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z*m
发帖数: 3227 | 1 土拍“寒潮”来袭 沪苏杭等城前7月近800宗地块流拍
2018-08-11
“流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花，火爆的土拍
溢价率也就下来了。”近日，在谈及“土地市场降温”话题时，新城控股高级副总裁欧
阳捷表示。
7月以来，与长三角持续高温天形成鲜明对比的，是土地市场寒意阵阵，全面降温
。据上海土地交易市场官网信息，原定于今年8月22日出让的杨浦内环内纯宅地，至今
无竞买申请人，且竞买申请日期已经结束。而在相隔不远的苏杭两城，土拍市场也遇到
一股“寒潮”：苏州为期两天的土拍中，10宗住宅类地块成交7宗流拍3宗；杭州7月份
的6场土拍中，在郊区地价下跌，核心区失守之后，近期还出现了首次底价成交。
中原地产统计数据显示，今年1~7月，一线城市土地流标13宗；二线城市合计流标
经营性土地154宗；三四线城市经营性土地合计流标达到了629宗。从昔日的地王频现，
到如今的多地块流拍，热点城市宅地是否正从“香饽饽”变成“烫手山芋”，其原因又
为何？
土拍“寒流”席卷长三角
根据易居房地产研究院发布的《2018年7月40城土地市场报告》：7月份受监测的40
个典型城市土地成交建筑面积环比下跌，土地出让均价连续4个月同比下跌。今年以来
，土地成交溢价率保持低位，多项指标增幅有所收窄。
而具体到上海市场，7月拍卖的5宗住宅地块、2宗租赁住房地块均以底价成交，5宗
地块被叫停出让，其中包括位于杨浦区内环以内的纯宅地。
“严苛的出让条件让开发企业‘望而却步’。”市场观察人士对《中国经营报》记
者分析称。根据出让文件，竞得方须配建建筑面积的5%作为保障房并无偿移交给杨浦区
；按受让年限自持不低于建筑面积的15%作为租赁住房；无偿代建规划打虎山路、文体
中心、为老服务中心、养老院、公共绿地等公共服务设施。此外，还须按出让年限整体
持有盈利性教育、社会福利等基础设施和社会教育事业项目用地。
除此之外，出让文件对户型进行了严格限制：中小套型比例不低于80%，项目住宅
套数下限为800套。这意味着开发商将很难通过别墅、大平层与小户型的高低搭配来平
衡较高的楼面价。
同时记者注意到，近日，青浦区徐泾北大型社区经十路西侧27-04地块出让，最终
招商蛇口以底价获得，楼板价33160元/平方米。上海中原地产市场分析师卢文曦表示，
尽管大虹桥纯宅地属于比较优质地块，但由于上海土地拍卖市场监管严格，加上楼市成
交不畅，对房企资金回笼带来压力，所以这幅地块只有1家房企投标，底价获得也不足
为奇。
招商蛇口上海公司相关负责人对记者表示：“面对目前市场上较多的低溢价成交和
流拍现象，招商蛇口上海公司也已作好充分准备，首先针对销售型与持有型物业做战略
配置上的调整，其次是形成多业态多元化多产业的‘三多’发展态势，积极涉足商业、
写字楼、长租公寓、养老养生、教育、医疗等业务领域，拓展全新的业务发力点。”
记者采访中了解到，土地市场寒潮正席卷长三角，近日，苏杭等地均出现了地块流
拍现象。其中，苏州日前连续两天土拍中，10宗住宅类地块成交7宗3宗流拍，溢价率最
高的是甪直地块为18%，3宗底价成交，3宗溢价率在5%以下。此次土拍遇冷与2015年以
及2016年苏州“地王”频出的现象形成鲜明对比。
据了解，此次流拍的苏地2018-WG-10号地块位于相城区元和街道文灵路东、安元路
北，此前曾是各路房企必争的热门区域，周围已有天房、中粮、九龙仓、葛洲坝等多家
房企入驻。地块对面便是该区域内诞生的上海建工“地王”。
早在2016年5月，经过近百轮竞价，上海建工房产有限公司以约55.21亿元总价竞得
2016-WG-26号地块，楼面价19046元/平方米，溢价率116%，刷新区域地王纪录。目前该
地块仍处于施工阶段，未有入市动作，针对地块建设进度以及入市计划，记者联系开发
企业上海建工房产有限公司方面，截至发稿未获回应。
另据记者不完全统计，7月杭州市区共30余宗地块进行出让，绝大部分的地块的成
交楼面价都有不同程度的下跌，且无任何地块达到地价封顶标准。而在8月6日的土拍中
，萧政储出(2018)25号地块还未开始出让，便终止交易。官方的公告显示，因此地块涉
及区域规划需作评估，经研究决定，终止地块国有建设用地使用权挂牌出让活动。
