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发帖数: 9770 | 1 http://money.qq.com/a/20170806/016735.htm
扬子晚报2017-08-06 12:01
记者日前从南京法院获悉，去年下半年开始的房地产市场政策调整在一定程度上引发了
相关诉讼的抬头，其中有买家想用银行的钱玩杠杆买房结果玩砸了的，也有不可归责于
任何一方的政策突变的，还有奇葩中介业务员拍胸脯能帮助无购房资格的外地人购房搞
出事情来的。在买卖双方都准备换房时，此类情况造成的后果尤为惨烈，往往因为上家
违约导致后续一堆下家跟着违约，令人徒唤奈何。
想用银行钱玩杠杆买房奇葩中介乱拍胸脯玩脱线
资料图：城市高楼。中新社记者陈超摄
扬子晚报记者 罗双江 实习生 韩琪 沈忱
案例1
想用银行的钱玩三套房玩砸了
■限购新政条款：
一对夫妻名下已有两套房的，首付比例需至少为总房价的80%
2016年9月24日，高飞夫妇准备把位于南京南部的一处房屋出售给张聪夫妇，总价近240
万。结果，二手房买卖合同都签了，南京市政府在2016年10月5日出台房产新政，张聪
夫妇如遭晴天霹雳，顿时晕头转向，因为他们名下已经有两套房了。按照他们之前的如
意算盘，他们先期只需支付10万定金，紧接着向银行申请相当于总房价65%的155万元，
银行下款后，再支付相当于总房价30%的72万元首付款。而新政一出，张聪夫妇必须一
把头掏191万余元，自己掏小钱银行掏大钱的杠杆彻底玩不起来了。张聪夫妇不愿如此
“大出血”，便提出解除合同，并要求高飞夫妇退还10万元定金。
但是，高飞夫妇坚决不同意，称他们也和别人签订了二手房买卖合同，就等着张聪夫妇
的钱来给首付呢，现在张聪夫妇不给钱了，他们换房的梦想也黄了，而且因为违约，他
们赔了对方7.5万元，这个损失是张聪夫妇造成的，当然应该由张聪夫妇来弥补，所以
他们不可能退还定金。眼见钱要不回来，张聪夫妇就把高飞夫妇告上了法庭，称房产新
政属于情势变更，不是他们故意想毁约，买不成房不能怪他们，所以要回定金合情合理。
张聪夫妇的诉求看似合理，然而一审二审两次审理都判张聪夫妇败诉。为什么他们提出
的“情势变更”的理由没有被法院采纳？记者发现，他们在合同中约定的一个条款是致
命伤。该条款称，“如张聪夫妇按揭贷款不成，将以现金方式补齐房款。”法院据此认
为，该条款说明张聪夫妇对贷不到款的风险已经有充分的心理准备，而且，他们在法庭
上自述，曾准备出售一套房屋再购买高飞夫妇的房产。所以，房产新政的出台并不必然
导致张聪夫妇贷不到钱买房，他们提出的情势变更的理由缺乏法律依据，不予支持。
那么，张聪夫妇之前为何敢于在合同中做出这样大胆的约定呢？记者获悉，一方面是因
为不做这样的约定对方就会因风险而不愿继续交易，另一方面则是因为张聪夫妇过度自
信，以为上述条款中约定的情形不可能出现。他们死活都没想到自己最终碰上了“黑天
鹅”，只好“自酿的苦酒，含着泪也要喝下去”。
案例2
交了八万中介费要回来两万
■限购新政：
本市户籍成年单身人士(含离异)在本市限购1套住房
2016年9月25日，赵女士通过某房产中介，与孙女士签订二手房买卖中介合同，约定由
赵女士购买孙女士的江宁区某房屋，中介费8万元。合同订立后，赵女士如数支付了中
介费。10月5日，南京市出台房产限购措施，由于赵女士离异，属单身人士，而且已在
南京市区拥有一套住房，故失去了购房资格。2016年10月17日，赵女士与孙女士签订《
解除协议》，解除了此前双方签订的中介合同。
房子没买成，赵女士便向中介讨要8万块中介费。但中介表示，他们的居间义务已经履
