w********2 发帖数: 632 | 1 02 套牢,破产,一夜白头
财大气粗者,或许还能撑过房市的低迷,很多后入场梦想一夜暴富的人,则被彻底套牢。
李瑞原本手下只有上海两套房产,并没有炒房的想法,但眼看着身边的朋友靠炒房发家
,也动了心。2015年,他和朋友们跑遍江浙皖,通过猛加杠杆,入手了五套房子,平均
每个月要还银行10万房贷。
李瑞是一名高级工程师,薪水和投资收益,再加上房子出租带来的收入,加起来一个月
也有15万入账。虽然资金链相当紧凑,但也能负担得起。但这样紧绷的资金链往往容易
出问题。
2018年的资本寒冬,也波及到了李瑞,他成了被公司裁员的众多人之一,收入瞬间减去
大半,而祸不单行,p2p持续爆雷,投进去的钱亏得血本无归。再加上妻子生二胎待产
在家,全家人的收入都难以支撑巨额贷款。
房市也不容乐观,2019年,全国25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌,甚至有
城市的跌幅超过20%。而李瑞购置的南京、合肥、杭州的房子也在其中,一直下跌的房
价,和还不上的贷款,让李瑞只能断臂求生,抛售房产。
除留一套自住外,从2018年12月开始,他将手下其他房子都在中介挂了出去。其中,有
一套是89平上海徐汇区的小户型房,原本这样的房子是通硬货,市场价格在700万元,
而他已经把价格降到了660万,但依然很难出手。
“看房的倒是有很多,但是买房的一个都没有。”为了方便别人看房,近一年来他都不
敢离开江浙沪。“现在房价在降,所有人都在观望,都是买涨不买跌。我知道房市不好
,但是没想到这么不好。”李瑞感觉自己被死死套牢。
无法抛售退场,李瑞不得不考虑最后一条路——断供两套房来补缺。断供指的是,不再
还贷款,房子由银行收回,进行拍卖。如果拍卖价格高于贷款数额,则退回多余的部分
,如果少于贷款数额,则还会查封债务人的其他资产来抵债。一开始,李瑞全家都反对
断供,因为这意味着投进去的几百万首付全都打了水漂。
“除此之外也没有别的办法。”李瑞说,自己在过去的一年里老了快十岁,“失策了,
一是对房市预判错误,二是没想到经济形势会这么差。”
房子,对一些人来说是遮风挡雨的家,对一些人来说,是“搏一搏,单车变摩托”的梦
想。伴随着楼市调控政策的深入,房价水涨船高时代的离去,而炒房客身上上演的“人
间悲喜剧”,或许会被当做素材,写入中国经济发展的史书里。 |
w********2 发帖数: 632 | 2 2015年,他和朋友们跑遍江浙皖
哈哈哈,太晚了,李嘉诚都跑了。 |
w********2 发帖数: 632 | 3 有一套是89平上海徐汇区的小户型房,原本这样的房子是通硬货,市场价格在700万元,
而他已经把价格降到了660万,但依然很难出手。 |
w********2 发帖数: 632 | 4 2019年,全国25个重点城市有20个城市的挂牌均价出现下跌,甚至有
城市的跌幅超过20%。而李瑞购置的南京、合肥、杭州的房子也在其中
南京、合肥、杭州的房子
只有武汉一枝独秀,我老预测完全正确 |
w********2 发帖数: 632 | 5 2019,上海房价直线下坠中!百万沪漂失业出逃,下半年跌得更惨
上海楼市泡沫,放水也救不了。已经有上海权威媒体,撰文记录2019年初,上海房价开
跌的盛况。
据称,偏远的郊区如宝山,2016年房价高峰时300万的总价(4万/平),更是要降100万,
2019年初只能在200万这个位置才能找到买家。这可是1/3的跌幅,再下来一点点就是腰
斩。2008年美国经济危机,美国楼市崩盘也不过:腰斩。
对于上海楼市来说,凛冬才刚刚开始。
90年代末,上海的国企因效益不行,而让员工下岗。那时候,上海的下岗职工,要是住
