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Military版 - 烂尾楼引发停贷，商品房预售制会取消吗

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Y********h
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最近，越来越多的烂尾楼业主选择集体停贷，中国的房地产乃至金融体系，迎来一场不
容忽视的风险。
从根源上来看，业主停贷是因为开发商资金链断裂导致楼盘烂尾，而从技术层面来看，
之所以会出现楼盘烂尾，是因为商品房预售这种销售模式的存在。如果商品房都实行现
房销售，就不会有业主因为收不到房而被迫停贷。在中国房地产市场发展了20多年之后
，一直备受争议的商品房预售制终于掀起了一场大风暴，商品房预售制也走到了十字路
口。
商品房预售制最早起源于中国香港，1956年，香港颁布《预售楼花同意书》，以法律的
形式确认了商品房预售制，主要目的是为了解决住房短缺问题。
1994年，我国大陆发布《城市商品房预售管理办法》，允许开发商“将正在建设中的房
屋预先出售给承购人”，香港卖楼花的规则被正式引入内地。在中国住房市场商品化改
革之初，这种做法在很大程度上提高了开发商的资金能力，为迅速解决中国的住房短缺
做出了贡献。
然而，这种做法的弊端也是显而易见。在一个正常的商品市场，“一手交钱一手交货”
是买卖的常态，对普通民众而言，住房是很多人一辈子最大的交易，需要倾其一辈子的
财力，但是，这笔人生最大的交易，普通民众却是在还没有看到实物的情况下，就交出
了几百万元的首付款和银行贷款。
这种对买卖双方严重不对等的交易模式之所以能够实行，最重要的是基于信任。老百姓
首先相信开发商会遵守承诺，会按时保质保量交房，不会卷款跑路。而更重要的是，普
通民众相信，我国的监管制度会保证购房者的利益，不至于让老百姓交了钱而收不到房。
事实上，大部分老百姓对这种监管制度具体如何运行并不清楚。所以，民众对监管制度
的高度信任，是商品房预售制在我国实行了将近30年的重要基础。
但事实证明，这种信任基础并不可靠。过去20多年来，预售制已经出现过很多问题，最
常见的是开发商偷工减料，交房的质量达不到承诺的标准。同时，一些烂尾现象开始零
星出现，预售制最大的潜在风险开始逐渐暴露出来。
所以，从1994年引入商品房预售制之后，由于问题不断，有关取消商品房预售制的声音
开始时有出现。2004年，甚至连央行都开始公开呼吁考虑取消商品房预售制。央行当年
推出一份《2004年中国房地产金融报告》，报告指出，“考虑取消房屋预售制度。很多
市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度，目前经营良好的房地产商已经积累
了一定的实力，可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”
当年央行的建议引发了极大的社会反响，不过建设部当时很快就做出回应，表示国家近
期不会取消商品房预售制度，原因在于，“从10多年的实践看，这一制度与我国国情是
适应的，目前还不能取消。世界上有许多国家和地区也都有类似制度。当前，要进一步
完善预售监管措施，切实加强监管，以维护当事人的合法权益。”当年央行和建设部关
于商品房预售制之争，最终显然是建设部占了上风，商品房预售制也是一直延续至今。
商品房预售制的确在世界上很多国家和地区都有实行，不过，问题的关键在于，国外很
多实行预售制的国家，都对购房者的利益实施全方位保护，最大程度限制开发商随意动
用购房者资金的可能性。
国外实施预售制的国家，很多都对预售条件设置了较高的门槛，工程施工达到一定条件
之前不能随便预售，更重要的是，对于预售资金实行极其严格的监管。美国和英国等部
分国家的商品房预售制，购房者只需要缴纳少量定金，这部分资金进入第三方监管账户
。购房者交付定金之后可以申请贷款，贷款获批之后，要等到交房的时候才发放给开发
商。部分亚洲国家和地区的做法是，按照工程的施工进度，分批向开发商发放贷款，很
少有国家将购房者的贷款提前一次性发放给开发商。
我国对于预售制也有相应的监管要求，比如开发商获得预售许可，需要满足一定的层高
要求，或者工程进度达到一定的百分比，不同城市的具体要求不一，总体来看，一线城
市要求较高，需要主体封顶才可以预售，部分二三四线城市，相比之下要求较低。对于
预售制下的购房者首付款和贷款，也有相应的监管要求。
但真正的问题在于，很多监管要求只是流于表面，在实际操作上并没有执行到位，或者
说有很多漏洞可乘。比如开发商的预售许可，很多楼盘都是没有满足相应条件就开始预
售。预售资金也没有实行严格监管，开发商可以轻易支配使用。
在以前房地产高景气时期，开发商挪用资金，可以很快通过其他渠道来弥补，但随着房
地产繁荣不再，加之融资渠道收紧，一笔笔到期的债务又必须偿还，开发商选择挪用部
分楼盘项目的资金来解决短期债务压力，而且很难再从其他渠道筹集资金补回这些项目
之中，所以，在债务压力之下，一个个烂尾楼就此诞生，最终迫使大量业主选择集体停
贷。
烂尾风暴之后，市场更多关注的是停贷可能会给中国银行系统带来的冲击，但其实，更
大的冲击不在于银行系统。目前出现烂尾的开发商，并不是那些实力不济的小开发商，
而是恒大、融创这些头部企业，如果连规模最大的企业都率先烂尾，中国民众还敢买哪
家企业的期房？由此带来的影响就是，中国的新房市场将越来越缺乏买方，最终可能会
陷入冰冻，今年上半年，国内的住宅销售额同比下降了31.8%，如果停贷风波继续升级
，将可能对房地产市场乃至中国经济带来更大的冲击。
所以，在预售制的信任基础坍塌之后，商品房预售制已经到了不得不改的时候，这既是
为了保护民众利益，也是为了拯救房地产市场和中国经济。

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