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Military版 - 业主停贷调查:房子只有个框架,再泡下去也该塌了

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S*********4
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文章来源: 21世纪经济报道于 2022-07-15 01:48:42 - 新闻取自各大新闻媒体，新闻
内容并不代表本网立场！
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" 房子只有个框架，再泡下去也该塌了，我一个月要交 1.8 万元房贷，还要交 4 千块
房租，也是真的没钱了。" 汪萍的语气中满是心酸。3 年前，为了改善居住环境，他们
一家下定决心卖了上海市区的老房子，又贷款 300 万元，在奉贤区买下 " 泰禾海上院
子 " 项目。项目原本在去年 3 月就应该交房，却从 2019 年 7 月停工至今。
近期，上海连日阴雨，眼看着楼盘毛坯泡在水里迟迟无法复工，汪萍万般无奈之下也准
备加入停贷队伍。
7 月 13 日下午，200 多名泰禾海上院子的业主联名发布了 " 强制停贷告知书 "，宣
布 " 项目未全面复工前，所有已售房源且未结清贷款的业主将停止还款 "。业主们叹
息：" 沟通了 3 年，泰禾负责人换了 4、5 个，复工却从来没实现过，我们实在是看
不到希望了。"
这是此轮停贷现象的缩影。自今年 6 月 30 日江西景德镇某项目发布停贷通知书开始
，陆续有房地产项目加入停贷行列。据易居克而瑞统计，截至今年 7 月 13 日，业主
发布强制停贷通知的楼盘已有 106 个，且项目数量还在增长。
在此轮楼市调整中，这些业主正试图掌握自己的财产和命运。
去年下半年以来，房地产市场在多重因素影响下出现降温，部分开发商遭遇流动性紧张
，并进而影响到项目施工和交付。一些较早陷入债务危机的房企，旗下项目甚至停工超
过一年，烂尾可能性正在增加。
在处置交房危机的过程中，作为 " 防火墙 " 的预售资金监管制度，在这些楼盘显得虚
置。按照规定，必须按比例将预售资金存入银行的专用监管账户，且必须用于专项工程
建设。但很多楼盘做不到。
郑州某项目业主向 21 世纪经济报道表示，经业主们核查，自 2018 年开工起，其购买
项目的预售款便一直未打入监管账户，项目的施工进程也时断时续，直到去年末彻底停
工。在记者的调查中，这种现象并不少见。
截至记者发稿时，业主们主动停贷现象仍在蔓延。工行、中行、建行、农行、邮储、交
行、平安、光大、兴业、民生、招商银行、南京银行、江苏银行等银行，于 7 月 14
日作出回应，称房贷逾期占比很小，风险可控，且将积极沟通解决问题。另有消息称，
监管部门已关注到这一问题，并将着手酝酿解决方案。
停工停贷问题牵一发而动全身，银行、房企、业主、施工单位等各方面临的法律难题和
道德困境均不容忽视。如何抽丝剥茧，打破僵局，需要市场各方共同努力。
泰禾海上院子建筑工地实景。业主供图
" 催促复工 "
据易居克而瑞统计，停贷项目多分布在河南、湖北和湖南等中部地区，其中河南省涉及
的楼盘达到 35 个，河南省会郑州涉及 26 个项目。
业主声称将采取停贷举措的项目，一开始多位于弱二线或三、四线城市，如沈阳、南宁
、长春、太原、南昌、昆明，湘潭、株洲、咸宁、邵阳、鄂州等。但随着事情的发酵，
重庆、武汉、长沙、天津也出现了停贷情况，在北京、上海、深圳等一线城市，也极少
数停工项目的业主发布了停贷声明。
从这些项目所属的房企来看，大多是流动性相当紧张的房企。就单个房企而言，问题楼
盘多则近 30 个，少则 3-5 个不等。
业主们停贷的诉求，基本可以总结为 " 催促复工 "。除了谴责开发商，一些业主还将
矛头对准放贷银行，列举了银行违规发放预售监管资金等问题，导致开发商随意挪用资
金，项目最终陷入停工。
汪萍告诉 21 世纪经济报道记者，" 泰禾海上院子 " 原本定位为改善性项目，不少业
主都是把卖了老房子的钱投了进去，" 掏空了全家的钱包 "。一些为了养老才买这个项
目的老人，来回折腾 3 个小时去看工地，" 每看一次就更失望一次。"
