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Military版 - “房子卖了都不够还尾款”

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Z***s
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经济观察报记者田国宝眼看着自己的房子被一个陌生人以90多万元的价格拍走，刘相
生没有任何阻止的力量，2017年，他购买这套房子的价格是300万元。
刘相生的房子在河北三河燕郊，2017年限购前，这个北京的卫星城一度是炒房客的乐园
。今年5月房子被大厂法院查封，期间他想过各种办法，包括将房子长租出去为拍卖制
造障碍、让朋友将房子拍回来再过户给妻子，但均没有成行。
一切都源于4年前的那个通过虚假交易套贷的决定，向来做生意顺风顺水的他，由于这
个决定，“开始走背运了”。去年底，由于疫情影响，生意亏损导致房子断供，和妻子
的婚姻也从假离婚变成真分手，他现在寄住在朋友一处闲置的房子中。
与刘相生面临着相同命运的还有唐婉，因“一时头脑发热”而做了一个足以影响她后半
生的决定。12月中旬，她的房子被司法拍卖，五天后，她收到了法院汇来的4万元，“
拍房子的钱，还完人家后，剩下的归还给我了。”
刘相生和唐婉都有着类似的命运轨迹，在房价快速上行的几年里，财富伴随着房产迅速
增长。但当他们想要用同样方式，将财富复制到一个更高的数额时，腰斩的房价让他们
又回到了人生的原点。
一位在燕郊从事法拍房生意的人士告诉经济观察报，最近两年里，燕郊法拍房数量增长
极快，大部分都是断供房源，“申请执行人，大部分是银行，起码能占到六成以上，还
有一部分是小额贷公司和民间借贷。”
资不抵债
从小区东门进去，就是刘相生房子所在的栋楼，他的房子在11层，门上贴着法院拍卖、
腾退等公告。
公告是今年5月贴上去的，彼时租户已经搬走，房子空着。由于他不接电话，法院的执
法人员未能进到房间内，执法人员向物业确认房间没人后，贴上了封条。此后，他再也
没有进去过。
当时刘相生在老家办事，等从老家回来燕郊后，房子已经无法进入。这一切虽然在意料
之内，但如此快速的行动，也多少让他意外，“原来还想着找人签个20年的租赁合同，
谁拍走了，也拿不到房子”。
由于距离正式拍卖还有大半年时间，他还有足够的时间来挽回房子，但很多时候，这些
事想起来容易，做起来难。
房子预计在11月挂网，12月中旬正式拍卖。在法拍前，如果他能将房贷一次性补齐偿还
，房子还是他的，届时，银行会配合向法院申请解封及解除抵押。但200多万元，不是
小数目，由于生意连续两年亏损，现在拿出20万元都困难。
从2017年开始，首付加上三年多的月供，刘相生为这套房子已经投入150多万元，但想
要保住这套房子，他还需要投入大约200多万元。这是他的一笔账，实际上他还有另外
一笔账，那是他的另一个故事。
即便是保住了房子，“这套房子现在最多能卖出150万元，保住的意义不大”，刘相生
说，但断供后，他上了征信黑名单，如果这笔按揭贷款还不上，这个“黑锅”他得一直
背着，“以后肯定是没法继续做生意了”。
他也曾找过朋友，“让他帮我拍回来，等我有钱了，再买回来”，刘相生苦笑道：“朋
友们都知道我还有其他债务，也都婉拒了，话说回来，人家完全可以自己拍下来，为什
么要帮我拍回来？”
11月16日，还寄住在朋友家的刘相生，像往常一样，不停用电话联系业务。他做批发生
意，自己也开了一家商店。疫情之下，生意受到严重冲击，“这两年不仅没赚到钱，把
老本都亏进去了”。
房子被拍卖后，他依然欠银行百十来万，“我欠你200多万元不假，但也不能把我300多
万的房子，90多万强制卖了，剩下的100多万元还得我来还，这等于我什么没捞到，还
白搭进去250多万”。
唐婉的房子比刘相生早五天被拍走，2017年她用180万元买来的房子，仅拍出了不到80
万元，“你说神奇不，100万元凭空消失了”，说话的时候，她两只手指全部张开的手
掌向上，脑袋向前伸着，表情夸张。
唐婉说，她还年轻，这个事解决了，她还可以重新再来；但刘相生显然没有这么幸运，
他还有一屁股债要还。
虚假交易
无论是刘相生，还是唐婉，在燕郊房地产最为火爆的年代里，他们都将自身的杠杆运用
到极致，他们幻想着凭借杠杆可以实现财富自由，但没想到成为伴随他们一生的阴影。
刘相生是较早居住到燕郊的北漂，参加工作第二年就在燕郊买了房，那个时候燕郊房价
