【深度】买房的“赚钱效应”与地价、债务、GDP - Military版

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Military版 - 【深度】买房的“赚钱效应”与地价、债务、GDP

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X*******1
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房价传导到GDP的链条是这样的：
如果房价不涨或涨的少，大量“刚需”就会消失。买房的人少了，贷款的人就会少。
会导致社会融资和M2大跌。
为什么社会融资和M2大跌？因为从2015年人民币升值结束后，美元不断流出，为了让国
内流动性不受美元外流影响，货币发行方式从以美元为锚印钞，改为以土地和房地产为
锚印钞。银行放款基本只认不动产。
只有土地和房地产涨价时，带来“赚钱效应”，才会热销，货币才会发的出去。一旦土
地和房地产不涨或涨的少，没什么赚钱效应，就会滞销，货币就发不出去，导致被动紧
缩效应，会使GDP下跌。
解决方法很难，改变房地产作为银行唯一的抵押物。开发其他有形或无形的资产，以此
为锚发行货币。未来可选项有股权基金、地方债、颠覆性技术创新基金、碳交易基金等。
另一个是地价和政府债务的关系，由于政府债务大多以土地作为抵押物，所以政府卖地
是必须维持地价的涨幅的。这样才可以还旧借新，不停滚动。一旦地价下跌，银行资产
负债表就会出现问题，政府续贷就会困难继而影响再融资。解决这个问题的方法是用直
接发行地方债来取代城投平台的土地抵押贷，但是也很难，地方债很难像土地一样不断
升值。债务会越来越多。
所以，房价易涨难跌背后的原因是很深刻的金融问题，现在的政策，无论是限购限贷还
是打击学区房，都是治标不治本。
因为这些政策没有一个敢真正打掉房地产的“赚钱效应”。房地产的拐点什么时候真正
到来呢？
1. 看地价，地价是不是停涨。（下跌绝无可能，每年地价涨幅低于5%都不行）
2. 政府固投债权化、住房租赁基金和房产税的加速。（房产税不会造成房价下跌，对
土地财政依赖程度上的减轻）
3. 银行是否能发现其他资产的价值，摆脱对土地房地产的依赖。（这个才是最关键的）
以上三点实现，政府才敢真正打掉房地产的“赚钱效应”。房价下跌才会实现。

h*********e
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