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A****C
发帖数: 1 | 1 作者: 卢峰
单看最新公布的楼市数据，楼价调整的幅度还不算大，大约在5%左右。但从整体趋势及
基本因素来看，楼价跌势在未来几星期肯定加速，到明年春天更会达到三成左右的跌幅
，回到2015-16年调整浪的低位。
根据中原最新公布的楼价指数，整体指数跌至180.4点，回到今年5月时的水平；而相比
对上一星期楼价下跌达1.25%，是两年半以来最大跌幅，并且已连续七星期下跌，反映
楼价不但已转势，跌势也明显加快，而不同地区不同面积的住宅无一幸免。按这样的下
行趋势，未来一、两个月楼价每星期下跌2%或更多绝不是奇事，到年底楼价指数就会跌
掉15%至20%。
新盘劈价 二手楼陷捱打状态
而且，楼市一旦进入调整便会形成恶性循环，即买家出价越来越低，锄价越来越狠；卖
方眼见楼价不断下跌信心受打击，便竞相减价套现，令楼市成交价出现一浪低于一浪的
态势，跌幅跌势并比预期中更大更快。
另一方面，跌市中买家、投资者观望态度浓厚，大家都不想变成接贵货的傻子，都在等
业主脚软劈价，以减低自己的风险及增加潜在利润。地产代理为了促成交易同样会尽量
向业主施压，锄低价钱。近期二手楼不断传出成交价比高峰低两成、两成半的个案，反
映的就是买卖双方议价能力的变化。
原本未受调整影响的一手楼近期成交量也缩减，新近开售的楼盘再看不到人龙，入票数
量大减，部份新盘首天开盘出售只能卖出三、四成，得封盘停售再定策略。换言之，得
到地产发展商提供各种附带优惠及方便付款办法（二按）的新楼也开始面对承接力不足
的情况，下一步便要开始减价及增加优惠散货，好加快资金周转。当有地产商开始减价
求售旗下楼盘，其他发展商特别是实力较次、资金较紧绌的公司只有被迫加入战团，令
一手楼同样进入不断跌价的恶性循环。
最终，没有任何优惠及特别按揭计划的二手楼陷入捱打状态，只得进一步减价，楼市跌
势就是这样一步步加快。
楼市本身的基本因素不断恶化外，香港整体经济形势未来几季同样不乐观。政府最新公
布的第三季本地经济增长只有2.9%，比头两季大为逊色外也比预期差。政府经济顾问解
释，增长放缓是因为贸易战的坏影响开始浮现，打击出口及相关行业。到今年第四季及
明年春天，中美贸易战的坏影响全面冲击香港经济，出口、消费、投资将进一步受打击
，GDP增长不但不会像原来政府预计那样在2%至3%水平，而是可能跌至1%甚至更低，直
接打击投资者、市民对经济前景的信心，令他们情愿沽货套现，持盈保泰。
贸战坏影响或延续到2020年
更可怕的是，到目前为止中美贸易战并没有任何解决迹象。双方经贸官员虽已恢复接触
，美国总统特朗普与中国国家主席习近平也敲定月底在阿根廷G20峰会见面。但据美方
传出的消息，特朗普期待的是中国接受他贸易“清单”的要求，包括放弃“中国制造
2025”，停止盗取知识产权及美国高科技成果，真正打开市场让外资企业公平竞争等。
对向来要威爱摆出强人姿态的习近平而言，同意这些要求形同签署“城下之盟”向美国
投降，这口气他未必吃得下。可若果中国不全盘同意特朗普的清单，这位狂人总统肯定
不会收手，会继续以关税及其他手段向中国施压，这样下来，贸易战的坏影响大有可能
延续到2020年特朗普第一个四年任期，对香港整体经济及投资气氛造成的打击难以想象
，早已脱离经济基本因素楼价要止跌回弹谈何容易。
当然，不少楼市投资者及业主过去几年利润丰厚，即使楼价从高位下跌两、三成仍有相
当利润；再加上楼市仍有不少心急上车的买家及首置人士，他们在楼价有一定调整后会
入市，故此楼价下跌约三成左右便有可能因承接力改善而喘定横行，等待新的市场讯号
。只是，内地经济阴霾久久不散，中美贸易战迟迟不解决，未来几年本地楼市大有可能
进入2000年至03年那样的阴干模式，偶有反弹但楼价下跌趋势不变。期待楼市调整很快
完结的人只是一厢情愿而已。 | n*****k
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