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Military版 - 又一千亿房企药丸 - 中国奥园出现资金危机

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今年10月，花样年、新力美元债“躺平”后，内资房企美元债随后遭遇一轮大跌，信用
评级也频繁被下调。中国奥园同样遭遇“股债双杀”，因担心奥园面临流动性危机，标
普、惠誉、穆迪等评级机构，相继下调中国奥园评级或展望。
据媒体报道，11月初以来，奥园面临多家金融机构提前清偿要求，郭梓文和他带领的高
管团队便进入了“紧急状态”，内部成立应急小组，奔走于各大金融机构之间，希望获
得谅解与支持。
11月中旬，一笔约6600万元的信托贷款被指违约，由此揭开了中国奥园债务问题的冰山
一角。
12月2日，中国奥园将资金流动性危机归咎于评级下调，导致境外融资受阻，对短期流
动资金造成巨大压力。同日，奥园称，一笔本金总额为约6.51亿美元的融资，由于评级
下调被债权人要求偿还，但公司并无付款或就替代付款安排与该等债权人达成协议。
几天后，国际评级机构惠誉宣布，将中国奥园的长期外币发行人违约评级由CCC-下调至
C，并将其高级无担保评级和未偿付的美元高级无担保票据评级降至C，回收评级则维持
RR4。惠誉解释降级行动时称，公司未能偿付离岸债亦未能与债权人达成协议，意味违
约或类似违约的过程已经展开。
和花样年、当代置业类似，惠誉指出，截至2021年上半年，中国奥园握有518亿元可用
现金，不包括项目建设的限制性现金和限制性存款，足以覆盖516亿元的短期债务。但
最终，奥园还是违约了。
奥园出现资金危机的时间，可能还要更早。奥园下属公司一名活动策划员工告诉《凤凰
WEEKLY地产》，早在今年4月，其所在公司就遭遇了一轮裁员，随后其跳槽离开，近期
该公司又遭到一波裁员，“一个设计部门20多人，裁员后只剩下一个人”。
早在11月初，中国奥园就寻求处置资产，首先摆上货架的是物业公司奥园健康的股权。
当时的接盘方传闻是拟“吃下”恒大物业的合生创展。但至今，这桩交易尚未取得进展。
11月中旬，奥园卖掉了一处位于香港西半山罗便臣道的一处物业，收回9亿港元。该处
物业名为燕贻大厦，是香港富人区著名的旧楼，靠近中环的CBD。
这也意味着奥园海外扩张的折戟。2018年，奥园加紧海外扩张，在澳大利亚、加拿大均
有动作后，很快又盯上了香港，收购燕贻大厦是其进军香港的第一站。彼时，粤港澳大
湾区的战略，也让奥园看到了香港地块的价值。
3年后，这块地成了奥园首先处置的资产，还亏了约1.77亿港元。另有媒体报道，为回
笼资金，奥园境外物业都有可能被处置。
中国奥园向《凤凰WEEKLY地产》证实，“在考虑处置海外资产”，但以公告为准。
更难的是后续的销售回款。上述员工介绍，今年4月，其离职前，已经明显感觉到“活
不多了”，而奥园一些在三四线和一二线城郊的楼盘更是交易惨淡。当前，城市更新
项目在奥园的业绩中起着举足轻重的作用，其拥有70多个旧改项目，99%都在大湾区，
转化后的货值据说有7500多亿。
郭梓文此前在中期业绩会上透露，在城市更新项目转化方面，中国奥园已进入利润释放
期，预计2021年全年预计转化400亿元，2021年至2024年能够转化的可售货值达到2420
亿元。 2021年1-11月，中国奥园合约销售额为1157.8亿元，11月单月仅实现销售额71.
5亿元，较2020年同期下降53.11%。未来的一个月，奥园要完成约350亿元的销售额才能
达成1500亿元的年度目标。
年初，郭梓文对2021年寄予厚望，他说，这一年是奥园迈向世界500强的开局之年。显
然，这个开局并不顺利。

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