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发帖数: 632 | 1 good bye mr shanghai
mark my words |
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发帖数: 632 | 2 一位长期从事地产研究的知情人士告诉时代周报记者，董家渡地块的发展关系到整个外
滩国际金融聚集区的成败，非常关键。故而，政府目前并非仅着眼于这块地皮的溢价，
他们更关注开发企业后续招商引资的能力，能够多大程度，吸引那些大型企业入驻。
“就和陆家嘴区块一样，那里的第一批楼宇几乎全部都由央企开发，而且经受了初期长
时间没有盈利的考验，这为陆家嘴今天的成功打下了基础。而南外滩的开发，政府可能
会借鉴陆家嘴的经验，国企央企先入场打基础，但这块区域的格调和腔调最终还是要靠
新鸿基、凯德置地这样的企业来奠定，但他们适合在第三、第四批楼宇开发时进入。”
上述人士表示。 |
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发帖数: 632 | 3 值得一提的是，在人们唏嘘慨叹昔日地王易主之际，董家渡项目是否为折价贱卖，也成
为外界关注的一大重点。
据了解，董家渡项目总建筑面积113.9万，总投资逾600亿，为商办住综合项目。其中办
公部分包括4幢甲级写字楼及7幢总部办公楼，商业物业涵盖高端购物中心及开放式休闲
商街，还有8幢住宅楼及五星级酒店。按照规划，董家渡项目预计将于2021年竣工。
在中原地产首席分析师张大伟看来，董家渡地块非常优质，是国内土地历史上总价排行
第3的地块。该地块总建筑面积113.9万平方米，总投资概算达到了惊人的604亿，相当
于3-4座上海中心大厦的投资。且从地块本身看，从2014年拿地到现在，升值非常明显
，加上区域属性稀缺，价值非常高。 |
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发帖数: 632 | 4 在上海人的心里，董家渡寸土寸金。“如今房价动辄十几万一平起，一套房随便也要好
几千万。”作为一名土生土长的上海人，刘辉清楚地知道，董家渡“老南市”是上海的
发源地，拥有上海现存最早期的天主教堂和上海最早的会馆。根据坊间的说法，董家渡
在上海开埠前，商肆林立，店铺繁闹，在开埠后更成了上海繁华城区之一。靠着董家渡
，上海由南往北开发，才有了外滩，然后再由东往西发展，才有了上海。上海城市的历
史并不长，但董家渡是极为重要的一脉。 |
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发帖数: 632 | 5 从地理位置上来说，董家渡位于上海老城厢与黄浦江南外滩之间，是上海发展
史上极为重要的一部分。
2014年11月，成立仅半年的中民投与外滩投资、佳渡置业联合体以人民
币248.5亿元拿下了董家渡13、15号地块。公开资料显示，地上面积70.2万㎡，地下面
积43.8万㎡(地下商业11.1万㎡)。整个项目上上下下加起来有接近114万㎡。
按照黄浦区当时的规划，该地块为商业、办公、住宅综合用地，其中商
业比例不大于17%，办公比例不小于65%，住宅比例不大于18%。
据媒体当时的报道，竞拍结束后13个月，董家渡13、15号地块开始动工
建设，地块的最终规划方案也同时确定。
据悉，地块开发继承了董家渡原先鱼骨状的路网，地块方形的形状也更
利于开发，小街坊高密度路网更加有城市感，尺度更适合人步行，错落有致的高度限制
形成更完美的天际线。由商船会馆和董家渡天主教堂保护建筑所构成的开放空间未来直
连黄浦江亲水平台。
不过“高大上”的设计背后却是惊人的高成本。有人曾经算了一笔账—
—所有地块加起来的总投资达604亿，平均地上单位成本是8.6万元/㎡，算上车库等地
下面积也都达到了5.3万元/㎡。以当时的上海楼市来说，这个成本，比新鸿基的徐家汇
中心项目的400亿还高200多亿，相当于建了3-4座上海中心大厦。
尽管在中民投成立之初，董文标曾表示，其地产业务并不涉及“卖房子
”，但这并不妨碍董文标对于土地市场极佳的眼光。
拿下董家渡地块时，董文标曾向股东许诺，在上海外滩董家渡这块地建
百层高楼，三年即能回本。
显然，董文标当初的承诺不仅未能如愿化为现实，董家渡地块甚至已经
成为中民投的沉重负担。2018年10月，中民投完成公司成立以来的首次换届，李怀珍接
任董文标中民投董事局主席一职。 |
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发帖数: 632 | 6
【在 w********2 的大作中提到】
: good bye mr shanghai
: mark my words
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发帖数: 632 | |
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发帖数: 632 | 8 2014年250亿买入，起码两倍涨，500亿，再加拆迁打地基500亿，1000-1200亿有了。所
