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发帖数: 5093 | 1 2018年1月16日地产新闻
据了解，美国税改法案规定的“降低房屋贷款利率税收减免额度”，或造成购房成本增
加，购房吸引力减低，同时房产价值也会降低。卡内基塔集团合伙人朱凱麟对凤凰网财
经表示，美国税改总体来说是公平的，但是唯独不包括2017年底刚刚通过的税改法案，
原因是中产阶级“交房贷抵税的礼物”被削减一半。数据显示，预计大纽约地区房子的
增值率会下降7%至10.8%。此外，她还提醒投资人购房时应考量该地区的投资回报率。
降低房屋贷款利率税收减免额度
减税方案中提到的“降低房屋贷款利率税收减免额度”，意味着将原来只要带息贷款在
100万美元以下的个人可以享受的税收减免，改为凡贷款超过50万美元则不能享受税收
减免。对此，卡内基塔集团合伙人朱凱麟对凤凰网财经指出，美国的税改总体来说是公
平的，保护了中产阶级和国家的经济稳定。但唯独不包括2017年底刚刚通过这次税改法
案。为什么这么说？因为它恰恰触犯了“公平”这一原则。90%美国老百姓一辈子最大
的资产就是他们自己住的这套房子，大部分老百姓并不拥有股票、债券资产。而这次税
改将房屋贷款利率税收的额度降低了，也就是唯一送给中产老百姓的礼物被减掉一半，
这是一个很大的打击。因此，这一税改是非常不公平的。
税改将带来房产增值率下跌，原计划购房者很可能选择租房
据朱凱麟介绍，美国房产协会的一项预期统计显示，这次税改将会影响一些城市的房产
增值率。其中大纽约地区（纽约州、康州、新泽西州等）房子的增值率会下降7%至10.8
%。增值率降低，再加上交房贷抵税的部分被砍掉一半，两方面同时产生影响。对老百
姓而言，买房子用于自住是一笔最大的投资，也是养老最好的保障之一，这次税改对于
大部分买房人来说都不是一件好事。实际上，美国的地产市场非常成熟，商业和自住地
产分明。只能说，这次税改有利于商业地产者，不利于自住地产的购买者。最大受益者
是多家庭房产的拥有者。当房产增值率降低时，购房者应该三思，是不是值得投进入那
么大一笔钱用于购房。如果不划算，有人就会选择租房子。因此，多家庭公寓的业主会
收益，因为租房的人很可能多了。仅单单拥有一两套住房的人，也很难从中获得收益。
朱凱麟说，一些房价高的地区，往往是通过增值率来弥补价格高的风险。现在增值率低
了，吸引力也就相对降低了。而上一次的房产增值率大幅下跌是2008年的金融危机，那
时美国大部分地区的增值率下滑了30%至50%，纽约市只有15%；纽约不同是因为它总体
的稳定性和就业率高。而在佛罗里达的房产增值率暴跌了50%。增值率暴跌的后果是很
可能在这一城市出现地产“泡沫”。总体来说，政府不干涉任何行业，对地产的影响往
往是很多年才到来一次。回顾上一次大幅度影响美国房地产行业是在1988年、1989年通
过的那次税改。比如，我家里1987年底签署购房合约，到了1989年房价大跌。1987年底
房价最高峰买入，之前买房子都可以抵税。而当年的税改规定“只有自主的房产才可抵
税”。因此，导致了1989年时房价暴跌。当时纽约皇后区的合作公寓以12至15万美元买
入，1989年只值2至4万美元。同样的，在曼哈顿15万美元左右购买的康斗，跌到4至5万
美元。很多人刚买了房子就遭遇房价暴跌，因此几乎没有人再有胆量去收购房子。2017
年底这次税改幅度虽然不大，但我认为这次税改也会对美国房地产产生很大的影响，具
体影响有多大，要等上一两年才能够看得出真正的影响有多大。我觉得，预计美国房价
一两年后也会跌。
佛罗里达州地产开发市场瞄准中国投资者，提醒投资人将回报率应作为重要考量
朱凱麟对凤凰网财经称，以佛罗里达州为例，原本这一地区的大部分地产买家来自拉丁
美洲。但近几年，最明显的是2017年，那里的地产开发市场开始瞄准中国买家，希望吸
引中国投资者的目光。由于那里的气候温暖，往往也被华人看重。去年，我到佛罗里达
州进行考察，以地产的眼光看这一地区时发现，2017年上市的楼宇，特别是在最新开发
的楼宇周边，随处可见聚集着疑似无家可归者的“流浪汉”。由于该地区气候一年四季
温暖，也为这批人群提供了栖息之地。也正是从这一角度看，我对当地的就业率打一个
大问号？同时，这一现象不改变的话，很难让人对当地的投资产生信心，因此我对佛罗
里达（地产）并不看好。目前，港口城市迈阿密想吸引投资者，当地政府投入资金扩大
港口建设，但是这需要一定长的时间，同时扩建港口能否实际提升该地区的就业率？不
知道。佛罗里达总体大部分收入是来自旅游业。而就业率是通过有没有新的血液和税收
注入这个城市。有数据显示，2020年纽约市会再增加100万人口，同时就业率受人口增
长比例的直接影响，因此对房产的需求还会上涨。而其他地区，比如像佛罗里达地区对
于拉丁美裔的依赖性相对较高，而恰恰很多中国投资人对这里一点不了解。在美国投资
一个城市的话，就如同买股票一样，需要看投资回报率。另外一个要看，这个城市的就
业率是多少，在没有很高就业率提升的情况下，任何投资商投入资金时必须慎重。 | T****t
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