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发帖数: 632 | 1 投资604亿的上海“董家渡”如今遭抛售，上海你怎么了？【深度】
2019-02-18 22:22
这几天，许多媒体都在报道，绿地121亿接盘3000亿中民投甩卖的上海优质外滩地块董
家渡。十几年前，董家渡就曾是全国总价地王排行榜的第二名，细细研究，这块地的水
竟然如此之深......
为何它让中民投、泛海、融创、绿城、华润地产大戏一幕接一幕在此上演？
为何它证明了金融地产的运营模式可能是失败的？
为何它虽然被称为“国际金融中心的新地标”，但开发雕琢却困难重重？
这是一次关乎旧城改造的项目，然而其过程却是如此曲折。其中的一些原因又是如此隐
晦，不好直接说出......
从上海开埠时期到2019年，按时间段划分梳理，供你参考借鉴与启发。
开埠时期
土地历史基底实力雄厚
今天，我们所谈论的“董家渡”是一个泛地区概念，包括自黄浦江畔的外马路—王家码
头—中华路—陆家浜路—南浦大桥的老城厢地区。这一带的大多数路名承载着昔日老上
海城外南市地区的繁华和平民的生活，亦被认为是肩负起上海阔步迈向全球金融中心的
C位角色。
见证上海都市的百年地标
历史由来
董家渡是什么？我们先说历史。
要知道，董家渡既是是一个彰显老上海的地方，又是一个见证上海滩的下一个百年的地
方……，因为，它有着容纳百川的市井文化；有着古今融合的百年弄堂。董家渡的文化
、语言、位置，无一不见证着上海这座城市从偏居一隅海港渔村到华灯璀璨现代都市的
百年变迁！这是属于它的地标！
“董家渡”是一个泛地区概念，包括自黄浦江畔的外马路—王家码头—中华路—南浦大
桥的老城厢地区，人称“上海的发源地”。坊间有语云：“靠着董家渡，由南往北开发
，才有外滩，然后再由东往西发展，才有了上海。”
董家渡之名最早见于清朝嘉庆的《上海县志》，此地原名为北仓渡。相传，董家渡与明
代著名书画家、学者董其昌有着颇为深厚的渊源。董其昌，字玄宰，号思白，又号香光
居士，精鉴赏，富收藏。董其昌出生于此，后因为了逃避兵役，远遁松江，中举做官后
，将其籍贯改为“华亭”（松江古称），从此被称为“董华亭”。他的不少子孙与亲戚
依旧居住于“北仓渡”，久而久之就将其地名改为“董家渡”。这一来自古籍的材料真
实与否，还有待专家学者核实。
董其昌字画像
拥有上海现存最早的天主堂
历史建筑的记忆
目前董家渡地区的历史保护建筑包括上海最早设立的会馆--商船会馆和董家渡天主教堂。
据资料显示，商船会馆始建于清朝康熙五十四年(1715年)，占地面积近20亩，是上海最
早、规模最大的一座会馆，也是在上海出现的第一个同乡同业公所。作为上海开埠前航
运业十分发达的实物例证，商船会馆是上海市级文物保护单位。
图为商船会馆大门
图为民国时的商船会馆
董家渡天主教堂是外国教会在中国建立的第一所规模巨大的天主教堂。意大利传教士潘
国光于1640年（明崇祯13年）购得北城安仁里潘允端的世春堂旧址，建立上海第一所天
主堂，名“敬一堂”（俗称老天主堂）。康熙年间清政府严禁洋教，1731年（清雍正8
年）没收敬一堂。1845年（清道光25年）天主教西人欲索回原建的天主堂产业，因巳改
建为关帝庙，沪道宫慕久许以董家渡一处地界相偿，于是天主教西人在董家渡另建新堂。
董家渡新堂于1847年（清道光27年）正式开堂，堂地约三十亩。董家渡天主堂是罗马天