还不到5000元/平方米。交房半年后，刘相生就从北京搬到燕郊新家，并在燕郊落户、
结婚、生子，在燕郊开店，后来又把生意延伸到上游的批发领域。
变化发生在2017年，当年燕郊的房价一度飙升至3万以上，刘相生所在的小区均价都达
到了3.5万元/平方米左右。当时燕郊的业主和中介们普遍相信，房价很快就能超过4万
元/平方米。
他和妻子也萌生买房的念头，此前，由于有住房，生意占用现金多，他并没有想过再买
一套房。但是做中介的邻居给他介绍了一个操作方式后，刘相生有些动心了。
中介告诉刘相生，通过套取房贷，一分钱不出，可以再卖一套房子。具体做法是，刘相
生和妻子假离婚，将房子分给妻子，他再从妻子手中将房子买过来，只需要付100多万
元的首付，就可以从银行拿出200万元的房贷。
贷出的200万元，100万元可以补亏首付，剩余的100万元可以作为第二套房的首付。那
个时候，房贷审批极为顺利，一切办妥后，以妻子名义在他的小区又买了一套小户型的
房子，“小户型好出手，想着等涨到4万元就卖掉”。
当时，由于刘相生的征信出了点问题，在燕郊没法做房贷，在中介帮助下，他花了几万
元摆平了征信，并在临近的大厂某大行支行做了房贷。第二套房子的贷款是妻子做的，
在另一家大行的燕郊支行。
刘相生没有想到的是，他买的第二套房，赶在了燕郊房价最高点。刚买不久后，燕郊启
动史上最严限购政策，本地户籍及社保或个税满三年才具备购房资格，由于燕郊北漂居
多，符合购房条件的人数极少。
限购后，燕郊房价一路下滑，期间，他有多次止损的机会，但因为不甘心亏钱，最后都
错失了。现在想起来，刘相生虽然满怀遗憾，但也认了，他觉得这是命运安排，之前一
切太顺了，该到了经历点波折的时候。
如果从最高峰算起，按照目前市场价，他的第一套房子市场价下跌了近200万元，第二
套房子跌去了120万元，更让他难受的是，两套房每月还要承担近2.5万元的月供，“房
子卖了，都不够还尾款”。
开了店以后，刘相生就将原来的房子租出去，一家三口在店附近租了一套两居室，小区
内第二套一居室还留着自住。妻子和孩子住在租来的房子中，他因为跑生意，经常两头
跑。
2020年，因为疫情影响，刘相生的批发生意大幅萎缩，临近年底，“我名下的房子，从
去年底到今年，有4个月没还上月供，我老婆名下那套正常还”。他想着，既然违约了
，怎么也得保住一套。
因为生意亏损和房贷的事，刘相生和妻子的矛盾不断升级，尤其是春节后，自己开的店
因为亏损关闭，妻子搬回小户型房子，不让他再进家门，“所以我暂时住在朋友的房子
里”。
5月，他回老家办事，期间租户从大房子中搬走，房子处于空置状态，等他回燕郊后才
发现，房子已经被贴上了封条。“所幸是离婚了，要么另一套也得被拍了”。
抵押贷
不同于刘相生，唐婉的买房史是另一个故事。
她毕业后一直在北京上班，因为工作时间较为自由，北京房租逐年上升，她到燕郊租房
居住，一居室，一个月几百元，租金少，住的也舒服。
2015年下半年，燕郊房价突破万元大关后，开始以每个月一千元的速度向上蹿升，这一
切，唐婉看在眼里，急在心上。2016年8月，她四处筹建了100多万元，全款在燕顺路上
的一个小区买了一套一居室。
入手价格接近2万元，到了年底，小区房价已经逼近3万元/平方米，唐婉庆幸自己赶上
了这趟车。如果一切止于此，她的人生可能也不会如此曲折。
2017年3月，北京出台限购政策，大量刚需涌入燕郊，按照当时房价涨速，年底房价达
到4万元/平方米似乎并不难。与刘相生一样，出于对燕郊房价必涨的信念，唐婉完成了
人生第一次加杠杆。
在中介指导和帮助下，她将小户型的房子抵押给某小型银行，贷出70多万元，在另一个
小区购买了一套两居室，单价超出3万元/平方米，每月房贷1.4万元，“当时我的收入
根本还不起，中介告诉我，贷款没下来，房子可能就出手了”。
唐婉没有等来房价上涨，2017年5月，燕郊出台限购政策，房价开始下跌，到了年底，
已经跌回她买第一套房的价格。“当时给了中介一个底价，多卖的部分，都是中介的佣
金”。
房子顺利卖出去了，唐婉说，房子还没交付，她都没看房子的真面目，还背了70多万的
贷款。不同于普通房贷，抵押贷期限短，利息更高，虽然贷款总额不高，但月供压力不
小。
每个月上班赚来的工资，还完月供后，虽然能勉强维持生存，但日子过得紧巴巴的。
2019年，她辞掉北京的工作，回到燕郊和人合作开了一家培训机构，“三个人合伙开，
总的来说比上班赚得多”。
唐婉没有预料到，她的好日子仅仅维持了一年，2020年，疫情爆发后，培训行业受到影
