷的，是符合历史发展规律的。
2016年1-7月，全国房地产库存水平比2015年底累计减少约471万平方米，而十大城市库
存水平累计减少约1509万平方米，也就是说，十大城市以外的其他城市库存水平反而增
加了1038万平方米。三四线城市库存不降反升！
城市间人口的争夺正在发生，因为人是很现实的。经济不发达的地区将逐渐被人抛弃，
而经济发达的城市将更受追逐。而且，这个现象将会在未来人口红利趋缓的过程中日趋
明显。
超大城市会有的，鬼城也会有的。
03
死了的城市只有死了的房价
人口就是城市的生气，人口就是房价上涨的土壤。
如果你问问北上广深每天早上那一群群奋斗青年最大的梦想是什么？
他一定会告诉你：在这个城市买个房子，有个家。
如果你去问问全中国几亿农村和乡镇上辛苦劳作供儿子上学的农民，最大的梦想是什么？
他一定会告诉你：儿子考上北上广的大学，在北上广买个房子，找个城里媳妇，生个孙
子。
北京每年新增常住人口60万人，上海每年新增常住人口60~70万。人不会无缘无故往一
个地方集中，人竞相往一个地方走，必定有资源，有利益。形而上叫理想、梦想，形而
下叫资源、利益，取得优势资源的可能。大城市的魅力吸引人口聚集，而人口的聚集支
撑房价的上涨。
为什么房价能够炒起来？就是因为这个住房的刚需需求，使得有人愿意花更高的价格来
“接盘”，投资者不至于把房子砸在自己的手上。对于房产投资者来说，他们在购置房
产之后，未来获利的方式无非两种：以更高的价格出售套利，或者转租获得持续性稳定
的租金收入。而无论是转售还是出租，都必须存在一个“接盘者”。
可以说房价是按照资源集中度逐次分布的，在资源稀缺的地区，比如广大西部农村，房
价只会越来越低，因为这里人口只会越来越少，人不在需求何来；而在资源集中度高的
地区，人口净流入，房价就会竞价升高。
前几年，在一些二三线城市的非核心地区，开发商受到前几年全国房地产市场过热的影
响，拿地太多，盲目建设。然而二三线城市本地居民的住房刚性需求基本饱和，投资意
愿又不高；更无法像一线城市一样吸引非本地居民购房。短暂的热潮之后，一地鸡毛。
许多城市出现了大面积空置的现象，就像鄂尔多斯，成了著名的“鬼城”。如今这里依
然人丁稀疏，房价又已跌去7成。
经常有人在后台询问伪砖家三四线城市的房产有没有投资的价值，如果你认真读懂了这
篇文章的观点，就应该知道，一个没有竞争力的城市，一个人口持续流出的城市，房价
是没有未来的。
因为死了的城市只有死了的房价，而未来10年中国将有100个鬼城，101个城市房价将坍
塌！
04
关于中国经济10个真相
首先声明，我无意唱空或者抹黑中国经济，只是认为，有必要更客观地看待中国过去近
40年的时间里真正取得的成就、原因和差距。因为我发现，有很多人其实并不了解中国
为什么取得成功，以及中国还有哪些不成功。
1、关于经济增长
中国经济的增长故事一直被视为“奇迹”，但事实上，中国过去40年的增长故事和东亚
很多快速增长经济体没有太大的区别，都是依靠投资和出口。把中国放在东亚快速增长
经济体中，中国不算最成功的。如果按照人均GDP的增长去衡量，韩国、日本和中国台
湾都用了不到30年的时间，就跨越了中等收入陷阱，成为发达经济体。而中国用了近40
年的时间，在人均GDP上取得的成就远远落后于韩国、日本等经济体，这是事实。
而且，中国能否跨越中等收入陷阱，仍是一个未知数，中国经济面临的挑战远远大于当
年日本、韩国等国家。说中国经济的增长并非是什么奇迹，就是告诉大家，中国人很聪
明，只要学习别人成功的经验，就一定也能取得成功，但不要认为中国走了一条和别人
不一样的道路。
2、关于经济改革
中国改革进入到了深水区，民众对改革能否取得实质性进展充满了焦虑和不安。因为大
家深知，中国的前途和命运维系于改革的成败。每一次改革面临困境的时候，经济学家
都会鼓吹什么“顶层设计”。其实了解中国改革历史的人都知道，中国的改革绝不是“