房临街的话,都会打通靠街道的墙壁,变个门面出来:弄个小卖部,小饭店,小服装店
,馒头点,蔬菜店什么的。人活着,没有什么比谋生更重要。
上海房价,2006-2016年,这十年所以能涨这么高:
1)普通上海人,炒股的绝大部分都割肉了,而囤房至少还有房租收入。在股市盛产“铁
公鸡”的年代,上海人的亲友团中,炒房的秒杀炒股的。通过周边人的成败榜样,普通
上海市民的资金,逐渐涌向楼市。
如图,A股上证,它在2001和2007年的那两次疯牛,上海人都有参与,在割肉数次后,
2015年的这波疯牛,上海人参与度就小了,见好就收。结果,2015年的疯牛的高度,远
远不及2007年疯牛的高度。
2)我国2001年加入WTO后,外商开始在上海开设采购办事处,大中华区总部,华东生产
基地,这一过程中,吸引了长三角的本土资本,跟着涌向上海,进而在上海创造了大量
:就业和发财机会。
外资和民企,给在上海打工的人年年涨工资,上海的房租就能年年涨,房租涨的同时,
房价就能年年涨。
这是房价上涨时的情况。房价开跌后,情况将逆转:
1)虽然有放水,但省城崛起,上海能分到的流动性有限。2008年,我国GDP为30万亿,
而2018年我国GDP为90万亿。这2008年的4万亿放水,到2019年需要:12万亿放水,才能
达到当年的保房价的效果,而且2019年上海分到的流动性比例,远远不及2008年。2019
年,上海楼市旱灾时,下了润喉的毛毛雨。
2)外资撤退(China+,巨头们到东南亚,印度墨西哥去吃肉),民企因成本过高而转移,
上海的就业机会在萎缩。2001-2016年,上海的就业增长,主要由外资和长三角的民企
提供。90年代末,上海有国企,员工下岗后,还有摆摊开出租的下岗职工;未下岗的则
捧着国企的‘铁饭碗’。
下岗职工,好歹还有福利分房,没有房租支出,还能领低保。九百万无房沪漂,则还有
刚性房租支出。
外资撤退,民企迁移,就业机会减少后。九百万沪漂,将比90年代末的下岗职工,经济
压力还大。上海每一个岗位的消失,背后都将有一个离开的沪漂。沪漂失业后,要么回
老家,要么转战长三角其他城市。
上海本地80/90后,失业后还能啃老,再不济找份工资低点的先混着。外地沪漂80/90后
,失业啃老3个月后,肯定被领回老家县城。
3)就像股市充满铁公鸡的年代,上海囤房者的“股息(房租)”也将因沪漂的离开,而遭
遇铁公鸡。上海囤房者,即将迎来:楼市割肉的行情。
4)2019年,上海房价下跌,上半年是彩排;下半年才真正是崩盘暴跌。上海囤房人的亲
友团中,降价挂牌,房子难租掉的消息,将不断增多。经历上半年的发酵后,下半年会
挤压出场,就像2015年A股疯牛股灾一样。 |
w********2 发帖数: 632 | 6 网上有个新概念:刚供。它包括上海老人过世后,子女将其住房卖掉,低于周边挂牌价
卖掉。以前有句古话,叫崽卖爷田不心疼。看来这是历史真理。
刚供的范畴非常广,它还包括:开发商折价卖房,这是2009年就有的概念。就像听谢国
忠当年的‘劝告’2008-20XX上海房价必崩,这当笑话看看就行。2011年时,它还包括
炒房客,因急于出手而大幅降价抛售。这一条到2019-2020年,很有可能会成真。
开发商折价卖房,它的规模有限,降价幅度取决于刚卖楼盘数量。最终亏本生意没人做
,开发商破产后,新房供应会减少,且一二线市中心原本就没有生地可用。
炒房客的构成极其复杂,有专业的镰刀和业余的韭菜。韭菜盲目炒房,基本上是高位接
盘。崽卖爷房导致上海部分小区成交房价暴跌后,韭菜就会跟风割肉卖(参考A股),这
个时候,专业的镰刀根本没法挽救下跌的局面。
2008年经济危机,美股崩盘的时候,谁能救得了它?