以真实应该是10倍降。
【在 w********2 的大作中提到】
: 这么好的地段降5倍贱卖。
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发帖数: 632 | 9 这么好的地段是民企不是央企，说明国家政策已经不在上海了。 |
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发帖数: 632 | 10 绿地以120亿元受让了中民投最值钱的资产董家渡13、15地块，这比此前中民投自己的
报价低了三四十亿；成交后，中民投连夜汇出了 “16民生投资PPN001”本息资金 |
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发帖数: 632 | 11 据财新记者从多方获悉，在上海市政府等有关部门的协调下，绿地控股（ 600606.SH
）以120亿买下了中国民生投资有限公司（下称中民投）于4年前拿下的董家渡13、15地
块，成交价较中民投报价低30亿元。2月13日下午5点左右，绿地控股的首笔款项已经到
账，共52亿元。 |
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发帖数: 632 | 12 业绩不够，卖房来凑！
年底卖房这几年已经成为A股上市公司的“杀手锏”了！业绩不够没关系，公司在北上
广深还有几套房，卖了吧！
今年下半年楼市开始遇冷，很多公司还向继续玩“卖房保命”这一招，让他们震惊的是
今年这一招好像不灵了。1月14日上海三毛发布公告称，公司位于深圳两处地产便宜200
万之后仍无人问津，所以公司拟终止两套房产的挂牌；1月15日新华传媒公告，拟再次
出售全资子公司旗下位于上海市商城路660号乐凯大厦的房产。挂牌价格1.68亿比之前
便宜了1900万。 |
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发帖数: 632 | 13 数据显示，截止2018年三季度，A股3000多家上市公司中有1696家都持有投资性房产，
也就是说A股有一半左右的公司都分享了近年来房价上涨的红利。如今他们手上持有房
产的市值已经超过了1.1万亿。当然这部分房产占全国总房产比例并不算很大，他们手
上主要是一二线等重点城市房产，买房主要是为了战略性投资。 |
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发帖数: 632 | 14 从去年下半年起，那些手持一二线房产的上市公司发现，他们手中优质房产想买一个好
价钱似乎并不那么容易，一方面接盘者越来越少了，另一方面出售房产的周期越来越长
了；有时候即使降价个一两百万，好像也没多少人去关注。鉴于这种情况，很多上市公
司就把眼光从普通购房者的身上移开，还有土地的公司想到了另外一个办法，既然卖房
卖不了，那就开始卖地！ |
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发帖数: 632 | 15 冬天来了，活下去是第一要务。去年华夏幸福开了卖地的第一枪，短短几个月将手上环
京的多宗地块一次性打包卖给万科。据相关数据测算，这宗买卖华夏幸福几乎没什么溢
价，但是万科也没压低多少价位。
卖地之后就是裁员，据说华夏幸福的小镇集团和华夏南京集团的千名员工，三天内全部
裁掉。数据显示，华夏幸福2018年前三季度营收451亿元，净利78.7亿元，同比增长26%
，但是按照华夏幸福同平安资管之间的“对赌”协议，2018年华夏幸福需完成净利润
114亿元，也就是说，2018年四季度华夏幸福仍需完成35亿元净利润才能完成目标。
近期，万达年会成为资本市场的热点，老王宣布万达要剥离所有的地产业务，一平米的
房地产开发项目都不能有。 |
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发帖数: 632 | 16 回顾2017年至2018年两年时间，老王几乎把手上能卖的地产项目全卖了。2017年底将77
个酒店一起打包卖给了富力，之后又438亿将大部分文旅股权卖给了融创，当时融创拿
不出来那么多钱，万达借钱给融创收购了手上的文旅股权，一年以后将万达文化管理以
62亿的价格全部卖给融创。
2018年万达总负债下降了30%，15个月内万达上官总负债下降了2158亿。
前几天，融创和泛海控股双双发布公告，泛海宣布将旗下的京沪核心地块卖给融创。此
次融创的接盘价格为148亿，债权债务相抵之后交易价格为125.53亿元。据悉，这已经
是泛海控股手上为数不多的“存货”了。
按照泛海控股的公告显示，本次出售的这两个地块总资产为445亿。按照目前这两块地
目前的估值计算，这次孙宏斌可谓捡了个大漏。北京泛海国际项目二期1号地块，计划
总投资约300亿元，明年竣工之后，此项目最少值500亿元，也就说说单这一个地块就能
