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发帖数: 632 | 1 从中部崛起大战略，看房价的冰火两重天
七爷侃楼市 2019-09-30 12:39:08
房价这个东西，大家都很关心，但是不同的人，对房价有不同的看法。
首先，喊房价跌是最受到大众欢迎的，没房的人想买房，有小房的人想换大房子，他们
都希望房价跌。
但是这个跌的潜台词，是 只能对他下跌，对其他人价格必须不能跌 ，因为他买了房，
还要高价卖给别人的。
要是房价真的普跌，最不满的，也是这些人。 因为这些人越跌越不买，除非手里真的
连个四线小房都没有，是彻底的无房人，否则都会上街抗议。
深圳边上那个小半岛，简直就是个活例子。
所以，从国家的角度来看，要让所有人都满意，难啊， 维持现状，不涨不跌，反而成
了最好的办法。
但是不涨不跌也很难，这几年国家调控房价， 不同地方的人感觉完全不一样。
有些地方的人说，调控真的很有效，我这的房子真的不涨了，我邻居的房子挂了半年都
卖不掉，最后不得不打8折出售， 建议大家这几年都别买房。
还有的人说，鬼扯，所谓调控就是空调，我这天天抢房，不排队摇号，不塞茶水费，根
本买不到房子，一房难求，地产商天天用精装修变相涨价， 建议大家赶紧抢房。
中国楼市，一半是海水，一半是火焰，反差非常之大，这究竟是为什么呢？
1
解释这个问题之前，我先给大家科普一个词汇，叫 去化周期。
记住下面的内容，很重要，因为这个东西在某种程度上可以预测房价， 我会用全文慢
慢来教你，看到结尾你就全懂了。
房价预测，虽然看起来很玄乎，但房子本质上是一种商品，只要是商品，其价格就受到
供需关系的控制 。
什么金融政策、什么人口数据，所研究的，全部是需求端。
不管是加息还是减息，不管是人口流入还是流失，所影响的，都是对住房的需求。
那么，你有没有考虑过供给端呢？
就算人口老龄化，就算贷款利率大涨，导致需求端降低到零，整个社会没有一个人买房
了，房价就一定会跌跌不休么？
不一定啊，如果我能把供给也削减为零，房价就一定会涨上去，要知道房子是一种消费
品，他是有使用寿命的，平均寿命其实也就六七十年。
如果彻底断绝所有新增住房供应，市面上所有的存量住宅，等于每年自然削减1/70，不
管你存量房再多，熬个五年十年，住房短缺状态自然就来了。
所以，我们研究房价，不能只看需求端的政策，还要看供给端的政策，到底是供不应求
还是供大于求，不是买房人单方面可以决定的。
2
那我们怎么来研究供给端的政策呢，政府打算供多少地，我怎么知道，更不可能去预测。
其实这个问题很棘手，因为以前的中央，也不知道地方上究竟需要多少地。
由于卖地的财政收入主要归地方，而中央主要靠GDP发展受益，所以在处理中国的房价
问题上，中央和地方的态度，并不完全一致。
我大体可以总结为， 中央长期压制房价，短期支持房价，而地方长期支持房价，短期
压制房价。
地方官员，有充沛的动力，把土地大卖特卖，换来大量的钱修基建，把任期内的GDP给
拉上去做政绩。 至于是不是涉及寅吃卯粮，下一任怎么办，那不是他要操心的事情。
但是中央要操心啊，中央希望地方上可持续发展，立足于长远打算，不要过度的透支土
地财政，给后面的人留一个烂摊子。
但是地方上的人说了，我这经济蓬勃发展，需要大量的土地啊，你不能用土地限制我这
个城市啊。
听起来好有道理，这地得批。
而且你把地批下去，他也卖得掉，而且是高价卖的，中国数千个县市，为了卖地什么花
样都想的出来，简直无奇不有，什么制造楼王啊，什么拍地返利啊，只有你想不到，没
有他们做不到。
中国过去十几年的时间里，地方上的土地该怎么供应，始终不好去衡量，地方上想尽一
切办法夸大自己的住房需求，所以才最终导致库存高企，不得不想办法全国去库存，结
果又弄的房价暴涨，紧急全国调控。