老龄化,将砸盘上海房价。据民政部的《公报》:2018年全年,我国依法办理结婚登记
的有1013.9万对,结婚率为7.3‰,比上年下降4.6%,创下2008年以来的新低。
2019-2022年,该数据可能还将走低。有效刚需,将跌破刚供数量。
上海房价暴跌的骨牌,它倒下时刻,就是:有效刚需数量不及刚供数量,楼市卖盘多于
买盘。
刚需有两种,一种是有效刚需,另一种是无效刚需。
2010年至今,有效刚需与囤房客,他们的买盘一起支撑了上海的房价。
参考安居客数据,2010年上海房价均价是2.25万每平。2019年上海房价均价是5万每平。
无效刚需,就是这辈子也买不起上海房,早晚会离开的沪漂。他们的存在,放大了有效
刚需数量庞大的假象。
如图,据网上公式,上海税前月入1万的沪漂,TA到手是8210元,而单位还需再缴纳
3600元,相当于公司用工成本1.32万/月。
按照当前的房价,税前月入1万及以下的刚需,就是无效刚需。TA扣除5210块最低房租
吃饭话费等必须消费后,月余3000块。一年加年终奖结余不到5万。讲究生活品质的沪
漂,一年结余不会超3万。
2018年,上海市城镇单位就业人员平均工资为105176元/年(8765元/月)。扣除上海本
地人,及2010年前就买房上车的新上海人,收入在平均值8765元/月以下的沪漂,数量
极其庞大,这些无效刚需,与开发商花钱请大爷大妈排队,制造买房需求旺盛的假象,
效果完全一样。
即使2019年,上海平均工资涨9%,它将是9553.85 元/月。正常情况下,上海平均工资
至少要到2020年,才能突破1万/月。
无效刚需,涨薪成有效刚需的速度,将不及沪漂跑了及崽卖爷房韭菜卖房的速度。
2010年8月人民币M2是68.75万亿,2019年8月人民币M2是193.55万亿元,九年时间2.82
倍。
M2的暴涨,它只会让有钱人更有钱,穷沪漂只会在猪肉涨价苹果涨价后,通胀拉高工资
。这样无效刚需的收入,永远滞后于M2及房价,最终会跑了回老家县城或二线城市。
M2的放量,不会让无效刚需变成有效刚需。它只是吃掉了部分房价泡沫。
上海在90年代末,经历过一轮下岗潮。最近外资,啊那个不可细言的东西,会让白领沪
漂回乡创业。80/90后独苗苗啃老沪漂,它是特定历史时期的产物,是不可再生购买力。
杭州,武汉,合肥,南京等省城的崛起,上海周边省市的95后,将无需再学80/90后沪
漂,他们可以杭漂,武漂,合漂,南漂,苏(州)漂,也可以在老家县城老老实实待着。
新增沪漂,将断流。8月份我国汽车销量,又跌了。这是跌了一年,这是在去年8月跌的
基础上,继续下跌。外资来华要赚钱,他们看的是中国的消费。给外资打工的沪漂,数
量会减少。
上海90年代末的下岗潮,它的阴影会放大:崽卖爷房+韭菜卖房效应。
将来,人民币M2涨到400万亿,上海房价均价跌破3万每平。
如图,我国一二线城市,正在形成富人区和依附富人的高收入中产区。这是历史性的:
农村包围城市,的再现。除了这些富人区房价能挺住,穷人区是新农村。
城乡二元结构,将以:富人区,和穷人区的形式存在。
富人区要稳房价,需要非常高的物业费,且小区管理超级好,对得起住户的物业费。高
物业费,就把捡便宜货的中产(惨)挤出。
富人区住了很多户穷人,整个小区的身价就掉。美国的小区,不让户外晾衣,就是维持
高端小区,高房价形象。这一门槛把穷人挤掉。
上海的穷人区,与苏州,嘉兴和南通的穷人区毫无本质区别,都将跌成穷人价。
房子,要等抛的时候,才知道购买力是TM虚构的。
日本当年高位接盘的炒房客,都负资产还贷半辈子。所谓,老兵不死,他们在恨房中老
去。房子割韭,一割一辈子。 |
w********2 发帖数: 632 | 7 将来,人民币M2涨到400万亿,上海房价均价跌破3万每平。 |
w********2 发帖数: 632 | 8 全部评论/我的评论 最新 / 最热
丝合补发(太平洋影城店) 2019/9/14
家庭有多套房的,已经想法子卖房了,但是很多地方都是有价无市,开发商也是各种促
销手段,价格已经坚挺不住了,房市冬天已经来临 |
w********2 发帖数: 632 | 9 在同济大学MBA项目20周年庆典活动、(,,,)论坛等多个公开场合,谢国忠再次发表唱
空楼市言论。他预计,中国的房地产泡沫将在数月内破裂,最长不会超过一年,这些都
来源于致富欲望和超额货币。
“我错的时候我会承认”
问:你近日预计中国房地产泡沫将在数个月内破裂,最长不会超过一年。做出判断
的依据是什么?