响，几个月没有开班，即便后来开班，也都是原来的学员，没有新学员，就意味着没有
新收入，到了10月，她的月供就还不上了。
今年2月，唐婉的违约贷款被银行转让给地方不良资产处置公司，7月，启动司法程序，
“那个时候有多惨，房子没了，我被赶了出来，培训班也关了，还得给学员退费，今年
估计把这一辈子霉运都走完了”。
房子拍卖的那几天，唐婉说她是厚着脸向父母借了钱，弥补了培训班的窟窿，房子拍卖
以后，她的房子没有了，工作没有了，债务也没有了，重新回到了人生起点，“这个地
方，还有什么好留恋的”。
从家里被赶出来后，唐婉住进了男朋友的房子，男朋友在北京上班，常年“神龙见首不
见尾”，她想着能快点结婚生娃，安稳下来。
无论是刘相生的虚假交易，还是唐婉的抵押贷，只是过去几年里燕郊楼市加杠杆游戏的
冰山一角。由于种种原因，从去年开始，这些加杠杆的炒房客们出现集中爆雷现象，正
如唐婉所言，这既是过去的终结，也是未来的解脱。
套贷游戏
人民法院资产诉讼网显示，截至12月16日，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法
拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，是2019年全年的4.4倍。
根据阿里法拍网显示，截至12月17日，全国正在进行拍卖及即将开始拍卖的住宅合计超
过4万套，已经结束拍卖的有148万套（历年累计）。从全国范围来看，无论是燕郊，还
是河北，法拍房数量所占份额相对较小。
廊坊限购后，虽然燕郊、大厂、香河等环京地区房价普遍腰斩，但从法拍房数量来看，
燕郊的数量占到整个廊坊地区的一半左右，同期，大厂和香河的法拍房数量均在百套左
右。
一位熟悉当地楼市的人士告诉经济观察报，2017年限购前，与环京其他区域相比，燕郊
楼市独特之处是有成交活跃的二手房市场，其他区域多数以一手房交易为主，燕郊的二
手房交易则远大于一手房。
由于交易活跃，不缺乏业务，燕郊的银行审核较为严格，有大量征信存在问题、通过高
评和虚假交易套贷、首付贷等业务被分流到廊坊市其他区县银行，其中既包括四大行的
支行，也包括地方银行。
“其他区域银行业务少，为了拉业务，所以承接了大量燕郊银行刷下来的客户”，该人
士表示，有一家支行的内部人，仅通过帮助按揭客户消除不良征信记录，一年赚到800
多万元。消除不良征信费用基本在2万-5万元。
据他透露，在外地银行做房贷的通常有几类购房者，第一是有征信不良记录的；第二是
做抵押贷的炒房客；第三是像刘相生这种虚假交易；第四是高评套贷；第五是因年龄、
收入等原因不符合房贷的客户。
这些问题客户，通常在燕郊银行不受欢迎，但受到外地银行的青睐。在今年燕郊法拍房
中，这类房源占比超过15%，本地银行占比在70%左右。
过度运用杠杆是导致刘相生、唐婉这类炒房客断供的主要原因之一，他们旨在通过房价
上涨进行短期套利，月供的支出超过了家庭收入可承受的范围，套利失败后，沉重的月
供最终让他们苦不堪言。
除了从银行套贷外，多数炒房客经常运用的借贷还有小额贷公司借款及民间借贷，这类
借款通常期限只有半年，以原有房子做抵押，抵押率在50%左右甚至更低，“双方签一
份房屋处置全权委托授权合同，半年后如果钱还不上，直接把你的房子过户”。
“后来全权委托这类手段被叫停后，小额贷和民间借贷违约的抵押物也进入法拍序列”
，上述熟悉燕郊楼市人士表示，小额贷和民间借贷一般运用在首付贷、尾款解押等方面
，年化利率超过20%。
第二个重要原因是房价下跌，多数断供者买房赶在燕郊房价高点，燕郊房价腰斩后，房
子的价值远低于房贷数额。刘相生的房子被拍卖后，他仍欠银行100多万元房贷。很多
炒房客苦苦支撑房贷，更多是等待燕郊楼市回暖。
经济观察报记者曾接触过一位在价格高点时入手6套房的炒房客，被套后，每月的月供
超过10万元，卖掉两套房后，才勉强维持剩余4套不断供。目前这名炒房客已经无法联
系上。
第三个原因是疫情影响，从去年开始，餐饮、教培等多个消费行业普遍不景气，导致从
事这类工作的购房者收入下滑严重，影响房贷月供正常履约。“有很多做小买卖的，都
是把房子抵押贷的款”，上述熟悉燕郊楼市的人士表示。
刘相生说，庆幸妻子和他早早离婚了，否则他更加无颜面对家人，“现在苦我自己，老
婆和孩子还能有个窝”。

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