房地产这个航母太大了，实在难以精细调控，但是现实情况，又迫使我们，不得不把房
价摁在极窄的区间内，与此同时，我们还要照顾到地方上的经济发展，以及土地供应的
需求。
每年到底该给地方上批多少地，他们到底需要多少地，这真的很难确定。
3
为了彻底解决这个问题，在2017年，中央的一位天才智囊，参考商场的动态补库存方法
，发明了“五类调控目标管理”办法，具体为：
去化周期6个月以下的，要显著增加并加快供地；
去化周期6~12个月的，要增加供地；
去化周期12~18个月的，维持供地持平水平；
去化周期18-36个月的，要适当减少供地；
去化周期36个月以上的，应停止供地。
采用了这个新办法之后，中央到底批多少地，是由地方的消费者决定的，你就算串联几
个开发商，把土地高价拍出去也没用，你得把修成的房子卖得掉，才算真正有需求。
你这里卖不掉，库存高企，去化周期36个月以上，那就停止供地嘛，我不管你是需求不
振，还是二手房过多，反正你暂时库存够用，不需要那么多新房，那就没必要再卖土地
了。
那边的城市真的严重缺地，库存房只剩三四个月了，我不管你那里是不是泡沫，是不是
需求过旺，反正现在库存确实不够了，那就多批点土地嘛，赶快建新房。
所谓一城一策，因地制宜。
下面举武汉作为例子，给你们说说， 到底什么叫去化周期。
在2018年1~12月，武汉市批准了22.7万套住宅入市预售，面积达到2622万平方米，这个
就叫做 供给 ，新供应给市场的住房。
同时，在这一年里，武汉市共销售了16.6万套住宅，总面积1804万平方米，这个就叫做
需求 ，武汉市场总共就买下了这么多新房。
同时，武汉市的二手房存量交易市场，共交易了732万平方米的住宅，这个我们暂且不
管，因为二手房交易是受到一手房交易牵制和影响的，我们只需要观测一手房交易情况
就可以了。
换句话说， 武汉市在2018年，新房市场供大于求，累计增加了800万平米的库存。
但是截至2018年12月底，武汉市总共只有1629万平米的库存新房，哪怕按2018年的销售
量计算，也只够卖10.8个月的。
所以，武汉的去化周期是10.8个月，这个去化周期偏低了，按中央政策，还要增加供地
，继续补库存。
像上图中这些销售数据，每个城市都是会公示的，而且是逐月公示，可以轻易在网络查
询。
有兴趣，看完了这篇文章，可以查查自己所在城市的库存和销售情况如何。
为什么武汉在2018年要狂补800万平方米库存呢，因为在前几年，武汉的库存更低，低
到吓人。
2017年4月底，武汉极限低点时的库存量仅剩下243万方，消化周期则降至1.6个月，整
个武汉一房难求，茶水费被炒上天，后来狂补库存才缓过劲来。
看这个图上的数据，武汉在2014年的时候去化周期也才11个月，现在又回到2014年的水
平了，不是说2014年库存高企，要去库存么，看来武汉楼市悬了。
这个结论是错的，因为2014年去库存，根本不是针对武汉去的库存，而是针对全国其他
地区，我们来看一看2019年初，全国各地的去化周期图。
从图中我们可以清楚的看到，去库存几年后，内蒙古和东北地区的去化周期，依然高达
6~7年，远超国家警戒线，楼市处于冰点。
而中部地区的去化周期，平均才0.9年，楼市热火朝天。
海水和火焰，同时存在与中国楼市。
为什么会出现这种情况，那我们就要谈一谈，西部大开发和中部崛起大战略了。
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一个地方的房子库存很少，供不应求，只有两种可能。
第一种可能，现任地方政府领导大公无私，故意不卖地，把卖地收入留给下一任，牺牲
自己，让下一任做出一个漂亮的政绩好升官。
很显然，这是不可能的，有悖于人性。
第二种可能，当地的经济增速超过中央的预计，导致批地不足，高度增长的经济又导致