产生200亿的利润；上海项目假若能顺利完成拆迁工作，后续产生的利润预计也会超过
百亿。 |
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发帖数: 632 | 17 那么为什么此时卢志强会选择出售这两块地？去年随着泛海控股股价不断下跌，卢志强
质押的股票很可能已经触及平仓线。另外卢志强也在大力“去地产化”。此次项目顺利
出售之后，泛海的负债将大幅降低。
另外随着泛海在金融板块的布局和扫货，仅2014年至2016年三年间耗资就达到了400亿
元。如今卢志强同王健林一样，开始壮士断腕式的降低负债。截止去年底，泛海短期债
务就高达500亿，而泛海现金余额也就150亿左右，按此计算，泛海的资金缺口约在350
亿元左右。所以此时选择转让两个优质地块，已经是卢志强短期内不多的选择之一。
未来，可以预计的是将会有更多的房企加入去地产化的阵营。而那些妄图通过买楼保证
利润的上市公司，将会举步维艰！ |
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发帖数: 632 | 18 融创中国（01918.HK）和泛海控股（000046.SZ）今天双双公告，融创以125.53亿（债
券债务相抵后）从泛海手中拿下北京泛海国际项目二期1号地块及上海董家渡项目全部
权益。这是地产行业2019年的第一笔大交易。
泛海的土地储备主要集中在武汉、北京和上海，其中在北京、上海主要开发的即上述两
个项目。泛海控股最新公告显示，本次出售的两个项目的总资产为445亿，占泛海控股
2079亿总资产的21%。
泛海拿下北京泛海国际项目和上海董家渡项目的土地均已在十几年前，属于长期囤地坐
等升值的典型。北京泛海国际几年前销售均价8万多元，目前对外报价已达14万。董家
渡则是潜力巨大的上海南外滩金融区，周边房价也已是10万元以上。
相比之下，这两个项目的转让价可谓白菜价了。北京泛海国际二期1号地块66.85万平方
米，上海董家渡项目3个地块建筑面积预估62.8万平方米，合计129.65万平方米。以总
价125.53亿计算，每平米平均楼面价不到1万元。
泛海这两个项目的成本和预期收益是多少呢？北京泛海国际项目二期1号地块是泛海在
2006年取得，土地出让金仅5.27亿，计划总投资300亿。2020年底竣工后，未来可售货
值（以目前市场价计算）近500亿，即可产生近200亿利润。
这次出售给融创的1号地块是北京泛海国际的核心在建资产。北京泛海国际二期还有2、
3、4号地块在建，不在本次出售范围内。不过这三个地块加起来的总投资也不过200多
亿，且有部分已售出，未来可售货值的总和预计近150亿，远少于1号地块。
泛海的上海董家渡项目共有3个地块，是2002年零地价取得的“毛地”，主要成本即拆
迁成本。已在建的10号地块部分拆迁成本不到每平米4000元，12号和14号地块总拆迁预
算（2016年）95亿元，平均每平米约4万。以目前市场价预估，该项目利润空间预计也
在百亿以上。
更重要的是，这两个项目对泛海来说已经是快下蛋的母鸡。上海董家渡项目已经取得预
售许可证，马上就可获得数十亿现金回流，此外还能获得30-40亿元政府拆迁安置补偿
。北京泛海国际二期1号地块将于2020年底竣工，预计明年即可贡献现金流。
泛海“去地产化”
出售两个一线城市项目背后，是泛海已执行数年的去地产策略。
泛海控股公告称，向融创出售项目的主要原因为，受房地产调控政策影响，北京、上海
项目的房产价值释放缓慢，公司资金周转率低、流动性不足，为其战略转型的深层推进
造成阻碍。本次交易可以对公司的产业结构和资产负债结构进行更深入持续的调整和优
化。
卢志强的泛海系起家于地产，泛海控股是其核心上市公司，但卢志强近年来的兴趣已全
面转向金融控股。从2014年起特别是2015年卢志强回归泛海控股担任董事长后，泛海控
股“去地产化”战略非常坚决，这也使泛海成为国内转型最早的大型房企之一。
随着泛海控股全力向金融控股集团转型，地产业务在上市公司的地位快速下降：2016年
地产收入占比仍在七成以上，2017年下降到不足五成，2018年半年报已仅占二成。泛海
控股持有的民生信托、亚太财险等金融业务已成为上市公司的主要收入来源。
2018年初，泛海系进行资产腾挪：泛海控股宣布重大资产重组，要将包括武汉中央商务
区在内的地产业务置出上市公司，并置入控股股东中国泛海的金融资产。但近三个月后
，其又宣布条件不成熟取消了这次资产重组。
但泛海控股彻底抛弃地产业务的决心显然已经不可扭转。这次出售北京和上海两个项目
后，泛海地产业务的核心资产除了国外项目外，国内基本只剩下武汉中央商务区以及北
京泛海国际剩余不多的待开发储备部分了。
债务愁城
然而，300亿未来利润拱手送给孙宏斌，换来百亿现金，更深层原因是卢志强的债务压
顶之困。
泛海控股的负债率一直居高不下。特别是去年流动性收紧、大型民企频频爆雷的背景下
，泛海的债务悬河已经成了心头大患。
债从何来？泛海系版图近年来的急剧膨胀。
泛海系的金融版图从2014年起急剧扩张。包括母公司中国泛海、上市公司泛海控股在内
的泛海系，2014-2016年短短三年内就耗资逾400亿，几乎是扫荡式入主民生信托、民生