“一方面季度末流拍地块增多主要与地块供应节奏有关，另一方面也说明二季度开
始房企拿地态度转变显著。”克而瑞研究中心分析师吴嘉茗指出。
流拍成地市转冷“风向标”？
克而瑞统计数据显示，就年内流拍情况来看，6月份挂牌的地块中有114幅流拍，流
拍数量达到上半年最高峰，此外3月份挂牌的地块也有84幅流拍，整体来看每个季度末
地块流拍数量更多，二季度各月挂牌地块的流拍数量逐步上升，在6月份创下新高。
“企业对楼市短期内放开限价不抱希望，因此在拿地上的想象空间不大，土拍中表
现得相对理性。”一位中型房企的营销负责人对记者表示，2016年和2017年拍下的部分
地王项目还未入市，它们的煎熬同行都看在眼中，保本已成各家开发商争取的平衡线。
近日，招商蛇口上海公司相关负责人对记者表示：“针对目前错综复杂的市场局面
，对于房企在土地判断及选择能力上提出了更高的要求，招商蛇口一方面战略深耕已进
入城市，另一方面积极开拓环上海都市圈市场，形成以上海为核心的‘1+N’的土地储
备策略。”
“不少大公司的选择是趋同的，上海土地少，就在上海周边拿，不是环城市群的，
还真不太敢拿。”一位接近房企负责土地拓展人士的行业观察者对记者表示，随着融资
环境持续收紧，企业资金盘面紧张，企业的重心都在项目销售去化上，希望加快资金回
笼以补充现金流。
多位受访人士对记者表示，房企拿地不再以超预期拿地，而是根据目前的价格倒退
，看看能不能算得过账来。“面粉贵过面包”，或加上一定的溢价拿地，已经不再成为
目前房企的主流心态。
而在近日的流拍土地中，按土地属性来看，纯宅地的流拍量最大。吴嘉茗表示，主
要由于纯住宅地块一般分为两种类型：一类地块的地理条件相对优越但土拍要求严苛，
另一类纯宅地往往位于城市远郊区域，未来市场前景难测，导致住宅地块的流拍量高于
其他类型。
那么，沪苏杭等重点城市的多幅地块流拍，是否正成为地市转冷的“风向标”？“
市场环境已变。”同策研究院首席分析师张宏伟对记者分析称，当前企业尽量选择拿无
“瑕疵”地块，或者暂时不在公开市场拿地以规避风险。
在吴嘉茗看来，市场整体升温的情况下，出现了大量核心城市、核心地段土地流拍
的情况。这或许可以看做土地市场开始“冷却”的信号：跟市场热度轮动相同，北京、
上海、杭州、苏州等作为市场先“热起来”的一批城市，也是全国市场的风向标，土地
市场的“冷却”也将从这些地方开始。
不过，欧阳捷认为，流拍土地增多并非是楼市下行的信号，也非房企资金短缺，恰
恰相反，这是土地市场理性的信号。通过市场紧缩、洗牌，清洗掉一批体质羸弱的中小
房企，反而为强壮的大房企腾挪出更大的发展空间。 | p***n
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總能在負面消息中找到正面能量
【在 z*m 的大作中提到】
: 土拍“寒潮”来袭 沪苏杭等城前7月近800宗地块流拍
: 2018-08-11
: “流向房企口袋的水龙头慢慢拧紧，房企拿地的钱自然就会省着点花，火爆的土拍
: 溢价率也就下来了。”近日，在谈及“土地市场降温”话题时，新城控股高级副总裁欧
: 阳捷表示。
: 7月以来，与长三角持续高温天形成鲜明对比的，是土地市场寒意阵阵，全面降温
: 。据上海土地交易市场官网信息，原定于今年8月22日出让的杨浦内环内纯宅地，至今
: 无竞买申请人，且竞买申请日期已经结束。而在相隔不远的苏杭两城，土拍市场也遇到
: 一股“寒潮”：苏州为期两天的土拍中，10宗住宅类地块成交7宗流拍3宗；杭州7月份
: 的6场土拍中，在郊区地价下跌，核心区失守之后，近期还出现了首次底价成交。
| c*****t
发帖数: 10738 | | l***a
发帖数: 198 | 4 旧的房地产开发模式难以持续
旧的房地产模式是指：
高价拿地，或者关系拿地，或者钻空子拿地（变更用途等），预售，开发，（惜售捂盘
），入住。该模式的关键是拿地，由于售价总是比成本特别是建筑安装成本高很多，只
要房价上涨，销售没有问题，总是有利可图的。
但是，随着人口老化，居住条件逐渐改善，存量房不断增加，房价上涨预期减弱，销售
会成为很大的问题。这一问题在很多城市已经出现。
房地产投资一直是经济增长的最重要驱动力之一，旧的模式不再有效，必须探索新的发
展方式。垂直城市投资很大，彻底改善居住生活条件，大幅提高社会运作效率，节约土
地能源，会逐渐成为新的发展方向。
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