G****a
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发信人: wallwallwall (wall), 信区: Stock
标 题: 七月房经 2012大崩溃 (转载)
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 3 12:53:51 2011, 美东)
发信人: perse (盐), 信区: SanFrancisco
标 题: 七月房经 2012大崩溃
发信站: BBS 未名空间站 (Wed Aug 3 04:51:15 2011, 美东)
据俺老观察, 今年房市确实不如去年有力. 五六月就春潮退尽, 七月份已经开始转折.
这里说的还是所谓好区, PA, Cu, SA. 七月份closed的房子, 有很多显著低于asking
price, 不少要低10万~20万都有. 前面已经有人说了, 今年好区offer最后canceled
的确实多. 不过这么多房子以较低价出手, 还是很少见. 一句话, 这充份说明了好区
房价不靠谱. 前几个月overbid 30%的都比比皆是. 1.3M买个5000ft, 900尺黑屋的都
有. 现在同区, 9000ft/2000ft被砍十万1.2M收手.不管房托, agent说好区多么
"稳赚", 建议各位还是小心入市.
别说什么今夏是买房最佳时机 -- 这明显是胡说. 下半年到明后年甚至今后五年, 对房
市有负面影响的因素多得很, 远远超过agent们所鼓吹的facebook上市因素. 前几年的
房市泡沫也不是google一家能吹得起来的. 房市泡沫能够吹起来, 和美国经济一样, 是
靠负债率的上升. 现在弯区群众的负债率早就突破历史极限. 所能支付的房贷直接由利
率决定. 而目前是利率的谷底, 也就是房价的巅峰. 今后利率只有往上走, 而房价必然
向下.
首先, 十月份confirming的729k的limit过期, 在1M左右的房市必然受到影响.
其次, 美国通货膨胀压力将会越来越大. RMB不升值是救了美国一把, 搞得中国通胀的
厉害. 人民币升值不可避免. 从长期看, 利息缓慢上升也不可避免.
第三, 经济动荡. 这两年的经济虚假复苏. 实际上QE就是往华尔街送钱. 另一方面还是
靠压低利率, 维持房市不倒, 鼓励老百姓借债消费. 就这样, 华尔街还是赚不够. 经济
稳定, 华尔街是赚那点小钱, 那有经济动荡, 一边洗劫屁民, 一边敲诈政府发得快.
所谓无风还要三尺浪. 明年是选年, 经济一定没有顺畅路走. 每个选年, 房市都是
最弱的.
第四, facebook. 这都没啥好说得了. online market, 一块饼, 吃得人越来越多. 每个
人当然吃得要少了. 不过现在是画饼充饥, 只要画个大饼, 上市立马吹成个大泡泡.
实际上就是传统的软硬硅工业受损, 加快对中印转移. 一旦下一个.com爆掉, 硅谷可能
会面目全非.
第五, foreclosure, short sale. 不知谁说foreclosure少了. 拜托读读统计数字,
foreclosure堆成山了, 还没出来呢. short sale? 一方面, 现在short sale fraud极
多,
好得离奇的short sale想都不要想, 拿不到. 另一方面, bank deny short sale越来
越多, fraud没法防, 谁都知道. 就现在看, 08的次贷危机远没有过去, BOA和其他进入
房市的银行必然继续遭到重击. 简单例子, 俺老多少年前就还清了的mortgage, 居然
被买给BOA, 这还不算, 今年居然又被卖给另一家银行...更多银行要倒霉. 还会有too
big to fail.
第六, 中国. 中国情形也相当困难. 一方面RMB不甚至, 被美国猛印钞票害得不浅,
一方面升值必然影响出口经济. 从长远看, 中国当然和美国不可同日而语. 美国自从
上个泡沫破灭以来基本没什么发展, 偶个人以为中国还会有长足发展. 但是短期, 对外
怎么对付美国, 对内怎么对付自己的泡沫还真是个问题.
第七, 中资杀入湾区房地产市场? 偶看高潮已经过去了. 从投资上来说, 也实在没看
出这样作的好处. 中国一年利率3.5?, 三年定期5.0, 理财三年6.0, 还是负利率,
利息还得涨. 人民币再升值20%屈指可待. 这还在湾区现金买房? 还不如把房子卖了换
成人民币存银行了. 买黄金白银钻石不强多了. 最不济投资养猪场, 比在所谓的美国好
区买房强太多了.
其他遥远的mortgage tax benefit rollback, 遗产税, prop 13都
不需要说了.
不要以为09就跌到了谷底, 真正的房市崩溃还没开始. 不需要任何假设, 房价大势必降
.
其他黄区, 红区, 黑区, 这几年跌得利害, 如果是positive cash flow也不用太担心.
个人以为, 危险最大的是这些所谓的好区, 白区. (远东的pleasaton, san ramon除外,
这种地方除了是白区, 就一无是处, 买进去差不多是慢性自杀. 俺认识的几个买了八九
年的, 都还在水下, 还没法refinance.). 十年前, 这些好区比如PA, 和其他区比如Sunnyvale, Santa Clara同样条件的的房子, 房价差15-20%左右, 现在差多少?
60%-150%都有. 从长期看, 差距回缩是必然.
从短期看, 这些好区的房价, 实在是太野了. 碰上不要命的, 多少钱都敢上. 你去跟他
们比赛自虐? 偶以前举了无数例子了, 有卖房子卖了几年的, 当然七月的趋势似乎说明
,
卖方也不再有耐心耗下去了. 当然, 你看到他们还要想到他们是幸运的. 即使在PA,
也有short sale一年再被foreclose的. 为什么? 因为他们相信了agent, 好区只涨不跌
,
再不买就买不进去了? 看看这些人当年的买价, 有的是很愚蠢的高. 不过也不要以为
犯错的都是愚昧的. 不小心谁都会犯. 有些不良agent的话, 得反着听. |
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