证券、亚太财险等国内外金融公司以及增持民生银行股权等，通过收购一系列金融牌照
，泛海系在最近几年快速成为囊括几乎所有重要金融牌照的巨型民营金控集团。
几乎同一时间，泛海系还和同期的海航、复星、万达等一样，在海外大举收购和投资。
其涉足的项目，既包括洛杉矶、旧金山等城市的大体量商业地产——单个项目投资即超
10亿美元，也包括斥巨资收购美国国际数据集团（IDG）、Genworth金融集团、华富国
际等一系列重量级国际金融公司。其中，泛海系收购IDG的价格约在12亿美元。
而传统的地产业务板块，泛海控股虽然去地产化、停止了地产增量扩张，但其“承包式
”开发的武汉中央商务区，号称要投资千亿，资金包袱极重。随着整个泛海系资金吃紧
，无论是武汉中央商务区、还是其北京和上海项目，都是进展缓慢。
值得注意的是，2015-2016年流动性“大放水”刺激了泛海系的大扩张。那段高峰期，
泛海系包括泛海控组在内举债融资近千亿，这些债务的集中偿还期即在2018-2019年。
巨额负债导致仅泛海控股每年的利息就有20亿。过去三年，泛海控股的资产负债率一直
高达85%以上，超出行业平均水平。去年三季度末总资产2079.09亿元，总负债1785.33
亿元，去除房产预收款后，资产负债率约在82%。
到去年6月底，泛海控股的短期债务逾500亿，但现金余额不到150亿，缺口多达350亿。
泛海系之间的担保额更是庞大，且主要股权均已质押，这也导致外界对泛海的债务压力
非常担忧，国外评级机构甚至一度大幅下调了泛海的信用评级。
所幸的是，去年三季度，泛海控股如期清偿了逾70亿海内外债务，并成功发债70亿，还
从民生银行获得了超过百亿的一年期授信，这让外界担忧下降，其信用评级业有所回升。
但在2019年6月前，泛海控股仍有超过300亿债务要到期，其中40%以上为信托贷款。因
此，今年上半年将是泛海解决债务压力的关键时期。
这种背景下，卢志强的选择似乎已经不多：转让北京和上海两个即将下蛋的项目，换来
百亿现金，将极大缓解泛海系的资金压力。
该出手时就出手的孙宏斌，显然是个好“接盘侠”。 |
w********2
发帖数: 632 | 19 泛海拿下北京泛海国际项目和上海董家渡项目的土地均已在十几年前，属于长期囤地坐
等升值的典型。北京泛海国际几年前销售均价8万多元，目前对外报价已达14万。董家
渡则是潜力巨大的上海南外滩金融区，周边房价也已是10万元以上。
相比之下，这两个项目的转让价可谓白菜价了。北京泛海国际二期1号地块66.85万平方
米，上海董家渡项目3个地块建筑面积预估62.8万平方米，合计129.65万平方米。以总
价125.53亿计算，每平米平均楼面价不到1万元。
10倍降价！！！ |
w********2
发帖数: 632 | 20 近10年上海房价上涨10倍都是金融手段，这种黄金地段却只能卖1万／平 |
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发帖数: 632 | 21 董家渡是紧挨租界外滩的南外滩，面对陆家嘴，绝对的钻石地段。 |
w********2
发帖数: 632 | |
w********2
发帖数: 632 | 23 2011年，10年二手房，70年产权，还有60年。
【在 w********2 的大作中提到】
: 查了一下，华润外滩9里，11。5万／平
: https://m.fang.com/xiaoqu/sh/1210771624.html
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w********2
发帖数: 632 | 24 最近，邦爺無意中得到一份上海董家渡地塊的評估價格公示，說的是該區域內的12、14
號地塊的房屋評估均價為38885元/平。
根據上海市黃浦區建管會發布的上海董家渡項目12號地塊以及14號部分地塊的徵收公告
，兩地塊的徵收費用預估為95.77億元。
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要知道，當初虹鎮老街拆遷的時候，有的地方每平米預估拆遷費最高達到了20萬/平，
每平米動拆遷成本至少都在10萬以上。
而且這塊地位於董家渡的核心板塊，位置比融信在靜安的那塊地王好上幾百倍，地塊旁
邊就是曾經中國單價最貴的豪宅「綠城黃浦灣」，再往北就是華潤在上海的旗艦項目「
外灘九里」。
我們來看看，資料顯示，此次設計動遷的兩塊地塊，其中12號地塊位於黃浦區中華路以
東、王家碼頭路以南、外倉橋街(規劃南倉街)以西、董家渡路以北。用地面積約4萬平
方米，總建築面積約21萬平方米，規劃業態為住宅、商業。
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14號地塊涉及的黃浦區733街坊(東南塊)為14號地塊的一部分，地塊位於黃浦區東江陰
街以北、西鉤玉弄以南、南倉街以西、府谷街以東。用地面積約3.6萬平方米，總建築
面積約17萬平方米，規劃業態為住宅、商業。
簡單算筆帳，等地拆完之後，如果是容積率2.5，動拆遷補償是10萬~20萬/平，那麼這