行完毕，不能白白帮赵女士干活，房子没买成只能怪限购，跟他们无关。赵女士万分不
甘心，便向法院起诉中介，请求判令中介公司退还8万元中介费。一审法院判中介公司
返还中介费2万元。
赵女士不服提出上诉称，中介收取的中介费不符合规定。中介合同是中介单方制订的格
式版本，与房产部门发布的合同版本不一致，尤其对中介费收取约定不一致。根据房产
协会出具的南京市中介收费标准规定，二手房买卖费用收费标准为成交价的总额2%，买
卖双方各分摊50%，此次房产交易约700万元，自己缴纳的费用应当为7万元，而中介收
了8万元。其次，合同因限贷限购政策不能履行，中介的居间义务仅履行了整个买房流
程的一部分，中介费应当仅限于中介实际支出的费用。因此，中介应当对实际支出的居
间费用进行举证，将多余费用退还给自己。中介则认为，南京发布限购政策影响买卖合
同，并不影响居间合同，请求驳回赵女士的诉请。
南京中院审理后认为，中介公司已经促成合同成立，有权收取赵女士支付的相应报酬。
但赵女士与中介公司签订中介合同的目的是赵女士购买房屋，现因订立合同时无法预见
的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，致使该合同目的不能实现。一审法
院认定该重大变化系不可归责于当事人双方的原因，由此造成的损失应由双方分摊，并
无不当。但是，关于中介费的分摊比例，一审法院酌定中介公司返还2万元，属于分摊
比例过低，应予适当增加。酌定按合同约定的中介费的50%，改判中介公司返还赵女士4
万元。
案例3
奇葩中介乱拍胸脯玩脱了线
■限购新政：
非南京户籍居民家庭申请购买首套住房的规定称，此类人群应提供自购房之日起前2年
内在南京累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或城镇社会保险缴纳证明。
这条规定语义明确，没有任何会引起误解的文字。作为外地人的王先生看了以后非常清
楚，自己并不符合购房条件。但他没想到，居然有个二愣子一般的中介员工敢拍着胸脯
保证能让他取得购房资格。
事情是这样的。2016年10月16日，王先生与李先生夫妇及某中介公司签订一份中介合同
，约定李先生夫妇将南京市某地房屋以265万元的价格售予王先生，王先生则于2016年
10月17日给付李先生夫妇定金4万元。同日，因王先生担心无法取得购房资格证明，身
为中介公司经办人的小钟出具保证书一份，载明：“本人小钟于2016年10月17日担保王
先生购买某地房屋取得购房资格证明而立此据，如若未取得购房资格证明，则退还购房
定金肆万元整，以此据到中介公司取定金肆万元整，如若公司不偿还，由我本人偿还。”
结果可想而知，王先生并没有因为小钟拍了胸脯就取得购房资格证明，买房的事情自然
是黄了。王先生立即把房主夫妇和中介公司及小钟告上法庭，要求解除中介合同，返还
定金4万元。一审法院认为王先生明知其受限购政策影响无购房资格，仍然签订中介合
同，自身存在过错，应自担损失2万元。而根据保证书的具体内容，王先生自担的2万元
转由小钟承担，中介公司承担的2万元，也由小钟个人承担连带清偿责任。
中介公司不服一审判决提出上诉，请求改判驳回王先生的诉请。南京中院审理后认为，
王先生明知自己无购房资格仍签订买卖合同，自身存在过错，但中介公司相比之下更为
专业，其居间服务存在重大过失，一审法院判决并无不当。小钟系中介工作人员，其行
使职务过程中产生的相应损害赔偿责任应由中介公司承担，遂判决驳回上诉，维持原判。 |
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