莫慌！家在上海已交房产税6年的还想买房 - Military版

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Military版 - 莫慌！家在上海已交房产税6年的还想买房

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房地产税“狼来了”的消息再一次甚嚣尘上。10月23日，新华社发布消息称，相关会议
决定，将在部分地区开展房地产税改革试点工作。
而已被征税的人们，和可能被征税的人群呈现了完全不同的状态——上海、重庆已被征
收房产税多年的有房人士泰然自若，而可能进行房地产税试点的城市准购房者则惴惴不
安。
“2000年，我和先生在上海结婚，所以在上海拥有了我们的第一套房。当时上海还没进
行房地产税的试点，所以这套房跟房产税没关系。”上海的Amanda告诉燃财经。
“后来2015年，因为孩子上学需要，我们又购入了一套学区房。此时上海已经开始试点
征收房产税，而我家两套房面积加起来在200平米左右，即使按照每个家庭成员60平米
的免征额度，我们一家三口也多出了20平米。所以多出来的这部分面积需要按照房价，
再乘以一定的税率，缴纳房产税，每年交税3197.58元。”Amanda继续说道。
2011年，上海和重庆成为房产税试点城市，先行进行向个人住宅征收房产税的试点工作
。根据上海房产税征收规则，其征税对象为在上海新购第二套及以上住房，且合计家庭
住房面积超过60平米/人的家庭；以及在上海购房的非本市户籍居民家庭。在税率方面
，标准税率为0.6%，但价格低于上年度新房均价2倍的，税率为0.4%。
“我不太知道我家税率是多少。但是我们好像是按照5万元/平米的房价交的，如果是这
个价格，应该是低于上海新房均价两倍的，可能是0.4%吧。”Amanda表示。
对于Amanda来说，每年3000余元的房产税并无“痛感”。“买房时房产交易中心就会给
你发缴纳房产税的通知。此后每年11月会发一次信息，12月自己上付费通网站缴税就可
以了。”Amanda介绍，“这个缴税额并不会给我造成负担。几百万元、上千万元的购房
款都付了。谁还在意这几千元？而且要交房产税的人，一般也不只一套房，另一套房大
概率是出租的，那交出几千元的房产税有问题吗？”
如今房地产税新动作让大众忧心忡忡，但Amanda直言影响不大：“房产税并不影响我继
续买房的想法。只不过上海限购，我们只能买两套。但身边也有多套房的朋友也担心‘
翻旧账’，因为目前上海房产税征收是不计2011年以前房屋的，就是说不管你在2011年
前有多少套房屋、面积多少，都不会被征收房产税。如果翻旧账，那有些多房人士就要
担忧了。”
在距离上海1600多公里外的重庆，金渝也已经缴纳了多年的房产税：“重庆的房产税主
要针对独栋和豪宅，另外还有一个就是在重庆无户籍、无企业、无工作的‘三无’人员
的二套及以上住房。我是‘三无’人员，买了二套，所以每年需要按照政府评估价再乘
以0.5%的税率缴纳房产税，每年缴税大概5100元。”
“这个房产税对于我来说可以承受。”金渝直言。
但在“也许会被纳入房地产税试点”的深圳，已经有人延后了购房计划。“就在刚刚，
我的一个准客户跟我说不考虑签合同了。因为现在市场环境太紧张了，房地产税要试点
的消息飘着，不知道会不会降价。”深圳一位中介向燃财经展示和客户的聊天，并叹气
道。
另外还有更多人在观望，房地产税试点将对楼市产生何种影响。“房价会降吗？”、“
是不是该卖房了？”房地产税即将试点的消息传出后，各个群里不时出现这样的疑惑。
对此，上海中原地产首席分析师卢文曦就向燃财经解释：“房地产税作为房地产市场调
控长效机制的重要一环，肯定也有楼市调控的一个作用。但同时，房地产税作为一种税
收，也起着调节收入分配、进行第三次分配的作用。”
燃财经注意到，在10月23日“部分地区开展房地产税改革试点工作”消息传出之前，10