個地方動拆遷成本在3.3萬/平~6萬/平。
但如果以區域附近同資質住宅的容積率（3.3）計算，（雖然地塊部分是商業部分是住
宅，但就假設都建成容積相對較低，即成本可能更高的住宅吧），即使這樣，12號地塊
的建築面積大概在13萬㎡，14號地塊在12萬㎡（總建築面積25萬㎡），如果按照10萬/
平的樓板價算，兩塊地的價值至少都在250億（何況商業部分容積率遠超住宅，可以建
更多賺更多）。
即使以周邊二手房房價單價8萬/平的價格評估，這塊地不到4萬/平的評估價，還是太低
了點。
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現在兩塊地定的徵收費用預估才95.77億，相比至少250億的地塊價值，無論是哪個開發
商拿到這兩塊地，都是賺翻的節奏！
更何況，董家渡是上海城市復興的核心板塊，所以其板塊升級力度以及價值提升的空間
都很大，而且區域還承擔了後續上海網際網路金融、創新類金融模式的平台功能，會促
使各類高端商務和金融資源的加快導入，這兩塊地的賺錢能力，可想而知！
據邦爺所知，這兩地塊是沒有招拍掛的，而是協議拿地。想一想，現在上海土地市場上
辛辛苦苦、轟轟烈烈招拍掛創造地王的開發商們，邦爺突然不明覺厲地倒吸一口氣——
這才是真正的厲害~~ |
w********2
发帖数: 632 | 25 這塊地位於董家渡的核心板塊，位置比融信在靜安的那塊地王好上幾百倍，地塊旁
邊就是曾經中國單價最貴的豪宅「綠城黃浦灣」，再往北就是華潤在上海的旗艦項目「
外灘九里」。 |
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发帖数: 632 | |
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发帖数: 632 | 27 泛海控股利润来自贱卖标杆地产，负债率过红线危机隐现
发布者: 财经老佛 | 原作者: 海洋 来自: 财经老佛 | 发布时间: 2019-9-2 11:29 |
浏览量：1624 | 评论: 3
近日，深交所上市公司泛海控股（000046.SZ）发布2019年半年报，实现营收51.70亿，
其中金融业务占比约80%。值得关注是以房地产为主业的泛海控股负债总额依然高企，
截至报告期末，泛海控股资产总额约1841.23亿，负债总额约1516.84亿，资产负债率高
达82.38%，越过房企负债率80%的红线。
主要利润来自贱卖标杆地产，除此之外企业依然亏损
在半年报中，我们发现，非经常性损益成为泛海控股此次净利润增加的主要来源，报告
期内，泛海控股非经常性损益为19.61亿元，但扣除非经常性损益后的净利润为-2.24亿
元。
简单来说，就是泛海控股主业并不赚钱，依然亏损，利润来源是不确定性的非经常性损
益。这部分非经常性损益直接关系到泛海控股的现金流，据半年报数据，其主要收益来
自于非流动资产处置获得的26.75亿元，即上海公司股权处置后取得的收益。
据半年报显示，泛海控股为填补资金缺口，解决流动性资金紧张的局面，在2019年年初
廉价出售了旗下标杆地产。泛海控股将上海董家渡项目、北京泛海国际居住区相关地块
项目转手给融创房地产，变现125.53亿元。
虽然贱卖标杆地产，但中报依然显示，泛海控股部分债务集中到期压力仍然存在。
频频发债和担保，借东补西只因为缺钱
泛海控股在今年发行第一期公司债券19泛控01，筹募资金总额为5.5亿元，资金用途拟
全部用于偿还公司债券，此外在募集说明中，还提示公司有息债务规模较大，债务负担
较重，2019年将会出现偿债高峰，存在一定集中偿付压力以及境外资产占比过高等风险
提示。
另外，本期债券票面利率确定为7.5%，高于泛海控股往期15泛控01、16泛控01、16泛控
02三支债券最高5.35%的利率，公司对资金的饥渴程度不言自明。
19泛控01募资5.5亿明显难以弥补泛海巨大的资金缺口，近期泛海控股密集进行对外担
保，仅8月份就有3起，其中无一例外的都进行了担保总额超出净资产100%这一风险提示。
从今年4月到8月，短短几个月，泛海控股密集的进行了10多起担保：
8月23，为隆亨资本5亿港币担保；
8月12，为中泛房地产2.15亿美元担保；
8月9，为北京山海天物资贸易有限公司申请不超4亿元担保；
7月23，为中泛集团有限公司不超过1亿美元担保；
6月29，为东风公司9亿元担保；
6月26，为中泛集团有限公司2亿美元担保；
5月30，为中国民生信托有限公司7亿元担保；
5月24，为中泛房地产开发第三有限公司1.75亿美元担保；
5月7，为大连泛海建设投资有限公司、大连黄金山投资有限公司、武汉中央商务区股份
有限公司、北京星火房地产开发有限责任公司30.9亿元债务担保；
4月30，为武汉中央商务区股份有限公司20亿元担保；
4月13，为泛海控股国际有限公司7000万美元担保。
短时期密集对外担保，累计金额已高达130多亿元，这无疑为本身就已债台高筑的泛海
控股加了负担，一旦任何一方的资金流出现问题，泛海控股现金流问题会更加严峻。
资金风险已出端倪