她说，" 跟银行的借款合同是以房子为抵押的，银行把预售资金拨给了开发商，开发商
现在不管烂尾房，我们在没有过错的情况下要继续还贷款，又要承担烂尾风险，这有违
公平原则。"
业主们并非不在意后续即将面临的征信污点，但迫于无奈，只能以这种方式施加压力。
根据 21 世纪经济报道调查，很多停贷项目业主的诉求是项目顺利复工，" 交房贷也交
得有盼头。"
易居克而瑞按照最低首付比例和最高贷款额度盘点了问题项目，预计目前借款人尚未归
还的贷款额度约为 3700 亿元。" 基于最保守的预估，即便全部坏账，总额度占目前个
人住房贷款余额 38 万亿比重不到 1%。" 该机构表示。
7 月 14 日，建行、农行、兴业等银行作出回应，称风险可控。
虽然业主主动断供对银行冲击有限，但必须采取措施遏制其蔓延的势头。接受记者采访
的业内人士指出，在房地产开发中，由于各种原因出现的暂时停工、延迟交付现象十分
常见，对近期项目停工的恐慌可能迫使更多的业主做出停贷的 " 下策 "。
从资本的角度，天风证券地产行业首席分析师韩笑指出，衍生风险可能引发新一轮负反
馈预期：烂尾和按揭业务风险将影响银行风险偏好，进一步提高按揭和开发贷业务门槛
，信用投放收缩；地方政府出于保交房考虑进一步收紧预售资金；购房者观望情绪进一
步加剧。
" 短期行业基本面和信用面压力可能重回 2021 年下半年情景，行业进一步脱离温和出
清节奏，可能倒逼政策做出针对性调整，加快问题出清和解决。" 韩笑表示。
停工的四种 " 姿势 "
值得注意的是，此次 " 停贷 " 并非购房者在失去支付能力下的被动 " 断供 "，更多
是开发商无法按时交房而致使业主采取主动停贷的行动。从外部因素来看，这与近期的
市场变化密切相关。
去年下半年以来，房地产市场在多重因素影响下出现降温，部分开发商也遭遇资金困境
。今年市场虽有所回暖，但前 5 月的商品房销售额仍有超过三成的同比降幅。且在融
资端的信贷闸门仍捏得较紧的情况下，出险房企的资金链很难真正缓解。
从去年开始，部分出险房企就已出现项目停工现象，今年以来，停工的范围仍有所扩大。
据广发证券估算，目前出现项目停工的房企，以债务违约的企业为主。预计停工面积占
行业整体施工比例为 5% 左右，约为 5 亿平方米。但随着违约企业销售的下滑，后续
停工规模还有增长的可能。
有房企人士将停工的情况分为四类。
第一，因资金链断裂或新的融资停滞，企业资金流几近枯竭，选择停工。
第二，由于资金有限，房企经过内部权衡进行取舍的结果。比如，一家房企的多个在建
项目中，即将入市的项目更容易带来现金流，公司会选择力保；工程进度接近尾声的项
目很难带来新的现金流，公司会选择暂时性停工。
再如，在区域布局中，房企资源优先倾斜市场基本面较好、企业具有深耕优势的城市，
而对于库存规模较大、品牌价值不强的城市，则会暂缓开发进度。
第三，因前期拿地价格过高或后期规划调整，成本增加、销售不畅，也会被公司选择性
停工，让位于更优质的项目。
第四，合作方较多的项目，也容易因决策周期长等因素出现被动停工。但该情况在当下
的市场中并非主流。
此外，这次停工范围，经济产业薄弱的区域较为多发。在稳楼市方面更加积极主动的城
市，这类情况相对较少。
失效的 " 防火墙 "
回归常识，不应该出现大面积停工的现象。
我国在期房项目的开发中实施预售管理制度。按照规定，商品房项目在取得土地使用权
证书、持有建设工程规划许可证、投入 25％以上开发建设资金的情况下，即可满足预
售条件。房企收取的预售资金需按一定比例存入专门的监管账户，且必须用于有关的工
程建设。
预售资金监管制度是为确保工程项目不烂尾而设立的一道 " 防火墙 "。易居研究院智
库中心总监严跃进认为，如果严格执行现有的预售资金监管政策，除非项目后期做出重
大调整，否则很难出现烂尾的情况。
但实际情况并非如此。
" 大部分时候，项目的预售资金并不会一直趴在监管账户上。" 北京某房企人士向 21
世纪经济报道表示，由于银行和开发商普遍具有良好的合作关系，按揭贷款基本与开发
贷款绑定，银行对预售资金账户的监管并不都很严格，预售资金被挪用的情况较为常见
。比如，房企会将预售资金作为资金池，由集团统一调配使用，用于发放员工工资，支
付土地款，偿还贷款……等等。