主教上海教区的主教府，它统辖江苏、安徽两省的各级天主教堂，在清代和民国年代董
家渡天主堂是中国江南地区进行传教活动的中心点。
董家渡天主堂照片
董家渡天主堂也是中国第一座可容纳2000余人的大型教堂，上海教区第一座主教座堂。
它的外观造型属西班牙风格，建筑风格则归于文艺复兴时期的巴洛克式。其融合了巴洛
克式的建筑风格和西班牙式的外观造型，在室内装饰也添加了中国元素。
乔家路老街一个不起眼的院落里，高达36米的混凝土钢结构塔楼“小南门警钟楼”已矗
立百年。
于1910年建成的小南门警钟楼，是当年上海的最高点，用于在遇到火警时鸣钟报警，是
一座瞭望台和火警钟楼。
天主堂和商船会馆反映着上海海纳百川的气度以及锐意进取的精神。1911年11月3日，
小南门警钟楼的钟声宣布了上海起义，次日上海光复。
董家渡自上海自开埠以来，就一直站在中国经济模式转型腾飞的“潮头”：在上海人的
眼里，董家渡不仅是老城厢，是重要的城市脉络所在，更是上海迈向卓越全球城市的宏
伟蓝图。
2002-2014
启用上海黄浦江两岸综合开发规划
地产大戏一幕接一幕上演
泛海、融创、绿城、华润
上海自开埠以来，就一直站在中国经济模式转型腾飞的“潮头”：从最早放眼看世界的
通商口岸之一，到远东“第一金融中心”；再从开发陆家嘴掀起改革开放“巨浪”，到
如今提出到2035年上海要基本建成卓越的全球城市。
在上海人的眼里，董家渡不仅是老城厢，是重要的城市脉络所在，更是上海迈向卓越全
球城市的宏伟蓝图。
事实上，早在十年前，“外滩一体化”的战略部署就已浮出水面，即功能上强调金融创
新与金融服务，注重城市多元功能的复合，与外滩共同形成充满活力和吸引力的国际金
融集聚区，与陆家嘴金融城错位互补。
2002年，黄浦江东岸的煤炭码头附近，世茂花了50亿打造的世茂滨江花园正开卖了一年
。代言人还是梁朝伟。或许那时，外界进一步知道了滨江资源创造的地产价值。
董家渡，就在江对岸，西边。
在上海的发展历史上，董家渡是上海开埠后繁华城区之一，位于浦西老城厢和南外滩之
间，叫“上海的发源地”。
坊间有语云：“靠着董家渡，由南往北开发，才有外滩，然后再由东往西发展，才有了
上海。”
只不过，2002年的董家渡，依旧还蔓延着数公里的棚户区。
这跟2002年1月10日宣布启动的上海黄浦江两岸综合开发规划，自然是格格不入的。
来自官方的发令枪是：目前两岸岸线仅有仓储、工厂与码头功能，已不适应上海发展成
为国际大都市的要求。黄浦江两岸要由生产型向综合服务型转变，实现金融贸易、旅游
文化、生态居住的功能。
旧城改造，势在必行。
按照当时的约定，地块拆迁费用开发商承担。注意，潜台词是开发商付了拆迁费也就基
本拿下了土地。
时光荏苒岁月如梭，如今本地块除商船会馆、董家渡天主堂、中国人寿上海分公司外
其他的建筑都被夷为平地。四周筑起了高墙
在这场旧城改造、重修上海的盛宴中，首批幸运儿是泛海、浙江华浙集团和华润三家。
10、12和14号地块，是泛海的，共12万平方米住宅地块，是最大的。
2、3和11号地块，是浙江华浙集团的，共6.578万平方米。
5号、9号地块，属于华润，共计6.023万平方米。
很难说清楚道明白，为什么雄心勃勃的新鸿基都进不去董家渡，而为什么又是这三家中
选。
当然，官员会告诫开发商，看的是资金实力强+速度要快。