在2019年8月13日的对外担保公告中，泛海控股提供融资担保的中泛房地产开发控股公
司已经协商进行融资展期。
展期的意义大家都很熟悉，钱还不上了，再续借一下，以期望这段时间能够偿还。这暴
露出泛海控股的资金链已经达到异常紧张的程度。
另外，由泛海控股投资的武汉中央商务区股份有限公司法人卢志强，因未按时履行法律
义务已被法院强制执行，其中历史被执行记录3次。卢志强同时也是泛海控股创始人和
实际控制人。
公开信息显示，武汉中央商务区是泛海控股的精品标杆项目，也是其核心房地产资源，
在2019年半年报中多次提及作为武汉CBD的武汉中央商务区是其继续推动房地产业务转
型和新发展的关键，在2017年就曾公告为全资子公司武汉中央商务区建设投资股份有限
公司申请17亿元的融资提供连带责任保证，并在今年4月为控股子公司武汉中央商务区
股份有限公司提供了20亿元融资担保。
该公司目前还有多起诉讼，涉及各种债务纠纷，裁判文书已激增至37起。
泛海控股的股价也在连年阴跌，已由最高峰的21元滑落至4元多，对比上千亿的负债，
目前200多亿的市值不堪回首。
债务压顶，资金缺口逐年放大，已是泛海控股不得不面对的事实。虽然已经采取贱卖标
杆地产以及采用发债和对外担保的形式解决了一时的资金缺口，但面对债务集中到期，
如何来抵挡这波债务洪流，对于泛海控股来说显然是个难题。 |
w********2
发帖数: 632 | 28 泛海贱卖上海董家渡，却保证武汉cbd。
【在 w********2 的大作中提到】
: 泛海控股利润来自贱卖标杆地产，负债率过红线危机隐现
: 发布者: 财经老佛 | 原作者: 海洋 来自: 财经老佛 | 发布时间: 2019-9-2 11:29 |
: 浏览量：1624 | 评论: 3
: 近日，深交所上市公司泛海控股（000046.SZ）发布2019年半年报，实现营收51.70亿，
: 其中金融业务占比约80%。值得关注是以房地产为主业的泛海控股负债总额依然高企，
: 截至报告期末，泛海控股资产总额约1841.23亿，负债总额约1516.84亿，资产负债率高
: 达82.38%，越过房企负债率80%的红线。
: 主要利润来自贱卖标杆地产，除此之外企业依然亏损
: 在半年报中，我们发现，非经常性损益成为泛海控股此次净利润增加的主要来源，报告
: 期内，泛海控股非经常性损益为19.61亿元，但扣除非经常性损益后的净利润为-2.24亿
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w********2
发帖数: 632 | 29 十年上海百亿地王成交7幅 最高楼板价14万/平
上海房掌柜 2018-06-05 15:01:49
岁月如刀,浮生若梦，十年，上海有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼
市政策亦然。
2008-2018年上海地价不断被刷新，总价地王层出不穷，成交达百亿量级以上的地块成
交达7幅。与此同时，楼板价记录更是不断被刷新，溢价率过百成为常态，300%以上的
溢价率也不足为奇。土地市场的火热现象正是上海楼市10年快速发展史的缩影。而在上
海土地市场空前繁荣的背后，也不乏因为盲目自信，豪赌未来“蛇吞象”导致退地的结
局也时有发生。
从外滩8-1到龙阳路地王 百亿量级地王成交7幅
2008-2018年上海地价不断攀升，总价地王也不断被刷新，从2010年的92亿外滩8-1地王
到最新2018年的137亿龙阳路地王，百亿量级的地王成交共7幅，被本地房企、港资房企
、央企、民企瓜分。
1、92.2亿上海外滩8-1地王
2010年2月1日，上海证大通过招标竞价的方式，以92.2亿元的价格获得上海外滩8-1地
块，成为当时总价和楼板价的双料“地王”。
然而，拿下了“地王”的上海证大当时账上仅有5亿元，投标书显示，其银行存款加净
资总额也不过30亿元，因此被外界质疑为“蛇吞象”。随后，“地王”演变出一场纠纷
，以致把包括复星、SOHO中国、绿城、上海证大在内的一众企业推上法庭。2013年4月
一审判决——复星胜诉，郭广昌终于如愿以偿吞并这个外滩“皇冠上的明珠”。
2、217.7亿 徐家汇中心地王
2013年9月5日，备受关注的上海徐家汇中心地块挂牌截止进入现场竞价环节，参与竞标
的为新鸿基与九龙仓恒基联合体，最终由3号新鸿基地产以总价217.7亿夺得，楼面价
37264.4元/平方米，溢价24.21%。该地块毫无疑问的成为2013年中国地王。
3、101亿闸北大宁地王
2014年1月28日，方兴地产经过28分钟、154轮激烈厮杀，以101亿元投得上海闸北区大
宁路街道325街坊地皮，地块成交楼板价47609元/平方米，溢价率111.5%，刷新了上海
宅地地王总价。
4、248.5亿 董家渡地王
2014年11月18日，备受关注的董家渡超级地王——黄浦区小东门街道616、735街坊地块
进入现场竞价环节。仅且经过一轮加价，加价5千万元，中民投联合外滩投资、佳渡置
业以248.5亿将董家渡地王收入囊中。该商住办地块的成交楼板价为35392元/平方米，
溢价率为0.2%。