月16日，《求是》杂志发布了重要文章《扎实推动共同富裕》，其中在第四条“加强对
高收入的规范和调节”中提到，“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作
”。
“整体来说，刚需如果有一套房、两套房，被房产税‘重伤’的可能性不大。更大可能
性还是针对中产以上家庭，比如手握四五六套等多套房的人，还有住着汤臣一品、佘山
别墅等豪宅的人。”卢文曦判断。
同时，大众也关注房地产税是否会影响楼市和房价。比如在听闻房地产税推进之时，就
有人表示：“那我是不是买得起房了？”在卢文曦看来，这倒不一定：“房地产税对市
场影响几何，还是要看税率和税基的制定。如果征税力度较大，可能会导致手握多套房
的人出手，或者影响大众购房热情，从而影响楼市。”
“但整体而言，房价跟供需有关。即使市场短期受房地产税影响出现波动，但长期来看
，待市场消化房地产税这个影响因素后，还是会回到正轨的。”卢文曦表示。
沪去年房产税收入200亿
早在2011年，上海和重庆就作为房产税试点城市，先行开展了房产税征收工作。
这里有两个名词需要厘清，即“房地产税”和“房产税”。一般来说，房地产税指的是
一个综合性的税收体系，比如契税、土地增值税、房产税、耕地占用税和城镇土地使用
税都应纳入房地产税中。这也是房地产税改革推进需谨慎的原因之一，因为涉及到多个
税种的整合。
而房产税为房地产税体系中的一种，指的是对持有环节中的房产征收的税收，包括居住
用和非居住用等各类房产。因为个人持有的房产在一定条件下会被征收房产税，所以房
产税也是一直以来大众最关心的房地产税税种。甚至有时候，会将房产税等同于房地产
税。
大众对于房地产税的关注，也多是基于“房产税”。一般来说，房地产税被认为有三个
作用。申万宏源研究总结道：包括调控楼市，稳定房价；以及丰富地方财政收入来源，
因为“营改增”后地方政府面临财源缺乏的问题，同时市场也认为土地财政不可持续；
还有调节收入分配。
那么，沪渝试点十年，效用如何？因为调节收入分配的效果不易观察，所以从房价和地
方财政收入数据简要一窥。
在房价方面，根据中指研究院百城新建住宅价格指数走势数据，2011年1月，上海新房
均价约为25870元/平米，此后10年间均实现了波动上升，截至2021年9月，新房均价约
为51777元/平米，上涨了一倍有余。
同样在重庆，2011年1月，重庆新房均价约为7147元/平米，此后虽然经历了2014-2016
年的市场下行，但截至2021年9月，新房均价亦是大幅上涨，达11707元/平米。
可以说，沪、渝两地房产税并未明显影响当地房价。贝壳研究院分析认为：“上海、重
庆房地产税在2011年1月底明确征收，对市场的影响在2011年2月正式出现。由于房地产
税对预期冲击较大，同时叠加春节季节性影响，2011年2月成交量出现明显下降，但价
格却并未出现明显变化。”
同时，长远来看，“（房产税）长期不改变供求基本面，并未影响量价上行走势。2011
年3月起上海、重庆住房成交量恢复月度环比增长。此后10年市场长期保持量增价涨，
长期主要由城市供求关系基本面决定，期间量价波动主要受金融环境、调控政策等外在
变量影响。”贝壳研究院表示。
在地方财政收入方面，燃财经根据上海市财政局可查数据整理，2011年当年上海市房产
税税收收入为73.7亿元，占整体税收收入的2.32%，占上海市当年财政收入的2.15%。在
近几年，2017-2020年，上海市房产税税收收入在200亿元左右，占整体税收收入的3.4%
左右，占当年财政收入的3%左右。
图：2011-2020年上海市房产税数据数据来源：上海市财政局，燃财经制图
而重庆市财政局数据仅可追溯到2016年。从2016-2020年，重庆市房产税税收收入从50
亿元上涨到70亿元，对税收收入的贡献也从4.0%上升到5.0%，对财政收入的贡献则从2.