三家中，当属泛海的名头最大。当年，卢志强为首的泛海系已经被《新财富》评为中国
八大金融家族之首。不过地产依旧还是公司的主业。
泛海走向上坡路。同一年，在距离上海800多公里的武汉，泛海拿下了汉口中心区王家
墩CBD项目。据称，“当时该地块一空军基地的使用权武汉市都没有得到”，泛海却成
功进去了。
浙江华浙集团的公开资料很少。而当年其控股母公司浙江国信比较出名：浙江省唯一的
金融控股集团，2002年曾入股健力宝成为第一股东。
至于华润，当时华润置地的新任总经理还是王印。在北京皇城跟下，公司将对外扩张的
首批城市敲定在上海和成都。
当年，还是一个能让职业经理人实现梦想的年代。当时华润上海工作小组的组长叫陈凯
，没错，就是现在在华东地产圈还很红的陈凯。
根据华润后来内部刊物《华润》里的一个细节，他是只身一人到的上海。
后来，华润邀请了黄浦区的副区长一行到了北京，参观了华润的华清嘉园、凤凰城等项
目，证明实力。再后来，华润进入董家渡。
就这样，董家渡旧城改造的大幕，开启了。
2002年，还有个利好消息，便是12月上海申博成功。而董家渡，就在世博园的江对岸。
拆迁，是属于政府、开发商、拆迁户间的博弈。董家渡，不例外。
对比来看，香港的拆迁相对透明。有“同地区七年楼龄”的赔偿标准；由不得市建局定
价、由不得发商定价，由不得动迁户定价。此外，旧改的方案，市民还可以深度参与。
董家渡拆迁之难，超出预期。
破败将成为历史影像，见证它美好的未来
待拆的小区破败不堪，几年后这里将高楼林立焕然一新。
在2005年董家渡第一个住宅项目——华润上海滩花园一期开售前，拆迁还曾一度因周正
毅案停滞过。
但这没有阻碍华润成为第一个在董家渡开卖房子的开发商。不过，2005年的上海地产市
场进入过去五年里的冰点。
但至少，华润赢得了拆迁上的时间优势。在做动迁工作时，居民没有周边楼盘作为参照
，少了对市场价格的预期。
而泛海就没有那么顺顺利利了。
在泛海2008年至2010年的年报里，10号地块拆迁进度是84%、86.7%、87.67%。
你看，站在同一起跑线的三家，泛海的进度是最慢的：
在2009年，华润上海滩花园二期即华润外滩九里已经开卖了。华润的上海滩花园在2005
年至2010年间，陆续开了几次盘，价格一路从一开始的2万不到，向4-6万走。
华浙的11号地块在2005年引入绿城后，在2009年推出了绿城黄浦湾项目。
而泛海的10号地块还没拆迁完，12和14号地块就更不用说了。
拆迁户的补偿预期已经改变。2003年和2007年，上海的房价出现了2次新高。
即便华润的拆迁进度也遇到了阻力。但黄浦江畔的人生赢家还是它。当时王印就称，董
家渡不会是华润参与的唯一项目。2016年，在江对岸，华润吃下了申江集团一家子公司
30%股权，获得了陆家嘴E20单元三幅商业办公地块的开发权。可谓黄浦江两岸遥相呼应。
2009年买下绿城黄浦湾一期的朋友，别提有多划算，参考报价是5万，没错，是5万！而
隔了两个路口的华润万滩九里，报价在10万。
直到现在，这两项目依旧还是董家渡豪宅的扛把子。
2010年，已经是黄浦江两岸地区发展“十二五”规划里世博配套期的结束年，泛海地块
的规划报批终于通过。
这个时候的董家渡，还没有出现后来故事的主角——孙宏斌和中民投。前者还在忙着卖
掉顺驰，经营融创。后者还没成立。
与”董家渡“悬而未决
华润、绿城留下了
泛海来了又要撤了
融创曾失之交臂又卷土重来......