该地块的总出让面积为126740.1平方米，容积率为5.54，总建筑面积为1139400 平方米
。西靠豫园、东邻黄浦江，是上海南外滩区位条件最为优越的“黄金地块”。该地块的
总起始价为248亿元，起始楼板价35321元/平方米。
5、158亿 华润华发双子地王
2015年6月3日，上海两幅热门地块出让，不仅有地块竞价历经三小时堪称“史上最长”
，溢价率也分别达到90%和27%，合计成交额超过100亿元。其中，华润华发联合体前后
总计耗资158亿元摘得的闸北“双子地块”更刷新了今年上海总价地王的新纪录。
业内人士认为，房企正在加速抢占一线城市，在市场回暖和政府加速推地的大背景下，
土地市场下半年的复苏和回暖值得期待，但大城市间土地市场的分化也将更加显著。
6、110亿 融信新静安地王
2016年8月17日，位于上海静安(原闸北)中兴社区的一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍
价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。最终融信以110.1亿的总价击败17家各路土豪，以
10万/㎡的名义楼板价，14.3万/㎡的可售面积楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成
交单价地王记录。
7、137亿 龙阳路地王
2018年2月13日，上海地产集团、申通地铁及浦东轨道交通建设有限公司以联合体的身
份竞得浦东新区龙阳路交通枢纽南侧的浦东新区北蔡Z000501单元(白杨路以东片区)01-
01等19幅地块，总价137亿元，溢价率0.007%，楼板价约10000元/平米。
本次地块规划地上建筑面积近138万平方米，全部为办公、商业、文化建筑，规划最高
建筑200米，100%全部自持，最迟2026年全部竣工，带建地块内8条市政道路及公共管线
，预计总投资近500亿!在业内人士看来，上述地块的成功出让预示着浦东乃至上海新
CBD将在未来5年呈现。
区域楼板价不断刷新 最高达14万/平方米
2016上海房地产土地市场地王频现，几度将土拍市场热度推高，而年中新静安中兴路地
块每平米楼板价过十万更是刷新全国单价地王纪录，市场一度陷入白热化。
2016年8月17日，在上海土地市场疯狂的行情之下，位于上海静安(原闸北)中兴社区的
一幅住宅地块进入挂牌阶段，起拍价46亿，吸引了18家企业前来竞拍。终融信以110.1
亿的总价击败17家各路土豪，以10万/平方米的名义楼板价，14.3万/平方米的可售面积
楼板价，139%的溢价率，创下中国土地成交史上贵地王记录，未来项目售价毫无疑问将
超过15万/平方米。
回顾上海楼市十年，2016年堪称史上最火爆的地王年，地价高出房价现象在上海个区域
蔓延，众多区域地王诞生，楼板价不断刷新纪录。
2016年5月11日，融创以30.05亿元的价格上海松江区泗泾镇SJSB0003单元12-01号地块
，3.8万元/平方米的楼板价，创下了松江区楼板价的历史新纪录。楼板价是目前周边在
售房价的二到三倍，按此价格倒推，未来这一处于远郊的房价要卖到6万元/平方米以上。
2016年7月14日上午，期待已久的“虹口区凉城新村街道073-06号”地块拍卖尘埃落定
。30家领取申请表的房企中，15家参与现场竞价，最终新城地产以37亿元总价拿下，溢
价率77%，楼板价67409元/㎡，可售住宅楼板价94468元/平，成为上海市区的新“地王
”。
2016年8月17日的两场土拍分别刷新了顾村和青浦的区域楼板价记录。其中，建发和中
粮联合体拿下顾村N12-1101单元06-01地块，总价67亿9000万，楼板价53727元/㎡，溢
价率115%，刷新顾村地王纪录。中骏以6亿元竞得青浦区徐泾镇徐南路北侧08-04地块，
溢价165.16%，成交楼板价45070元/平米，刷新青浦楼板价纪录。
值得一提的是，在2016年之前的2014年，上海黄浦五里桥也曾现全国单价地王。
2014年7月9日，上海市黄浦区五里桥街道104街坊39/1宗地块挂牌拍卖，最终丽丰控股
旗下公司东方动力有限公司以5.77亿拿下该地块，成交楼板价约59859元/平方米，较楼
面价溢价62.54%。如果考虑到配建30%保障房，该楼板价将达85513元/平方米，超越
2013年的全国单价地王融创在北京拿下的地块73099元/平方米，成为新的全国单价地王。
溢价率破百频现 临港7幅地块平均溢价率破400%
在过去10年土拍历史中，2016年是最值得重点铭记的一年。2016年，一线城市房地产市
场升温明显，房企纷纷把目光聚焦在一线城市，使得一线城市的土地价格上涨，高溢价
拿地已是常态。
2016年5月18日，37家房企经过激烈争夺，保利以4.3万元/平方米的楼板价拍得浦东新
区周浦镇西社区PDP0-1001单元A-03-11纯宅地地块，溢价率高达296%。多家机构预计川
沙房价将超过8万元/平方米。
2016年6月1日上午，宝山区宝山新城顾村A单元10-03、10-05住宅+商场地块由信达地产
以58.05亿在24家开发商的激烈争夺中杀出重围拍得，溢价率高达306.53%!