谢国忠:我没说过这番话,只是说中国房地产未来长期会下滑。它是在货币超发和
其他力量共同作用下上涨的,而政府还要控制货币超发,防止崩盘,所以,房地产长期
会下滑。但是,房地产不会暴跌。
问:中国指数研究院6月发布显示,百城房价连续12个月环比上涨,你却说房价要
下跌。
谢国忠:房价既不涨也不跌的理想状态,是政府永远的愿望。其实,像北京、上海
许多核心地段的房价已经开始下跌,房子都卖不出去。
问:你从2004年开始预测中国房价走势,几乎全是预测房价下跌,却从没准确过。
谢国忠:我始终强调泡沫。2004年10月份的时候,我说的是上海房价会在2005年6
月大幅下滑,没说全国。得出这一结论的原因是我看到在上海买房的以外国人为主,而
当时美联储把利率提高了 %以上。房地产一般在大幅度加息的情况下就会暴跌。
实际上,在2005年5月,上海房地产价格见顶,至年底,房价下滑近一半。但是,
官方统计时没有这个数据。
问:此后,上海以及全国房地产价格都在上涨,你说的泡沫在哪里?
谢国忠:2007年年初,我曾说“上海房价要涨了”,这次是跟全国房价一起涨。政
府控制着土地和,而卖地正是政府融资的重要渠道,加上人民币超发,房价肯定上涨。
同时房地产本身具有投资价值,投机者不断抬高房价,像“击鼓传花”游戏,楼市的泡
沫便越吹越大。
问:你觉得自己对中国房地产的预测,对的时候多,还是错的时候多?
谢国忠:我错的时候我会承认,会写在文章里,解释自己什么时候错了,为什么错
了。之前我原以为201 年是中国楼市的拐点,后来我在2011年的秋天写文章预测2012年
是拐点,事实上我是正确的。
“我觉得没必要买房”
问:有报道称,你的一个同学在2004年读过你的“泡沫即将破裂”后,没有买房。
之后房价一路上涨,后来这位同学见到你说“因为你,失去20%的收益”,是真的吗?
谢国忠:他没有买房应该是对我的误解。我在2004年开始说中国房地产存在泡沫,
但泡沫并不意味着房价会跌。他带着情感色彩去看这个泡沫,正面的看法会去炒房,负
面的看法,会以为房价会掉。我当时预计上海房价2005年6月会跌,事实上当年的房价
跌了很多。我自己在2006年初就买了房自住。
问:泡沫意味着“炒一把”?
谢国忠:最终你会明白,泡沫就是“炒一把”的概念。但你要知道,“炒一把”之
后,在何时撤出来。
问:2006年之后,你又买房了吗?
谢国忠:没有。当时买房是自住用的。买房干嘛呢,投资价值不高,流通性不高,
投资股市更好。中国房子未来要赚钱很困难,因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候,
就让你炒。等赚不了钱的时候,又会有空房税。
问:你对现在观望的买房者有什么建议吗?
谢国忠:我觉得没必要买房。如果是自住的话,目前租房从经济学的角度来讲,是
最适合的一条路。
“政府解决泡沫很容易”
问:政府有调控措施出台,你认为有利于击破泡沫吗?
谢国忠:每次调控,落实执行都有一个延后。比如今年 月底出台的二手房征收20%
个税,投机者一夜之间都离婚了。有了时间差,购房者可再炒一阵。
问:但是调控后确实有一段时期房价下跌了。
谢国忠:2008年房价跌了那么多,我都没说跌,因为这只是暂时的。市场的过程被
利用了而已,这跟调控没关系。
问:跟什么有关系?
谢国忠:政府不会让房价一直跌,也不会让房价一直涨。政府既要讲究政府内部的
和谐,又要讲究政府与人民之间的和谐。这也是中国房地产泡沫与世界其他国家不同之
处,其他国家主要是基于市场的力量,可以像股市那样涨跌甚至崩盘。
问:房地产是中国的支柱产业之一,如果价格崩盘的话,会对中国经济造成何种影
响?