这些是属于董家渡地产第一季的情节。拆迁旧改、股权变更等元素在此后的日子里则演
绎得更为精彩。
2015年的孙宏斌，不得不接受：他和董家渡的缘分只维持了3年。
3年前的2012年，绿城和融创走到一起，两家公司的合资公司——融绿平台拥有了绿城
黄浦湾项目公司51%的投资权益。
这是孙宏斌离黄浦江最近的一次。即便是经常住在上海外滩华尔道夫酒店，也不敌拥有
绿城黄浦湾带来内心成就感。
融创的到来，加快了绿城黄浦湾的开发步伐。2012年，差一点他们就把地块内拥有150
年历史的不可移除文物“沈宅”给完全拆除。2015年，差一点，绿城黄浦湾就要更名为
“黄浦湾1号”了。
孙宏斌的渴望最后还是落空：2015年融创绿城分手的时候，融创尽管几乎获得了融绿平
台所有优质的项目——除了绿城黄浦湾。
2011年至2015年间的绿城处在多事之秋：从最早传出要被海航收购、陷入破产门、再到
转让四大项目、引入九龙仓和融创、以及因外滩8-1地块对铺公堂等等，没平静过。
不过拥有绿城字眼的项目，是保值的背书。绿城黄浦湾的价格一直在涨，参考报价一路
从5万、10.5万上涨，甚至一度有25万一平的报价。
再看泛海，这段时期，它在董家渡的基调没有变，关键字：还在拆。
2015年，绿城黄浦湾卖到25万/平方米、华润九里苑为20万/平方米的时候，泛海终于终
于在年报称，“拆迁工作取得突破性进展，10号地块已完成全部拆迁。”
2015年，泛海国际公寓也已经在卖，签约了38套。只是到现在网上房地产还查不到项目
的预售证。
不过，2015年的董家渡，拆迁进入了新阶段。在2011年1月的时候，黄浦区动迁开始推
行新政。
直到现在，在黄浦第一房屋征收事务所（董家渡12及14号地块征收办公室）的白色外墙
上，用红底白字昭告进度。
可别小看，据当地的居民告诉路数君，随着数字的加大，确实会对钉子户门有着心理上
的催促作用。
不过，不管是泛海、华润还是绿城，他们面临的共同情况就是：急是急不来的，只能边
拆边建。因为拿的是毛地，颇有四面楚歌的意味。
可以看到董家渡除了13、15号地块都已经名花有主了。
北面董家渡11号地块为绿城黄浦湾和华润外滩九里，黄浦湾一套顶层复式2.3亿在售哦
。西面为泛海建设的董家渡10、12、14号地块，也是钢钢的大户豪宅。而南面的18号地
块则为教育用地，妥妥未来继承者们的乐园。
至于地段就不用说了，与外滩一脉相承，与陆家嘴呈太极八卦图对望，周边遍地豪宅，
大家感受下。
董家渡地块周边楼板：华润外滩九里、绿城黄浦湾、外滩公馆、黄浦逸城等。
当然这块地的硬伤就是木有地铁直达，交通啥的也是死角位置，所以开发商办挺吃力的。
2014
中民投拿的却是净地
什么让中民投吃了”香饽饽“？
对”金融属性“的要求
董家渡13、15号地块有多好？
它甚至被业内称之为“钻石地块”，言下之意便是比“黄金地块”更为珍稀，它也是上
海南外滩地区的核心板块。
公开资料显示，该地块东至中山南路，南至规划东江阴街，西至外仓桥街、南仓街，北
至王家码头路（不包含中国人保财险大厦、董家渡天主教堂、董家渡路）。地块出让总
面积126740.1平方米，容积率5.54。
董家渡13、15地块“带规划方案”亮相
董家渡地块地上部分总价至少276.7亿，11万方地下建筑或超过20万，总价破300亿。
在董家渡13、15号地块步入出让流程之后，它便吸引了整个房地产行业的关注。董家渡
13、15地块预申请，有多达20家企业参与。然而，最终进入竞拍环节的却只剩下了两家
企业。
之所以有诸多企业没有进入竞拍环节，与该地块近乎严苛的出让条件有关。例如，严格
规定了各物业形态的建设占比，要求开发企业自持办公楼总体量60%，10年后才能整售
等等。
而根据新华网当年对于该地块竞拍一事的报道，为了符合外滩金融集聚带的开发规划与
实现金融机构和企业总部聚集的功能定位，同时兼顾对整个地区长远发展的贡献和支撑