顶层设计”出来的，而是真正一步一步探索出来的。
1978年农村改革，是农民冒着杀头的危险干出来的，中国的乡镇企业，完全就是中国农
民创造出来的奇迹。
中国很多成功的改革，都是在实践证明正确之后，领导中国改革的人物很聪明地加以承
认。记住，改革从来都是干出来的，不是“设计”出来的。小平的“猫论”为什么伟大
，就是小平同志如此伟大的人物，都很清楚，我们没有能力设计什么改革方案，只能顺
应历史潮流，顺应民间的首创精神。尊重老百姓，这是过去领导人最伟大的地方，也是
中国改革最成功的地方。而现在的问题是，某核心把发展壮大国企放在了第一位，对民
营企业的歧视不是减小了，而是进一步增大了，对民营企业的征税丝毫没有减轻。这样
的氛围下，怎么可能鼓励民间的摸索？
3、关于民营经济
今年民间投资断崖式下滑，我在多篇文章中说，这是中国经济最大的危险。因为过去近
40年，中国经济增长超过60%的贡献来自民营经济。中国经济取得成功的关键是民营经
济这个“增量”部分释放出来的生产力，而不是来自存量的国有企业。
过去有一个说法，中国的国有部分占有近70%的资源，但创造的GDP不过30%，而中国的
民营企业占有不到30%的资源，创造的GDP却接近70%。你别看全球500强、中国500强，
最赚钱的、排名最靠前的基本都是国有企业，但他们对中国经济增长的贡献和他们占有
的资源比，的确太少了。一旦中国经济最重要的拉动力民营经济出了问题，中国经济就
真的麻烦了。
4、关于中国模式
对于中国经济过去取得的成功，有人将之概括为“中国模式”，以区别于过去一些转型
国家赖以成功的“华盛顿共识”。有人认为，中国在政治体制改革没有推动的情况下，
在市场经济不完善的条件下，经济增长如此成功，是有别于其他国家的一种新的模式。
事实上，我从来都不认为存在什么“中国模式”这种东西。
中国经济之所以取得成功，仍然是因为中国推动了市场化的改革，中国经济的一切奇迹
都应归功于市场化和开放政策，而不是因为中国真的具有特殊性。如果说真的有奇迹的
话，那一定是市场经济的奇迹，在国企主导，垄断遍布各个领域，政府对经济的干预非
常多的情况下，市场经济仍然在石头上开花结果。中国未来转型的道路仍然只有一个，
就是市场化改革！千万不要把经验总结错了，千万不要以为经济发展有独特的道路。
5、关于中国房价
中国房价不是开发商炒高的。自1998年市场化以来，中国房地产行业的发展总体是成功
的，解决了超过7亿城镇人口的居住问题，使得中国人均居住面积已经达到了35平以上
，基本解决了住的问题。然而，由于中国房地产市场化改革的半拉子特点，特别是土地
一级市场的高度垄断和控制，中国土地出现人为的短缺。中国不缺住房用地，住房用地
的短缺完全是人为导致的。土地饥饿营销再加上货币放水，导致了中国房价的快速上涨。
过去十年，中国最成功的财富故事就是关于房地产的。房地产这个行业是中国最奇葩的
行业，人人都在痛骂，人人却都加入这个财富的游戏，为了抢房子，祖宗三代结伴去欢
天喜地地离婚。这个行业从一开始政府几乎每年给吃药，调控了十多年，吃药吃了十多
年，但这个行业仍然取得了巨大的成功和发展。我们很少见到哪一个行业像房地产一样
，是不断吃避孕药，却不断地结出财富的果实。房地产行业就像一个很有姿色，但名声
不好的女人，政府每年都在严肃的指责她，但私下里又和她不断暗度陈仓。
记住我的那句话：如果这个世界上只有一种爱是真爱，那一定是中国地方政府对房地产
的爱。爱得特别深，特别真，不抛弃，不放弃，你若安好，便是晴天！只要这种爱还在
，你就不要期待地方政府和这个坏女人真正断绝关系。
6、中国人口太多了吗？
人多导致资源紧张是中国经济现实的天大谎言。现代科技和现代经济史告诉我们，资源
的紧张绝非因为人口众多，而是因为生产力的落后。过去30多年，中国经济靠低廉劳动
力的推动，今天中国经济，特别是制造业面临的困境，根子在于低廉劳动力的丧失。当