6%上升到了3.4%。
整体而言，几十亿元或百亿元的房产税收入，对于上千亿元、近万亿元的财政收入来说
，贡献不算太大。分项目来看，增值税和企业所得税才是地方税收来源的大头。以上海
为例，2020年全市增值税收入1394.3亿元，对税收收入贡献为23.9%；企业所得税收入
为2285.7亿元，对税收收入贡献为39.1%。
上海200亿元的房产税包括了商业和住宅，其中商业更是占了大头，“住宅收缴的房产
税最多占40%。”卢文曦直言。燃财经看到，对商业用房征税早已有之。从1986年10月1
日开始实施，并延续至今的《中华人民共和国房产税暂行条例》就规定，厂房、经营性
用房等商业用房需缴纳房产税，居民自用住宅则免征。
对于沪渝的试点成果，肯定的声音不多。比如广东省住房政策研究中心首席研究员李宇
嘉就直言：“上海和重庆这两个城市试点范围都比较小，无论是替代土地财政，还是抑
制投机炒作，平抑市场预期，效果都不是特别明显。”
但卢文曦也解释，上海、重庆试点房产税更大的意义是撕开了向住宅征收房产税的一个
口子，“是一个突破。”
“上海和重庆是向住宅征收房产税的先行者，它比较谨慎也是合理的。因为尝试‘新事
物’，步伐太大引起的社会反应也会比较大。先试、先干，再扩大、进行系统性的推进
，这是比较务实的。从这一点看，两地尝试、突破向住宅征收房产税这一个任务，已经
达成了。”卢文曦认为。
试点范围扩大
从房产税到房地产税，从沪渝到更多地区，房地产税试点工作的范围正在扩大。
据新华社10月23日消息，“在部分地区开展房地产税改革试点工作”，试点地区的征税
对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；由
国务院制定房地产税试点具体办法，试点地区人民政府制定具体实施细则。至于试点地
区则由国务院统筹确定；另外，试点期限为自国务院试点办法印发之日起算五年。
实际来看，此次消息应为房地产税开始试点，而非真的落地、在全国范围内开征。申万
宏源研究的总结十分到位：房地产税改革终于从讨论阶段向试点阶段迈了一大步，距离
房地产税落到每个人的头上，还有一大步。
回到“房地产税改革试点工作”本身，即将开始的“房地产税改革试点工作”较此前在
上海、重庆开展的房产税试点工作，首先在内容上，已经由单一税种“房产税”扩大到
了“房地产税”整个体系；其次则是在试点地区上，消息称是“由国务院统筹确定”，
但多数观点认为，将在上海、重庆之外，范围有所扩大。
另外，多方观点判断，即将开始的“房地产税改革试点工作”征税对象或许也将扩大。
“这一次可能针对所有商品住房，既包括存量商品住房，也包括新政发布以后新增购买
的住房。这是这一轮试点与重庆、上海试点的最主要的区别。”李宇嘉表示。
资料显示，上海房产税征税对象为上海市本市家庭新购第二套及以上住房，并且合计家
庭住房面积超过60平米/人；以及非本市户籍在上海所购房屋。而重庆的征税对象则是
个人拥有的独栋商品住宅，以及个人新购的高档住房（价格达上两年重庆主城九区新房
均价2倍及以上的住房），还有在重庆的“三无”人员所购买的二套及以上普通住宅。
“上海的房产税只针对增量房，不涉及存量，2011年试点之前拥有多套房产的人不被纳
入征税范围；重庆尽管包括存量，但只针对高档住房，而且只对主城征收。”李宇嘉指
出。
申万宏源研究也认为：“为了保证财源的有效获得，此次试点工作预计在上海和重庆的
经验上有所加码，覆盖范围包含存量住房而非仅限于新购。”
在“向谁收（房产税）”之外，大众关注的另一个焦点是“收多少”。在税率方面，目
前上海房产税适用税率为0.6%，同时价格低于上年度新房均价2倍的，税率暂减为0.4%
；而重庆则根据类别以及房价有不同的税率，比如“三无”人员新购二套及以上普通住
宅税率为0.5%，独栋商品住宅和高档住房按超均价3倍、3倍至4倍、4倍以上分别对应税
率0.5%、1%和1.2%。
“预计房地产税试点税率与上海、重庆差不多。”李宇嘉认为。申万宏源研究也表示：
“‘宽税基、低税率’是房产税征收的普遍特征，有利于保证财源的可持续性的同时抑
制资本对房地产炒作需求。”