地方民众对住宅投资需求很大，所以导致库存不足。
很显然，只能是这一种情况。
根据这个推论，中部地区最近几年的经济增速，应该远超全国平均水平，是这样吗？
1979年，中国改革开放，提出 先富带动后富 的策略，政策和资源都集中于沿海地区。
沿海地区得到了巨大的发展，长三角和珠三角地区成为了中国经济的名片。
20年之后，东部地区的人均GDP已经达到了西部的2.46倍，贫富矛盾增大，地区冲突增
加。
于是在1999年，我国正式提出 西部大开发战略 ，从先富地区抽税，补贴西部地区的建
设，实现先富带动后富。效果怎么样呢，效果非常好，西部地区的 GDP 增速狂飙突进
，一直到 2014 年，才和全国平均 GDP 增速保持一致。
2012年全国房地产崩盘的两个城市，一个是位于东部地区的温州，一个是位于西部地区
的鄂尔多斯， 这未必是巧合，可能是必然。
在东部改革开放和西部大开发，经济建设搞的如火如荼时，有一个地方一直在给自己鸣
不平，那就是夹心饼中部地区，真正的舅舅不疼姥姥不爱，支援东部的时候中部有份，
西部开发的时候反而没中部啥事了。
一碗水要端平啊，中部也很穷， 中部人也想像鄂尔多斯那样羊煤土气。
又过了十年，中部地区终于争取到了自己的优惠政策，2009年国务院出台 《促进中部
地区崛起规划》 ，确定了中部崛起大战略，从此中部地区的经济发展走上了快车道。
有多快呢，近十年，中部六省的经济增速远超全国平均值。
从表中数据可以看出，中部六省， 湖北是领头羊，而武汉则是湖北的火车头。
所以，武汉是受到中部崛起大战略受益最大的城市，为了供应武汉经济发展所需，武汉
市政府准备了大量的库存商品房， 在全国经济前100强的城市里，库存数量高居全国第
一。
这么多库存房，好吓人，这武汉卖这么多地，搞这么大的库存，有人愿意买么？
就是有人愿意买，要不是最近持续补地，库存大增，你不塞个几十万的茶水费，连购房
资格都没有。
武汉的库存已经很高了，但是还不够，还要继续补库存，因为去化周期太短。
然后给去化周期排个名，我们会震惊的发现，全国去化周期最高的城市，居然是厦门，
去化周期高达40个月。
全国经济前100强的城市里，去化周期超过36个月的，仅有一个城市，那就是厦门。
根据国家相关规定，厦门市马上要被停止供地了，无地可卖。
厦门房价这么高，库存还这么大，只能说厦门那边的投资客实在是太能炒了，当初厦门
库存超过警戒线，即将被停止供地的消息放出来，还被当成利好给投资客又炒了一把。
你想啊，都停止供地了，这房价能不涨嘛？
但是说这话之前，你先看看库存，我不管你是限购还是限贷，总归是没人买新房了，不
然去化周期怎么这么长。
还涨，涨个鬼。
不信你看看北京，论经济，论潜力，论地位，都碾压厦门，限购限贷政策一收紧，需求
马上下去了，导致去化周期一下子飙升到了26.87个月。
因为北京聚集了很多头部自媒体，所以北京的房价简直就是在实时播报，后果大家也看
到了，北京的房子，按报价直接打8折砍价就可以了，最后一般都是9折成交，真的卖不
动了。
而去化周期最短的城市，大家估计也想不到，是郑州。。。
中部六省的去化周期都很低，郑州如今是最低。
库存正常时，房价会受到经济规律的影响，可能涨，可能跌，但是 当市面上没有库存
房时，房价一定不会跌。
当年董建华下台，香港断绝土地供应后的房价走势，已经完美的证明了这一点。
因地制宜，一城一策的战略出台后，当初全国一盘棋，一股脑的调控，然后一股脑的涨
价去库存，让那些本来库存就不够的城市应声暴涨的现象再也不会出现了。
所以大家也不要指望涨价去库存，这种事不会再出现了，现在库存很高的城市，全部有
风险！ 他跌不跌我不知道，但是肯定不会涨 ，因为真的那么多人哄抢的话，为啥库存
还那么高，肯定有问题啊。
而库存特别低的那几个城市， 他涨不涨我不知道，但是他肯定不会跌 ，因为市面新房