下中国人口政策面临的最大问题绝非人口太多，生育率太高，而是在人均收入水平仍然
处于中等偏下、城镇化远未完成的情况下，人口生育率过低导致人口红利提前终结，和
由此带来的老龄化等一系列社会经济问题。
关于中国人口的低生育率，这几年经过社会各界较为充分的讨论，逻辑已经逐渐清晰。
无论是官方的人口普查数据，还是专家学者的预测，目前中国的总和生育率不仅大大低
于很多发展中国家，更是低于英法等欧洲传统的低生育率的发达国家。中国社会科学院
发布的《经济蓝皮书：2015年中国经济形势分析与预测》认为，中国目前的总和生育率
只有1.4，远低于世代更替水平2.1，已经非常接近国际上公认的1.3的“低生育陷阱”
。这种超低生育率，无法完成马克思所讲的基本的人口再生产的任务。
低生育率的结果，是中国劳动力人口转折点的提前到来。根据国家统计局的数字：2012
年，中国15-59岁的劳动力年龄人口第一次出现绝对数量的减少。当年绝对减少劳动力
人口345万，2014年减少了371万，目前已经是连续三年绝对减少。照这个趋势，即使按
最乐观的估计，在2010年到2020年，中国的劳动力人口累计将减少近3000万人。
特别是，随着人们生育习惯的改变，越来越多的80后、90后根本不愿意多生孩子，这意
味着未来中国的人口很可能出现断崖式下滑。过去，中国的一些人口学家总是吓唬中国
会出现人口爆炸，所以在生育政策上出现了从单独放开二孩到全面放开二孩的变化。实
际上，现在全面废除计划生育，鼓励人们生育，已经没有多少人生孩子了。人口问题的
确是中国一切经济问题的根源，制造业竞争力的下滑，根子在人口。
7、中国会重蹈日本覆辙吗？
关于中国经济的未来，经常听到经济学家警示：中国要避免重蹈日本覆辙。我其实一直
认为，中国要是真的重蹈日本覆辙，那是很幸福的。日本在泡沫经济破灭后，经历了所
谓的“失去的二十年”，经济陷入停滞。但日本的人均GDP在2012年曾经高达4万多美元
，在2015年达到3万2千美元，是中国的3倍。日本产业的国际竞争力远高于中国，日本
经济的创新力排在全球第一梯队，日本的中小学教育至少比中国先进半个世纪，日本人
均在海外拥有的资产在全球遥遥领先。
由于日本的海外投资战略，在日本人口老龄化的情况下，日本拥有来自全球的净资产收
益。如果中国重蹈这样的覆辙，我100个愿意！中国国内对日本经济和日本的竞争力缺
乏正确的认识，无论是过去，现在，还是将来，日本仍然是中国最好的老师。如果说中
国真的要警惕重蹈日本的覆辙，绝不是什么经济停滞或者房地产泡沫，而是日本的人口
覆辙。日本人口的减少，是日本国力发展的最大敌人。
8、中国制造真的全球第一吗？
2009年，中国超过美国成为全球第一制造业大国。从大国兴衰和变迁的历史看，一个国
家成为全球第一制造业大国，是这个国家成为全球第一经济大国的必要条件。英国超过
中国成为第一制造业大国，美国超过英国，都意味着全球经济权杖的转移。然而，和当
年的英国、美国比，中国的第一制造业大国更多的是制造业全球漂移、美国等制造业强
国把生产外包的结果。
我们所言中国是第一制造业大国，是按照GDP算的，如果按照GNP计算，中国制造业的规
模将大大低于美国。道理很简单，iPhone在中国生产，按照GDP算中国制造，但如果按
照GNP，则绝大部分的产值应该归美国。大量按照GDP计算的高科技产品，汽车、手机、
电脑等，按照GNP将从中国的产值中刨去。所以，争论中国是不是制造业第一大国，不
仅仅是产业竞争力、创新能力，甚至在规模上，我们都很难讲，中国真的是第一。 | F******k
发帖数: 7375 | | b*******8
发帖数: 37364 | 3 中国各地规划的新城，足够容纳五六十亿人了。要么规划流产，要么是大片鬼城。 |
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