作用，在董家渡13、15号地块的出让中，上海黄浦区政府采取的是“带规划附加图则”
整体出让的方式，受让人对地块整体受让，并严格按照规划要求统一开发。因此，对企
业的除了要有一定的资金实力、懂房地产开发之外，甚至还要强调企业有一定的“金融
属性”。
显然，“金融属性”这一特定要求，把一众对于该地块垂涎欲滴的传统房地产企业统统
挡在了门外，这也让中民投的胜出如同早已写好的剧本一般，没有悬念。
资料：中国民生投资集团
中国民生投资集团（简称“中民投”）是中国领先的全球化大型投资集团。
基于负责任投资的理念，我们前瞻性地布局与社会大众和民生紧密相关的新兴产业，积
极促进产业升级和经济转型，致力于成为受人尊敬、值得信赖、国际领先的投资集团。
凭借人才、专业经验及资本等优势，我们积极在国内与“一带一路”沿线国家和地区耕
耘开拓，构筑全球化的产业平台、资本平台和人文交流平台，引领民营资本投资，助推
中国经济转型升级。
经国务院批准，中民投由全国工商联发起，59家行业领先企业联合设立，于2014年8月
21日在上海成立，注册资本500亿元。
自成立以来，中民投通过大力发展新能源、居家养老、装配式建筑、通用航空等特色产
业，持续推进绿色、环保、民生事业的发展。同时，通过发展保险、融资租赁、资产管
理、普惠金融等现代金融服务业，努力更好地服务实体经济。
产融结合的战略定位
扎根中国，以全球化视角，中民投充分发挥资源整合能力、资本实力、品牌等优势，优
选新兴目标行业实施战略整合，用金融的思想做产业，围绕产业布局做金融，打造可持
续发展的商业模式。
中民投成为了仅有的两家竞拍者之一。令人玩味的是，另一位竞拍者是泛海控股集团（
泛海控股）。而泛海控股正是中民投的股东之一。
“兄弟”同台，似乎注定董家渡13、15号地块的最后竞争并不会激烈。
果不其然，2014年11月8日，董家渡13、15号地块的现场竞价环节仅仅持续了短短一分
钟，仅有两次出价。
中民投、上海外滩投资开发（集团）有限公司和上海佳渡置业有限公司组成的联合体以
248.5亿元轻松摘得了这一万众瞩目的“钻石地块”。成交价格在起始价格基础上仅上
浮5000万元，溢价率0.2%，楼板价35392元/平。
虽然，248.5亿元的价格已经刷新了当时上海市总价“地王”的纪录，即便到了今天它
仍能排上国内土地总价排行榜的第三名，但业内依然仍为董家渡13、15号地块的价值不
止这些。
此前，业内对于该地块的普遍估值在300亿元，而当时，该地块周边的高端住宅销售价
已经高达10万元/平方米左右。
也就是说，中民投以低于市场预期50亿元的价格吃下了董家渡13、15号地块这个“香饽
饽”。
另一值得注意之处在于，此前，上海市规土部门曾3次修改董家渡13、15号地块的规划
。2013年初的“第一版”规划要求13、15号地块中的居住比例不超过15%；2014年2月的
“第二版”规划限定董家渡路两侧的两幢高层塔楼最高不超过240米。但最新版的规划
已将居住比例上调至18%，最高建筑物的限高提也升为300米。
可见，项目规划已经为开发企业做了一些“让步”。
2015-2018
成也萧何败也萧何
中民投投资604亿开发
无奈金融出身无开发经验，拖垮雄心
中民投夺地最大的优势就是资金，众多国内民营企业股东参股。但是作为一个众多股东
合资的综合性投资企业，此前并没有任何的房地产开发经验，完全是作为一个以盈利为
目的的投资企业，在商业开发和运营上也遭遇了滑铁卢。
开发方案不实际
成本无底洞
黄浦花费了接近10年的时间，高于竞得价的拆迁成本，完成了这块地的收储。一个生了
10年的孩子，黄浦区政府自然对它非常重视，出让前开发方案就折腾改了好多次。
第一版做了一个非常不实际的方案，三角形的办公楼和圆形的中央公园，扎哈大妈+陆
家嘴附体，天幕美得仿佛要被台风吹走的样子。自然而然被枪毙。