但李宇嘉也指出，目前上海、重庆的免税力度太大：“上海市新购住宅免征面积为人均
60平米，重庆市独栋住宅每户免税180平方米、新购独栋住宅和高档住房每户免税100平
方米。这样一来，加上只针对部分房屋，上海还有评估价折扣（70%），所以大多数人
都免征了。”
而接下来预计不会有如此大的免税力度。“很可能会学习新加坡，‘套均一定金额’以
下的免征房地产税或以很低税率征收房地产税，其他都征收或采取更高税率。可能还会
采取阶梯式税率，即总价超过一定金额的，税率会提高。”李宇嘉判断。
深圳会被纳入试点吗？
自“房地产税试点”的消息传出后，哪座城市将成为试点地区也是大众关注的焦点之一。
华夏新供给经济学研究院院长贾康多次在对外发言和采访中表示：“在试点区域的选择
上，可考虑浙江、深圳和海南三地，先行先试。”经济学家任泽平也撰文指出：“此次
试点地区应该以房价上涨压力较大的热点城市为主，比如长三角、珠三角、京津冀等地
区以及部分区域中心城市。”
房价上涨过快、热度过高城市或将纳入房地产税试点成为共识。此外，还有分析结合今
年5月财政部等四部门在北京召开房地产税改革试点工作座谈会，上海、重庆、深圳、
杭州、苏州、济南这6个城市相关负责人参加，进行了推测。
“房价涨得快的城市都有试点的可能，比如深圳、海南、杭州等。”卢文曦判断，“按
照国家统计局70城房价数据来看，涨幅靠前的都有可能纳入房地产税试点范围，即使第
一批不试点，也有可能第二批、第三批慢慢扩展下去。”
根据10月20日国家统计局发布的“2021年9月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情
况”数据，9月广州新房价格指数同比上涨9%，在70个大中城市中位居第一位，其后则
是济宁、重庆、银川、西宁、西安等城市。按以2020年为定基来看，则是银川以12.7%
的涨幅居首，其后为济宁、广州、重庆、西宁、西安等城市。
另外，燃财经梳理发现，今年，福州、广州、重庆、深圳等城市都曾领跑过70城房价。
同时，年内广州、合肥、宁波、东莞、南通、上海、深圳、北京、杭州、无锡、南昌、
成都、西安、银川、徐州、金华、泉州、惠州这18个城市都曾被住建部约谈。
“试点城市预计将以人口流入量大、房价涨幅高的一线城市为主，且力度可能在国务院
出台的具体办法所框定范围的上限；而为保证全国统一立法的普适性，不排除部分二三
线城市也成为试点范围的可能，但力度预计较低，积累经验的意义更大。”申万宏源研
究认为。
在众多可能被试点的城市中，深圳被“寄予了厚望”。“深圳房价这么高，去年楼市又
这么火，不试点不合适吧？”有市民直言。
2020年，深圳楼市吸引全国目光，从年初的房价暴涨，到均价超越北京成为全国第一，
还有千万豪宅“万人抢”、“秒杀”，有二手房一夜涨价百万……以及相伴而来的严查
经营贷，以及调控升级，可谓赚足眼球。有数据显示，截至2020年12月，深圳二手房均
价71683元/平米，较2019年12月上涨了22%。
因此，大众也期待房地产税试点能在深圳进行，以调控深圳楼市。近日，还有一份《深
圳市房地产税征收试点运行方案》在网上流传。不过10月26日，深圳住建局已对该文件
进行辟谣，表示为不实消息。
但卢文曦直言：“这个辟谣只是说征收方案是假消息，并没有说深圳进行房地产税试点
是假消息。从深圳2020年至今的房价涨幅，以及炒作氛围来看，它被纳入房地产税试点
城市的概率还是很高的。”
在已被征收房产税的上海，Amanda仍在观察买房的可能。在极有可能进行房地产税试点
的深圳，已有人放慢了购房的脚步。影响每一个人的房地产税将如何影响楼市，或许还
要等待具体方案的出炉。
“关键要看税率和税基的制定，如果税率定得比较高，而税基广、征税范围广，那么对
市场的影响还是比较大的。”卢文曦最后说道。
参考资料：
《房地产税改革剑指三大目标 ——房地产税改革试点工作点评》，来源：申万宏源研
究。
*题图以及配图来源于视觉中国。
*文中Amanda、金渝为化名。
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