已经几乎被哄抢的断绝了，哪来的勇气看跌这样的城市，就算跌，这样的城市也是最后
一个跌。
当然，这是简单的分析，因为去化周期=库存/需求，而 需求端 ，是可以被 政策 影响
的。
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在2009年的时候，有些城市的去化周期高达7年，也就是说不用供地，库存房都够卖7年
了，结果四万亿一出来，市面上的房子，瞬间就没有了。
所以需求，受到政策的影响非常大，限购、限贷，都能立竿见影的影响需求。
我们看看2009年后某城市的土地供应面积曲线做示例，可以明显的看到，2009年之后的
土地供应和新房落成数量，要数倍于2009年之前都不止。
但是这大量供应的住房，全部被市场消化一空，这就是需求端的巨大力量。
经济发展好可以促进需求，政策也可以， 灵活多变的政策，可以抑制需求，也可以释
放需求。
所以，我们做房价预判的时候，要考虑到政策的因素。
我举个例子，对厦门地区，因为去化周期高达40个月，我们就会预期厦门应停止供地，
减少供给。
同时应降低限购门槛，应降低房贷利率、增加贷款额度，扩大需求。
如果厦门市这么做了， 那叫符合预期，房价不会涨，只是会不跌而已。
但如果厦门市出于种种原因，没有做这种放松楼市调控的举措，不管是什么原因导致的
，那都是不符合预期， 必然导致房价下行。
对郑州、杭州、扬州这三个去化周期短到岌岌可危的城市，我们就会预期政府会扩大供
地，增加供给。
同时提升限购门槛，增加房贷利率，减少房贷额度，以抑制需求。
如果政府这么做了，那叫符合预期，房价不会跌，只是不涨那么猛了而已。
但如果出于种种原因，当地政府没有做这种给楼市降温的举措，不管是什么原因导致的
，那都是不符合预期，必然导致房价上涨。
我在上文中贴的城市排行榜里，是全国100强，最差的也是3线城市。而实际上中国库存
房最严重的，是那些四五线城市， 没有他们拖后腿 ，有些省份的平均去化周期，也不
可能拖到7年这么夸张。
在购买一个城市的房产之前，一定要研究好政策和相关数据，有些地方可以买，有些地
方真不能碰。
中国太大了，不同的地区之间经济发展差异极大，房地产发展程度也差异极大， 房屋
滞销和一房难求的局面同时存在。
因篇幅所限，以前我写地产文章，都是根据全国政策帮大家进行分析，从来没有逐省逐
城进行分析，因为那样写，文章会长到不可思议。
今天，我把房价涨跌的原因，相关数据和政策的查询和分析办法，都教给了大家，大家
对应查询自己城市的数据，套进模板分析一下， 就对自家城市未来房价的大概走势，
心中有了一个概念。
中国楼市的确冰火两重天，但是在我做投资之前，只需要简单研究一下数据，心中都会
清晰的和明镜一样。 | w********2
发帖数: 632 | 2 为什么武汉在2018年要狂补800万平方米库存呢，因为在前几年，武汉的库存更低，低
到吓人。
2017年4月底，武汉极限低点时的库存量仅剩下243万方，消化周期则降至1.6个月，整
个武汉一房难求，茶水费被炒上天，后来狂补库存才缓过劲来。 | w********2
发帖数: 632 | 3 中部六省， 湖北是领头羊，而武汉则是湖北的火车头。
所以，武汉是受到中部崛起大战略受益最大的城市，为了供应武汉经济发展所需，武汉
市政府准备了大量的库存商品房， 在全国经济前100强的城市里，库存数量高居全国第
一。
这么多库存房，好吓人，这武汉卖这么多地，搞这么大的库存，有人愿意买么？
就是有人愿意买，要不是最近持续补地，库存大增，你不塞个几十万的茶水费，连购房
资格都没有。
武汉的库存已经很高了，但是还不够，还要继续补库存，因为去化周期太短。 |
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