这效果图简直就是为领导的口味而设计的有木有。
第二版做了一个240米的双子塔地标的规划，一样是合围式的布局，加上了一点街区商
业。
之后改改改数次，在出让前确定的最终版升级方案。继承了董家渡原先鱼骨状的路网，
地块方形的形状也更利于开发，小街坊高密度路网更加有城市感，尺度更适合人步行，
错落有致的高度限制形成更完美的天际线。由商船会馆和董家渡天主教堂保护建筑的所
构成的开放空间未来直连黄浦江亲水平台。
中民投邀请了综合体御用设计所KPF完成了所有商办项目的设计，然后让绿城御用设计
所GOA大象设计（原来的绿城东方）完成豪宅部分的设计，最终诞生了目前最终的方案
（外立面细节还会有所调整）。
作为KPF的拿手好戏，300米，240米，150米的三栋方盒子地标办公塔楼未来将会屹立在
黄浦江畔，与陆家嘴三塔相映衬。
开放花园直连黄浦江，数十栋塔楼共同构成错落有致的天际线。
空中连廊沟通所有地块
沿街立面
包扩地上12万+地下11万㎡商业,12.6万㎡住宅，以及45.6万㎡办公。
项目落成之后将在黄浦江畔浦西侧树立起新的一群地标建筑，包括300米、240米和150
米的三栋方盒子地标办公塔楼，沿江的企业总部办公楼、高档住宅、购物中心以及滨江
亲水平台、中央绿地、历史保护建筑融合其中。
当然，要完成这样一个宏大的项目的难度真的是去参加荒野求生差不多。因为成本真的
太高太高了。
以300米的地标地块为例，中民投向发改委报批的投资概算是182.7亿。这个投资包括了
地价，建安，以及7年的资金等各项成本。地上面积的单位成本高达90486元/㎡，以上
海目前写字楼的租金来算，真的是太夸张。
这还仅仅是一个地块成本，所有地块加起来的总投资达604亿，平均地上单位成本是8.6
万元/㎡，算上车库等地下面面积都达到了5.3万元/㎡，而新鸿基的徐家汇中心项目概
算成本是多少呢？约400亿。
各地块的体量与对应成本
同时，董家渡项目的交通环境也不容乐观，董家渡本身被黄浦江包围，与陆家嘴一样处
在交通死角，而且没有地铁直达，距离最近的9号线与4号线都有500米左右的路程，虽
然有外滩隧道南延伸段和南浦大桥的加持，未来的交通负荷压力依然不小。
在开发建设方面也有一点小遗憾，董家渡几乎99%的老建筑都被拆除了，只留下董家渡
天主教堂和商船会馆孤零零地站立。幸好上海现在在城市更新中已经加大了老建筑保留
的比例，使城市在奔向高大上的路上也传承了部分珍贵的历史。
董家渡天主教堂
2014董家渡全景，废墟一片
2018
中民投出现现金流紧张，绝版地块成“烫手山芋”
2017年，中民投资金链紧张早已为市场觉察。2018年，被中国民生投资股份有限公司（
简称“中民投”）内部称为“定海神针”的上海董家渡项目传出了易手的消息。
据财联社2月13日报道，绿地集团有意接盘中民投的上海董家渡项目。对此，绿地集团
表示，“一切以上市公司公告为准”。
但是，绿地内部人士也直言这是块风水宝地，是“上海市中心的绝版地块”。对此，上
海中原地产资深分析师卢文曦评价称：“市场上也在传中民投出现现金流紧张，绿地如
果在此时接盘不失为一个很好的时机，因为像上海市中心这么核心的地块几乎已经绝版
，只能通过收购得来。但是，由于该地块体量大、耗资大，接盘方也会面临着极大的开
发难度。”
终极买家接盘中民投
上海董家渡”地王“终揭面纱
董家渡项目地理位置
2019年2月12日开始，绿地将要接盘中民投董家渡地王项目的消息不断爆出，直到2月14
日，中国房地产报记者采访中民投方面后得到准确回应。
中民外滩股权、以及中民投持有的上海佳渡置业2%股权已被法院解冻
2月14日，中国房地产报记者从中民投获悉，中民投与交易对手签署了协议，完成了不
符合战略转型方向的重要项目退出。其表示，这是中民投有效优化公司产业布局结构和
资产负债结构，持续深化落实公司转型战略的重要一步。而上述交易对手，即为绿地控