谢国忠:我所强调的是房地产价格崩盘,而不是整个房地产行业崩盘。房子还会继
续建,只是价格不同而已。如果房地产泡沫崩盘,对中国经济来说是好事,会明显提升
经济效率。崩盘后,资金分配更合理,别的地方用钱效率会更高。
问:你之前屡次提起的房地产泡沫崩盘是指房地产价格崩盘?
谢国忠:价格也不是一下子崩盘,会慢慢地往下掉。政府解决泡沫很容易,两件事
情做一件就行:一个是要加息,中国的利息那么低,尤其是跟通胀相比;第二点,对空
房征税。
“房价五年内掉一半”
问:201 年及以后的房价走势是?
谢国忠:那种高点是回不去了。2012年是拐点,2011年中期的高点再也回不去了。
最近的这股房地产热潮,是房地产开发商要营造房价不断“创新高”的氛围。事实上的
交易量、价格都不像以前那么高了。2012年是第一轮下滑,然后是反弹,这是第二轮下
滑,这样肯定要来个五六次。
问:去年12月底,你指出未来五年大城市的房价会跌50%,做出判断的依据是什么?
谢国忠:房价五年之内掉一半是正常的。这不是崩盘,崩盘是指一下子就跌了那么
多。这是政策的利益最大化和市场的力量进行博弈的结果。房价慢慢掉是因为政府有自
身利益。如果是正常经济体的话,一年就可以掉50%。目前有些地方房价已经开始下跌
,像浙江一些城市房价跌很多,温州就是。上海以前很多炒得很凶的地方现在也下跌了
50%。
问:那么,到2017年,你会正视自己的预测结果吗?
谢国忠:当然可以。预测结果的对与错,关键要看判断的理由是否合理,如果将来
事实证明不正确,我会写文章做出解释。事实上,目前一些中小城市的房价下跌幅度接
近50%了。
谢国忠
1960年出生,独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事。 |
S*****n 发帖数: 4185 | 10 小编又来扯淡,2015年入手五套,现在早可以退休了。 |
|
|
z*****2 发帖数: 39 | |
w********2 发帖数: 632 | 12 房价既不涨也不跌的理想状态,是政府永远的愿望。其实,像北京、上海
许多核心地段的房价已经开始下跌,房子都卖不出去。
房价既不涨也不跌的理想状态,是政府永远的愿望。其实,像北京、上海
许多核心地段的房价已经开始下跌,房子都卖不出去。
房价既不涨也不跌的理想状态,是政府永远的愿望。其实,像北京、上海
许多核心地段的房价已经开始下跌,房子都卖不出去。 |
w********2 发帖数: 632 | 13 中国房子未来要赚钱很困难,因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候,
就让你炒。等赚不了钱的时候,又会有空房税。
中国房子未来要赚钱很困难,因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候,
就让你炒。等赚不了钱的时候,又会有空房税。
中国房子未来要赚钱很困难,因为人口开始下滑。炒房能赚钱的时候,
就让你炒。等赚不了钱的时候,又会有空房税。 |
w********2 发帖数: 632 | 14 换成美元才算。
【在 S*****n 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 小编又来扯淡,2015年入手五套,现在早可以退休了。
|
T****i 发帖数: 15191 | 15 杠杆用好了发大财,用错了就得跳楼。愿赌服输。
牢。
【在 w********2 的大作中提到】![](/moin_static193/solenoid/img/up.png) : 02 套牢,破产,一夜白头 : 财大气粗者,或许还能撑过房市的低迷,很多后入场梦想一夜暴富的人,则被彻底套牢。 : 李瑞原本手下只有上海两套房产,并没有炒房的想法,但眼看着身边的朋友靠炒房发家 : ,也动了心。2015年,他和朋友们跑遍江浙皖,通过猛加杠杆,入手了五套房子,平均 : 每个月要还银行10万房贷。 : 李瑞是一名高级工程师,薪水和投资收益,再加上房子出租带来的收入,加起来一个月 : 也有15万入账。虽然资金链相当紧凑,但也能负担得起。但这样紧绷的资金链往往容易 : 出问题。 : 2018年的资本寒冬,也波及到了李瑞,他成了被公司裁员的众多人之一,收入瞬间减去 : 大半,而祸不单行,p2p持续爆雷,投进去的钱亏得血本无归。再加上妻子生二胎待产
|
b*******8 发帖数: 37364 | |
w********2 发帖数: 632 | |