该人士表示，有些预售资金甚至不会存入监管账户，而是直接进入开发商可控制的账户
，用于公司日常运营。
此轮停工事件发生后，一些停工项目的业主曾核查预售资金监管账户，却经常发现 "
货不对版 "，即开发商公示的账户并不是银行承认的监管账户。
还有开发商设立多个监管账户，从而便于资金腾挪。以 " 泰禾海上院子 " 为例，该项
目开发商为上海金闵房地产开发有限公司，截至 2022 年 7 月，项目已经停工近 3 年
。业主查询发现，该项目的预售资金收款账户有 13 个之多，而该项目只在 2019 年 3
月开过一次盘。按照规定，一个项目在只能开一个监管账户。若存在多期预售，则开
设监管账户的数量必须小于等于预售期数。
由于预售资金被挪用，项目工程款由建筑方垫付，已经成为行业的潜规则。在招标中，
建筑方的垫款规模和能够承受的偿还时间，往往成为中标的重要砝码。
郑州某停工项目的承建方向 21 世纪经济报道表示，开发商已经拖欠项目工程款 3 年
之久，由于多次索要未果，项目在去年年末停工。今年上半年，开发商曾要求项目开工
一周，从而营造出复工的假象，但被公司拒绝。
他还表示，在建筑行业，因工程款支付问题而与甲方打官司的情况是常见现象，即使在
房地产上行时期，有些开发商也会拖欠多年。而在当下，工程承建方对欠款的忍受力明
显减弱，挤兑也更加明显，这也是项目动辄停工的原因之一。
何为最优解？
作为业主，在项目较长时间停工，甚至可能烂尾的情况下继续还贷，情理上的确很难接
受。但站在法律层面，直接停贷并不具备充分的法律依据。
北京金诉律师事务所主任王玉臣向 21 世纪经济报道表示，在法律层面上，没有明文规
定出现这些情况后业主有权直接停贷。" 这里有两个法律关系，一个是银行和购房人之
间的按揭贷款法律关系，属于借贷；一个是购房人和开发商之间的商品房买卖关系。"
他表示，烂尾楼的出现属于商品房买卖关系出了问题，与按揭贷款法律关系是相对独立
的。
上海市光明律师事务所付永生律师也指出，如果银行没有违反监管规定，可以依据《民
法典》第 563 条第 1 款第 1 项主张解除贷款合同，要求购房人承担违约责任。购房
人败诉后，如果没有还贷，就会被列入失信黑名单。
如果银行违反了规定，比如将专项用于开发建设的购房款划入非专门账户甚至用于其他
用途，从而导致商品房项目发生停工、烂尾的，买受人集体发出停贷的声明就具有正当
理由。
由于大部分停贷案例的内情复杂，主要责任的认定也需要走法律程序，因此，目前来看
，停贷并不是最好的解决办法。
付永生认为，如果购房人选择解除买卖合同，则可以无需履行还贷责任。
其法律依据是，2021 年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若
干问题的解释》第 20 条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品
房担保贷款合同也被解除的，出卖人（开发商）应当将收受的购房贷款和购房款的本金
及利息分别返还担保权人（银行）和买受人（买房人）。
今年 2 月 14 日，《浙江法制报》刊登了一则案例，在该案中，项目烂尾，开发商也
提交了破产申请。购房人解除了买卖合同，但是银行仍然起诉购房人，要求按月还贷款
。嘉兴中院二审判决，购房人不再承担责任，而是由开发商承担剩余贷款的还款责任。
对于购房者而言，这恐怕是最好的解决办法，但现实仍然困难重重。一方面，这类诉讼
案情复杂，解约过程和法律流程均会十分漫长；另一方面，在停工房企普遍陷入流动性
危机的情况下，通过解约和诉讼来获得退款并不容易。对大部分业主而言，仅时间成本
就都难以承受。
有业内分析人士认为，面对这一复杂的局面，需要监管部门通盘考虑，既维护法律权威
，又照顾到民生需求，且需对主动停贷的示范效应有所预判。
有专家建议，对部分停工项目做个贷延期处理，待项目复工后再行恢复。同时对涉案房
企的债务做展期处理，帮助企业缓解资金压力。此外，对预售资金的监管也需加强，避
免出现更多类似的情况。
对于市场热议的取消期房销售的建议，前述分析人士认为，现房销售可以作为探索的方
向。但期房模式下房企资金压力更小，资金到位率更高，在当前的环境下，仍然需要保
留。

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