股。
中民外滩房地产开发有限公司工商信息变更
据公开信息显示，2月13日，中民外滩房地产开发有限公司（下称“中民外滩”）即董
家渡项目开发公司发生工商变更，中民投和中民投附属公司上海佳渡置业均退出股东行
列，绿地地产集团取而代之成为新股东。其法人代表同时变更为徐荣璞。徐荣璞系绿地
集团总裁助理。
股权变更后，绿地地产集团持有中民外滩50%股权。安信信托持有45%、上海外滩投资开
发（集团）持有5%。
中民投方面表示，目前还不确认会不会公告，等消息。但其总裁吕本献出面表示称：“
退出董家渡项目属于战略转型的部署。”
四年半后，
董家渡项目低于买入价抛售
彼时的中民投意气风发。
2014年8月21日，由全国工商联牵头组织、59家知名民营企业发起设立的中国民生投资
有限公司在上海举行揭牌仪式。仅仅不到三个月后，中民投便完成了其在房地产投资领
域的首秀，拿下上海的“钻石地块”，可谓一鸣惊人。
中民投无疑对于董家渡地块也是极度看好的，时任中民投董事长的董文标曾宣称，三四
年就能回本。
但对于董家渡地块被中民投摘得一事，当时，业内却并非一边倒得看好。
《国际金融报》曾援引专家观点称，尽管59家股东的强大背景以及投资平台的属性为中
民投带来了得天独厚的募资优势，但其10年成为房地产佼佼者的野心还将受到业务配置
是否合理、开发能力是否达标、运营团队是否给力等多重考验。并称，“民间投资总是
投房地产不是一个很好的取向。”
这一类质疑之声在中民投华丽登陆房地产界的大背景下并非是主流，但如今看来，却是
一语成谶。
如今的中民投，已然面临着巨大的债务压力。
根据上海清算所披露的《中国民生投资股份有限公司2018年度第七期超短期融资券募集
说明书》，中民投流动负债中短期借款、其他应付款、一年内到期的非流动负债占比较
大。截至2018年9月末，其负债总额为2327.92亿元。其中，近三年及2018年三季度末流
动负债占当期总负债的比重分别为67.35%、51.25%、59.34%和62.00%。
2019年2月11日，有消息称，中民投持有的近乎全部中民嘉业投资有限公司（下称中民
嘉业）股权（832857.14万元）被上海金融法院冻结3年。
对于负债压力的原因，2019年2月14日，中民投方面向澎湃新闻透露，在租赁、保险、
资管等类金融板块方面，2017年下半年以来，融资日益困难，业务开展受阻，加之融资
成本不断提高，挤压了利润空间，造成投资收益大幅萎缩；
而在地产板块方面，自2015年开始，部分民营地产企业出现临时性困难，作为肩负抱团
发展、承担纾困责任的民营联合体，中民投出资救助，开展股权收购，并计划适时退出
。这加大了中民投的被动负债，使整体负债规模显著上升。
总之，中民投没钱了。
迫在眉睫的负债压力之下，中民投低价抛售了董家渡13、15号地块。尽管它是中民投旗
下最优质的资产、尽管谁都知道这是一只“会下金蛋的鸡”。
四年半前总共花了248.5亿元拍地，此后国内地产市场经历了一波大牛市，但如今董家
渡13、15号地块50%的股权却只卖了121亿元，价格甚至还比不上四年半之前。当然，虽
然是低价卖掉了董家渡13、15号地块项目，但中民投也顺势甩掉了项目公司高达近353
亿元的债务包袱。
事实上，在一年半前，中民投已经将原本持有的该项目45%的股权转让给了安信信托。
按照中民投董家渡项目开发公司中民外滩房地产开发有限公司最初的持股比例，中民投
持股85%、上海佳渡置业持股10%，上海外滩投资持股5%。
工商资料显示，2017年6月，中民投将持有的36%、旗下上海佳渡置业持有的9%（合计45
%股权）转让给安信信托。至此，中民投及其控股子公司佳渡置业持有项目公司50%股份
，安信信托持股45%，上海外滩投资持股5%不变。
安信信托此后发行系列信托产品共募资240亿元以受让这45%股权。