2016年7月27日，上海市出让浦东新区祝桥镇中心镇区核心区G-10地块。最终，金地击
败融创、平安不动产、龙湖等竞拍对手，以88亿元总价摘牌，创下今年上海总价地王，
溢价率高达286%，楼板价33023元/平方米。
值得注意的是，2016年上海土地市场火热，溢价率更是频频破百，但近10年溢价率最高
的要数2013年临港新城的七幅地块平均溢价率超过400%成交。
2013年，上海浦东新区临港新城七幅地块遭遇156家房企“围抢”，平均溢价率超过400
%，约1.5万元/平方米的楼板价远超周边房价，最终，七幅地块分别被锦绣投资、富熹
控股、越州投资、新丹投资及自然人熊习生拿下，合计地价18.06亿元。
当时一位参与临港地块竞买的开发商认为，这七幅土地的体量小、总价低，给了小房企
“以小博大”的机会。“富熹控股和熊习生拿下的两幅土地仅仅是‘一墙之隔’，按照
正常的拿地逻辑，稍微有实力一点的开发商都会选择两块地一起拿。这一方面说明竞争
的激烈，另一方面也证明这些小企业的实力其实非常有限。”
地王频现的另一面 退地和撤出风波敲响警钟
当然在高价拿地的背后，土地泡沫也会衍生。例如这几年房地产市场出现的调整、起伏
之中，有不少曾高价拿地又最终“反悔”的案例，最让人记忆深刻的的当属苏宁环球退
地和长风退地事件。
2008年，苏宁环球以“拿地后面临在两年内无法按时开工的尴尬”为理由，退回其2007
年拿下的上海“地王”南京东路163号地块。
据当时媒体报道，苏宁环球彼时退地的主因即政府无法按时交地，当时报道称苏宁环球
拿下的163号地块恰好处在上海轨道交通10号线南京东路站站点选址上，按规划该线路
最早也只能于2009年底前建成通车。
当然也有因为开发商个人原因而导致退地。
作为“2007年上海国有土地出让6号公告”中一幅热地——“普陀区长风地区4C南地块
”挂牌出让，该地块吸引了包括国内家电连锁巨头黄光裕旗下的鹏润地产在内的多家知
名开发企业。最终经过2个多小时、440轮叫价的艰苦“鏖战”， 上海 志成企业以11.
04亿元，超出底价3.14亿元250%，折合楼板价约1.64万元/平方米的高价获得长风生态
商务区4号东南地块的。
但是2008年4月底，上海志成向普陀区房地部门提出：由于其自身原因，希望终止履行
关于长风生态商务区4C南块《上海市国有土地使用权出让合同》的申请。
业内人士分析认为，志成退地与两年前浙江华门上海退地有很强的相似性。当年华门以
超出底价2倍的14.58亿元艰难拿下“上海摩天轮地块”，后因开发成本过高、对未来房
地市场预期发生变化等原因而不得不退地。据悉，上海志成因违约，将损失超过3000万
元的土地保证金。
此外，由于前期房地产过热的形势造成许多外来房企对于上海房地产市场的盲目乐观，
而后由于信贷以及经济形势的严峻，某些房企的资金压力增加，不得不“贱卖”土地退
出上海。
2013年12月6日，重庆隆鑫地产以3.17亿元竞得嘉定区嘉定工业区沪宜公路以西、回城
南路以北地块(C2-6)，溢价率为0.63%;6天后再度出手，花费9.14亿元夺得青浦区新城
一站大型社区44A-06A、45A-09A地块，溢价123%。
然而在2014年，重庆隆鑫地产便将青浦区新城一站大型社区44A-06A、45A-09A商住地块
低于竞得价转让给鑫苑中国。另一幅嘉定工业区沪宜公路以西、回城南路以北地块(C2
—6)转让给新城地产。
对于重庆隆鑫地产 “贱卖”两幅土地，全面退出上海市场的举动，业内人士表示，青
浦区新城地块楼板价达到14526元/平方米，加上5%的保障法和1000平方米的养老院，再
算上建安成本，房价超2万才可以盈利。
并且青浦新城在售住宅均价约为22000元/平左右，隆鑫超1.4万元/平的楼板价已经对于
该地块的未来开发造成了一定的压力。 |
w********2
发帖数: 632 | 30 和2013年前上海楼市比，冰火两重天，实际成交价格差了10倍，上海没钱了。
【在 w********2 的大作中提到】
: 十年上海百亿地王成交7幅 最高楼板价14万/平
: 上海房掌柜 2018-06-05 15:01:49
: 岁月如刀,浮生若梦，十年，上海有值得诉说的故事、还得许多值得想起的人和事，楼
: 市政策亦然。
: 2008-2018年上海地价不断被刷新，总价地王层出不穷，成交达百亿量级以上的地块成
: 交达7幅。与此同时，楼板价记录更是不断被刷新，溢价率过百成为常态，300%以上的
: 溢价率也不足为奇。土地市场的火热现象正是上海楼市10年快速发展史的缩影。而在上
: 海土地市场空前繁荣的背后，也不乏因为盲目自信，豪赌未来“蛇吞象”导致退地的结
: 局也时有发生。
: 从外滩8-1到龙阳路地王 百亿量级地王成交7幅
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