而此番绿地以121亿元接盘项目公司50%股权并353亿的债务，意味着董家渡地块又大幅
升值了。
当年”座上宾“，如今成了”烫手山芋“
尚不知中民投是否能够通过卖掉董家渡13、15号地块转危为安，但此番波折对于整个董
家渡地区来说，却是命途多舛。
董家渡13、15号地块原计划在2021年5年全部竣工。但开工仅一年半后，中民投便开始
转让开发公司股权，如今更是干脆卖掉了这个项目。
令人唏嘘的是，董家渡地区命运波折的不止是董家渡13、15号地块。
就在2019年1月21日，融创中国（01918.HK）发布公告透露，买下了位于上海黄浦区董
家渡的一个项目，即董家渡10号、12号、14号地块。该项目占地面积约为12.03万平方
米，总建筑面积约为62.8万平方米，主要用作住宅及商业开发，目前大部分尚未建设。
卖出这块地的正是曾与中民投一起参与董家渡13、14号地块竞拍的泛海控股。
不同于中民投在拿下地块后一年便启动开发，泛海则曾被质疑开发风格偏重“囤地”。
早在2002年，泛海控股便以等同于零成本的价格获取董家渡10号、12号、14号三块南外
滩核心区域，但要求其承担其拆迁费用。
即便拆迁时间长、难度大可以看作是拖延开发进度的一大原因，但时至今日，该项目相
当一部分土地还在拆迁中。这距离泛海控股拿下上述地块已经过去长达17年之久，其开
发速度可谓“龟速”。
在上海晟世泰平投资管理有限公司董事总经理陈立民看来，当年外滩重点提出要发展外
滩金融集聚带，南外滩地区的优质项目选择由具有“金融属性”的企业开发便是基于这
一点。但时过境迁，当年的“座上宾”如今却成了一个个“烫手山芋”。
由于泛海、中民投等“金融属性”企业对于董家渡数个地块的开发陷入僵局，这也不免
一定程度上拖累了上海核心地区的南外滩的发展脚步。
2019
“为上海打造金融中心新地标”的任务，交给张玉良了
时光飞逝，转眼已到了2019年。
中民投上海董家渡项目股权出售尘埃落定，最终绿地以121亿元接盘，收购董家渡项目
公司50%股权及全部债权。
“为上海打造一个金融中心新地标”的任务，不再属于中民投，最终还是上海本土最大
房企绿地接过了这个盘子。
这个涵盖4幢甲级写字楼、7幢总部办公楼、购物中心、开放式休闲商业街、超高层五星
级酒店、8幢住宅楼、1.8万平方米中央绿地广场、历史保护建筑、滨江文化休闲空间的
巨无霸项目，接下来将由绿地主导开发。
中民投方面则称，在董家渡项目上实现了整体盈利退出。
开放艰难，仍有考验
规划限制多，区域成熟度不够
“核心地产项目开发具有很大难度，对于房地产企业的实力、团队、经验都有极高要求
，从这些方面来说，初涉房地产领域的金融企业远不及经验老道的传统房企。这也是董
家渡地区的核心地块开发缓慢，如今又相继被抛售的原因。”
陈立民感叹，如果当初选择由有经验、有实力的房企开发，董家渡地区大概率不会遇到
如今的问题。“这或许也是这一次政府出面协调后由绿地这一国企介入的原因。”
不过，陈立民认为，尽管绿地低价拿下了董家渡这一核心地块，但未来的开发、运营依
然难度不小。“这个项目开发的限制条件很多，比如要求开发企业自持办公楼总体量60
%，10年后才能整售，这意味着开发商不能快速回笼资金。但好在包含一部分住宅项目
。”
陈立民称，相比今年1月华润置地拍下的上海静安区南西社区C050401单元115-12地块楼
板价达到6.52万元/平方米，绿地此番拿下的董家渡板块楼板价足足低了大约3万元/平
方米。不过，董家渡13、15号地块项目虽然具有价格优势，但黄浦区南外滩地区整体成
熟程度远不及静安区的南京西路地区，绿地未来对于该项目的开发依然具有考验。
对此，张玉良立军令状般表示：“绿地将充分发挥绿地各方面优势，全力为上海打造一
个国际金融中心的新地标。” | w********2
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